01 Le parc de logements
Le parc comprend 151 logements dont 80 résidences principales, 64 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 80 | 53,0 % |
| Résidences secondaires | 64 | 42,4 % |
| Logements vacants | 7 | 4,6 % |
Le graphique détaille la structure des 151 logements: 53 % sont habités en permanence, 42 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 22 | 28,6 % |
| 1919-1945 | 6 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 8 | 10,4 % |
| 1971-1990 | 20 | 26,0 % |
| 1991-2005 | 9 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 12 | 15,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 29 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 29 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 1,3 % |
| 2 pièces | 6 | 7,5 % |
| 3 pièces | 15 | 18,8 % |
| 4 pièces | 18 | 22,5 % |
| 5 pièces ou plus | 40 | 50,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 50 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 137 | 143 | 151 |
| Rés. principales | 70 | 70 | 80 |
| Rés. secondaires | 66 | 65 | 64 |
| Vacants | 1 | 8 | 7 |
À Campitello, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 51,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 66 | 82,5 % |
| Locataires (privé) | 9 | 11,3 % |
| Locataires HLM | 1 | 1,3 % |
| Logés gratuitement | 4 | 5,0 % |
La répartition du parc occupé: 82,5 % de propriétaires, 12,5 % de locataires, dont 1 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 6,3 % |
| Électricité | 47 | 58,8 % |
| Gaz bouteille | 4 | 5,0 % |
| Autre (bois…) | 24 | 30,0 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par autres sources (bois notamment) (30 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 13 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 47 |
| Total ménages | 80 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 |
| Sous-occupation modérée | 17 |
| Sous-occupation accentuée | 20 |
| Suroccupation modérée | 3 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,8 % |
| 1 voiture | 35 | 43,8 % |
| 2 voitures ou plus | 42 | 52,5 % |
Équipement automobile des ménages: 4 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 53 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 61,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 71 | 55 | 15 | 1 |
| 1975 | 83 | 59 | 12 | 12 |
| 1982 | 99 | 42 | 54 | 3 |
| 1990 | 92 | 50 | 36 | 6 |
| 1999 | 109 | 52 | 49 | 8 |
| 2006 | 128 | 65 | 58 | 5 |
| 2011 | 137 | 70 | 66 | 1 |
| 2016 | 143 | 70 | 65 | 8 |
| 2022 | 151 | 80 | 64 | 7 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 71 à 151, soit +113 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 24 | 25 | 25 | 28 | 27 | 19 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 10,5 % |
| Classe B | 7 | 36,8 % |
| Classe C | 3 | 15,8 % |
| Classe D | 1 | 5,3 % |
| Classe E | 6 | 31,6 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe B domine avec 37 % des diagnostics, et 63 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 57,9 % |
| Classe B | 6 | 31,6 % |
| Classe C | 2 | 10,5 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (58 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 270 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 72 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 103 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 72 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 270 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 6 |
| Classe C | 2 | 1 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 2 | 4 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette A à 156 kWh/m²/an côté maisons, B à 168 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rapale (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Rapale est atypique: 42,4 % des 151 logements sont des résidences secondaires, témoignant d'une forte fonction résidentielle non permanente. Au plan typologique, la maison (79,5 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (20,5 %). À l'échelle locale, Rapale est caractéristique des communes corses de l'intérieur, en moyenne montagne, à 510 m d'altitude — contexte utile pour lire le parc.
Rares sont les locataires à Rapale — 12,5 % seulement contre 82,5 % de propriétaires.
Le parc de Rapale porte la trace d'une construction ancienne: 28,6 % des logements sont antérieurs à 1919. Performance énergétique soutenue: classe B dominante et consommation moyenne (163 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 58,8 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +5,6 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 52,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Rapale est caractéristique des communes corses de l'intérieur. La commune est en moyenne montagne, à 510 m d'altitude: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (80 résidences principales de Rapale) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Le marché immobilier de Rapale a bondi de +46,9 % en un an, signal rare sur une commune de 162 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 12,1 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 16 % du Haute-Corse
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Prix en forte hausse : +46,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Rapale
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Rapale
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rapale s'établit à 3 803 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rapale se positionne dans le top 16 % des communes les plus chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est B, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,4 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rapale Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rapale
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 803 €/m² de prix médian pour 4 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +32,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Sur 4 transactions enregistrées, 75,0 % portent sur des maisons (3 446 €/m²) et 25,0 % sur des appartements (4 159 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 3 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 803 € | 3 446 € | 4 159 € |
| Prix moyen/m² | 3 780 € | ||
| Surface médiane | – | 102 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 2 867 € |
| 2022 | 4 | 3 885 € |
| 2023 | 2 | 2 589 € |
| 2025 | 4 | 3 803 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve à Rapale (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Rapale totalise 5 logements sur 5 ans, soit +67 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rapale
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rapale
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Rapale
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Rapale est B, avec 0,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Rapale
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Rapale : cadre de vie et logement
Rapale compte 162 habitants, à 217 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 687 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 13 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rapale
Rapale et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rapale
Composition du parc immobilier à Rapale
151 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Rapale combine 79,5 % de maisons et 20,5 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Rapale
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 77 logements).
- Avant 1919 28,6 % 22 logts
- 1919-1945 7,8 % 6 logts
- 1946-1970 10,4 % 8 logts
- 1971-1990 26,0 % 20 logts
- 1991-2005 11,7 % 9 logts
- 2006-2019 15,6 % 12 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Rapale
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Rapale
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rapale
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
387 906 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rapale
Quel est le prix de l'immobilier à Rapale ?
Le prix médian au m² à Rapale est de 3 803 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 351 000 €.
Comment Rapale se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
Rapale se classe au 33ᵉ rang sur 203 communes du Haute-Corse — dans le top 16 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Rapale ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rapale est de 3,4 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Rapale prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Rapale
Rapale est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Rapale s'échange à 3 803 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Dynamique haussière marquée: +32,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Rapale. 14 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +46,9 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (75,0 %), vendues autour de 3 446 €/m² pour des surfaces médianes de 102 m². Rapporté au revenu médian de Rapale, un logement de 102 m² (351 492 €) représente 16,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Rapale avoisinent 12,4 €/m² pour les appartements et 9,7 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 42,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Rapale est caractéristique des communes corses de l'intérieur. La géographie joue son rôle: la commune est en moyenne montagne, à 510 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).