01 Le parc de logements
Le parc comprend 28 068 logements dont 18 902 résidences principales, 8 148 résidences secondaires et 1 018 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 902 | 67,3 % |
| Résidences secondaires | 8 148 | 29,0 % |
| Logements vacants | 1 018 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 67 % d'habitat permanent, 29 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 28 068.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 679 | 3,6 % |
| 1919-1945 | 387 | 2,1 % |
| 1946-1970 | 4 053 | 21,7 % |
| 1971-1990 | 7 853 | 42,0 % |
| 1991-2005 | 3 198 | 17,1 % |
| 2006-2019 | 2 549 | 13,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (42 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 827 | 4,4 % |
| 2 pièces | 3 341 | 17,7 % |
| 3 pièces | 5 548 | 29,3 % |
| 4 pièces | 4 711 | 24,9 % |
| 5 pièces ou plus | 4 476 | 23,7 % |
Distribution par taille: 22 % de petits logements (T1-T2), 24 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 24 999 | 25 364 | 28 068 |
| Rés. principales | 16 298 | 16 344 | 18 902 |
| Rés. secondaires | 7 420 | 7 912 | 8 148 |
| Vacants | 1 281 | 1 108 | 1 018 |
À titre de comparaison : 42,8 % de part de propriétaires à Draguignan, à 71 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 015 | 63,6 % |
| Locataires (privé) | 4 781 | 25,3 % |
| Locataires HLM | 1 560 | 8,3 % |
| Logés gratuitement | 546 | 2,9 % |
Occupation des résidences principales — 63,6 % appartiennent à leurs occupants, 33,5 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 151 | 16,7 % |
| Fioul | 1 503 | 8,0 % |
| Électricité | 12 332 | 65,2 % |
| Gaz bouteille | 411 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 1 505 | 8,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 65 %. gaz de ville pèse 17 %, autres sources (bois notamment) 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 854 |
| 2 à 4 ans | 3 901 |
| 5 à 9 ans | 3 527 |
| 10 ans ou plus | 9 621 |
| Total ménages | 18 902 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 014 |
| Sous-occupation modérée | 5 776 |
| Sous-occupation accentuée | 3 501 |
| Suroccupation modérée | 1 192 |
| Suroccupation accentuée | 87 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 904 | 10,1 % |
| 1 voiture | 10 569 | 55,9 % |
| 2 voitures ou plus | 6 429 | 34,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 10 % sans voiture, 56 % à une voiture et 34 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 566 | 5 015 | 1 954 | 597 |
| 1975 | 11 223 | 7 149 | 3 336 | 738 |
| 1982 | 15 116 | 9 836 | 4 419 | 861 |
| 1990 | 20 192 | 12 194 | 7 109 | 889 |
| 1999 | 22 566 | 14 489 | 7 570 | 507 |
| 2006 | 23 581 | 15 716 | 7 127 | 738 |
| 2011 | 24 999 | 16 298 | 7 420 | 1 281 |
| 2016 | 25 364 | 16 344 | 7 912 | 1 108 |
| 2022 | 28 068 | 18 902 | 8 148 | 1 018 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 7 566 à 28 068 logements, soit +271 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 450 | 2 329 | 2 359 | 2 261 | 1 848 | 966 |
| Dont vacants > 2 ans | 279 | 328 | 335 | 297 | 289 | 353 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 242 | 3,0 % |
| Classe B | 1 170 | 14,3 % |
| Classe C | 3 744 | 45,7 % |
| Classe D | 1 933 | 23,6 % |
| Classe E | 768 | 9,4 % |
| Classe F | 273 | 3,3 % |
| Classe G | 56 | 0,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (46 %), 63 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 466 | 42,3 % |
| Classe B | 2 390 | 29,2 % |
| Classe C | 1 225 | 15,0 % |
| Classe D | 641 | 7,8 % |
| Classe E | 295 | 3,6 % |
| Classe F | 145 | 1,8 % |
| Classe G | 24 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 42 % des logements relèvent de la classe A, 87 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 204 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 108 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 204 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 69 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 131 | 111 |
| Classe B | 281 | 889 |
| Classe C | 829 | 2 915 |
| Classe D | 510 | 1 423 |
| Classe E | 243 | 525 |
| Classe F | 102 | 171 |
| Classe G | 25 | 31 |
Côté maisons, la dominante est C (166 kWh/m²/an); côté appartements, C (164).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 67 |
| T2 | 597 |
| T3 | 717 |
| T4 | 507 |
| T5+ | 111 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Six-Fours-les-Plages (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Six-Fours-les-Plages est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Six-Fours-les-Plages est le ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Var. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022, 29,0 % du parc de Six-Fours-les-Plages sont des résidences secondaires (8 148 unités sur 28 068). Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (42,9 % / 57,1 %). La commune est au cœur de la Provence varoise, à basse altitude (3 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 29 km environ.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (63,6 %), devant les locataires (33,5 %). Le segment social représente 8,3 % du parc occupé à titre principal. Le constat SRU est sévère pour Six-Fours-les-Plages: carence avérée, 11,1 % contre 25,0 % requis.
