4 angles pour comprendre le marché immobilier à Port-de-Bouc
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Faut-il investir à Port-de-Bouc en 2026 ?
Port-de-Bouc, ville portuaire de l'étang de Berre, présente un profil économique marqué par l'industrie et un taux de chômage élevé (16,8 %). Son marché immobilier, après une correction, semble chercher un nouvel équilibre entre un prix d'entrée accessible et une demande locative soutenue par un tissu de services dense. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur la pertinence d'y investir aujourd'hui.
Avec un rendement locatif brut de 8,1 % pour les appartements, Port-De-Bouc offre une opportunité de rentabilité supérieure à la moyenne régionale, malgré un territoire en difficulté.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter la demande locative portée par les services, en acceptant un risque territorial élevé.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (8,1 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Volonté de construction neuve (+85 %)
- ⚠ Fragilité socio-économique très élevée (IFE 9,5/10)
- ⚠ Déclin démographique marqué (-4,6 % en 5 ans)
- ⚠ Parc de logements anciens (45 % avant 1975)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 939 €/m², Port-De-Bouc se positionne en dessous de la médiane nationale pour les petites villes.
- Dans les Bouches-du-Rhône, son prix est inférieur de 18 % à celui de Saint-Martin-de-Crau, une commune comparable.
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles régionales comme Marseille ou Aix-en-Provence.
Analyse du marché immobilier à Port-de-Bouc
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Port-de-Bouc
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,4
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible (1,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible (1,4/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (5,3/10) : le prix d'entrée reste raisonnable mais la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (5,3/10) : le prix d'entrée reste raisonnable mais la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe, portée par les nombreux équipements et services.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe, portée par les nombreux équipements et services.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : le marché est orienté vers la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : le marché est orienté vers la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2688,7 — Percentile dept : 4/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 10/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,6 — Percentile dept : 3/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1316,8 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 90/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 40,8 — Percentile dept : 15/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 53,8 — Percentile dept : 90/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,6 — Percentile dept : 3/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2688,7 — Percentile dept : 96/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 1/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 97/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1316,8 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Port-de-Bouc : cadre de vie et logement
Port-De-Bouc, petite ville industrielle et portuaire de 15 802 habitants, offre un accès direct à l'étang de Berre et à la métropole Aix-Marseille. Avec un prix médian de 2 939 €/m², son marché immobilier reste plus accessible que ceux de Saint-Martin-De-Crau (3 095 €/m²) ou Châteaurenard (2 969 €/m²). Le climat est méditerranéen, avec 15,6°C de moyenne annuelle et 574 mm de pluie.
Tout savoir pour acheter et vivre à Port-de-BoucInvestir à Port-de-Bouc : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic clair, mais l'acquisition à Port-de-Bouc se joue sur la sélection du bien et du quartier, dans un parc immobilier hétérogène. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les opportunités qui correspondent à votre stratégie de rendement ou de plus-value.
Ces données dessinent un marché spécifique. Passer à l'action demande une parfaite connaissance des quartiers.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Port-de-Bouc
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Port-de-Bouc ?
Le prix médian global est de 2 939 €/m² en 2024. Une maison coûte environ 3 374 €/m² (soit 280 000 € pour 83 m²) et un appartement 2 191 €/m² (soit 127 000 € pour 58 m²).
Est-ce le bon moment pour acheter à Port-de-Bouc ?
Le marché a connu une baisse depuis 2020 et montre un rebond de +7,2 % en 2024. Le prix d'entrée est devenu plus accessible, mais l'achat doit être motivé par un projet de location à rendement, l'horizon de plus-value restant incertain dans un contexte démographique déclinant.
Port-de-Bouc est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, elle est 5 % moins chère que Saint-Martin-de-Crau (3 095 €/m²) et au même niveau que Châteaurenard (2 969 €/m²). En revanche, elle est plus chère que Tarascon (-23 %) ou Saint-Gilles (-25 %).
Quel loyer peut-on espérer à Port-de-Bouc ?
Le loyer médian est de 14,7 €/m²/mois pour un appartement, soit environ 852 € par mois pour un T2 de 58 m². Pour une maison, comptez 13,7 €/m²/mois, soit 1 137 €/mois pour 83 m².
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Port-de-Bouc ?
Les principaux risques sont la fragilité économique (taux de chômage à 16,8 %), le déclin démographique, et la présence de risques technologiques (PPRT). Il convient aussi de vérifier l'état du bien et sa classe DPE dans un parc plutôt ancien.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 1 % à Châteaurenard et de 5 % à Saint-Martin-de-Crau, Port-De-Bouc ne bénéficie pas d'un effet de levier prix, mais son rendement locatif bien supérieur compense cet écart de valorisation pour un investisseur cash-flow positif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Port-de-Bouc.
Communes limitrophes de Port-de-Bouc
Port-de-Bouc est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Port-de-Bouc se situe dans la moyenne — prix médian 2 770 €/m², dans la ligne de la médiane des Bouches-du-Rhône. Dans les Bouches-du-Rhône, Port-de-Bouc se classe parmi les 7 % de communes les plus accessibles (9e rang le moins cher sur 118).
Le prix médian au m² à Port-de-Bouc est stable entre 2021 et 2025 (+2,6 %). Au total, 895 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -5,1 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 291 €/m² (surface médiane 82 m²) et celui des appartements à 1 977 €/m² (60 m²). Un bien type de 82 m² revient à environ 269 862 €, soit 13,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,7 €/m² pour un appartement et 13,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,9 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Port-de-Bouc: 598 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 120 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Port-de-Bouc est dans le paysage de la Provence classique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral camarguais, à 24 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 25 m)) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).