01 Le parc de logements
Le parc comprend 150 logements dont 110 résidences principales, 32 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 110 | 73,3 % |
| Résidences secondaires | 32 | 21,3 % |
| Logements vacants | 8 | 5,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 73 % d'habitat permanent, 21 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 150.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 12 | 10,9 % |
| 1919-1945 | 2 | 1,8 % |
| 1946-1970 | 9 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 45 | 40,9 % |
| 1991-2005 | 23 | 20,9 % |
| 2006-2019 | 19 | 17,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 41 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 5,5 % |
| 3 pièces | 7 | 6,4 % |
| 4 pièces | 25 | 22,9 % |
| 5 pièces ou plus | 71 | 65,1 % |
Taille moyenne: 5,1 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 65 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 147 | 149 | 150 |
| Rés. principales | 104 | 105 | 110 |
| Rés. secondaires | 42 | 35 | 32 |
| Vacants | 1 | 9 | 8 |
64,4 % de part de propriétaires à Ger, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 98 | 89,1 % |
| Locataires (privé) | 9 | 8,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 3 | 2,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 88,9 % de propriétaires occupants, 8,3 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 8 | 7,3 % |
| Électricité | 43 | 39,1 % |
| Gaz bouteille | 7 | 6,4 % |
| Autre (bois…) | 52 | 47,3 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par électricité (39 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 18 |
| 5 à 9 ans | 18 |
| 10 ans ou plus | 70 |
| Total ménages | 110 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 25 |
| Sous-occupation accentuée | 30 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 1,8 % |
| 1 voiture | 55 | 50,0 % |
| 2 voitures ou plus | 53 | 48,2 % |
Motorisation des ménages: 2 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 48 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 80,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 49 | 34 | 12 | 3 |
| 1975 | 54 | 38 | 6 | 10 |
| 1982 | 79 | 58 | 21 | 0 |
| 1990 | 97 | 67 | 28 | 2 |
| 1999 | 113 | 75 | 30 | 8 |
| 2006 | 122 | 87 | 32 | 2 |
| 2011 | 147 | 104 | 42 | 1 |
| 2016 | 149 | 105 | 35 | 9 |
| 2022 | 150 | 110 | 32 | 8 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 49 logements à l'origine, 150 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 15 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 4 | 16,7 % |
| Classe D | 9 | 37,5 % |
| Classe E | 5 | 20,8 % |
| Classe F | 2 | 8,3 % |
| Classe G | 4 | 16,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (38 %), 17 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 12,5 % |
| Classe B | 10 | 41,7 % |
| Classe C | 8 | 33,3 % |
| Classe D | 2 | 8,3 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 4,2 % |
Répartition climat du parc: B concentre 42 % des diagnostics et 88 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 366 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 268 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 237 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 201 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 366 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 129 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 4 | 0 |
| Classe D | 6 | 3 |
| Classe E | 3 | 2 |
| Classe F | 0 | 2 |
| Classe G | 4 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante D (255 kWh/m²/an), les appartements D (273) — l'écart typologique est marqué.
Analyse du marché immobilier à Préchac
Indices immobiliers de Préchac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 24/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 58/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 43/100 - Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 21,3 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 43/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 117,5 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Préchac : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Préchac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Préchac s'établit à 3 389 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Préchac fait partie du quart des communes les moins chères du Hautes-Pyrénées.
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Préchac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Préchac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 389 €/m² de prix médian pour 3 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +76,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 3 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (66,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 546 €/m² pour les maisons et 2 746 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 2 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 389 € | 3 546 € | 2 746 € |
| Prix moyen/m² | 3 279 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 1 918 € |
| 2023 | 1 | 3 200 € |
| 2024 | 3 | 1 253 € |
| 2025 | 3 | 3 389 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 22 logements ont été autorisés et 12 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.
Construction neuve à Préchac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Préchac: 3 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-57 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Préchac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Préchac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Préchac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Préchac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 25,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Préchac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Préchac : cadre de vie et logement
Préchac, commune de 235 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 462 m d'altitude et arrosée par 1 104 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 9 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Préchac
Préchac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Préchac
Composition du parc immobilier à Préchac
150 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Préchac: 94,0 % de maisons, 6,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Préchac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 110 logements).
- Avant 1919 10,9 % 12 logts
- 1919-1945 1,8 % 2 logts
- 1946-1970 8,2 % 9 logts
- 1971-1990 40,9 % 45 logts
- 1991-2005 20,9 % 23 logts
- 2006-2019 17,3 % 19 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Préchac
9 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Préchac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Préchac
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
328 733 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Préchac
Quel est le prix de l'immobilier à Préchac ?
Le prix médian au m² à Préchac est de 3 389 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 344 000 €.
Comment Préchac se situe-t-elle dans le Hautes-Pyrénées ?
Préchac figure parmi les communes les plus abordables du Hautes-Pyrénées : 326ᵉ rang sur 415, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Préchac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Préchac est de 2,8 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Préchac prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Préchac est-il énergétiquement dégradé ?
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Préchac.
Communes limitrophes de Préchac
Préchac est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 389 €/m², Préchac se place parmi les communes chères des Hautes-Pyrénées, au-dessus de la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Préchac a progressé de +76,7 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 11 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +170,5 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 546 €/m² (surface médiane 97 m²) et celui des appartements à 2 746 €/m² (57 m²). Un bien type de 97 m² revient à environ 343 962 €, soit 16,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,7 €/m² pour un appartement et 8,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 21,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (67 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Préchac est dans la tradition pyrénéenne. Le cadre géographique (à 478 m d'altitude, dans un contexte de piémont) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.