01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 943 logements dont 5 221 résidences principales, 7 206 résidences secondaires et 516 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 221 | 40,3 % |
| Résidences secondaires | 7 206 | 55,7 % |
| Logements vacants | 516 | 4,0 % |
Le graphique détaille la structure des 12 943 logements: 40 % sont habités en permanence, 56 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 119 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 113 | 2,2 % |
| 1946-1970 | 588 | 11,5 % |
| 1971-1990 | 1 754 | 34,4 % |
| 1991-2005 | 1 110 | 21,8 % |
| 2006-2019 | 1 411 | 27,7 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 99 | 1,9 % |
| 2 pièces | 736 | 14,1 % |
| 3 pièces | 1 808 | 34,6 % |
| 4 pièces | 1 459 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 119 | 21,4 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 974 | 11 668 | 12 943 |
| Rés. principales | 4 507 | 5 016 | 5 221 |
| Rés. secondaires | 5 375 | 6 581 | 7 206 |
| Vacants | 93 | 71 | 516 |
À titre de comparaison : 42,7 % de part de propriétaires à Borgo, à 111 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 562 | 49,1 % |
| Locataires (privé) | 2 101 | 40,2 % |
| Locataires HLM | 244 | 4,7 % |
| Logés gratuitement | 314 | 6,0 % |
Occupation des résidences principales — 49,1 % appartiennent à leurs occupants, 44,9 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 80 | 1,5 % |
| Fioul | 92 | 1,8 % |
| Électricité | 3 919 | 75,1 % |
| Gaz bouteille | 200 | 3,8 % |
| Autre (bois…) | 930 | 17,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 75 %. autres sources (bois notamment) pèse 18 %, gaz bouteille 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 643 |
| 2 à 4 ans | 944 |
| 5 à 9 ans | 1 116 |
| 10 ans ou plus | 2 518 |
| Total ménages | 5 221 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 471 |
| Sous-occupation modérée | 1 708 |
| Sous-occupation accentuée | 981 |
| Suroccupation modérée | 355 |
| Suroccupation accentuée | 36 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 307 | 5,9 % |
| 1 voiture | 2 680 | 51,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 234 | 42,8 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 51 % avec une voiture et 43 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 530 | 1 448 | 24 | 58 |
| 1975 | 2 555 | 1 693 | 410 | 452 |
| 1982 | 4 458 | 2 208 | 2 063 | 187 |
| 1990 | 6 047 | 3 144 | 2 669 | 234 |
| 1999 | 7 320 | 3 909 | 2 999 | 412 |
| 2006 | 8 570 | 3 973 | 4 474 | 124 |
| 2011 | 9 974 | 4 507 | 5 375 | 93 |
| 2016 | 11 668 | 5 016 | 6 581 | 71 |
| 2022 | 12 943 | 5 221 | 7 206 | 516 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 530 à 12 943 logements, soit +746 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 013 | 1 890 | 2 172 | 2 335 | 1 747 | 894 |
| Dont vacants > 2 ans | 757 | 831 | 884 | 948 | 842 | 611 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 499 | 17,8 % |
| Classe B | 776 | 27,7 % |
| Classe C | 1 067 | 38,1 % |
| Classe D | 287 | 10,2 % |
| Classe E | 101 | 3,6 % |
| Classe F | 54 | 1,9 % |
| Classe G | 18 | 0,6 % |
Distribution DPE sur 2 802 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 84 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 965 | 70,1 % |
| Classe B | 554 | 19,8 % |
| Classe C | 241 | 8,6 % |
| Classe D | 23 | 0,8 % |
| Classe E | 9 | 0,3 % |
| Classe F | 8 | 0,3 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 70 % des diagnostics et 99 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 192 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 207 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 63 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 376 |
| Classe B | 247 | 529 |
| Classe C | 385 | 682 |
| Classe D | 156 | 131 |
| Classe E | 56 | 45 |
| Classe F | 36 | 18 |
| Classe G | 10 | 8 |
Côté maisons, la dominante est C (146 kWh/m²/an); côté appartements, C (114).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 115 |
| T3 | 243 |
| T4 | 228 |
| T5+ | 68 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Porto-Vecchio (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Porto-Vecchio comporte une forte dimension touristique (55,7 % du parc en résidences secondaires). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 64,7 % de maisons et 35,3 % d'appartements. La commune est une commune corse de l'intérieur, en contexte de plaine (altitude moyenne: 57 m).
