01 Le parc de logements
Le parc comprend 37 285 logements dont 30 165 résidences principales, 3 842 résidences secondaires et 3 278 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 30 165 | 80,9 % |
| Résidences secondaires | 3 842 | 10,3 % |
| Logements vacants | 3 278 | 8,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 10 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 37 285 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 052 | 3,5 % |
| 1919-1945 | 1 916 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 9 160 | 30,6 % |
| 1971-1990 | 10 172 | 34,0 % |
| 1991-2005 | 2 557 | 8,5 % |
| 2006-2019 | 5 086 | 17,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 421 | 4,7 % |
| 2 pièces | 5 434 | 18,0 % |
| 3 pièces | 9 600 | 31,8 % |
| 4 pièces | 8 839 | 29,3 % |
| 5 pièces ou plus | 4 871 | 16,1 % |
Distribution par taille: 23 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 34 026 | 35 981 | 37 285 |
| Rés. principales | 27 800 | 29 410 | 30 165 |
| Rés. secondaires | 3 364 | 3 381 | 3 842 |
| Vacants | 2 862 | 3 189 | 3 278 |
À 122 km, Cagnes-sur-Mer (53 354 hab.) enregistre 45,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 083 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 9 094 | 30,1 % |
| Locataires HLM | 4 473 | 14,8 % |
| Logés gratuitement | 515 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 53,3 % appartiennent à leurs occupants, 45,0 % sont louées, avec 15 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 291 | 37,4 % |
| Fioul | 1 259 | 4,2 % |
| Électricité | 15 589 | 51,7 % |
| Gaz bouteille | 386 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 1 639 | 5,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au électricité, 37 % pour gaz de ville, 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 445 |
| 2 à 4 ans | 6 652 |
| 5 à 9 ans | 5 521 |
| 10 ans ou plus | 14 547 |
| Total ménages | 30 165 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 8 924 |
| Sous-occupation modérée | 9 101 |
| Sous-occupation accentuée | 5 763 |
| Suroccupation modérée | 2 709 |
| Suroccupation accentuée | 301 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 377 | 17,8 % |
| 1 voiture | 16 146 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 8 641 | 28,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 54 % à une voiture et 29 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 58,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 16 224 | 14 099 | 958 | 1 167 |
| 1975 | 20 131 | 17 475 | 1 617 | 1 039 |
| 1982 | 24 385 | 20 824 | 1 926 | 1 635 |
| 1990 | 28 366 | 22 886 | 3 327 | 2 153 |
| 1999 | 30 163 | 24 318 | 3 714 | 2 131 |
| 2006 | 30 476 | 24 594 | 3 698 | 2 184 |
| 2011 | 34 026 | 27 800 | 3 364 | 2 862 |
| 2016 | 35 981 | 29 410 | 3 381 | 3 189 |
| 2022 | 37 285 | 30 165 | 3 842 | 3 278 |
Trajectoire de long terme: 16 224 logements en 1968, 37 285 en 2022 (+130 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 394 | 3 675 | 3 489 | 3 747 | 3 094 | 1 749 |
| Dont vacants > 2 ans | 663 | 750 | 764 | 927 | 691 | 788 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 286 | 2,0 % |
| Classe B | 2 143 | 14,8 % |
| Classe C | 7 230 | 49,8 % |
| Classe D | 3 166 | 21,8 % |
| Classe E | 1 237 | 8,5 % |
| Classe F | 366 | 2,5 % |
| Classe G | 80 | 0,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 50 % des logements et 67 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 852 | 40,3 % |
| Classe B | 3 260 | 22,5 % |
| Classe C | 3 015 | 20,8 % |
| Classe D | 1 631 | 11,2 % |
| Classe E | 575 | 4,0 % |
| Classe F | 147 | 1,0 % |
| Classe G | 28 | 0,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 40 %, 84 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 220 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 153 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 112 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 220 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 82 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 121 | 165 |
| Classe B | 260 | 1 883 |
| Classe C | 672 | 6 558 |
| Classe D | 474 | 2 692 |
| Classe E | 279 | 958 |
| Classe F | 114 | 252 |
| Classe G | 28 | 52 |
Côté maisons, la dominante est C (176 kWh/m²/an); côté appartements, C (157).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 112 |
| T2 | 849 |
| T3 | 1 945 |
| T4 | 2 353 |
| T5+ | 400 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Seyne-sur-Mer (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Seyne-sur-Mer est le grande ville ayant le plus de logements vacants du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
- La Seyne-sur-Mer est le grande ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Var. (sur 4 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Au recensement 2022, La Seyne-sur-Mer compte 37 285 logements répartis entre les trois statuts (principal 80,9 %, secondaire 10,3 %, vacant 8,8 %). Habitat dominé par le collectif (68,6 %), ne laissant que 31,4 % au pavillonnaire. Pour mémoire, La Seyne-sur-Mer est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne, à 28 km du littoral provençal, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 53,3 % vs 45,0 %. Part du parc social: 14,8 % des résidences principales. La commune se trouve en carence SRU: l'écart entre 18,6 % effectifs et 25,0 % requis a entraîné un arrêté.
