Faut-il investir à Saint-Gilles en 2026 ?
Intégrée à Nîmes Métropole, Saint-Gilles affiche une croissance démographique soutenue (+6,9 % en 5 ans) mais une santé économique fragile, avec un taux de chômage parmi les plus élevés du département. Son marché immobilier, après un pic en 2023, connaît une correction sévère. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec une correction de 14,8 % en 2024 et un rendement locatif brut parmi les plus hauts du Gard, Saint-Gilles présente un profil de marché à effet de levier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement et d'accepter un horizon moyen terme, pour capter un rendement correct malgré les vulnérabilités socio-économiques.
Points clés
- ✓ Correction de -14,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,8 %)
- ✓ Prix inférieur de 20 % à Vauvert voisine
- ⚠ Fragilité économique locale (17,5 % de chômage)
- ⚠ Parc vieillissant (20,4 % avant 1945)
- ⚠ Logements vacants élevés (8,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 117 €/m², Saint-Gilles est 47 % moins chère que la moyenne nationale.
- Son prix médian se situe 14 % en dessous de la moyenne des communes comparables du Gard.
- Son rendement locatif brut (6,8 %) surpasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Gilles
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,6 %.
Indices immobiliers de Saint-Gilles
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (3,8/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (3,8/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation et la sélection.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,1/10) : les prix restent sous la moyenne départementale, mais la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,1/10) : les prix restent sous la moyenne départementale, mais la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la démographie et les besoins locaux.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, portée par la démographie et les besoins locaux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique modérée (3,5/10) : peu d'effet saisonnier marqué, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique modérée (3,5/10) : peu d'effet saisonnier marqué, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2123,4 — Percentile dept : 21/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 44/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 74/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 96,9 — Percentile dept : 62/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 56/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,4 — Percentile dept : 32/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,6 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 74/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2123,4 — Percentile dept : 79/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,6 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 96,9 — Percentile dept : 38/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Gilles : opportunités et risques
Investir à Saint-Gilles en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement, où le rendement brut de 6,8 % (net approximatif de 3,6 %) offre une couverture correcte du crédit. La taxe foncière élevée (57,68 %) grève cependant la rentabilité nette, représentant l'équivalent d'environ un mois et demi de loyer perdu chaque année. L'indice d'opportunité locative (IOL) élevé (6,8/10) confirme une demande locative soutenue, portée par une démographie positive et un taux de propriétaires modéré (55,4 %).
Toutefois, le profil de l'investisseur doit être conscient des risques. Le taux de vacance de 8,9 % indique un parc potentiellement dégradé ou des difficultés à louer certains biens, exigeant une sélection rigoureuse du quartier et de l'état du logement. De plus, avec seulement 3,6 % de résidences secondaires, la pression touristique est faible, rendant la location saisonnière peu viable et cantonnant la stratégie au locatif classique.
La faible construction neuve (20 logements autorisés en 2024) limite les risques de sur-offre mais indique aussi un territoire où la valorisation par le neuf est absente. L'investissement doit donc se concentrer sur l'ancien rénové, en veillant à la performance énergétique pour anticiper les futures interdictions de location. L'horizon doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix soit absorbée et que les effets de l'intégration à Nîmes Métropole se matérialisent pleinement.
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Données du marché immobilier à Saint-Gilles
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute des prix de 14,8 % en 2024, documentée par la DGFiP, marque un tournant après quatre années de gains ininterrompus. Elle replace Saint-Gilles parmi les marchés les plus accessibles du Gard, avec un prix médian inférieur de 14 % à la moyenne des communes comparables. Cette correction s'explique en partie par les indicateurs économiques : un taux de chômage de 17,5 % pèse sur la solvabilité locale et limite la demande d'accession.