Porto-Vecchio affiche un profil mixte — 49,1 % de propriétaires et 44,9 % de locataires. 4,7 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Près d'27,7 % du parc de Porto-Vecchio a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 126 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (75,1 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +10,9 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Porto-Vecchio: 42,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Porto-Vecchio est une commune corse de l'intérieur. Porto-Vecchio est en contexte de plaine (altitude moyenne: 57 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Station balnéaire phare de la côte sud, Porto-Vecchio affiche une démographie en léger recul (-4,7 % en 5 ans) mais une économie structurée par le tourisme, avec 16 campings et plus de 3 000 emplacements. Ce contexte singulier, où 56 % des logements sont des résidences secondaires, dessine un marché immobilier très spécifique. L'analyse des données DVF 2024 permet d'en cerner les véritables enjeux pour un investisseur.
Avec un prix médian qui a franchi la barre des 6 400 €/m² après une hausse de 41 % en 4 ans, la station corse incarne un marché de prestige où le rendement locatif s'efface derrière la spéculation balnéaire.
Verdict
➤ Miser sur Porto-Vecchio impose une vision strictement patrimoniale et une trésorerie solide, en visant la plus-value à long terme plus que le revenu locatif.
Points clés
- ✓ Hausse soutenue des prix : +4,7 % annuel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (6,2/10)
- ✓ Parc immobilier récent : 28 % construit après 2006
- ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux
- ⚠ Rendement locatif net très faible (2,4 %)
- ⚠ Économie dépendante du tourisme saisonnier
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 8 509 €/m² en moyenne, Porto-Vecchio dépasse 98 % des communes françaises.
- Son prix médian est 2,4 fois supérieur à la moyenne de la Corse-du-Sud.
- Le rendement locatif brut (3,5 %) est inférieur de moitié à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Porto-Vecchio
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 18,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Porto-Vecchio : opportunités et risques
Investir à Porto-Vecchio pour le rendement locatif est un pari risqué. Le rendement brut des appartements (3,5 %) est faible, et le net (environ 2,4 %) est encore amputé par une taxe foncière élevée (29,15 %) et des frais de gestion inévitables pour un investisseur non-résident. La stratégie locative classique y est donc peu pertinente.
En revanche, le marché présente un intérêt pour une stratégie de plus-value à long terme, basée sur la rareté foncière et l'attrait pérenne du littoral sud-corse. La construction neuve ralentit (-21 % de tendance), ce qui limite l'offre future. Néanmoins, cet investissement exige une trésorerie solide pour supporter des mensualités importantes peu couvertes par les loyers, et une visibilité sur une durée de détention d'au moins 10 ans.
Attention également au parc énergétique : si les passoires thermiques (F/G) sont rares (2,5 %), la classe dominante C (126 kWh/m²/an) laisse présager des travaux de rénovation à moyen terme pour se conformer aux futures réglementations. Par ailleurs, le territoire est exposé à plusieurs risques naturels (10 recensés), avec des plans de prévention (PPRI, PPRIF) qui peuvent contraindre les possibilités de travaux ou d'extension.
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Données du marché immobilier à Porto-Vecchio
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi les 6 400 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette appréciation fulgurante, alimentée par une demande externe, a creusé un fossé abyssal avec le revenu médian des Porto-Vecchiais (21 560 €). La commune affiche ainsi l'un des plus forts écarts de France entre prix de l'immobilier et solvabilité locale.
Le marché est structurellement dual. D'un côté, les maisons, représentant les deux tiers des transactions, visent une clientèle de résidents secondaires et affichent une valorisation record (7 179 €/m² médian). De l'autre, les petits appartements, souvent anciens, constituent un segment plus accessible mais au rendement locatif atone. La forte proportion de résidences secondaires (55,7 %) et le taux de vacance modéré (4 %) indiquent un parc très mobilisé lors des pics saisonniers, mais qui peut présenter des liquidités réduites en basse saison.
