Faut-il investir à Saint-André-de-Cubzac en 2026 ?
Pivot du Cubzaguais, à 20 minutes au nord de Bordeaux, Saint-André-De-Cubzac a profité pleinement de l'expansion métropolitaine, avec une démographie en hausse de 20 % en dix ans. Son marché immobilier, après une phase de vive appréciation, montre aujourd'hui des signes d'essoufflement. Faut-il y voir une fenêtre d'opportunité ou un risque de correction plus ample ? Le verdict ci-dessous décrypte les indicateurs.
À l'écart de la flambée bordelaise, Saint-André-De-Cubzac propose un rendement locatif correct et un cadre de vie très complet, mais son accessibilité locale est en berne.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif brut sur un horizon moyen terme, en acceptant une liquidité à la revente conditionnée par l'attractivité extérieure.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,8/10)
- ✓ Très bon niveau d'équipements et services
- ✓ Correction récente : point d'entrée ajusté
- ⚠ Accessibilité locale très faible pour les résidents
- ⚠ Pression immobilière déjà élevée sur le parc
- ⚠ Rendement net modeste après charges réelles
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de près de 25 % à la moyenne nationale (environ 3 500 €/m²).
- Une valorisation de 10 à 42 % en dessous des principales communes périurbaines de la Gironde.
- Un rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles, mais un effort d'accession plus lourd pour les locaux.
Analyse du marché immobilier à Saint-André-de-Cubzac
Le marché immobilier de Saint-André-de-Cubzac affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Saint-André-de-Cubzac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l'offre, favorisant une relative stabilité des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,1/10) : le marché est tendu, la demande dépasse l'offre, favorisant une relative stabilité des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,1/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,1/10) : les prix ont largement dépassé le pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges, dont une taxe foncière à 44,22 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe mais les rendements nets sont érodés par les charges, dont une taxe foncière à 44,22 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,2/10) : aucune opportunité de location saisonnière lucrative n'est à attendre sur cette commune.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,2/10) : aucune opportunité de location saisonnière lucrative n'est à attendre sur cette commune.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2626,8 — Percentile dept : 68/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 66/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 549,0 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 51,0 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,9 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 66/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2626,8 — Percentile dept : 32/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 18/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 549,0 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-André-de-Cubzac : opportunités et risques
Investir à Saint-André-De-Cubzac en 2026 relève d'une stratégie de rendement locatif classique, plus que de spéculation sur la plus-value à court terme. Les rendements bruts, autour de 5,5 %, sont corrects dans le contexte girondin. Il faut cependant immédiatement en déduire les charges significatives : une taxe foncière à 44,22 % et un parc énergétique où, malgré une classe dominante C, 3,4 % des logements sont encore des passoires thermiques (F/G).
Le profil locatif est porté par la présence d'une gare (0,6 km) et d'un très bon niveau d'équipements (ICS 8,5/10), attirant des locataires actifs ou des familles. Le taux de vacance modéré (4,6 %) et la faible part de résidences secondaires (1,1 %) indiquent un marché locatif annuel stable, sans opportunité saisonnière. La forte proportion de propriétaires (54,1 %) limite toutefois le turnover locatif.
La principale vigilance concerne l'accessibilité économique locale. Avec un revenu médian de 22 530 € et un prix de la maison type représentant près de 11 années de revenus, le marché local est essoufflé. La liquidité future à la revente dépendra donc de la capacité à continuer d'attirer des ménages extérieurs, ce que l'excellente connectivité (fibre à 71,8 %) et le cadre de vie permettent.
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Données du marché immobilier à Saint-André-de-Cubzac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-André-De-Cubzac présente un profil de ville périurbaine mature, ayant absorbé l'essentiel de la demande refoulée de Bordeaux. La phase de rattrapage intense (2020-2022) est terminée, laissant place à un marché plus équilibré, voire légèrement en faveur de l'acheteur. D'après les transactions DVF 2024, la baisse du volume des ventes (-17 % en un an) confirme ce retour à la normale.