Néanmoins, le marché conserve une liquidité correcte, avec 188 transactions en 2024. La prédominance des ventes de maisons (61 % du volume) reflète un parc immobilier majoritairement constitué d'habitat individuel, typique d'une petite ville périurbaine. D'après les données INSEE, le vieillissement du parc (20,4 % d'avant 1945) implique pour l'acheteur un examen attentif du DPE, même si la part de passoires thermiques est faible (1,5 %).
La proximité de l'aéroport de Nîmes-Garons (9,3 km) et de la gare TGV (16,6 km) constitue un atout structurel pour l'attractivité résidentielle, mais ces équipements semblent insuffisants à contrebalancer seuls les fragilités de l'emploi local. Le marché reste donc principalement porté par une demande de pied-à-terre ou de logement pour actifs travaillant dans le bassin nîmois.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gilles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix à Saint-Gilles dessine un cycle complet : une hausse régulière de 21,7 % entre 2020 et 2023, portée par la dynamique nationale, suivie d'un brutal retournement en 2024 avec une chute de 14,8 %. Cette correction, l'une des plus marquées de la région, ramène les niveaux de prix en deçà de ceux de 2022. Elle s'explique par la conjonction du resserrement du crédit et des fragilités économiques locales, faisant de Saint-Gilles un marché plus volatile que ses voisines. Pour un acheteur en 2026, cette évolution crée une opportunité de point d'entrée, à condition d'accepter une valorisation qui pourrait rester atone à court terme tant que l'emploi local ne se redresse pas.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gilles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 379 €/m² de prix médian pour 181 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle une dichotomie entre appartements et maisons. Un appartement type de 50 m² (99 500 €) génère un loyer couvrant la quasi-totalité d'une mensualité de prêt standard, pour un rendement brut de 6,8 %. En maison (86 m², 189 888 €), l'effort résiduel net après loyer est plus important, avec un rendement brut de 5,4 %. Les années de revenu nécessaires (5,4 pour un appartement, 10,2 pour une maison) confirment que l'accession à la propriété reste un défi pour les revenus locaux. L'investisseur doit donc viser l'appartement pour un équilibre financier viable, en intégrant les charges réelles comme la taxe foncière (57,68 %) qui rogne le rendement net.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 188 transactions en 2024, le volume d'échanges à Saint-Gilles a reculé de 12,6 % par rapport à 2023, mais reste supérieur au niveau de 2020. Le marché est dominé par la maison individuelle (115 ventes, surface médiane de 86 m²), reflet d'un parc composé à 67,5 % de maisons. Les appartements (73 ventes, 50 m² médians) représentent une part minoritaire mais dynamique. La fourchette de prix serrée (1 573 - 2 975 €/m²) indique un marché homogène, sans biens de luxe. Ce volume, couplé à un taux de vacance de 8,9 %, indique un marché d'acheteur où la négociation est possible, mais sans tension excessive.
Répartition des ventes
71,3 % de maisons et 28,7 % d'appartements parmi les 181 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 71,3 % des mutations, pour un prix médian de 2 418 €/m² (maisons) contre 2 072 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 181 | 129 | 52 |
| Prix médian/m² | 2 379 € | 2 418 € | 2 072 € |
| Prix moyen/m² | 2 426 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 236 | 2 042 € |
| 2022 | 225 | 2 231 € |
| 2023 | 177 | 2 339 € |
| 2024 | 154 | 1 986 € |
| 2025 | 181 | 2 379 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Gilles est atone. Seulement 230 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse (-2 %). En 2024, à peine 20 autorisations ont été délivrées. Ce ralentissement contraste avec la croissance démographique de la commune, suggérant que la pression résidentielle se reporte sur le parc ancien. Pour l'investisseur, cette faible production neuve limite les risques de sur-offre à court terme et peut soutenir la valorisation de l'ancien bien rénové. Elle indique aussi une attractivité résidentielle modérée, la construction neuve étant souvent un indicateur avancé de la confiance des promoteurs et des ménages.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 22 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 192 autorisations pour 834 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Gilles
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Gilles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 170 logements ont été autorisés à à Saint-Gilles, -32 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 230 logements ont été autorisés à la construction, avec une tendance à la baisse de -2 % par rapport à la période précédente. Seulement 20 logements neufs sont prévus en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et peut soutenir la valeur du parc ancien. Cela indique également que les promoteurs adaptent leur production à la demande réelle, dans une commune où 17,4 % du parc a déjà été construit après 2006.