La proximité de l'aéroport de Figari (18 km) et la densité exceptionnelle d'équipements (score de confort de services de 9,6/10) renforcent l'attractivité résidentielle, mais cette dernière se traduit davantage par de la spéculation que par de la demande locative annuelle classique. La baisse récente du volume des transactions (-21 % en 2024 vs 2023) pourrait signaler une phase de consolidation des prix après des années de vive hausse.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Porto-Vecchio Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Porto-Vecchio depuis 2020 est marquée par une forte accélération post-Covid, avec un gain de +41 % en quatre ans. La hausse annuelle se maintient à +4,7 % en 2024, malgré un net ralentissement des transactions (-38 % par rapport au pic de 2022). Le marché des maisons, dont le prix médian a bondi de 64 % depuis 2020, tire l'ensemble de la valorisation, creusant l'écart avec les appartements. Cette dynamique place désormais la commune à un niveau de prix 2,4 fois supérieur à la moyenne départementale, un écart qui interroge la soutenabilité de la courbe. Pour un acheteur en 2026, l'entrée sur ce marché suppose d'accepter une valorisation au sommet de son cycle, avec une perspective de plus-value à long terme dépendante du maintien de l'attractivité balnéaire du site.
Évolution du marché immobilier de Porto-Vecchio
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 791 €/m² de prix médian pour 194 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +22,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent l'asymétrie du marché porto-vecchiais. Acquérir une maison type de 115 m² (860 000 €) mobiliserait près de 40 années de revenu médian local, une inaccessibilité radicale. Même pour un appartement de 55 m² (302 500 €), l'effort reste considérable. Le loyer perçu (16,3 €/m²/mois) ne couvrirait qu'une fraction de la mensualité d'emprunt, générant un effort net mensuel substantiel. Le rendement brut de 3,5 % pour les appartements, déjà faible, est encore amputé par la taxe foncière (29,15 %) et la forte proportion de résidences secondaires qui limite la durée effective de location. La viabilité d'un montage locatif classique y est donc très compromise.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 194 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (55,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 7 179 €/m² pour les maisons et 5 307 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 194 | 87 | 107 |
| Prix médian/m² | 5 791 € | 7 179 € | 5 307 € |
| Prix moyen/m² | 7 108 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 252 | 4 718 € |
| 2022 | 281 | 5 424 € |
| 2023 | 187 | 5 806 € |
| 2024 | 182 | 6 231 € |
| 2025 | 194 | 5 791 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Porto-Vecchio montre un net ralentissement : 589 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 21 % par rapport à la période précédente. Seulement 198 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement intervient dans un parc déjà très récent (près de 28 % des logements construits après 2006) et face à une démographie en léger déclin. Cette faible production neuve limite les risques de sur-offre à court terme et contribue à maintenir la rareté, élément clé de la valorisation. Elle oriente également la demande vers l'ancien, souvent mieux intégré dans les secteurs les plus recherchés. Les projets se concentrent vraisemblablement dans les zones déjà urbanisées en continuité, sous la contrainte des nombreux plans de prévention des risques (inondation, incendie) qui concernent la commune.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 830 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 914 sur 2013 — soit -9,2 %.
Vacance longue durée à Porto-Vecchio
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Porto-Vecchio (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 887 logements autorisés à à Porto-Vecchio, dont 415 en 2025 (+53 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Porto-Vecchio
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Porto-Vecchio
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut chute significativement une fois déduites les charges locales. La taxe foncière sur le bâti à Porto-Vecchio s'élève à 29,15 % (taux 2024), un poste important. S'ajoutent les frais de copropriété (présents dans 33,3 % du parc), la gestion locative (indispensable à 18 km de l'aéroport de Figari pour un non-résident) et une provision pour travaux. Le rendement net réel se rapproche souvent de 1,5 point sous le brut.