La structure des prix est révélatrice : l'écart important entre le prix moyen (3 918 €/m²) et le prix médian (2 510 €/m²) indique la présence de biens anciens de standing ou de maisons récentes avec du terrain qui tirent la moyenne vers le haut. La majorité des transactions se concentre en réalité dans une fourchette inférieure, entre 2 266 et 3 115 €/m².
Le contexte démographique reste un puissant moteur : une croissance de +20,3 % de la population en dix ans génère une demande structurelle, tant à l'achat qu'à la location. Néanmoins, cette demande bute désormais sur un problème d'accessibilité financière pour les ménages locaux, comme l'indique un indice IAI de 2,1/10.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Cubzac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian au mètre carré à Saint-André-De-Cubzac a progressé de 14 %, passant de 2 303 € à 2 510 €. La hausse a été particulièrement marquée en 2021 et 2022, avec un pic à 2 525 €/m². Depuis, le marché est entré dans une phase de stabilisation, puis de légère correction (-1,8 % sur un an). Cette évolution contraste avec la poursuite de la hausse dans certaines communes voisines mieux cotées, creusant l'écart de valorisation. Pour un acquéreur en 2026, cette période de plateau après un pic peut représenter un point d'entrée moins spéculatif, à condition de viser le moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Saint-André-de-Cubzac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 510 €/m² → 2 510 €/m² (0,0 %), volume annuel actuel 144 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, l'acquisition d'une maison type de 95 m² à 246 620 € représenterait, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, une mensualité d'environ 1 200 €. Le loyer médian estimé de 11,6 €/m²/mois générerait 1 102 € de recettes. Le rendement brut s'élèverait à 5,4 %, mais le net, après déduction de la taxe foncière, des frais de gestion et d'une provision pour vacance, tomberait autour de 3,2 %. L'effort mensuel net résiduel serait donc faible, mais la rentabilité réelle dépend fortement de la maîtrise des charges et de l'évolution des taux.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
L'année 2024 a enregistré 144 transactions à Saint-André-De-Cubzac, un volume en net repli par rapport aux années 2021-2023 (entre 193 et 280 ventes). Le marché reste toutefois actif. Les maisons individuelles dominent les ventes (102 transactions, médiane 95 m²), reflétant le caractère familial et pavillonnaire de la commune. Le prix moyen global (3 918 €/m²) est nettement supérieur au prix médian (2 510 €/m²), signe d'un marché segmenté avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. La fourchette des 50 % des transactions (2 266 - 3 115 €/m²) reste relativement resserrée.
Répartition des ventes
70,8 % de maisons et 29,2 % d'appartements parmi les 144 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (70,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 509 €/m² pour les maisons et 2 525 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 144 | 102 | 42 |
| Prix médian/m² | 2 510 € | 2 509 € | 2 525 € |
| Prix moyen/m² | 2 619 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 225 | 2 510 € |
| 2022 | 248 | 2 639 € |
| 2023 | 164 | 2 591 € |
| 2024 | 129 | 2 550 € |
| 2025 | 144 | 2 510 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-André-De-Cubzac marque un net ralentissement. Seulement 26 logements ont été autorisés en 2024, contre une moyenne de 67 par an sur les cinq dernières années (333 au total). Cette tendance à la baisse (-54 %) pourrait, à court terme, limiter l'offre et soutenir les prix sur le parc existant. Elle intervient dans un contexte de forte croissance démographique (+20,3 % en 10 ans), ce qui pourrait accroître la pression à terme. Le parc est déjà relativement récent, avec 36,6 % des logements construits après 2006. Cette pause dans la construction neuve invite à la prudence quant aux opportunités de plus-value sur le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 90 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 550 autorisations pour 2 096 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-André-de-Cubzac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-André-de-Cubzac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 313 logements autorisés à à Saint-André-de-Cubzac, dont 45 en 2025 (-49 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-André-de-Cubzac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-André-de-Cubzac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire des charges récurrentes. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est un poste important avec un taux de 44,22 % à Saint-André-de-Cubzac. Il faut aussi anticiper les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les cotisations syndicales pour les appartements, une provision pour travaux et un taux de vacance locative. Avec un parc locatif où seulement 4,6 % des logements sont vacants, ce risque est modéré. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé (5,6 % pour un appartement) et le rendement net réel (environ 3,3 %).
Performance énergétique du parc à Saint-André-de-Cubzac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 323 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-André-de-Cubzac: la classe C domine, 3,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (161 kWh/m²/an) révèle un parc relativement performant, notamment grâce aux 36,6 % de logements construits après 2006. Seulement 3,4 % sont des passoires thermiques (classes F et G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cet état du parc limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, les logements les plus énergivores étant progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie une probabilité plus faible de devoir engager des travaux de rénovation lourds et coûteux dans l'immédiat après l'acquisition.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont la surface médiane est de 43 m², pour cibler les petits budgets et les célibataires. Les maisons, avec une surface médiane de 95 m², conviennent aux familles mais génèrent un loyer au m² plus faible (11,6 €). Le parc est relativement récent (36,6% construit après 2006), limitant le risque de travaux lourds, mais la présence de 3,4% de passoires thermiques (DPE F/G) impose une vigilance sur la performance énergétique.
Quelles zones cibler à Saint-André-de-Cubzac ?
La proximité immédiate de la gare (0,6 km) et du centre-bourg, doté de 118 commerces et services, constitue le secteur le plus porteur pour la location d'appartements. Les quartiers pavillonnaires plus éloignés attirent les locataires familiaux. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve ayant chuté de 54% sur les 5 dernières années, ce qui limite les opportunités en VEFA mais préserve de la sur-offre.
Calculateur de rendement à Saint-André-de-Cubzac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-André-de-Cubzac
Le risque de vacance locative est modéré (taux de logements vacants de 4,6%), mais il nécessite une gestion proactive. La taxe foncière élevée (44,22%) grève le rendement net. La dépendance à l'économie locale et à la mobilité vers Bordeaux est un facteur de sensibilité en cas de crise. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location en 2028 pour les pires classes) concerne une minorité du parc mais est à anticiper.
Cas pratique : un investissement type à Saint-André-de-Cubzac
Pour un appartement de 45 m² à Saint-André-de-Cubzac, l'investisseur peut tabler sur un prix d'achat d'environ 120 000 €. Au loyer médian de 12,4 €/m², cela génère 558 € de revenus bruts mensuels, soit un rendement brut de 5,6 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges de copropriété et de gestion, le rendement net tombe à environ 3,3 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut être légèrement négatif les premières années, nécessitant une petite trésorerie.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-André-de-Cubzac
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,22 %.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un bien ancien.
- Ne pas vérifier la conformité du bien avec la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit un cycle classique, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être plus calme mais aussi propice aux négociations, avec moins de concurrence. Pour les vendeurs, mettre en vante en mars-avril capitalise sur la demande des familles souhaitant une installation avant la rentrée scolaire. Notons que la taxe foncière, envoyée en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. L'affluence touristique modérée (2 hébergements) n'influence pas significativement le marché.
Le saviez-vous ?
- 36,6 % du parc de logements a été construit après 2006.
- La commune dispose de 757 équipements de proximité recensés par l'INSEE.
- L'indice de vieillissement de la population est de 117,7.
S'installer à Saint-André-de-Cubzac : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-André-De-Cubzac, c'est choisir l'autonomie d'une petite ville bien dotée. Avec 757 équipements recensés par l'INSEE, dont 118 commerces et 211 établissements de santé, la commune offre une large autonomie au quotidien. Ce niveau de services, couplé à une desserte ferroviaire directe, en fait un pôle de centralité pour le Cubzaguais.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 39,7 ans et 36,4 % de moins de 30 ans, signe d'une attractivité persistante auprès des familles et des actifs. Le parc de logements, à 74,4 % constitué de maisons individuelles, correspond à cette demande. Les aménagements récents et le faible taux de logements sociaux (12 %) contribuent à une image résidentielle apaisée.
Carte du marché immobilier à Saint-André-de-Cubzac
Saint-André-de-Cubzac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-André-de-Cubzac
Avec une température moyenne annuelle de 13,9 °C et des précipitations de 819 mm, le climat de Saint-André-de-Cubzac est typiquement océanique aquitain, adouci par la proximité de l'estuaire de la Gironde. Les hivers y sont doux et les étés chauds sans excès. Ce profil climatique, avec un faible nombre de jours de gel, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie tempéré, propice aux activités de plein air et moins contraignant pour l'entretien d'une maison et d'un jardin. L'altitude moyenne de 28 mètres le protège partiellement des brouillards persistants.
À qui s'adresse Saint-André-de-Cubzac ?
La commune s'adresse principalement aux familles, attirées par l'espace, les maisons individuelles et les écoles. Les actifs travaillant à Bordeaux ou dans les zones d'activité environnantes y trouvent un compromis prix/qualité de vie. Les retraités (22,7% de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et la proximité des services de santé. Les jeunes actifs célibataires pourront être séduits par les appartements du centre, mais l'offre de loisirs nocturnes est limitée.
Avantages et limites à Saint-André-de-Cubzac
✓ Points forts
- Proximité de Bordeaux (20 min en train) via la gare centrale
- Large offre de maisons individuelles avec jardin
- Équipements et services de proximité complets (écoles, santé, commerces)
- Environnement calme et taux de criminalité relativement faible
- Parc immobilier récent (36,6% post-2006) et bon DPE moyen (classe C)
− À prendre en compte
- Connectivité numérique faible (score 8/100) malgré la fibre
- Exposition à certains risques naturels (9 recensés, PPR inondation actif)
- Dépendance à la voiture pour certains détails et loisirs
Composition du parc immobilier à Saint-André-de-Cubzac
6 009 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (74,4 %) et collectif (25,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (74,4 %), ce qui dessine un marché stable et ancré, destiné principalement aux familles et aux accédants à la propriété. Le taux de propriétaires occupants (54,1 %) est significatif et indique une faible pression locative, tandis que le faible pourcentage de résidences secondaires (1,1 %) confirme le caractère résidentiel principal. Un taux de logements vacants de 4,6 % est dans la moyenne basse, indiquant une tension modérée sur l'offre. Ce mix favorise une certaine résilience des prix sur le segment maison, porté par une demande locale.
Ancienneté du parc à Saint-André-de-Cubzac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 522 logements).
- Avant 1919 9,6 % 531 logts
- 1919-1945 4,5 % 250 logts
- 1946-1970 7,3 % 404 logts
- 1971-1990 21,3 % 1 178 logts
- 1991-2005 20,6 % 1 139 logts
- 2006-2019 36,6 % 2 020 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-André-de-Cubzac
757 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-André-de-Cubzac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, recensant 9 aléas naturels, principalement inondation et mouvements de terrain. Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces contraintes sont cartographiées et peuvent impacter la constructibilité, les assurances et la valeur des biens. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du document d'urbanisme local et des zonages du PPR est indispensable pour connaître les éventuelles prescriptions (niveau de plancher, matériaux) ou restrictions qui s'appliquent à la parcelle.
Cas pratique : un achat type à Saint-André-de-Cubzac
Une maison de 95 m², au prix médian de 2 596 €/m², représente un investissement d'environ 246 620 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 11 années de revenu médian local (22 530 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux raisonnable, la mensualité hors assurance s'établirait aux alentours de 1 50€, à comparer avec un loyer médian pour une maison de 1 102 €/mois.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-André-de-Cubzac
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter.
- Négliger la consultation du PPR en vigueur.
- Oublier de demander un DPE opposable avant l'offre.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Saint-André-de-Cubzac
- Prix médian au m² à 2 510 €, en légère baisse sur un an.
- Rendement brut locatif autour de 5,5 % en moyenne.
- Climat océanique doux, température moyenne de 13,9 °C.
- Marché en phase d'ajustement après une forte hausse.
- Une maison type vaut environ 246 620 €, un appartement 115 370 €.
- Rendement net estimé entre 3,2 % et 3,3 % après charges.
- Parc immobilier très majoritairement composé de maisons (74,4 %).
- La proximité de la gare et des écoles valorise un bien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-André-de-Cubzac ?
À Saint-André-de-Cubzac, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur sa valorisation, avec un parc déjà performant. La proximité de la gare (0,6 km) et des 12 établissements scolaires peut générer une surcote pour les familles. Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain sont des atouts majeurs. À l'inverse, un bien nécessitant des travaux importants pour sortir des classes F ou G subira une décote substantielle face à la réglementation. La vue, l'étage dans un immeuble sans ascenseur et l'exposition au bruit (proximité de la RD 10) sont aussi des modulateurs de prix concrets.
