01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 189 logements dont 1 005 résidences principales, 1 169 résidences secondaires et 15 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 005 | 45,9 % |
| Résidences secondaires | 1 169 | 53,4 % |
| Logements vacants | 15 | 0,7 % |
Le graphique détaille la structure des 2 189 logements: 46 % sont habités en permanence, 53 % épisodiquement et 1 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 28 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 19 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 125 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 224 | 23,3 % |
| 1991-2005 | 190 | 19,7 % |
| 2006-2020 | 377 | 39,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2020 arrive en tête avec 39 %, devant les constructions récentes (39 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 43 | 4,3 % |
| 2 pièces | 172 | 17,1 % |
| 3 pièces | 354 | 35,2 % |
| 4 pièces | 222 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 214 | 21,3 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 21 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 893 | 2 115 | 2 189 |
| Rés. principales | 826 | 933 | 1 005 |
| Rés. secondaires | 1 038 | 1 152 | 1 169 |
| Vacants | 28 | 30 | 15 |
En regard, Santa-Maria-di-Lota (à 43 km, 1 973 hab.) affiche 76,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 521 | 51,8 % |
| Locataires (privé) | 337 | 33,5 % |
| Locataires HLM | 115 | 11,4 % |
| Logés gratuitement | 32 | 3,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 51,8 %, locataires 45,0 % — la part HLM s'établit à 11 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 | 0,7 % |
| Fioul | 17 | 1,7 % |
| Électricité | 846 | 84,2 % |
| Gaz bouteille | 25 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 110 | 10,9 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (84 %), suivi par autres sources (bois notamment) (11 %) et gaz bouteille (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 94 |
| 2 à 4 ans | 256 |
| 5 à 9 ans | 237 |
| 10 ans ou plus | 418 |
| Total ménages | 1 005 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 267 |
| Sous-occupation modérée | 320 |
| Sous-occupation accentuée | 168 |
| Sous-occupation très accentuée | 148 |
| Suroccupation modérée | 91 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 158 | 15,7 % |
| 1 voiture | 527 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 320 | 31,8 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 55,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 213 | 165 | 46 | 2 |
| 1975 | 350 | 281 | 50 | 19 |
| 1982 | 539 | 312 | 222 | 5 |
| 1990 | 858 | 386 | 448 | 24 |
| 1999 | 1 182 | 522 | 603 | 57 |
| 2007 | 1 379 | 679 | 694 | 6 |
| 2012 | 1 893 | 826 | 1 038 | 28 |
| 2017 | 2 115 | 933 | 1 152 | 30 |
| 2023 | 2 189 | 1 005 | 1 169 | 15 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 213 à 2 189, soit +928 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 308 | 348 | 372 | 423 | 349 | 229 | 259 |
| Dont vacants > 2 ans | 77 | 79 | 121 | 126 | 117 | 154 | 121 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 53 | 8,2 % |
| Classe B | 83 | 12,9 % |
| Classe C | 382 | 59,3 % |
| Classe D | 82 | 12,7 % |
| Classe E | 25 | 3,9 % |
| Classe F | 13 | 2,0 % |
| Classe G | 6 | 0,9 % |
La classe C domine avec 59 % des diagnostics, et 80 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 458 | 71,1 % |
| Classe B | 147 | 22,8 % |
| Classe C | 30 | 4,7 % |
| Classe D | 5 | 0,8 % |
| Classe E | 1 | 0,2 % |
| Classe F | 2 | 0,3 % |
| Classe G | 1 | 0,2 % |
Émissions CO₂: 71 % des logements relèvent de la classe A, 99 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 199 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 260 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 70 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 43 |
| Classe B | 17 | 66 |
| Classe C | 33 | 349 |
| Classe D | 13 | 69 |
| Classe E | 8 | 17 |
| Classe F | 3 | 10 |
| Classe G | 3 | 3 |
Performance comparée: maisons classées C (164), appartements classés C (150), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 25 |
| T3 | 68 |
| T4 | 29 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de San-Nicolao (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 53,4 % de résidences secondaires (1 169 logements), San-Nicolao affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. Le collectif l'emporte très largement: 66,8 % d'appartements pour 33,2 % de maisons. Pour mémoire, San-Nicolao est dans la tradition corse, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Le parc HLM pèse 11,4 % de l'offre de résidences principales.
39,1 % des logements de San-Nicolao datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Sur le plan énergétique, de San-Nicolao, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 152 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 84,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,5 % entre 2017 et 2023. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,7 % de ménages sans voiture, 31,8 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la tradition corse dans lequel s'inscrit San-Nicolao. La commune est dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (1 005 résidences principales de San-Nicolao) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 3 111 € à San-Nicolao, dans un marché de 65 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 %
- ⚠ 11,4 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 25 % du Haute-Corse
Analyse du marché immobilier à San-Nicolao
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à San-Nicolao
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Nicolao s'établit à 3 111 €, sur la base de 65 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). San-Nicolao se positionne dans le top 25 % des communes les plus chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de San-Nicolao Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de San-Nicolao
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 637 €/m² à 3 111 €/m² (+18,0 %), pour 65 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
16,9 % de maisons et 83,1 % d'appartements parmi les 65 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (83,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 347 €/m² pour les maisons et 3 099 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 65 | 11 | 54 |
| Prix médian/m² | 3 111 € | 3 347 € | 3 099 € |
| Prix moyen/m² | 3 222 € | ||
| Surface médiane | – | 60 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 75 | 2 637 € |
| 2022 | 113 | 3 227 € |
| 2023 | 57 | 2 958 € |
| 2024 | 53 | 2 983 € |
| 2025 | 65 | 3 111 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
968 logements autorisés cumulés, 502 commencés: la dynamique récente affiche 74 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à San-Nicolao
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à San-Nicolao (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 261 logements ont été autorisés à à San-Nicolao, +139 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à San-Nicolao
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à San-Nicolao
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,02 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à San-Nicolao
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 644 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à San-Nicolao: classe C en tête, 3,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à San-Nicolao
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S'installer à San-Nicolao : cadre de vie et logement
San-Nicolao compte 2 062 habitants sur 7,73 km². Le climat local affiche 17,2 °C de moyenne annuelle et 673 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 198 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Nicolao
San-Nicolao et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à San-Nicolao
Composition du parc immobilier à San-Nicolao
2 189 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 727 maisons et 1 450 appartements à à San-Nicolao.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à San-Nicolao
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 963 logements).
- Avant 1919 2,9 % 28 logts
- 1919-1945 2,0 % 19 logts
- 1946-1970 13,0 % 125 logts
- 1971-1990 23,3 % 224 logts
- 1991-2005 19,7 % 190 logts
- 2006-2020 39,1 % 377 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à San-Nicolao
198 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à San-Nicolao
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_MORIANINCU PPRN Approuvé approuvé le 31/08/2021
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à San-Nicolao
Pour une maison de 60 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 660 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Nicolao
Quel est le prix de l'immobilier à San-Nicolao ?
Le prix médian au m² à San-Nicolao est de 3 111 € (données DVF, 65 transactions). Pour une maison de 60 m² (surface médiane locale), compter environ 201 000 €.
Comment San-Nicolao se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Nicolao se classe au 47ᵉ rang sur 190 communes du Haute-Corse — dans le top 25 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à San-Nicolao ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Nicolao est de 4,1 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de San-Nicolao
San-Nicolao est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à San-Nicolao: 3 111 €/m² en médiane, +27,2 % par rapport à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de San-Nicolao a enregistré une hausse de +18,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 363 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,3 %.
Typologie urbaine marquée: 83,1 % des transactions de San-Nicolao concernent des appartements, autour de 3 099 €/m². Rapporté au revenu médian de San-Nicolao, un logement de 60 m² (200 820 €) représente 9,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à San-Nicolao: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,5 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,0 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 53,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 261 logements autorisés et 93 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 83 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que San-Nicolao est dans la tradition corse. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 31 km environ) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).