Performance énergétique du parc à Porto-Vecchio
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 802 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Porto-Vecchio: la classe C domine, 2,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 126 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne nationale, avec seulement 2,5 % de passoires thermiques (F/G). Cette situation s'explique par un parc récent (27,7 % construit après 2006). Le risque de dépréciation réglementaire est donc limité, mais un bien classé D ou E devra être rénové pour rester concurrentiel à l'horizon 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 55 m² médians) sont les plus adaptés à la location saisonnière, pour leur facilité de gestion et leur prix d'entrée. Le neuf (27,7 % du parc) est prisé mais coûteux. Attention au DPE : si seulement 2,5 % sont des passoires (F/G), la classe dominante C (126 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation énergétique à moyen terme pour rester conforme.
Quelles zones cibler à Porto-Vecchio ?
Le centre-ville et les secteurs proches des plages et du port concentrent la demande locative touristique. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour de la location annuelle, mais avec des loyers plus faibles. Aucune zone en développement majeur n'est signalée ; les autorisations de construire sont en baisse de 21 % sur 5 ans, limitant l'offre neuve.
Calculateur de rendement à Porto-Vecchio
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Risques à connaître avant d'investir à Porto-Vecchio
Le risque principal est la vacance hors saison, estimée à 8 % dans notre calcul. La dépendance au tourisme rend les revenus aléatoires. La taxe foncière est élevée (29,15 %). En outre, la présence de 10 risques naturels recensés (radon, inondations) peut compliquer l'assurance et la valorisation. Enfin, la forte proportion de résidences secondaires (55,7 %) crée une ambiance peu vivante en basse saison, pénalisant l'attractivité locative longue durée.
Cas pratique : un investissement type à Porto-Vecchio
Pour un appartement type de 55 m² (au prix médian de 5 500 €/m²), l'investissement s'élève à 302 500 €. Avec un loyer moyen de 16,3 €/m², le revenu locatif brut atteint 897 €/mois, soit un rendement brut de 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net tombe autour de 2,4 %, générant un cash-flow mensuel net d'environ 200 € en période de location effective.
Erreurs à éviter quand on investit à Porto-Vecchio
- Oublier la forte saisonnalité des loyers dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de taxe foncière, particulièrement élevé à 29,15 %.
- Sous-estimer les frais de gestion à distance pour un non-résident.
- Investir sans vérifier les règles de copropriété (quotas de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché connaît un pic d'activité au printemps et en début d'automne. Les acheteurs de résidences secondaires visitent souvent entre avril et juin pour une prise de possession en été. Vendre en septembre-octobre permet de capitaliser sur cette dynamique. Pour l'investisseur, la taxe foncière, payable en septembre, doit être provisionnée. Les locations saisonnières se réservent dès l'hiver pour l'été suivant.
Le saviez-vous ?
- Porto-Vecchio compte 2 monuments historiques protégés.
- La dette communale s'élève à 5 745 € par habitant.
- 16 établissements scolaires et 235 équipements de santé sont recensés.
S'installer à Porto-Vecchio : cadre de vie et logement
S'installer à l'année à Porto-Vecchio, c'est profiter d'un cadre de vie exceptionnel, entre mer et montagne, doté d'un équipement public très complet (près de 1 700 équipements recensés). La commune offre tous les services et commerces nécessaires au quotidien, une connectivité correcte (fibre à 67 %) et un ensoleillement généreux (température moyenne de 17,6°C).
Ce confort a un prix : le marché immobilier est totalement inaccessible pour un ménage local aux revenus médians. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 141, reflète cette tension. La vie locale oscille ainsi entre la quiétude de la basse saison et l'animation estivale, dans un territoire où la pression touristique et les résidences secondaires façonnent profondément l'ambiance et le paysage urbain.
Carte du marché immobilier à Porto-Vecchio
Porto-Vecchio et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Porto-Vecchio
Avec une température moyenne annuelle de 17,6 °C et seulement 594 mm de pluie, le climat de Porto-Vecchio est méditerranéen doux. Les hivers sont cléments et les étés secs. Ce profil, couplé à 169 km² de territoire entre mer et montagne, attire une population active télétravaillant et des retraités en quête de cadre de vie. L'ensoleillement est un facteur prépondérant pour la valorisation des biens.
