01 Le parc de logements
Le parc comprend 563 logements dont 418 résidences principales, 89 résidences secondaires et 55 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 418 | 74,2 % |
| Résidences secondaires | 89 | 15,8 % |
| Logements vacants | 55 | 9,8 % |
Parmi les 563 logements du parc, 74 % assurent la fonction de résidence principale, contre 16 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 88 | 21,5 % |
| 1919-1945 | 36 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 31 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 115 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 87 | 21,2 % |
| 2006-2020 | 53 | 12,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 28 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 21 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,5 % |
| 2 pièces | 27 | 6,5 % |
| 3 pièces | 73 | 17,5 % |
| 4 pièces | 115 | 27,5 % |
| 5 pièces ou plus | 201 | 48,1 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 48 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 501 | 547 | 563 |
| Rés. principales | 348 | 385 | 418 |
| Rés. secondaires | 121 | 137 | 89 |
| Vacants | 31 | 25 | 55 |
La part de propriétaires atteint 79,4 % à Brignac, commune de 978 hab. à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 323 | 77,3 % |
| Locataires (privé) | 84 | 20,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,3 %, locataires 20,0 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 91 | 21,8 % |
| Électricité | 193 | 46,3 % |
| Gaz bouteille | 12 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 121 | 29,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (46 %), 29 % pour autres sources (bois notamment) et 22 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 50 |
| 2 à 4 ans | 84 |
| 5 à 9 ans | 56 |
| 10 ans ou plus | 227 |
| Total ménages | 418 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 44 |
| Sous-occupation modérée | 95 |
| Sous-occupation accentuée | 100 |
| Sous-occupation très accentuée | 164 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 6,5 % |
| 1 voiture | 190 | 45,5 % |
| 2 voitures ou plus | 201 | 48,1 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 48 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 65,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 184 | 140 | 34 | 10 |
| 1975 | 296 | 162 | 113 | 21 |
| 1982 | 337 | 206 | 115 | 16 |
| 1990 | 388 | 231 | 154 | 3 |
| 1999 | 417 | 280 | 112 | 25 |
| 2007 | 494 | 328 | 143 | 23 |
| 2012 | 501 | 348 | 121 | 31 |
| 2017 | 547 | 385 | 137 | 25 |
| 2023 | 563 | 418 | 89 | 55 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 184 à 563, soit +206 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 54 | 51 | 57 | 46 | 46 | 42 | 53 |
| Dont vacants > 2 ans | 14 | 18 | 17 | 14 | 15 | 22 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 4,8 % |
| Classe B | 12 | 11,4 % |
| Classe C | 43 | 41,0 % |
| Classe D | 27 | 25,7 % |
| Classe E | 14 | 13,3 % |
| Classe F | 3 | 2,9 % |
| Classe G | 1 | 1,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (41 %), 57 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 48 | 45,7 % |
| Classe B | 36 | 34,3 % |
| Classe C | 11 | 10,5 % |
| Classe D | 7 | 6,7 % |
| Classe E | 2 | 1,9 % |
| Classe F | 1 | 1,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 46 % des diagnostics et 90 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 196 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 161 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 146 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 112 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 196 kWh/m²/an, contre 98 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 99 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 8 | 4 |
| Classe C | 33 | 10 |
| Classe D | 25 | 2 |
| Classe E | 13 | 1 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (176 kWh/m²/an); côté appartements, C (151).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Soubès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2023, Soubès compte 563 logements répartis entre les trois statuts (principal 74,2 %, secondaire 15,8 %, vacant 9,8 %). Une typologie quasi monomorphe — 88,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
La structure d'occupation de Soubès est caractéristique des communes de propriétaires (77,3 %).
Le parc mêle bâti ancien (21,5 % avant 1919) et constructions récentes (12,9 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (172 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité est la première source de chauffage du parc (46,3 %).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2017–2023. 48,1 % des ménages de Soubès disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol dans lequel s'inscrit Soubès.
Le détail du parc (418 résidences principales de Soubès) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hérault (212ᵉ rang sur 333 communes)
Analyse du marché immobilier à Soubès
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Soubès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Soubès s'établit à 2 081 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
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Évolution du marché immobilier de Soubès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Soubès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 081 €/m² pour 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 86 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 081 € | 2 081 € |
| Prix moyen/m² | 2 150 € | |
| Surface médiane | – | 86 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 16 | 1 941 € |
| 2022 | 13 | 2 125 € |
| 2023 | 11 | 2 433 € |
| 2024 | 6 | 2 779 € |
| 2025 | 14 | 2 081 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
132 logements autorisés cumulés, 68 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Soubès
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Soubès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Soubès totalise 23 logements sur 5 ans, soit -8 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Soubès
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Soubès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,89 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Soubès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 105 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Soubès est C, avec 3,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Soubès
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S'installer à Soubès : cadre de vie et logement
Soubès compte 948 habitants sur 12,35 km². Le climat local affiche 14,2 °C de moyenne annuelle et 1 118 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 29 appellations d'origine rattachées au terroir local et 54 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Soubès
Soubès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Soubès
Composition du parc immobilier à Soubès
563 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Soubès est composé très majoritairement de maisons (88,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Soubès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 410 logements).
- Avant 1919 21,5 % 88 logts
- 1919-1945 8,8 % 36 logts
- 1946-1970 7,6 % 31 logts
- 1971-1990 28,0 % 115 logts
- 1991-2005 21,2 % 87 logts
- 2006-2020 12,9 % 53 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Soubès
54 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Soubès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT Lodévois PPRN Approuvé approuvé le 03/07/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Soubès
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
178 966 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Soubès
Quel est le prix de l'immobilier à Soubès ?
Le prix médian au m² à Soubès est de 2 081 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 179 000 €.
Comment Soubès se situe-t-elle dans le Hérault ?
Soubès se situe au 212ᵉ rang du Hérault sur 333 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Soubès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Soubès est de 5,1 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Soubès
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Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 081 €/m² à Soubès contre 3 432 €/m² pour l'Hérault.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Soubès à un niveau significatif — 2 081 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Soubès, un logement de 86 m² (178 966 €) représente 7,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Soubès avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 8,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Soubès compte 15,8 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 23 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Soubès est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.