Estimation indicative d'une maison à Saint-André-de-Cubzac
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
240 960 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide en dessous du marché, ou à l'inverse, un immobilisme coûteux. À Saint-André-De-Cubzac, où le parc est majoritairement composé de maisons individuelles, la valeur d'un bien dépend de critères très localisés : proximité de la gare, vue, exposition, état du jardin. Seule une analyse fine intégrant les dernières transactions (161 en 2024), la dynamique démographique (+20,3% en 10 ans) et les spécificités du quartier permet de positionner votre bien au juste prix, entre l'offre et la demande.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, mais un professionnel local intègre les subtilités du micro-marché cubzaguais. Il évalue l'impact réel d'une cuisine ouverte, d'un jardin bien orienté, ou de la rénovation complète d'une maison des années 1970. Il connaît la demande spécifique pour les quartiers proches de la gare face à ceux plus résidentiels. Son réseau lui permet aussi de jauger l'appétence actuelle des acheteurs sérieux et de calibrer le prix de vente pour une négociation efficace. Enfin, il peut anticiper l'effet sur la valeur des futurs projets d'aménagement de la CC du Grand Cubzaguais.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Caler son prix sur le voisin sans comparer l'état intérieur.
- Ne pas actualiser le prix après des travaux d'amélioration.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Viser trop haut et figer son bien sur le marché.
Investir à Saint-André-de-Cubzac : passer à l'action
Analyser les données est une chose, identifier le bon bien et négocier au juste prix en est une autre. La connaissance fine des micro-secteurs, de l'état du parc et des tendances de négociation est décisive pour transformer cette analyse en investissement réussi.
Les chiffres tracent une voie, mais la réussite tient à l'adéquation parfaite entre le bien, son secteur et votre stratégie financière.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Saint-André-De-Cubzac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 161 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique locative du Cubzaguais
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-André-de-Cubzac
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-André-de-Cubzac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-André-De-Cubzac ?
Le prix médian global s'établit à 2 510 €/m² en 2024, mais le prix moyen, tiré par les biens les plus chers, est de 3 918 €/m². Pour une maison de 95 m², le budget médian est d'environ 247 000 €.
Saint-André-De-Cubzac est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est nettement plus accessible. Son prix au m² est inférieur de 20 % à celui de Parempuyre et de 34 % à celui de Léognan ou du Taillan-Médoc, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement brut médian est de 5,6 % pour un appartement et 5,4 % pour une maison. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 3,2 - 3,3 %.
Le marché est-il en baisse à Saint-André-De-Cubzac ?
Le prix médian a reculé de 1,8 % entre 2023 et 2024, après une forte hausse post-Covid. Cette correction modérée correspond à une normalisation du marché après un pic de prix atteint en 2022.
Quels sont les atouts du cadre de vie ?
La commune bénéficie d'un très haut niveau d'équipements (commerce, santé, écoles) et d'une gare en centre-ville. Le taux de couverture de la fibre est de 71,8 % et le parc immobilier est récent, avec 36,6 % des logements construits après 2006.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-André-De-Cubzac affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines aux indicateurs similaires comme Léognan ou Le Haillan (-34 % à -42 %), offrant un potentiel effet de levier significatif si la dynamique bordelaise continue de diffuser.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-André-de-Cubzac.
Communes limitrophes de Saint-André-de-Cubzac
Saint-André-de-Cubzac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 144 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 510 €/m² à Saint-André-de-Cubzac, niveau conforme à la médiane départementale.
Marché en palier: 0,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 910 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (70,8 % des transactions, 2 509 €/m²) et les appartements (29,2 %, 2 525 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Saint-André-de-Cubzac, un logement de 96 m² (240 864 €) représente 10,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,4 € (appartements) et 11,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (5,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 313 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Saint-André-de-Cubzac s'interprète dans un contexte plus large — Saint-André-de-Cubzac est une commune de la façade atlantique française, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 42 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.