À qui s'adresse Porto-Vecchio ?
L'achat s'adresse principalement aux acheteurs aisés recherchant une résidence secondaire (55,7 % du parc) ou une retraite au soleil (24,5 % de 60 ans et plus). Les primo-accédants locaux sont rares, le revenu médian (21 560 €) représentant 14 années de revenus pour acheter un appartement type. Les familles peuvent être attirées par l'espace (66,7 % de maisons) et les équipements, mais doivent composer avec une vie sociale ralentie en hiver.
Avantages et limites à Porto-Vecchio
✓ Points forts
- Cadre naturel exceptionnel (plages, maquis, climat doux)
- Équipements et services nombreux pour une petite ville
- Parc immobilier récent (27,7 % construits après 2006) et de bonne qualité énergétique (classe DPE C dominante)
- Marché porteur avec une tendance haussière des prix (+4,7 %)
- Proximité de l'aéroport de Figari (18 km) pour les liaisons
− À prendre en compte
- Prix très élevés, même comparé au voisinage (ex : Borgo à 3 456 €/m²)
- Vie locale ralentie en basse saison (fort taux de résidences secondaires)
- Risques naturels multiples (inondations, incendies, radon) et taxe foncière élevée (29,15 %)
Composition du parc immobilier à Porto-Vecchio
12 943 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (66,7 %) et collectif (33,3 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons (66,7 %) et dominé par les résidences secondaires (55,7 %). Seuls 49,1 % des habitants sont propriétaires. Ce double visage – marché de la villégiature et habitat principal – crée un marché segmenté. La forte proportion de résidences secondaires peut induire une volatilité des prix en basse saison, mais aussi une solidité de la demande locative estivale.
Ancienneté du parc à Porto-Vecchio
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 096 logements).
- Avant 1919 2,3 % 119 logts
- 1919-1945 2,2 % 113 logts
- 1946-1970 11,5 % 588 logts
- 1971-1990 34,4 % 1 754 logts
- 1991-2005 21,8 % 1 110 logts
- 2006-2019 27,7 % 1 411 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Porto-Vecchio
1 709 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Porto-Vecchio
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPRI, PPRIF). Le radon, un gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif. Dix risques naturels sont recensés, avec 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consulter le zonage PPR en mairie est une étape incontournable avant tout achat, car il conditionne les possibilités de travaux et l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Porto-Vecchio
Une maison de 115 m² (surface type pour atteindre le prix total médian) coûte environ 860 000 €. Cela représente près de 40 années de revenu médian local (21 560 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 4 350 €. Ce calcul illustre le marché dual : inaccessible pour un ménage local seul, mais financé par des acheteurs extérieurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Porto-Vecchio
- Ne pas consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs.
- Omettre de vérifier la couverture réelle en fibre optique (67,1 %).
- Acheter une résidence secondaire sans prévoir un budget gardiennage.
- Ignorer la composition du parc : majorité de maisons individuelles.
Points clés à retenir à Porto-Vecchio
- Prix médian au m² à 5 791 €, en hausse de +4,7 % en un an.
- Rendement brut locatif moyen de 3,5 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen doux avec 17,6 °C de moyenne annuelle.
- La vue et la proximité de la mer sont les premiers critères de valorisation.
- Écart important entre maison (7 179 €/m²) et appartement (5 307 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 29,15 % sur le bâti.
- Parc immobilier récent : 27,7 % construit après 2006.
- Le DPE devient un élément négociateur essentiel.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Porto-Vecchio ?
À Porto-Vecchio, la valeur dépend avant tout de la proximité avec les plages et la ville historique, et de la vue. Un bien exposé sud avec panorama mer peut valoir 30 % de plus qu'un bien identique sans vue. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Pour une maison, la surface du terrain et son autonomie (puits, panneaux solaires) sont des atouts majeurs. La présence de la fibre (67,1 % du territoire) est aussi un critère valorisant.
