01 Le parc de logements
Le parc comprend 185 logements dont 155 résidences principales, 10 résidences secondaires et 20 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 155 | 83,8 % |
| Résidences secondaires | 10 | 5,4 % |
| Logements vacants | 20 | 10,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 84 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 11 % de vacants pour un total de 185 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 22,1 % |
| 1919-1945 | 10 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 16 | 11,0 % |
| 1971-1990 | 35 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 28 | 19,3 % |
| 2006-2019 | 24 | 16,6 % |
La période 1971-1990 concentre 24 % du parc, tandis que 22 % datent d'avant 1919 et 17 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,6 % |
| 2 pièces | 10 | 6,5 % |
| 3 pièces | 33 | 21,4 % |
| 4 pièces | 36 | 23,4 % |
| 5 pièces ou plus | 74 | 48,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 179 | 177 | 185 |
| Rés. principales | 146 | 145 | 155 |
| Rés. secondaires | 18 | 16 | 10 |
| Vacants | 15 | 16 | 20 |
Pour référence, Mourèze (15 km) affiche 44,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 112 | 72,3 % |
| Locataires (privé) | 41 | 26,5 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 72,5 % de propriétaires occupants, 26,3 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 14 | 9,0 % |
| Électricité | 98 | 63,2 % |
| Gaz bouteille | 4 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 39 | 25,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 63 % au électricité, 25 % pour autres sources (bois notamment), 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 30 |
| 10 ans ou plus | 78 |
| Total ménages | 155 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 |
| Sous-occupation modérée | 42 |
| Sous-occupation accentuée | 19 |
| Suroccupation modérée | 14 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 5,2 % |
| 1 voiture | 59 | 38,1 % |
| 2 voitures ou plus | 88 | 56,8 % |
Équipement automobile des ménages: 5 % sans voiture, 38 % avec une voiture et 57 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 86 | 65 | 4 | 17 |
| 1975 | 79 | 61 | 6 | 12 |
| 1982 | 87 | 54 | 10 | 23 |
| 1990 | 118 | 67 | 34 | 17 |
| 1999 | 110 | 102 | 8 | 0 |
| 2006 | 155 | 128 | 15 | 12 |
| 2011 | 179 | 146 | 18 | 15 |
| 2016 | 177 | 145 | 16 | 16 |
| 2022 | 185 | 155 | 10 | 20 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 86 à 185 logements, soit +115 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 16 | 17 | 18 | 12 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,8 % |
| Classe B | 13 | 25,0 % |
| Classe C | 20 | 38,5 % |
| Classe D | 7 | 13,5 % |
| Classe E | 8 | 15,4 % |
| Classe F | 2 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 52 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 67 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 53,8 % |
| Classe B | 19 | 36,5 % |
| Classe C | 2 | 3,8 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 2 | 3,8 % |
| Classe F | 1 | 1,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 54 % des logements relèvent de la classe A, 94 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 154 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 148 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 118 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 64 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 212 kWh/m²/an pour le bâti 1975-1988, 64 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 9 | 4 |
| Classe C | 14 | 6 |
| Classe D | 6 | 1 |
| Classe E | 8 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 155 kWh/m²/an côté maisons, C à 111 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Popian (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Popian dispose d'un parc de 185 logements mêlant résidences principales (83,8 %), secondaires (5,4 %) et vacants (10,8 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 89,7 % de maisons. Popian est une commune du Languedoc méditerranéen, dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km).
Popian présente un profil majoritairement propriétaire — 72,5 % des ménages possèdent leur résidence principale.
L'ancienneté du parc de Popian mêle deux époques — 22,1 % avant 1919, 16,6 % après 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 145 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité équipe 63,2 % des logements occupés à titre principal.
Progression modérée du parc: +4,5 % entre 2016 et 2022. 56,8 % des ménages de Popian disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Popian est une commune du Languedoc méditerranéen — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km) nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Popian en 2026 ?
Entre plaine viticole et piémont de l'Hérault, Popian est un petit village de 380 habitants qui bénéficie d'une croissance démographique soutenue et d'une accessibilité préservée. Son marché immobilier, dominé par l'accession à la propriété, affiche une reprise des prix en 2024. Faut-il y investir en 2026 ?
Petit marché de 4 transactions par an : les prix à Popian reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Opportunité pertinente pour l'investissement locatif en maison en stratégie de moyen terme, à condition de bien sélectionner le bien et d'anticiper un effort financier résiduel.