Le renouvellement du parc est marqué — 17,0 % des logements datent de 2006 ou après. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (160 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 51,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Hausse mesurée du nombre de logements: +3,6 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 17,8 % sans voiture et 28,6 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence dans lequel s'inscrit La Seyne-sur-Mer. La commune est dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne, à 28 km du littoral provençal: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Portuaire et industrielle, La Seyne-sur-Mer a entamé une reconversion profonde, tirant parti de sa situation en rade de Toulon. Son marché immobilier, marqué par une accessibilité difficile pour les locaux, attire des investisseurs en quête de rendement. Notre verdict.
Avec un rendement locatif brut de 5,4 % et un prix médian inférieur de 36 % à celui de Fréjus, La Seyne-sur-Mer représente un point d'entrée stratégique sur le littoral varois.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement, avec une sélection rigoureuse du quartier, pour un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (5,4 %)
- ✓ Prix inférieur aux communes littorales voisines
- ✓ Correction récente de -3,1 % en 2024
- ⚠ Taux de chômage élevé (14,4 %)
- ⚠ Fragilité territoriale marquée (IFE 7,1/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 597 €/m², La Seyne-sur-Mer se situe dans le quart supérieur des communes françaises les plus chères.
- Son prix au m² reste inférieur de 28 % à celui de Fréjus, pourtant située dans le même département.
- Le rendement locatif brut (5,4 %) dépasse celui de nombreuses stations balnéaires de la Côte d'Azur.
Analyse du marché immobilier à Seyne-sur-Mer
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Seyne-sur-Mer : opportunités et risques
Le principal atout réside dans le rendement locatif brut des appartements, évalué à 5,4 % d'après la carte des loyers du Ministère du Logement. Cette performance, supérieure à celle de nombreuses stations balnéaires, compense partiellement l'effort financier initial. Néanmoins, la taxe foncière élevée (55,27 %) et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, qui tombe à environ 2,9 % net.
Le risque est modéré mais réel. La fragilité économique, avec un indice IFE à 7,1/10, se traduit par une demande locative potentiellement volatile. La part faible de passoires thermiques (3 %) limite le risque règlementaire lié à la loi Climat, mais le parc ancien (9,9 % d'avant 1945) peut nécessiter des travaux. L'horizon d'investissement doit être au moins de cinq à dix ans pour espérer une plus-value.
La stratégie la plus cohérente reste l'achat d'un appartement de deux-pièces, bien situé près des transports (gare à 1,7 km) ou des commerces, pour de la location annuelle. La faible pression touristique (IPTI 2,9/10) déconseille le saisonnier pur. La baisse récente des prix offre une fenêtre de négociation à saisir.
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Données du marché immobilier à Seyne-sur-Mer
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 3 597 €/m² selon les données DVF 2024, après une année de correction (-3,1 %). Ce repli fait suite à quatre années de hausse continue, illustrant la sensibilité du marché aux tensions économiques, notamment un taux de chômage local de 14,4 %. L'offre transactionnelle reste toutefois active, avec plus de mille ventes annuelles.
Comparé aux autres communes du Var, le positionnement est intermédiaire. La Seyne-sur-Mer est 36 % moins chère que Fréjus et 75 % moins chère que Cagnes-sur-Mer. Cet écart de valorisation est l'un des plus importants du littoral, offrant un potentiel de rattrapage si la reconversion économique du territoire porte ses fruits.
Le parc immobilier, dominé à 68,6 % par les logements collectifs, reflète une histoire industrielle et portuaire. La part des logements construits après 2006 (17 %) et la connectivité fibre (96 %) sont des atouts, mais la présence de 11 risques naturels recensés impose une vigilance particulière lors de l'acquisition.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Seyne-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians à La Seyne-sur-Mer ont progressé de 8 %, passant de 3 333 €/m² à 3 597 €/m². La hausse a été régulière jusqu'au pic de 2023 (3 712 €/m²) avant une correction de 3,1 % l'année suivante. Cette baisse contraste avec la tendance haussière du littoral varois, indiquant un marché plus sensible aux tensions économiques locales. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut représenter un point d'entrée opportun, d'autant que l'écart avec des communes comme Fréjus ou Cagnes-sur-Mer s'est creusé.
