01 Le parc de logements
Le parc comprend 41 logements dont 13 résidences principales, 23 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 | 31,7 % |
| Résidences secondaires | 23 | 56,1 % |
| Logements vacants | 4 | 9,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 32 % de résidences principales, 56 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 41 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 4 | 28,6 % |
| 1919-1945 | 3 | 21,4 % |
| 1946-1970 | 4 | 28,6 % |
| 1971-1990 | 2 | 14,3 % |
| 1991-2005 | 1 | 7,1 % |
| 2006-2019 | 0 | 0,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (31 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 31 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 0 | 0,0 % |
| 3 pièces | 8 | 57,1 % |
| 4 pièces | 4 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 | 14,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (14 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 44 | 42 | 41 |
| Rés. principales | 16 | 17 | 13 |
| Rés. secondaires | 23 | 20 | 23 |
| Vacants | 5 | 5 | 4 |
À Carticasi (13 km, 25 hab.), la part de propriétaires s'élève à 15,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 | 76,9 % |
| Locataires (privé) | 1 | 7,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 15,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 78,6 %, locataires 7,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 9 | 69,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 15,4 % |
| Autre (bois…) | 2 | 15,4 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (69 %), suivi par gaz bouteille (15 %) et autres sources (bois notamment) (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 1 |
| 5 à 9 ans | 1 |
| 10 ans ou plus | 10 |
| Total ménages | 13 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 |
| Sous-occupation modérée | 7 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 23,1 % |
| 1 voiture | 9 | 69,2 % |
| 2 voitures ou plus | 2 | 15,4 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 69 % en ont une et 15 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 38,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 34 | 25 | 8 | 1 |
| 1975 | 41 | 24 | 12 | 5 |
| 1982 | 43 | 36 | 7 | 0 |
| 1990 | 43 | 29 | 14 | 0 |
| 1999 | 40 | 20 | 19 | 1 |
| 2006 | 43 | 20 | 21 | 2 |
| 2011 | 44 | 16 | 23 | 5 |
| 2016 | 42 | 17 | 20 | 5 |
| 2022 | 41 | 13 | 23 | 4 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 34 logements, le total atteint 41 en 2022 (+21 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 12 | 11 | 12 | 13 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 1 | 33,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 66,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: F en tête (67 %), 0 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 66,7 % |
| Classe D | 1 | 33,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (67 %), 67 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 378 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 226 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 378 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 226 pour le bâti 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 0 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 1 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (316), appartements classés F (349), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Piano (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 23 résidences secondaires dans le parc de Piano, soit 56,1 % du total. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 97,6 % de maisons individuelles (40 unités). Pour mémoire, Piano est une commune de l'Île de Beauté, perchée à 522 m, en contexte de moyenne montagne, à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (40 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 78,6 % des résidences principales de Piano sont occupées par leur propriétaire, contre 7,1 % de locataires.
Le parc de Piano porte la trace d'une construction ancienne: 30,8 % des logements sont antérieurs à 1919. DPE: classe F dominante et 327 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 66,7 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (69,2 %).
Le nombre de logements de Piano varie peu sur la période 2016–2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 23,1 % de ménages sans voiture, 15,4 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de l'Île de Beauté dans lequel s'inscrit Piano. Le décor géographique — perchée à 522 m, en contexte de moyenne montagne, à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (40 km) — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (13 résidences principales de Piano) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Piano en 2026 ?
Piano affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Corse (36ᵉ rang le moins élevé sur 203 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 18,0 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Corse (36ᵉ rang le moins élevé)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -81,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Piano
Le rendement locatif brut estimé atteint 18,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Piano : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Piano
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Piano.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Piano ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Piano
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Piano s'établit à 1 181 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Piano fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Corse.
66,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Piano Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Piano
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Piano évolue de -81,8 %, passant de 6 476 à 1 181 €/m²; 2 ventes ont été enregistrées en 2023.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 80 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 2 transactions enregistrées.
Sur 2 transactions enregistrées, 50,0 % portent sur des maisons (1 611 €/m²) et 50,0 % sur des appartements (750 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 181 € | 1 611 € | 750 € |
| Prix moyen/m² | 1 181 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 6 476 € |
| 2023 | 2 | 1 181 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 0 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve à Piano (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 0 logements autorisés à à Piano (0 en 2025).
Fourchettes de loyers à Piano
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Piano
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Piano
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Piano: classe F en tête, 66,7 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Piano
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Piano : cadre de vie et logement
Piano compte 17 habitants, à 612 m d'altitude. Le climat local affiche 13,0 °C de moyenne annuelle et 998 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Piano
Piano et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Piano
Composition du parc immobilier à Piano
41 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
40 maisons pour 1 appartements: le parc à Piano est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Piano
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 logements).
- Avant 1919 30,8 % 4 logts
- 1919-1945 23,1 % 3 logts
- 1946-1970 30,8 % 4 logts
- 1971-1990 15,4 % 2 logts
- 1991-2005 7,7 % 1 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Piano
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Piano
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Piano
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
106 290 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Piano : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Piano grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Piano
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Piano
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Piano
Quel est le prix de l'immobilier à Piano ?
Le prix médian au m² à Piano est de 1 181 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 145 000 €.
Comment Piano se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Piano figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Corse : 168ᵉ rang sur 203, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Piano ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Piano est de 8,6 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Piano est-il énergétiquement dégradé ?
66,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante F). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Piano
Piano est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Piano se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 181 € sur la base de 2 transactions enregistrées en 2026. Dans l'Haute-Corse, Piano se classe parmi les 17 % de communes les plus accessibles (36e rang le moins cher sur 203).
Le prix médian de Piano recule de -81,8 % entre 2021 et 2023. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2023 atteint 4 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -81,8 % — un retournement à surveiller.
Marché mixte à Piano: maisons à 1 611 €/m² et appartements à 750 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien.
Loyers observés à Piano: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 11,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 18,0 % pour un appartement (8,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 56,1 % de résidences secondaires, Piano est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Piano est une commune de l'Île de Beauté. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (40 km), perchée à 522 m, en contexte de moyenne montagne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).