Points clés
- ✓ Dynamique démographique positive : +8,3 % en 5 ans
- ✓ Rendement brut correct de 5,2 % sur les maisons
- ✓ Parc de logements récent : 16,6 % construits après 2006
- ⚠ Solvabilité locale limitée : taux de chômage à 13,1 %
- ⚠ Marché locatif peu liquide : 0% de rendement sur les appartements
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur d'environ 30 % à la moyenne nationale estimée.
- Popian se situe dans la moitié supérieure des communes du département pour son accessibilité et son attractivité territoriale.
- Rendement locatif sur maisons supérieur à ceux des grandes métropoles, mais inférieur au littoral touristique héraultais.
Analyse du marché immobilier à Popian
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Popian : opportunités et risques
Investir à Popian en 2026 cible principalement la location annuelle de maisons, avec un rendement brut de 5,2 %. Ce rendement est correct, mais il est essentiel de le nuancer : selon les indices composites, l'opportunité locative (IOL) est modérée (4,9/10), reflétant une demande locative réelle mais sans forte tension. Le rendement net estimé à 3 %, après déduction des charges dont la taxe foncière, confirme cette vision mesurée.
La stratégie de plus-value à moyen terme est soutenue par des indicateurs territoriaux solides : une démographie positive (+9,8 % en 10 ans) et une accessibilité préservée (IAI à 6,5/10). Néanmoins, l'investisseur doit être conscient que le marché est peu liquide (10,8 % de logements vacants) et que la revente pourrait prendre du temps en l'absence d'afflux massif de nouveaux habitants.
Pour un investissement locatif réussi, il faut privilégier les maisons récentes ou bien rénovées, en veillant au DPE pour éviter les passoires thermiques dont la location sera interdite. La faiblesse du marché de l'appartement (0 transaction en 2024) et l'absence de rendement locatif dans ce segment en font une piste à éviter, sauf projet très spécifique.
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Données du marché immobilier à Popian
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Popian est structuré autour de la maison individuelle, qui représente près de 90 % du parc. Cette spécificité en fait un marché de familles et de primo-accédants, renforcée par une faible part de résidences secondaires (5,4 %). La hausse significative des prix en 2024 (+13,4 %) marque une reprise après une année 2023 en retrait, et s'explique en partie par le faible volume de transactions (11 ventes) sur un marché étroit.
Le caractère rural et l'ancrage dans la Communauté de Communes Vallée de l'Hérault offrent une certaine qualité de vie, mais la dépendance aux pôles d'emploi extérieurs reste forte, comme l'indique un taux de chômage de 13,1 %. Cette fragilité économique relative limite le potentiel de forte hausse des loyers et des prix, inscrivant Popian dans une trajectoire de croissance modérée et solidaire de la dynamique démographique locale.
Enfin, le parc de logements présente un profil énergétique correct avec une classe dominante C, et seulement 4,3 % de passoires thermiques. Toutefois, la part importante de logements anciens (29 % d'avant 1945) implique, pour un investisseur, de bien évaluer les travaux de rénovation nécessaires, d'autant que la taxe foncière, à 45,97 %, pèse sur la rentabilité nette.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Popian Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Popian
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 818 €/m² pour 4 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 100 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 818 € | 1 818 € |
| Prix moyen/m² | 1 953 € | |
| Surface médiane | – | 100 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 2 457 € |
| 2022 | 6 | 2 586 € |
| 2023 | 3 | 2 250 € |
| 2024 | 5 | 2 828 € |
| 2025 | 4 | 1 818 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve à Popian reste très limitée : seulement 10 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont un seul en 2024. Cette faible dynamique de construction, malgré une tendance en hausse de 400 % par rapport aux cinq années précédentes, ne permet pas de répondre à la croissance démographique (+8,3 % en cinq ans). Le risque de sur-offre est donc nul, mais la pression sur le parc existant s'accentue. Les zones d'urbanisation future seront à surveiller, car tout nouveau programme pourrait rencontrer une demande soutenue, notamment de la part des ménages locaux.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
30 logements autorisés cumulés, 8 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Popian (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Popian totalise 13 logements sur 5 ans, soit +550 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Popian
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Popian
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Popian, le rendement net d'environ 3,0 % pour les maisons s'obtient après déduction de la taxe foncière (taux de 45,97 % en 2024), des frais de gestion (7-10 %), d'une provision pour travaux et du risque de vacance. Avec un parc composé à 89,7 % de maisons et 5,4 % de résidences secondaires, le marché locatif est étroit, nécessitant une gestion proactive pour limiter les périodes d'inoccupation.
