01 Le parc de logements
Le parc comprend 124 logements dont 50 résidences principales, 50 résidences secondaires et 23 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 50 | 40,3 % |
| Résidences secondaires | 50 | 40,3 % |
| Logements vacants | 23 | 18,5 % |
Parmi les 124 logements du parc, 40 % assurent la fonction de résidence principale, contre 40 % de secondaires et 19 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 25 | 49,0 % |
| 1919-1945 | 6 | 11,8 % |
| 1946-1970 | 4 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 5 | 9,8 % |
| 1991-2005 | 8 | 15,7 % |
| 2006-2019 | 3 | 5,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 51 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 2,0 % |
| 2 pièces | 3 | 6,0 % |
| 3 pièces | 11 | 22,0 % |
| 4 pièces | 14 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 21 | 42,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 42 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 112 | 113 | 124 |
| Rés. principales | 43 | 45 | 50 |
| Rés. secondaires | 61 | 63 | 50 |
| Vacants | 9 | 5 | 23 |
À San-Gavino-D'ampugnani (6 km, 103 hab.), la part de propriétaires s'élève à 32,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 36 | 72,0 % |
| Locataires (privé) | 9 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 12,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 71,7 % de propriétaires face à 17,0 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 24 | 47,1 % |
| Gaz bouteille | 2 | 3,9 % |
| Autre (bois…) | 25 | 49,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (49 %), 47 % pour électricité et 4 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 |
| 2 à 4 ans | 6 |
| 5 à 9 ans | 6 |
| 10 ans ou plus | 33 |
| Total ménages | 50 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 |
| Sous-occupation modérée | 13 |
| Sous-occupation accentuée | 11 |
| Suroccupation modérée | 1 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 | 8,0 % |
| 1 voiture | 26 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 21 | 42,0 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 42 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 52,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 55 | 49 | 6 | 0 |
| 1975 | 64 | 42 | 11 | 11 |
| 1982 | 87 | 24 | 56 | 7 |
| 1990 | 98 | 31 | 67 | 0 |
| 1999 | 105 | 41 | 60 | 4 |
| 2006 | 110 | 48 | 56 | 6 |
| 2011 | 112 | 43 | 61 | 9 |
| 2016 | 113 | 45 | 63 | 5 |
| 2022 | 124 | 50 | 50 | 23 |
Trajectoire de long terme: 55 logements en 1968, 124 en 2022 (+125 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 28 | 30 | 28 | 28 | 35 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 3 | 30,0 % |
| Classe D | 1 | 10,0 % |
| Classe E | 2 | 20,0 % |
| Classe F | 3 | 30,0 % |
| Classe G | 1 | 10,0 % |
Le graphique décompose les 10 diagnostics par étiquette énergétique: 30 % en C, 30 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 20,0 % |
| Classe B | 2 | 20,0 % |
| Classe C | 6 | 60,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 60 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 378 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 132 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 132 kWh/m²/an pour les logements 1948-1974, près de 378 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 1 | 2 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 1 | 1 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante F (329 kWh/m²/an), les appartements C (240) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de San-Giovanni-di-Moriani (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- San-Giovanni-di-Moriani est la commune ayant le plus de logements vacants du département Haute-Corse. (sur 236 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de San-Giovanni-di-Moriani compte 124 logements, dont une part significative — 40,3 %, soit 50 unités — est affectée aux résidences secondaires. La typologie majoritaire est la maison individuelle (69,4 %), complétée par 30,6 % d'appartements. Le cadre local de San-Giovanni-di-Moriani est dans la géographie montagneuse de la Corse, à 522 m d'altitude, dans un contexte de piémont, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 71,7 % de propriétaires, 17,0 % de locataires.
Selon l'INSEE, 51,0 % des logements de San-Giovanni-di-Moriani ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de San-Giovanni-di-Moriani présente des performances DPE contrastées: classe dominante C et 293 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 40,0 % du parc diagnostiqué. Au plan énergétique résidentiel, 49,0 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Le parc de San-Giovanni-di-Moriani a progressé de +9,7 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à San-Giovanni-di-Moriani: 42,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans la géographie montagneuse de la Corse: les attentes résidentielles s'y calquent. Le parc résidentiel de San-Giovanni-di-Moriani s'inscrit dans un territoire à 522 m d'altitude, dans un contexte de piémont, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 50 résidences principales de San-Giovanni-di-Moriani et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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San-Giovanni-di-Moriani affiche des prix parmi les plus accessibles du Haute-Corse (45ᵉ rang le moins élevé sur 203 communes).
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Haute-Corse (45ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -74,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à San-Giovanni-di-Moriani
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à San-Giovanni-di-Moriani
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Giovanni-di-Moriani s'établit à 1 286 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). San-Giovanni-di-Moriani fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Corse.
40,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 22,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de San-Giovanni-di-Moriani Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de San-Giovanni-di-Moriani
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de San-Giovanni-di-Moriani évolue de -5,2 %, passant de 1 357 à 1 286 €/m²; 1 ventes ont été enregistrées en 2024.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 286 € | 1 286 € |
| Prix moyen/m² | 1 286 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 3 | 1 357 € |
| 2023 | 1 | 4 958 € |
| 2024 | 1 | 1 286 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 autorisations pour 2 démarrages effectifs.
Construction neuve à San-Giovanni-di-Moriani (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve cumule 1 logements autorisés sur 5 ans à à San-Giovanni-di-Moriani.
Fourchettes de loyers à San-Giovanni-di-Moriani
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à San-Giovanni-di-Moriani
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (22,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à San-Giovanni-di-Moriani
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à San-Giovanni-di-Moriani: majorité classée C, part de passoires thermiques à 40,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à San-Giovanni-di-Moriani
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à San-Giovanni-di-Moriani : cadre de vie et logement
San-Giovanni-di-Moriani, commune de 102 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 577 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 7 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Giovanni-di-Moriani
San-Giovanni-di-Moriani et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à San-Giovanni-di-Moriani
Composition du parc immobilier à San-Giovanni-di-Moriani
124 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 70,5 % de maisons, 29,5 % d'appartements sur un total de 124 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à San-Giovanni-di-Moriani
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 49 logements).
- Avant 1919 51,0 % 25 logts
- 1919-1945 12,2 % 6 logts
- 1946-1970 8,2 % 4 logts
- 1971-1990 10,2 % 5 logts
- 1991-2005 16,3 % 8 logts
- 2006-2019 6,1 % 3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à San-Giovanni-di-Moriani
7 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à San-Giovanni-di-Moriani
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à San-Giovanni-di-Moriani
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
144 032 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Giovanni-di-Moriani
Quel est le prix de l'immobilier à San-Giovanni-di-Moriani ?
Le prix médian au m² à San-Giovanni-di-Moriani est de 1 286 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 144 000 €.
Comment San-Giovanni-di-Moriani se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Giovanni-di-Moriani figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Corse : 159ᵉ rang sur 203, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à San-Giovanni-di-Moriani ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Giovanni-di-Moriani est de 8,2 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de San-Giovanni-di-Moriani est-il énergétiquement dégradé ?
40,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de San-Giovanni-di-Moriani
San-Giovanni-di-Moriani est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à San-Giovanni-di-Moriani: 1 286 €/m² sur 1 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Entre 2022 et 2024, le marché immobilier de San-Giovanni-di-Moriani a enregistré une baisse de -5,2 % du prix médian. Au total, 5 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -74,1 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 286 €/m² pour 112 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,6 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 40,3 % de résidences secondaires, San-Giovanni-di-Moriani est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: San-Giovanni-di-Moriani est dans la géographie montagneuse de la Corse. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ, à 522 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).