Fourchettes de loyers à Saint-Gilles
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Gilles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se calcule en déduisant toutes les charges du rendement brut. À Saint-Gilles, la taxe foncière sur le bâti est de 57,68 %, un taux élevé qui impacte directement la rentabilité. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété si applicable, une provision pour travaux et un taux de vacance locative, estimé à partir du 8,9 % de logements vacants dans la commune. Ces éléments peuvent diviser par deux le rendement brut affiché.
Performance énergétique du parc à Saint-Gilles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 888 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Gilles: classe C en tête, 1,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (147 kWh/m²/an), une performance honorable. Seulement 1,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour les acquéreurs, cela signifie que la plupart des biens sont déjà aux normes ou proches des exigences de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028). Cela réduit la nécessité de gros travaux de rénovation énergétique après l'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Gilles
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Gilles
Pour un appartement de 50 m² à Saint-Gilles, le prix médian s'élève à 99 500 €. Avec un loyer moyen de 11,3 €/m², cela génère 565 € de revenus mensuels. Le rendement brut est de 6,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,6 %, soit un cash-flow potentiellement légèrement positif si le taux d'emprunt est bas.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Gilles
- Oublier la taxe foncière, élevée à 57,68 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger le taux de vacance, potentiellement élevé.
- Investir sans vérifier la classe DPE du bien (risque réglementaire).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Gilles connaît une activité accrue au printemps et au début de l'automne, périodes propices aux visites sous un climat agréable. La saison estivale, bien que touristique, peut être plus calme en raison des vacances. Pour les vendeurs, mettre en vente en février-mars permet de capter les acheteurs souhaitant signer avant l'été. Les achats en fin d'année peuvent parfois faire l'objet de négociations plus serrées, les vendeurs étant motivés pour clôturer avant les échéances fiscales.
Le saviez-vous ?
- Saint-Gilles possède 12 monuments historiques protégés.
- La commune s'étend sur 152 km², mais avec une densité très faible.
- L'aéroport de Nîmes-Garons n'est qu'à 9,3 km.
S'installer à Saint-Gilles : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Gilles, c'est opter pour le calme d'une petite ville de 152 km² à la densité très faible (97 hab./km²), tout en bénéficiant de la proximité de Nîmes. La commune dispose d'un panel d'équipements conséquent pour sa taille, avec 522 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 100 établissements de santé, assurant une relative autonomie au quotidien. Le patrimoine, avec 12 monuments historiques, et un climat méditerranéen doux (15,3 °C de moyenne) participent à la qualité de vie.
La connectivité numérique reste un point faible, avec un taux de couverture fibre de 39,2 % seulement, ce qui peut freiner les télétravailleurs. Les risques naturels, bien que classés "très faibles" pour la sismicité et le radon, sont une réalité à intégrer : 20 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) actif imposent de consulter les zonages avant tout achat. Le cadre de vie est donc agréable mais requiert une vigilance particulière sur le choix du secteur.
Carte du marché immobilier à Saint-Gilles
Saint-Gilles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Gilles
7 055 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 733 maisons et 2 276 appartements à à Saint-Gilles.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (67,5 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires-occupants (55,4 %) est robuste, assurant une certaine stabilité du marché. Cependant, le taux de logements vacants (8,9 %) est supérieur à la moyenne nationale, indiquant possiblement des biens en attente de réhabilitation ou localisés dans des zones moins prisées. La part modeste de résidences secondaires (3,6 %) confirme l'attrait principal pour la résidence principale.
Ancienneté du parc à Saint-Gilles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 095 logements).
- Avant 1919 10,4 % 635 logts
- 1919-1945 10,0 % 607 logts
- 1946-1970 18,8 % 1 143 logts
- 1971-1990 26,6 % 1 622 logts
- 1991-2005 16,8 % 1 026 logts
- 2006-2019 17,4 % 1 061 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Gilles
522 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gilles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à neuf risques naturels recensés, avec vingt arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) est actif, concernant le site Distagri. Le radon est faible et la sismicité très faible. Ces données, consultables sur Géorisques, impliquent de vérifier systématiquement si un bien est en zone réglementée, ce qui peut impacter l'assurabilité, la constructibilité et la valeur. Une étude de sol peut être recommandée pour les projets de construction.
Cas pratique : un achat type à Saint-Gilles
Une maison de 86 m² (surface type pour le prix médian de 189 888 €) représente environ 10,2 années de revenu médian local (18 590 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 900 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, soit environ 1 100 € par an pour cette valeur.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gilles
- Ne pas consulter le cadastre et les PPR actifs avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,4 % du parc est antérieur à 1945).
- Oublier de vérifier le débit réel de connexion internet.
- Négocier sans connaître la tendance baissière récente des prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Gilles : passer à l'action
Une fenêtre s'ouvre avec la baisse des prix, mais saisir le bon bien au bon secteur exige une connaissance fine du terrain. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-marchés de Saint-Gilles et identifie les rares opportunités rentables.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain et dans la négociation.
Comprenez la valeur réelle de votre bien à Saint-Gilles grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse micro-locale.
- Analyse basée sur 188 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un expert du marché local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Gilles
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gilles
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Gilles ?
Le prix médian global à Saint-Gilles est de 2 117 €/m² en 2024. Une maison coûte en moyenne 2 208 €/m², contre 1 990 €/m² pour un appartement. Ces prix ont baissé de 14,8 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Gilles ?
La correction de prix de 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour l'investissement locatif, avec un rendement brut attractif de 6,8 % sur les appartements. Toutefois, la fragilité économique locale et le taux de vacance élevé imposent une sélection très rigoureuse du bien.
Saint-Gilles est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Gilles est nettement moins chère que ses voisines immédiates. Son prix au m² est inférieur de 20 % à celui de Vauvert et de 46 % à celui de Saint-Martin-de-Crau, pour des services et une desserte souvent comparables.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gilles ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,8 % pour un appartement et de 5,4 % pour une maison. Compte tenu des charges (taxe foncière à 57,68 %, gestion, vacance), le rendement net estimé tombe à environ 3,6 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers à privilégier à Saint-Gilles ?
L'analyse des transactions DVF ne permet pas de détailler les prix par quartier. Il est recommandé de se concentrer sur les secteurs proches des commerces et services du centre-bourg, et de vérifier systématiquement l'absence de risque inondation ou technologique via le plan local d'urbanisme.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 20 % à Vauvert et de 46 % à Saint-Martin-De-Crau, Saint-Gilles offre un effet de levier significatif pour des indicateurs démographiques et de services similaires, créant une marge de valorisation à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gilles.
Communes limitrophes de Saint-Gilles
Saint-Gilles est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 379 €/m² en médiane, Saint-Gilles s'inscrit dans la moyenne du Gard (2 500 €/m²) et reste -6,2 % au regard de la médiane nationale.
Dynamique haussière marquée: +16,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Gilles. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 973 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +19,8 % sur le prix médian.
Marché mixte à Saint-Gilles: maisons à 2 418 €/m² et appartements à 2 072 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 88 m² revient à environ 212 784 €, soit 11,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Saint-Gilles: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 9,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 34 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (65 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Gilles est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 33 km du littoral camarguais, dans un relief de plaine, à 23 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.