Performance énergétique du parc à Popian
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Popian est C, avec 3,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local présente une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe dominante C (144 kWh/m²/an) et seulement 4,3 % de passoires thermiques (F/G) selon 47 diagnostics. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront néanmoins nécessaires pour se conformer aux échéances de la loi Climat, notamment l'interdiction de location des passoires à partir de 2028.
Calculateur de rendement à Popian
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Cas pratique : un investissement type à Popian
Pour une maison type de 105 m² à Popian (prix médian de 296 940 €), le loyer moyen estimé est de 12,2 €/m², soit 1 281 € par mois. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 340 €. L'effort résiduel mensuel est donc de -59 €, à combler par l'investisseur avant déduction des charges et impôts.
Erreurs à éviter quand on investit à Popian
- Négliger la taxe foncière (45,97 % à Popian) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc où 29 % des biens sont antérieurs à 1945.
- Surestimer les loyers dans un marché locatif étroit (5,4 % de résidences secondaires).
- Ne pas anticiper les futures normes énergétiques sur les biens classés D ou E.
Quand acheter ou vendre ?
À Popian, le marché immobilier suit une saisonnalité classique du sud de la France. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec une offre plus importante et des visites facilitées par le beau temps. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde fenêtre favorable avant la trêve hivernale. Notez que la taxe foncière est exigible en octobre, ce qui peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. La proximité de Sète (26,5 km) n'induit pas d'afflux touristique massif influençant directement les transactions.
Le saviez-vous ?
- Popian compte seulement 185 logements pour 380 habitants.
- La fibre optique est disponible pour 53,6 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 43,5 ans, plus jeune que dans de nombreux villages.
S'installer à Popian : cadre de vie et logement
S'installer à Popian, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 400 âmes, situé à une demi-heure de Montpellier et de ses infrastructures. Le cadre de vie est marqué par la viticulture et la proximité de la nature, avec un climat méditerranéen doux. La commune dispose de 15 équipements de proximité, dont des services de base, ce qui limite la dépendance à la voiture pour les besoins quotidiens essentiels.
Le profil des habitants est relativement jeune (âge médian de 43,5 ans) et familial, avec une part importante de propriétaires (72,5 %). La connectivité numérique est en retard (score de 6/100), avec seulement 53,6 % des logements éligibles à la fibre, un point à vérifier pour les télétravailleurs. L'environnement présente des risques naturels recensés, mais une sismicité et un radon faibles.
Carte du marché immobilier à Popian
Popian et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Popian
Le climat de Popian, avec une température moyenne de 15,0°C et seulement 701 mm de précipitations annuelles, est typiquement méditerranéen : doux l'hiver, chaud et sec l'été. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs en quête d'un ensoleillement généreux, idéal pour les terrasses et jardins, et souhaitant réduire les coûts de chauffage. L'altitude modeste (73 m) limite les jours de gel, offrant une saison de végétation étendue.
Composition du parc immobilier à Popian
185 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Popian est composé très majoritairement de maisons (89,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Popian est très stable et ancré localement, avec 72,5 % de propriétaires occupants et 89,7 % de maisons individuelles. La faible part de résidences secondaires (5,4 %) et le taux de vacance (10,8 %) indiquent un marché peu soumis à la pression touristique, mais aussi un renouvellement limité des biens disponibles. Cela attire principalement des acheteurs recherchant un cadre de vie villageois et pérenne, plutôt que des investisseurs de courte durée.
Ancienneté du parc à Popian
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 145 logements).
- Avant 1919 22,1 % 32 logts
- 1919-1945 6,9 % 10 logts
- 1946-1970 11,0 % 16 logts
- 1971-1990 24,1 % 35 logts
- 1991-2005 19,3 % 28 logts
- 2006-2019 16,6 % 24 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Popian
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Popian
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Popian est exposé à 8 aléas naturels recensés et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Toutefois, la sismicité et le radon sont classés faibles. Avant tout achat, il est impératif de consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Ces éléments peuvent influencer la valorisation du bien.
Cas pratique : un achat type à Popian
Pour acquérir une maison de 105 m² à Popian au prix médian de 296 940 €, il faut compter environ 22 000 € de frais de notaire (7,5 %), soit un total de 319 000 €. Avec un apport de 10 % (29 700 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 680 €, représentant près de 82 % du revenu médian local mensuel net.
Erreurs à éviter quand on achète à Popian
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, critère de future valeur et de confort.
- Négliger la consultation du PPR communal face aux 8 risques naturels recensés.