Estimation indicative d'une maison à Porto-Vecchio
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
503 817 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute entraîne une stagnation prolongée sur un marché où la liquidité n'est pas illimitée. À l'inverse, une sous-estimation génère une perte sèche, d'autant plus que les prix sont élevés. Intégrer les bons paramètres est essentiel : la forte proportion de résidences secondaires (55,7 %) induit une saisonnalité des visites, le DPE (classe C dominante) devient un argument commercial, et les risques naturels présents peuvent influencer la valorisation. Une expertise locale précise, s'appuyant sur les 238 transactions récentes, permet de se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : la valeur d'une rue précise, l'évolution des micro-marchés (centre-ville vs. arrière-pays), et l'état réel souvent sous-évalué dans les annonces. Il connaît le poids exact de la vue ou de l'exposition. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs souvent nationaux ou internationaux, et évite une sous-évaluation dommageable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour une commune de 169 km².
- Ne pas pondérer la valeur par l'exposition et la vue, critères primordiaux.
- Oublier de valoriser les travaux récents d'isolation (DPE).
- Croire que le prix des résidences secondaires suit la démographie locale.
Investir à Porto-Vecchio : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic clair : à Porto-Vecchio, le succès d'un investissement repose sur une sélection micro-locale et une parfaite compréhension des flux touristiques. Notre réseau d'experts corse vous aide à identifier les biens qui résistent aux aléas saisonniers et capitalisent sur la rareté.
Ces données esquissent un marché élitiste. En saisir les nuances concrètes demande une expertise hyperlocale.
Évaluez la valeur réelle de votre bien à Porto-Vecchio grâce à l'analyse fine des 238 dernières transactions DVF.
- Analyse basée sur les ventes réelles 2024
- Projection dans la dynamique de marché locale
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Porto-Vecchio
Quel est le prix au mètre carré à Porto-Vecchio en 2024 ?
Le prix médian est de 5 791 €/m², avec une grande disparité : 4 801 €/m² pour le premier quartile et 9 206 €/m² pour le troisième. Les maisons sont à 7 179 €/m² en médiane, les appartements à 5 307 €/m².
Porto-Vecchio est-elle plus chère que les communes alentour ?
Oui, de façon très significative. Par exemple, le prix médian à Borgo est de 3 456 €/m², soit 46 % moins cher. Porto-Vecchio est le pôle le plus cher de la Corse-du-Sud.
Est-ce intéressant d'acheter pour louer à Porto-Vecchio ?
Le rendement locatif brut est faible (3,5 % pour les appartements) et le rendement net encore plus bas (environ 2,4 %). L'investissement locatif classique n'est pas rentable sans un apport personnel très important.
Quels sont les risques à acheter à Porto-Vecchio ?
Les principaux risques sont la survalorisation du marché par rapport à l'économie locale, la dépendance au tourisme, et l'exposition à plusieurs risques naturels (incendie, inondation) régis par des plans de prévention stricts (PPRI, PPRIF).
Quel type de bien trouve-t-on à la vente à Porto-Vecchio ?
Le marché est dominé par les maisons (66,7 % du parc), qui représentent 60 % des transactions. La surface médiane vendue est de 115 m² pour les maisons et 55 m² pour les appartements, visant principalement une clientèle de résidents secondaires.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec une commune comparable comme Borgo (-46 %) est saisissant et révèle la prime exclusive du littoral sud-corse, un marché où l'effet de levier financier est nul mais où la rareté foncière soutient la spéculation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Porto-Vecchio.
Résumé
Le m² médian à Porto-Vecchio atteint 5 791 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. La commune figure parmi les 7 % les plus chères de Corse-du-Sud au mètre carré.
Forte valorisation observée: le m² médian de Porto-Vecchio gagne +22,7 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 1 096 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -7,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 7 179 €/m² (surface médiane 87 m²) et celui des appartements à 5 307 €/m² (50 m²). Un bien type de 87 m² revient à environ 624 573 €, soit 29,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 16,3 € (appartements) et 13,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 3,7 % sur un bien médian. Avec 55,7 % de résidences secondaires, Porto-Vecchio est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 887 logements autorisés au permis de construire à Porto-Vecchio — un rythme moyen de 177 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Porto-Vecchio est une commune corse de l'intérieur. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 57 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.