À Rochefort, le prix médian du mètre carré ressort à 2 364 € en 2024, en repli de 8,6 % sur un an. La fourchette de prix s'étire de 1 762 € à 3 251 €/m² entre le premier et le troisième quartile. Ce marché, qui a enregistré 606 transactions (DVF 2024), montre une activité soutenue mais avec des prix en correction. Le centre historique et la proximité immédiate de l'Arsenal façonnent la hiérarchie des valeurs.
Comment se porte le marché immobilier à Rochefort
Le marché rochefortais est en phase de correction après des années de hausse, avec une baisse de 8,6 % des prix sur un an. Les appartements, majoritaires dans les transactions (364 ventes), affichent un prix médian à 2 555 €/m², supérieur de 15 % à celui des maisons (2 229 €/m²). Ce paradoxe s'explique par la concentration des appartements dans le centre ancien, plus valorisé. Le parc de logements, où 35,5 % des biens sont antérieurs à 1945, induit une hétérogénéité des valeurs selon l'état. Face à Saintes (2 197 €/m²) ou Royan (3 875 €/m²), Rochefort se positionne comme une alternative plus accessible en Charente-Maritime.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 8,6 % sur un an reflète un marché en correction après la forte hausse post-Covid, typique des villes moyennes. Cette baisse offre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans un contexte où la construction neuve a bondi de 228 %. Pour un vendeur, la clé est la justesse du prix : une surévaluation entraînera une stagnation. Le marché semble se rééquilibrer vers des niveaux plus soutenables, autour de 2 364 €/m².
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Rochefort
Les appartements représentent 60 % des 606 transactions récentes, reflétant le caractère urbain de cette ville de 23 460 habitants. La surface médiane vendue est de 48 m² pour un appartement et 86 m² pour une maison. Le taux de propriétaires (45 %) et la part non négligeable de résidences secondaires (11,3 %) dessinent un marché mixte. Les acheteurs sont principalement des locaux ou des arrivants attirés par le cadre de vie et les équipements, avec une demande solide pour les biens rénovés bien situés.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en train de basculer en faveur des acheteurs. Le volume de transactions reste élevé, mais la baisse des prix et un taux de logements vacants de 9,2 % indiquent une moindre tension. Les délais de vente peuvent s'allonger pour les biens énergivores (classe D dominante) ou mal mis en valeur. En revanche, les biens bien rénovés, proches du centre-ville ou des bords de Charente, trouvent preneurs plus rapidement. La dynamique de construction neuve (+228 % d'autorisations sur 5 ans) pourrait, à terme, peser sur l'ancien.
Dernières ventes enregistrées à Rochefort
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Rochefort
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Rochefort
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Rochefort
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rochefort (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
913 logements autorisés en 5 ans, avec une tendance en forte hausse (+228 %), indiquent une attractivité confirmée pour les promoteurs. Cette dynamique, portée par la communauté d'agglomération Rochefort Océan, répond à une demande et modernise le parc. Cependant, un afflux important de neuf peut, à terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien mal rénové, surtout avec un déclin démographique de -0,5 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché rochefortais, sous influence touristique (14 hébergements, 2 campings), est plus actif du printemps à l'été, avec une affluence de visiteurs potentiellement acheteurs. L'automne reste dynamique avant la trêve hivernale. Pour un vendeur, mettre en avant son bien entre avril et septembre maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations sur les biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Rochefort possède 18 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 50,2 ans.
- Le taux de chômage local atteint 18,9 %.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Rochefort
- Prix médian à 2 364 €/m², en baisse de 8,6 % sur un an.
- Les appartements sont plus chers (2 555 €/m²) que les maisons (2 229 €/m²).
- Un bien type coûte 122 640 € (appart) ou 191 694 € (maison).
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 59,57 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Rochefort
Quel est le prix moyen au m² à Rochefort ?
Le prix médian global à Rochefort est de 2 364 €/m² en 2024. Attention, la fourchette est large : 25% des biens se vendent sous 1 762 €/m² et 25% au-dessus de 3 251 €/m², selon DVF.
Le prix de l'immobilier à Rochefort baisse-t-il ?
Oui, les données DGFiP montrent une baisse de 8,6 % des prix médians sur un an. Ce repli suit une période de hausse et correspond à un ajustement du marché national.
Quel type de bien se vend le mieux à Rochefort ?
Les appartements dominent les transactions (60% du volume). Leur prix médian (2 555 €/m²) dépasse celui des maisons, porté par la demande en centre-ville. Une maison type de 86 m² représente un investissement médian de 192 000 €.
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