01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 627 logements dont 3 050 résidences principales, 100 résidences secondaires et 477 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 050 | 84,1 % |
| Résidences secondaires | 100 | 2,8 % |
| Logements vacants | 477 | 13,2 % |
Le graphique détaille la structure des 3 627 logements: 84 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 464 | 15,2 % |
| 1919-1945 | 448 | 14,7 % |
| 1946-1970 | 946 | 31,0 % |
| 1971-1990 | 694 | 22,8 % |
| 1991-2005 | 233 | 7,6 % |
| 2006-2019 | 264 | 8,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 45 | 1,5 % |
| 2 pièces | 275 | 9,0 % |
| 3 pièces | 667 | 21,9 % |
| 4 pièces | 812 | 26,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 251 | 41,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (41 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 529 | 3 580 | 3 627 |
| Rés. principales | 2 941 | 3 021 | 3 050 |
| Rés. secondaires | 70 | 108 | 100 |
| Vacants | 518 | 451 | 477 |
À 18 km, Rambervillers (5 018 hab.) enregistre 40,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 593 | 52,2 % |
| Locataires (privé) | 884 | 29,0 % |
| Locataires HLM | 529 | 17,3 % |
| Logés gratuitement | 45 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 52,2 % de propriétaires face à 46,3 % de locataires (dont 17 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 614 | 52,9 % |
| Fioul | 270 | 8,9 % |
| Électricité | 654 | 21,4 % |
| Gaz bouteille | 38 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 474 | 15,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (53 %), 21 % pour électricité et 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 399 |
| 2 à 4 ans | 616 |
| 5 à 9 ans | 438 |
| 10 ans ou plus | 1 597 |
| Total ménages | 3 050 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 523 |
| Sous-occupation modérée | 838 |
| Sous-occupation accentuée | 742 |
| Suroccupation modérée | 86 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 645 | 21,1 % |
| 1 voiture | 1 551 | 50,9 % |
| 2 voitures ou plus | 853 | 28,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 51 % à une voiture, 28 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 802 | 2 494 | 105 | 203 |
| 1975 | 3 016 | 2 679 | 84 | 253 |
| 1982 | 3 022 | 2 623 | 103 | 296 |
| 1990 | 3 080 | 2 678 | 147 | 255 |
| 1999 | 3 148 | 2 810 | 112 | 226 |
| 2006 | 3 388 | 2 956 | 86 | 346 |
| 2011 | 3 529 | 2 941 | 70 | 518 |
| 2016 | 3 580 | 3 021 | 108 | 451 |
| 2022 | 3 627 | 3 050 | 100 | 477 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 802 à 3 627, soit +29 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 494 | 533 | 464 | 465 | 477 | 360 |
| Dont vacants > 2 ans | 195 | 204 | 158 | 158 | 171 | 212 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,4 % |
| Classe B | 61 | 4,4 % |
| Classe C | 551 | 39,8 % |
| Classe D | 429 | 31,0 % |
| Classe E | 215 | 15,5 % |
| Classe F | 91 | 6,6 % |
| Classe G | 32 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 45 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 175 | 12,6 % |
| Classe B | 229 | 16,5 % |
| Classe C | 433 | 31,3 % |
| Classe D | 305 | 22,0 % |
| Classe E | 166 | 12,0 % |
| Classe F | 54 | 3,9 % |
| Classe G | 22 | 1,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 31 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 217 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 151 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 144 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 217 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3 |
| Classe B | 7 | 54 |
| Classe C | 103 | 448 |
| Classe D | 130 | 299 |
| Classe E | 88 | 127 |
| Classe F | 62 | 29 |
| Classe G | 23 | 9 |
Les maisons affichent une classe dominante D (230 kWh/m²/an), les appartements C (177) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 17 |
| T2 | 109 |
| T3 | 206 |
| T4 | 218 |
| T5+ | 32 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Raon-l'Étape (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le recensement 2022 fait état de 477 logements vacants sur 3 627 à Raon-l'Étape (soit 13,2 %). L'offre résidentielle combine pavillonnaire (53,9 %) et collectif (46,1 %). La commune est dans la tradition lorraine, dans les collines, à une altitude moyenne de 336 m.