- Surestimer son budget sans inclure les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien).
- Ignorer le taux de vacance (10,8 %) qui peut rendre la revente plus longue.
Points clés à retenir à Popian
- Prix médian des maisons à 1 818 €/m² en 2024.
- Rendement brut locatif maison à 5,2 %.
- Climat méditerranéen avec 15,0°C de moyenne annuelle.
- Marchay vendeur avec une hausse des prix de +13,4 %.
- Revenu médian local de 24 620 € par an.
- Taux de vacance des logements de 10,8 %.
- Parc immobilier stable : 72,5 % de propriétaires occupants.
- 29 % du parc bâti avant 1945, influant sur l'état.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Popian ?
À Popian, au-delà du prix au m² médian (1 818 €), plusieurs facteurs influencent fortement la valeur finale. La présence d'un terrain arboré, une exposition sud et une vue dégagée sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique (classe DPE) sont devenus des critères de négociation essentiels. La proximité des 15 équipements de proximité ou de l'arrêt de bus peut aussi justifier une prime. À l'inverse, un bien exposé au bruit routier ou nécessitant des travaux lourds verra son prix décoté.
Estimation indicative d'une maison à Popian
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
181 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur des moyennes, ne capture pas les subtilités du micro-marché de Popian. Un professionnel local intègre des éléments invisibles dans les données : le cachet d'une rue, la qualité des matériaux, l'orientation réelle du jardin, ou la dynamique de demande spécifique au village. Il peut aussi évaluer précisément l'impact financier d'un DPE ou de risques naturels localisés. Cette expertise permet de fixer un prix de vente réaliste, attractif pour les acheteurs et juste pour le vendeur, facilitant une négociation sereine.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², sans pondérer par l'état et l'exposition.
- Comparer avec des biens neufs alors que 89,7 % du parc est constitué de maisons anciennes.
- Oublier de valoriser les atouts climatiques (15,0°C de moyenne) et de proximité (15 équipements).
- Ne pas tenir compte de la dynamique démographique (+8,3 % en 5 ans) qui soutient les prix.
Investir à Popian : passer à l'action
L'analyse des chiffres donne une photographie du marché, mais la concrétisation d'un investissement réussi nécessite une expertise locale fine. Notre réseau de professionnels implantés dans la Vallée de l'Hérault peut vous accompagner pour identifier les bonnes opportunités et négocier au juste prix.
Les données révèlent un marché équilibré, mais la réussite d'un investissement dépend de la sélection du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Popian grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Popian
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Popian
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Popian
Quel est le prix immobilier moyen à Popian ?
Le prix médian des maisons à Popian s'élève à 1 818 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 105 m². Le marché des appartements est quasi inexistant, avec aucune transaction enregistrée sur la période.
Est-ce le bon moment pour investir à Popian ?
La reprise des prix en 2024 (+13,4 %) après une correction en 2023 peut constituer un point d'entrée. Le rendement locatif sur les maisons (5,2 % brut) est correct, mais le marché, modeste en volume, nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Popian est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Popian est plus chère que ses voisines comparables : son prix au m² est supérieur de 19 % à Usclas-d'Hérault (2 271 €/m²) et de 16 % à Lieuran-Cabrières (2 375 €/m²), ce qui reflète une attractivité et des indicateurs démographiques plus solides.
Quel rendement locatif espérer à Popian ?
Le rendement locatif brut est de 5,2 % pour les maisons, ce qui est correct. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est estimé à environ 3 %. Aucun rendement n'est observable sur les appartements, faute de marché locatif actif.
Quels sont les profils d'acheteurs à Popian ?
Le marché est principalement porté par les primo-accédants locaux et les familles recherchant une maison individuelle. Les investisseurs sont peu présents, en raison d'une opportunité locative modérée et d'un volume de transactions faible.
Marché immobilier des communes voisines
Popian affiche un prix au m² supérieur de 19 % à Usclas-d'Hérault et de 16 % à Lieuran-Cabrières, mais avec des indicateurs démographiques plus solides, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement à moyen terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Popian.
Communes limitrophes de Popian
Popian est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Popian s'établit à 1 818 € sur 4 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 432 €/m²).
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Popian à un niveau significatif — 1 818 €/m² en médiane. Un bien type de 100 m² revient à environ 181 800 €, soit 7,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Popian avoisinent 12,0 €/m² pour les appartements et 12,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 5,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 3 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Popian est une commune du Languedoc méditerranéen. Popian est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (36 km), dans un relief de plaine, à 70 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.