L'ancienneté du parc de Six-Fours-les-Plages mêle deux époques — 3,6 % avant 1919, 13,6 % après 2006. Le parc de Six-Fours-les-Plages se classe bien côté DPE: C en tête et 165 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 65,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+10,7 %). 10,1 % des ménages de Six-Fours-les-Plages n'ont pas de voiture, 34,0 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Six-Fours-les-Plages est au cœur de la Provence varoise. Six-Fours-les-Plages est à basse altitude (3 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 29 km environ, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 18 902 résidences principales de Six-Fours-les-Plages et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Six-Fours-les-Plages en 2026 ?
Ancrée dans la métropole toulonnaise, Six-Fours-Les-Plages combine un cadre de vie balnéaire et une démographie dynamique (+10,2 % en 5 ans). Cette attractivité a nourri une forte appréciation des prix, posant aujourd'hui la question de leur soutenabilité et des opportunités résiduelles pour l'investisseur.
Avec un prix médian de 5 333 €/m², la commune se situe 16 % en dessous de sa voisine La Ciotat, offrant un point d'entrée relatif sur le littoral varois.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif annuel en acceptant une faible liquidité locale et une plus-value incertaine à court terme.
Points clés
- ✓ Correction de -2,0 % après un pic de 5 443 €/m²
- ✓ Rendement brut égalisé à 3,8 % pour maisons et appartements
- ✓ Volume de transactions élevé avec 807 ventes en 2024
- ⚠ Accessibilité très faible : 2,3/10
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 24 660 €)
- ⚠ Taux de chômage à 12,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 333 €/m², Six-Fours-Les-Plages dépasse 80 % des communes françaises.
- Son prix est supérieur de plus de 40 % à la médiane du Var, confirmant son statut de commune cotée.
- Le rendement locatif brut de 3,8 % reste compétitif face aux grandes métropoles où il plafonne souvent à 3 %.
Analyse du marché immobilier à Six-Fours-les-Plages
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Six-Fours-les-Plages : opportunités et risques
Investir à Six-Fours-Les-Plages en 2026 cible prioritairement la location annuelle. L'indice d'opportunité locative (6/10) et la demande soutenue justifient cette stratégie. Le rendement brut uniforme de 3,8 % pour maisons et appartements est correct dans le contexte méditerranéen, mais il sera rogné par une taxe foncière située à 44,48 % et par la nécessité de gérer un turnover locatif potentiel.
La part très faible de passoires thermiques (4,1 % classées F/G) est un atout, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique imposés par la loi. En revanche, l'ancienneté du parc – seulement 13,6 % construit après 2006 – impose une vigilance accrue sur l'état du bâti et la performance DPE lors de l'acquisition.
Le ralentissement marqué de la construction neuve (-55 % de permis) réduit le risque de sur-offre à court terme, mais il limite aussi les opportunités d'investissement dans le neuf. L'investisseur devra donc se tourner vers l'ancien, en privilégiant les biens déjà aux normes ou facilement améliorables pour sécuriser son rendement net.
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Données du marché immobilier à Six-Fours-les-Plages
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global s'établit à 5 333 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur, en légère baisse sur un an, marque une pause après quatre années de hausse continue. Elle place Six-Fours-Les-Plages dans le haut du panier varois, derrière les places les plus cotées comme La Ciotat mais devant des pôles intérieurs comme Draguignan.