Évolution du marché immobilier de la Seyne-sur-Mer
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 539 €/m² de prix médian pour 1 164 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +12,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 54 m² à 176 634 € génère un loyer mensuel estimé à 799 €, soit un rendement brut de 5,4 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 55,27 %), le rendement net chute à environ 2,9 %. Pour un emprunt sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 070 €, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 270 €. L'investissement n'est donc pas autofinancé, et la rentabilité réelle repose sur une négociation serrée du prix d'achat.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché a enregistré 1 164 transactions, en repli de 17 % par rapport à 2023. Cette baisse d'activité indique un ralentissement. Les appartements dominent largement (883 ventes, 78 % du volume), avec un prix médian de 3 221 €/m² pour des biens de 54 m² en médiane. Les maisons, moins nombreuses (281 ventes), affichent un prix médian de 4 676 €/m². Ce profil de transactions révèle un marché tourné vers l'investissement locatif en petit collectif, avec une liquidité correcte mais une demande d'achat qui pourrait faiblir.
Répartition des ventes
24,1 % de maisons et 75,9 % d'appartements parmi les 1 164 transactions enregistrées.
24,1 % maisons, 75,9 % appartements sur 1 164 ventes: le collectif pèse 75,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 164 | 281 | 883 |
| Prix médian/m² | 3 539 € | 4 676 € | 3 221 € |
| Prix moyen/m² | 3 964 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 488 | 3 150 € |
| 2022 | 1 446 | 3 344 € |
| 2023 | 1 167 | 3 547 € |
| 2024 | 976 | 3 380 € |
| 2025 | 1 164 | 3 539 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve ralentit significativement : 1 055 logements autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 42 % par rapport à la période précédente. Seuls 396 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix de l'ancien, d'autant que la démographie est légèrement positive (+1,3 % sur 5 ans). Toutefois, avec un taux de vacance de 8,8 % et 10,3 % de résidences secondaires, le parc existant offre une certaine capacité d'absorption, limitant le risque de surchauffe immédiate.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 228 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 864 autorisations pour 6 340 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Seyne-sur-Mer
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Seyne-sur-Mer (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Seyne-sur-Mer totalise 1 057 logements sur 5 ans, soit +6 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Seyne-sur-Mer
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Seyne-sur-Mer
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,4 % pour un appartement se contracte rapidement une fois les charges réelles déduites. À La Seyne, la taxe foncière sur le bâti atteint 55,27 % du taux de base, soit plusieurs centaines d'euros par an. Ajoutez la provision pour charges (eau, entretien parties communes), les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 8,8 %) et les travaux d'entretien. Ces éléments expliquent le rendement net médian de seulement 2,9 %. Une marge de sécurité est indispensable.
Performance énergétique du parc à Seyne-sur-Mer
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 508 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Seyne-sur-Mer est C, avec 3,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (158 kWh/m²/an), un résultat plutôt bon pour l'ancien. Seulement 3,0 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, cela signifie que les biens les moins performants (même s'ils sont rares ici) nécessiteront des travaux de rénovation obligatoires pour être mis ou maintenus en location.
Calculateur de rendement à Seyne-sur-Mer
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Erreurs à éviter quand on investit à Seyne-sur-Mer
- Négliger la taxe foncière élevée (55,27 % du taux de base).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour vacance (8,8 % de logements vacants).
- Oublier les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
- Surestimer les loyers en dehors des quartiers très demandés.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à La Seyne connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps (mars à juin) est traditionnellement la période la plus active pour les visites et les transactions, avec une météo agréable. L'été voit une demande locative forte, idéale pour présenter un investissement. À l'automne, l'activité reprend après la pause estivale. Noter que la taxe foncière, souvent exigible en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant cette échéance. Vendre en début d'année permet parfois d'éviter la concurrence des nouvelles constructions annoncées.
Le saviez-vous ?
- La Seyne compte 4 monuments historiques protégés, dont son ancien chantier naval.
- La commune a autorisé 1 055 logements neufs en 5 ans, mais le rythme baisse de 42 %.
- 96 % des foyers sont éligibles à la fibre optique, un taux excellent.
S'installer à Seyne-sur-Mer : cadre de vie et logement
S'installer à La Seyne-sur-Mer, c'est bénéficier d'une situation privilégiée en bord de mer, intégrée à la métropole toulonnaise, avec tous ses services. La commune compte plus de 3 300 équipements, dont près d'un millier dans le secteur de la santé, assurant une autonomie quotidienne. La proximité immédiate de Toulon et la gare TGV à moins de 5 km ouvrent rapidement sur le reste de la région.
Le cadre de vie est cependant contrasté. Le territoire est exposé à plusieurs risques naturels et technologiques (PPRT pyrotechnie), et le radon y est significatif. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 214, indique une population âgée, ce qui influence l'ambiance des quartiers et la demande en services. La reconversion des anciennes zones industrielles, comme les Chantiers Navals, redessine peu à peu le paysage urbain.