Le parc de Raon-l'Étape compte à peu près autant de propriétaires (52,2 %) que de locataires (46,3 %). Le parc social représente 17,3 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Raon-l'Étape est conforme — 23,5 % pour une obligation de 20,0 %.
Le noyau ancien du parc pèse 15,2 % (logements d'avant 1919). Le parc de Raon-l'Étape cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 193 kWh/m²/an. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (52,9 %).
Le parc de Raon-l'Étape est stable sur la période 2016-2022 (+1,3 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 21,1 % de ménages sans voiture, 28,0 % à au moins deux voitures.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Raon-l'Étape est dans la tradition lorraine. Le contexte naturel (dans les collines, à une altitude moyenne de 336 m) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 3 050 résidences principales de Raon-l'Étape et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Vosges (226ᵉ rang sur 487 communes)
Analyse du marché immobilier à Raon-l'Étape
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Raon-l'Étape
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Raon-l'Étape s'établit à 1 204 €, sur la base de 80 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,5 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Raon-l'Étape Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Raon-l'Étape
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 204 €/m² de prix médian pour 80 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +3,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,8 % de maisons et 31,3 % d'appartements parmi les 80 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 68,8 % des mutations, pour un prix médian de 1 214 €/m² (maisons) contre 1 194 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 80 | 55 | 25 |
| Prix médian/m² | 1 204 € | 1 214 € | 1 194 € |
| Prix moyen/m² | 1 459 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 117 | 1 163 € |
| 2022 | 108 | 1 279 € |
| 2023 | 89 | 1 126 € |
| 2024 | 68 | 1 188 € |
| 2025 | 80 | 1 204 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 366 autorisations pour 214 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Raon-l'Étape
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Raon-l'Étape (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 78 logements autorisés à à Raon-l'Étape, dont 5 en 2025 (+8 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Raon-l'Étape
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Raon-l'Étape
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Raon-l'Étape
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 384 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Raon-l'Étape: la classe C domine, 8,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Raon-l'Étape
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Raon-l'Étape : cadre de vie et logement
Raon-l'Étape, commune de 5 886 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,2 °C annuels) et arrosée par 1 066 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 6 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 234 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Raon-l'Étape
Raon-l'Étape et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Raon-l'Étape
Composition du parc immobilier à Raon-l'Étape
3 627 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (54,2 %) et collectif (45,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Raon-l'Étape
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 050 logements).
- Avant 1919 15,2 % 464 logts
- 1919-1945 14,7 % 448 logts
- 1946-1970 31,0 % 946 logts
- 1971-1990 22,8 % 694 logts
- 1991-2005 7,6 % 233 logts
- 2006-2019 8,7 % 264 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Raon-l'Étape
234 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Raon-l'Étape
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Raon-l'Étape
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
108 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Raon-l'Étape
Quel est le prix de l'immobilier à Raon-l'Étape ?
Le prix médian au m² à Raon-l'Étape est de 1 204 € (données DVF, 80 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 109 000 €.
Comment Raon-l'Étape se situe-t-elle dans le Vosges ?
Raon-l'Étape se situe au 226ᵉ rang du Vosges sur 487 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Raon-l'Étape ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Raon-l'Étape est de 7,5 % (loyer de 7,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Raon-l'Étape.
Communes limitrophes de Raon-l'Étape
Raon-l'Étape est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Raon-l'Étape est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 204 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Raon-l'Étape a augmenté de +3,5 %. Sur l'ensemble de la période, 462 transactions sont recensées par les données DVF.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Raon-l'Étape: 1 214 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 1 194 €/m² pour les appartements (78 m²). Le bien médian (90 m² à 109 260 €) équivaut à 5,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 8,7 € (appartements) et 7,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (78 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Raon-l'Étape est dans la tradition lorraine. La géographie joue son rôle: la commune est dans les collines, à une altitude moyenne de 336 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.