La répartition des transactions est révélatrice : les appartements, avec 589 ventes, sont le moteur du marché. Leur surface médiane de 46 m² indique une forte proportion de T2/T3, adaptés à la location ou à la résidence secondaire. Cette tendance est cohérente avec le taux élevé de résidences secondaires (29 %) et la proximité de la gare d'Ollioules-Sanary (3,5 km), attractive pour les navetteurs.
Néanmoins, l'indice d'accessibilité immobilière très faible (2,3/10) sonne l'alarme. Le prix total d'une maison type dépasse 20 années de revenu médian local. Le marché est donc majoritairement porté par des acquéreurs externes, ce qui peut créer une fragilité en cas de retournement de conjoncture.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Six-Fours-les-Plages Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Six-Fours-Les-Plages, d'après les données DVF, dessine une courbe haussière marquée entre 2020 et 2023, avec un gain médian de près de 20 %. Le pic a été atteint en 2023 à 5 443 €/m². L'année 2024 enregistre une première correction de -2 %, ramenant le prix médian à 5 333 €/m². Cette inflexion, dans un contexte de remontée des taux, pourrait offrir des points d'entrée plus favorables qu'il y a un an. Les appartements, avec un prix médian de 5 217 €/m², ont légèrement moins progressé que les maisons (5 323 €/m²), reflétant une demande toujours orientée vers l'individuel. Comparée à La Ciotat voisine, Six-Fours-Les-Plages conserve un décote relative qui peut attirer les acquéreurs en recherche de littoral.
Évolution du marché immobilier de Six-Fours-les-Plages
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 556 €/m² à 5 267 €/m² (+15,6 %), pour 901 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les prix et loyers médians 2024, révèle un effort substantiel pour l'acquéreur. L'achat d'une maison type de 95 m² (514 140 €) nécessiterait près de 21 années de revenu médian local. Le loyer médian escompté (17,1 €/m²/mois) générerait un rendement brut de 3,8 %, identique à celui des appartements. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,2 %. Le loyer perçu ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'un crédit, imposant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel conséquent et une vision à moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 901 transactions en 2024, le marché de Six-Fours-Les-Plages affiche une liquidité correcte, bien en retrait du pic d'activité de 2021 (1 257 ventes). Les appartements dominent le volume des ventes (589 transactions, 64 % du total), avec une surface médiane de 46 m², traduisant une forte activité sur le segment des petits biens, souvent destinés à l'investissement locatif. Les maisons, plus rares à la vente (312 transactions), présentent une surface médiane de 95 m², visant un public de résidents principaux. Le caractère du marché reste favorable aux vendeurs sur les biens bien positionnés, mais la baisse du volume global et la correction des prix indiquent un rééquilibrage en cours, qui peut ouvrir des fenêtres de négociation.
Répartition des ventes
34,6 % de maisons et 65,4 % d'appartements parmi les 901 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 34,6 % de maisons et 65,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 901 | 312 | 589 |
| Prix médian/m² | 5 267 € | 5 323 € | 5 217 € |
| Prix moyen/m² | 5 592 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 119 | 4 556 € |
| 2022 | 1 013 | 4 930 € |
| 2023 | 809 | 5 333 € |
| 2024 | 737 | 5 219 € |
| 2025 | 901 | 5 267 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Six-Fours-Les-Plages, selon les données SITADEL, montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 881 logements ont été autorisés, mais la tendance est à une baisse de 55 % par rapport à la période précédente. Seulement 143 logements ont été autorisés en 2024. Ce reflux de l'offre neuve, couplé à une pression démographique soutenue, limite les risques de surproduction et maintient une tension sur le parc existant. Cette faible construction neuve pourrait également orienter la demande vers l'ancien, soutenant les prix des biens rénovés ou en bon état. Elle reflète peut-être des contraintes foncières ou un cycle d'urbanisation arrivé à maturité dans cette commune déjà dense.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
6 338 logements autorisés cumulés, 5 274 commencés: la dynamique récente affiche 382 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Six-Fours-les-Plages
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Six-Fours-les-Plages (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Six-Fours-les-Plages: 884 logements autorisés sur 5 ans, 191 pour la dernière année (-44 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Six-Fours-les-Plages
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Six-Fours-les-Plages
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de 3,8 % brut à environ 2,2 % net à Six-Fours. La taxe foncière, à 44,48 %, en est le premier poste. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc où 43,2 % sont des maisons), les frais de gestion locative et une provision pour travaux. Le taux de vacance est modéré (3,6 % de logements vacants), mais la présence de 29 % de résidences secondaires peut créer une saisonnalité des locations.