Carte du marché immobilier à Seyne-sur-Mer
La Seyne-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Seyne-sur-Mer
Avec une température moyenne annuelle de 16,7 °C et seulement 633 mm de précipitations, La Seyne bénéficie d'un climat méditerranéen doux et ensoleillé. Les hivers sont très cléments, avec peu de jours de gel. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant une qualité de vie en bord de mer sans les extrêmes thermiques, idéal pour les activités de plein air toute l'année. Le vent (mistral) peut être présent, mais l'ensoleillement est un atout majeur pour le confort et les économies de chauffage.
Composition du parc immobilier à Seyne-sur-Mer
37 285 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Seyne-sur-Mer combine 31,4 % de maisons et 68,6 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 37 285 logements est majoritairement composé d'appartements (68,6 %), ce qui est typique d'une grande ville portuaire. La part de propriétaires (53,3 %) et celle des résidences secondaires (10,3 %) indiquent un marché ancré dans le résidentiel, avec une vocation touristique modérée. Le taux de logements vacants (8,8 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant un possible turn-over ou des biens en attente de rénovation. Ce parc mixte attire à la fois des primo-accédants vers les appartements et des familles pour les maisons individuelles (31,4 % du parc).
Ancienneté du parc à Seyne-sur-Mer
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 29 943 logements).
- Avant 1919 3,5 % 1 052 logts
- 1919-1945 6,4 % 1 916 logts
- 1946-1970 30,6 % 9 160 logts
- 1971-1990 34,0 % 10 172 logts
- 1991-2005 8,5 % 2 557 logts
- 2006-2019 17,0 % 5 086 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Seyne-sur-Mer
3 317 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Seyne-sur-Mer
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à plusieurs risques naturels et technologiques recensés (11 au total). Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) lié à la pyrotechnie militaire de Toulon est actif depuis 2013, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou d'usage dans certains secteurs. La sismicité est faible et le radon présente un potentiel significatif, nécessitant une vigilance sur la ventilation. Dix-sept arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des inondations. Consulter le zonage précis en mairie est une étape indispensable avant tout achat.
Cas pratique : un achat type à Seyne-sur-Mer
Pour une maison de 89 m² (surface médiane correspondant au prix total de 415 719 €), l'achat représente l'équivalent de 19,4 années du revenu médian local (21 400 €). Avec un apport de 10 % (41 572 €) et un crédit de 374 147 € sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance atteint environ 2 270 €. Cela représente un taux d'endettement de 38 % pour un ménage au revenu médian, au-dessus des seuils habituels des banques, nécessitant un apport plus conséquent ou deux revenus.
Erreurs à éviter quand on achète à Seyne-sur-Mer
- Ne pas consulter le PPRT pyrotechnique en vigueur sur certains secteurs.
- Acheter sans diagnostic radon (potentiel significatif).
- Ignorer l'état de la copropriété pour un appartement.
- Surestimer son budget avec un taux d'endettement trop serré.
Points clés à retenir à Seyne-sur-Mer
- Prix médian au m² en baisse de 3,1 % sur un an à 3 597 €.
- Rendement brut locatif médian de 5,4 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 16,7 °C.
- Écart important entre maison (4 676 €/m²) et appartement (3 221 €/m²).
- Rendement net chute à 2,9 % après charges et taxe foncière (55,27 %).
- Parc immobilier dominé par les appartements (68,6 %).
- La vue mer et la proximité du littoral font fortement monter les prix.
- Revenu médian local de 21 400 €, inférieur à la moyenne varoise.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Seyne-sur-Mer ?
À La Seyne, le prix au m² varie fortement selon la localisation et la typologie. Pour une maison, la présence d'un terrain, la vue mer et la proximité du littoral (comme les Sablettes) font grimper la valeur. Pour un appartement, l'étage (avec vue), la qualité de la copropriété (charges, état) et la proximité de la gare de La Seyne-Six-Fours (1,7 km) ou des commerces (356 équipements recensés) sont déterminants. L'état du bien et son DPE sont de plus en plus valorisés ou pénalisants. Un appartement rénové près du centre-ville se vendra ainsi bien au-dessus des 3 221 €/m² médians, là où un logement à rénover en retrait sera en dessous.
Estimation indicative d'une maison à Seyne-sur-Mer
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
307 893 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de La Seyne : la différence de prix entre Tamaris, le centre-ville et Les Sablettes est substantielle. Un agent local connaît l'état réel des copropriétés, l'exposition aux vents, la qualité des finitions et la demande précise par quartier. Il peut ajuster l'estimation en fonction de la rareté (les maisons représentent 31,4 % du parc) ou de projets d'aménagement locaux. