01 Le parc de logements
Le parc comprend 64 logements dont 51 résidences principales, 7 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 51 | 79,7 % |
| Résidences secondaires | 7 | 10,9 % |
| Logements vacants | 6 | 9,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 80 % de résidences principales, 11 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 64 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 23 | 44,2 % |
| 1919-1945 | 12 | 23,1 % |
| 1946-1970 | 2 | 3,8 % |
| 1971-1990 | 2 | 3,8 % |
| 1991-2005 | 7 | 13,5 % |
| 2006-2019 | 6 | 11,5 % |
Structure du bâti par époque: 45 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (45 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 3,9 % |
| 3 pièces | 4 | 7,8 % |
| 4 pièces | 12 | 23,5 % |
| 5 pièces ou plus | 33 | 64,7 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 65 % de grands (5p+), moyenne à 5,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 65 | 67 | 64 |
| Rés. principales | 60 | 51 | 51 |
| Rés. secondaires | 3 | 6 | 7 |
| Vacants | 2 | 10 | 6 |
En comparaison, Saint-Sernin-Lès-Lavaur (à 8 km) enregistre 64,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 42 | 82,4 % |
| Locataires (privé) | 9 | 17,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Occupation des résidences principales — 81,5 % appartiennent à leurs occupants, 18,5 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 2,0 % |
| Fioul | 12 | 23,5 % |
| Électricité | 9 | 17,6 % |
| Gaz bouteille | 8 | 15,7 % |
| Autre (bois…) | 21 | 41,2 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (41 %), suivi par fioul (24 %) et électricité (18 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 11 |
| 5 à 9 ans | 8 |
| 10 ans ou plus | 30 |
| Total ménages | 51 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 15 |
| Sous-occupation accentuée | 10 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 20 | 39,2 % |
| 2 voitures ou plus | 31 | 60,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 0 % sans véhicule, 39 % mono-motorisés, 61 % multi-motorisés. Par ailleurs, 90,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 58 | 36 | 2 | 20 |
| 1975 | 47 | 39 | 2 | 6 |
| 1982 | 46 | 34 | 7 | 5 |
| 1990 | 54 | 37 | 16 | 1 |
| 1999 | 57 | 46 | 10 | 1 |
| 2006 | 58 | 52 | 5 | 1 |
| 2011 | 65 | 60 | 3 | 2 |
| 2016 | 67 | 51 | 6 | 10 |
| 2022 | 64 | 51 | 7 | 6 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 58 à 64, soit +10 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 25,0 % |
| Classe D | 1 | 12,5 % |
| Classe E | 4 | 50,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 12,5 % |
La classe E domine avec 50 % des diagnostics, et 25 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 12,5 % |
| Classe B | 2 | 25,0 % |
| Classe C | 1 | 12,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 4 | 50,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe E ressort en tête (50 %), et 50 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 223 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 263 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 120 pour le bâti 2001-2012.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Prades (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Prades dispose d'un parc de 64 logements mêlant résidences principales (79,7 %), secondaires (10,9 %) et vacants (9,4 %). Une typologie quasi monomorphe — 98,4 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Prades est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 312 m — contexte utile pour lire le parc.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 81,5 % des résidences principales de Prades sont occupées par leur propriétaire, contre 18,5 % de locataires.
Le bâti de Prades est notablement ancien: 45,1 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Côté DPE, de Prades, le parc fait moins bien que le repère national: E et 234 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 12,5 %. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (41,2 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Prades a diminué (-4,5 %). 60,8 % des ménages de Prades disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 312 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (51 résidences principales de Prades) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Prades a bondi de +135,2 % en un an, signal rare sur une commune de 123 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 13,6 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (2,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 1 % du Tarn
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +135,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Prades
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Prades
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Prades s'établit à 4 548 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Prades se positionne dans le top 1 % des communes les plus chères du Tarn.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,5 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Prades Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Prades
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 transactions en 2024 et affiche une évolution de +77,5 % sur 2021–2024 (prix médian à 4 548 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 4 548 € | 4 548 € |
| Prix moyen/m² | 4 548 € | |
| Surface médiane | – | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 2 562 € |
| 2023 | 2 | 1 934 € |
| 2024 | 1 | 4 548 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 0 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve à Prades (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 0 logements ont été autorisés à à Prades, dont 0 en 2025.
Fourchettes de loyers à Prades
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Prades
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Prades
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Prades est E, avec 12,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Prades
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Prades : cadre de vie et logement
Prades compte 123 habitants, à 232 m d'altitude. Le climat local affiche 14,4 °C de moyenne annuelle et 782 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Prades
Prades et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Prades
Composition du parc immobilier à Prades
64 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Prades est composé très majoritairement de maisons (98,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Prades
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 51 logements).
- Avant 1919 45,1 % 23 logts
- 1919-1945 23,5 % 12 logts
- 1946-1970 3,9 % 2 logts
- 1971-1990 3,9 % 2 logts
- 1991-2005 13,7 % 7 logts
- 2006-2019 11,8 % 6 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Prades
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Prades
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Prades
Pour une maison de 48 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
218 304 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Prades
Quel est le prix de l'immobilier à Prades ?
Le prix médian au m² à Prades est de 4 548 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 48 m² (surface médiane locale), compter environ 218 000 €.
Comment Prades se situe-t-elle dans le Tarn ?
Prades se classe au 4ᵉ rang sur 312 communes du Tarn — dans le top 1 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Prades ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Prades est de 2,5 % (loyer de 9,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Prades prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Prades.
Communes limitrophes de Prades
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Résumé
Le m² médian à Prades atteint 4 548 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Au classement départemental, Prades se place dans les 1 % de communes les plus chères du Tarn.
Entre 2021 et 2024, le marché immobilier de Prades a enregistré une hausse de +77,5 % du prix médian au m². 4 transactions au total sur la fenêtre 2021-2024, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +135,2 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Prades à un niveau significatif — 4 548 €/m² en médiane. Le bien médian (48 m² à 218 304 €) équivaut à 9,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Prades avoisinent 9,6 €/m² pour les appartements et 9,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,5 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Les résidences secondaires représentent 10,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Prades est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 312 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025).