Performance énergétique du parc à Six-Fours-les-Plages
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 186 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Six-Fours-les-Plages: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant, avec une classe DPE dominante C (164 kWh/m²/an). Seulement 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce faible risque réglementaire est un atout pour l'acheteur, limitant les obligations de rénovation énergétique à court terme visées par la loi Climat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, représentant 56,8 % du parc, sont les plus liquides. Les studios et T2 de moins de 50 m² (surface médiane des appartements vendus : 46 m²) trouvent preneurs auprès de locataires célibataires ou en couple. Les maisons, plus rares sur le marché locatif, peuvent intéresser des familles. Le parc est globalement moderne (seulement 5,7 % d'avant 1945) avec une classe énergétique dominante C (164 kWh/m²/an), limitant le risque de travaux de rénovation énergétique immédiats, même si 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Quelles zones cibler à Six-Fours-les-Plages ?
L'attractivité locative varie. Le centre-bourg historique et les quartiers proches des plages (comme La Lorette ou Le Brusc) offrent un potentiel locatif fort, y compris saisonnier, mais à un prix d'acquisition élevé. Les zones résidentielles plus éloignées du littoral peuvent proposer des prix d'entrée plus bas pour un rendement brut similaire, mais avec une clientèle locative différente, plus orientée résidence principale. La proximité des gares et des commerces (266 établissements recensés) est un atout majeur pour la location à l'année.
Calculateur de rendement à Six-Fours-les-Plages
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Six-Fours-les-Plages
Le principal risque est la saisonnalité, amplifiée par le poids des résidences secondaires. Un investisseur doit anticiper des périodes de vacance locative, estimées à 8 % en moyenne. La fiscalité locale (taxe foncière) pèse sur la rentabilité nette. En outre, certains biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise aux normes (DPE). Enfin, la baisse de 55 % des autorisations de construire sur 5 ans pourrait, à terme, soutenir les prix à l'achat, comprimant les rendements futurs. La diversification du parc locatif (meublé/non meublé) est une piste de mitigation.
Cas pratique : un investissement type à Six-Fours-les-Plages
Pour un appartement de 46 m² (surface type médiane), comptez environ 241 362 € à l’achat. Le loyer attendu est de 764 € par mois (16,6 €/m²). Le rendement brut atteint 3,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour vacance, le rendement net tombe à 2,2 %, nécessitant un complément de trésorerie si la mensualité de crédit dépasse le loyer perçu.
Erreurs à éviter quand on investit à Six-Fours-les-Plages
- Oublier la taxe foncière, à 44,48 % à Six-Fours.
- Tabler sur un loyer continu malgré la saisonnalité touristique.
- Négliger les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
- Surévaluer le rendement net en omettant les provisions pour travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Six-Fours-Les-Plages connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d’été sont propices aux ventes, avec l’afflux de candidats secondaires. L’automne peut offrir des opportunités de négociation après la saison. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. Pour les locations, la haute saison estivale tire les loyers courts séjours à la hausse.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 4 monuments historiques protégés.
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L’aéroport de Hyères-Le Palyvestre n’est qu’à 25,3 km.
S'installer à Six-Fours-les-Plages : cadre de vie et logement
S'installer à Six-Fours-Les-Plages, c'est opter pour une vie à l'année dans une station balnéaire. La commune bénéficie d'un ensoleillement généreux et d'une température moyenne de 16,7°C. Avec plus de 2 000 équipements recensés par l'INSEE, dont 266 commerces et 421 établissements de santé, elle offre une autonomie quotidienne rare pour une ville de cette taille.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement important (indice de 326,4) et 41,5 % de seniors, ce qui influe sur le calme et l'ambiance générale. Toutefois, la croissance démographique récente (+10,2 % en 5 ans) et la part non négligeable de moins de 30 ans (24,4 %) dynamisent certains quartiers. La connexion numérique est excellente (fibre à 90,5 %), un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Six-Fours-les-Plages
Six-Fours-les-Plages et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Six-Fours-les-Plages
Avec 16,7 °C de moyenne annuelle et seulement 633 mm de précipitations, le climat méditerranéen de Six-Fours-Les-Plages est doux et ensoleillé. Les hivers sont doux, les étés chauds mais tempérés par la proximité de la mer. Ce profil séduit particulièrement les retraités et les actifs en télétravail recherchant un cadre de vie agréable, ce qui explique en partie un âge médian de 53,5 ans.
À qui s'adresse Six-Fours-les-Plages ?
La commune, où l'âge médian est de 53,5 ans, attire particulièrement les retraités et les pré-retraités (41,5 % de plus de 60 ans) en quête de calme et de proximité avec la mer. Elle convient également aux familles, grâce à ses écoles et à la part importante de maisons individuelles (43,2 % du parc). Les actifs travaillant dans le bassin toulonnais ou télétravaillant (fibre à 90,5 %) y trouvent un compromis entre accessibilité et qualité de vie. En revanche, la part modeste de moins de 30 ans (24,4 %) et le tissu économique local (taux de chômage à 12,6 %) peuvent moins séduire les jeunes actifs en recherche d'emploi sur place.
Avantages et limites à Six-Fours-les-Plages
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux et ensoleillé toute l'année
- Accès rapide à Toulon et au réseau ferroviaire (gare à 3,5 km)
- Large choix de commerces et services de santé (421 équipements)
- Cadre de vie entre mer, vignobles et collines, avec 12 km de côtes
- Parc immobilier récent et performant énergétiquement (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, surtout pour les biens proches du littoral
- Population vieillissante (indice de vieillissement de 326,4)
- Exposition à certains risques naturels (inondations, radon significatif)
Composition du parc immobilier à Six-Fours-les-Plages
28 068 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 43,2 % de maisons, 56,8 % d'appartements sur un total de 28 068 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc est équilibré entre maisons (43,2 %) et appartements, avec une forte proportion de propriétaires occupants (63,6 %), gage de stabilité. Les 29 % de résidences secondaires révèlent une attractivité touristique, soutenue par 15 hébergements touristiques et 6 campings. Seuls 3,6 % des logements sont vacants, indiquant une tension locative modérée. Ce marché attire à la fois des familles locales et des acquéreurs secondaires.
Ancienneté du parc à Six-Fours-les-Plages
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 720 logements).
- Avant 1919 3,6 % 679 logts
- 1919-1945 2,1 % 387 logts
- 1946-1970 21,7 % 4 053 logts
- 1971-1990 41,9 % 7 853 logts
- 1991-2005 17,1 % 3 198 logts
- 2006-2019 13,6 % 2 549 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Six-Fours-les-Plages
2 022 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Six-Fours-les-Plages
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Six-Fours est soumis à un PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels) sur le bassin versant de la Reppe. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible, mais le radon présente un risque significatif. Avant tout achat, consultez l’état des risques et obligations d’information (ERP) et vérifiez si le bien est en zone réglementée.
Cas pratique : un achat type à Six-Fours-les-Plages
Une maison de 95 m² (surface type médiane) coûte environ 514 140 €. Cela représente près de 21 années du revenu médian local (24 660 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 2 500 €. Un tel effort nécessite un revenu du foyer d’au moins 7 500 € nets par mois pour respecter le taux d’endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Six-Fours-les-Plages
- Négliger le DPE, malgré un faible taux de passoires.
- Oublier de vérifier le bien en zone PPRN de la Reppe.
- Surestimer sa capacité d’emprunt face au revenu médian local.
- Ne pas visiter hors saison pour juger du calme réel du quartier.
Points clés à retenir à Six-Fours-les-Plages
- Prix médian au m² : 5 333 € en 2024.
- Rendement brut identique : 3,8 % apparts et maisons.
- Climat doux : 16,7 °C de moyenne annuelle.
- Marché équilibré : 63,6 % de propriétaires occupants.
- Correction modérée : -2 % sur un an.
- Rendement net estimé à seulement 2,2 %.
- Parc énergétique performant : 4,1 % de passoires.
- Forte demande secondaire : 29 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Six-Fours-les-Plages ?
À Six-Fours, la valeur dépend fortement de la proximité de la mer et des commodités. Une vue dégagée, un terrain arboré ou une piscine ajoutent une prime importante. L’état du bien est crucial : un DPE mauvais (F/G) déprécie le bien face aux futures interdictions de location. La proximité de la gare d’Ollioules-Sanary (3,5 km) ou des 266 commerces locaux valorise aussi. Pour une maison, la surface du terrain compte plus que pour un appartement en centre-ville.
Estimation indicative d'une maison à Six-Fours-les-Plages
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
489 831 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance prolongée et un désintérêt des acquéreurs, tandis qu'un prix trop bas signifie une moins-value immédiate. Sur un marché en légère baisse (-2 % sur un an), où le volume de transactions reste élevé (807 ventes), la justesse du prix d'entrée est encore plus cruciale. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles dans les algorithmes en ligne : l'état exact du bien, les spécificités de la copropriété, l'exposition aux risques naturels (PPRN local) ou l'évolution récente de la demande dans votre quartier. C'est la clé pour vendre dans des délais raisonnables et optimiser votre produit.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés, comme la différence entre le Brusc et le centre-ville. Il évalue l’impact réel d’une vue mer ou d’un DPE C. Il peut aussi conseiller sur la mise en valeur face à une clientèle mixte (résidents principaux et secondaires). Son réseau permet une diffusion ciblée et une négociation avec des acheteurs sérieux, souvent indisponible sur les plateformes automatiques qui utilisent des moyennes peu précises.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable par quartier.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Négliger l’impact d’une vue mer ou de la proximité des commerces.
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction (-2 %).
Investir à Six-Fours-les-Plages : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance fine des micro-secteurs et des négociations en cours. Notre réseau d'experts locaux analyse en temps réel les opportunités et les écarts de valorisation sur Six-Fours-Les-Plages.
Ces données posent un diagnostic. Leur traduction concrète en opportunité dépend du bien et de son secteur précis.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Six-Fours-Les-Plages grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 807 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Six-Fours-les-Plages
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Six-Fours-les-Plages
Quel est le prix moyen d'un appartement à Six-Fours-Les-Plages ?
Le prix médian des appartements est de 5 217 €/m². Pour un T2 type de 46 m², le budget total s'élève ainsi à environ 241 000 €, selon les transactions DVF de 2024.
Six-Fours-Les-Plages est-elle plus chère que Sanary-sur-Mer ?
Oui, Six-Fours-Les-Plages est généralement moins chère que sa voisine Sanary-sur-Mer, très prisée. Les données comparatives montrent que Six-Fours-Les-Plages offre un accès au littoral à un prix relativement plus accessible.
Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?
L'opportunité locative est jugée élevée (6/10) avec un rendement brut de 3,8 %. Le marché est porté par la demande, mais l'accessibilité locale est faible, ce qui en fait un investissement plutôt réservé aux portefeuilles solides.
Quels sont les risques naturels à connaître ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations du bassin de la Reppe. Une vérification en mairie du zonage du bien est indispensable avant tout achat.
La ville est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Ollioules-Sanary-sur-Mer est à 3,5 km et le TGV à Toulon à 8,3 km. L'aéroport de Hyères est à 25 km. La commune dispose également de 38 équipements de transport recensés.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec La Ciotat (+16 %) révèle un effet de levier potentiel, tandis que les indicateurs similaires à Draguignan (-36 %) plaident pour une sélection rigoureuse du bien.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Six-Fours-les-Plages.
Communes limitrophes de Six-Fours-les-Plages
Six-Fours-les-Plages est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Six-Fours-les-Plages s'établit à 5 267 €, +113,1 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Forte valorisation observée: le m² médian de Six-Fours-les-Plages gagne +15,6 % sur la période 2021-2025. Au total, 4 579 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Six-Fours-les-Plages: 5 323 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 5 217 €/m² pour les appartements (44 m²). Rapporté au revenu médian de Six-Fours-les-Plages, un logement de 93 m² (495 039 €) représente 20,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,6 €/m² pour un appartement et 17,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,8 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Six-Fours-les-Plages compte 29,0 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 884 logements autorisés, soit 177/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 68 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Six-Fours-les-Plages s'interprète dans un contexte plus large — Six-Fours-les-Plages est au cœur de la Provence varoise, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est dans l'arrière-pays du littoral provençal, à 29 km environ, à basse altitude (3 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.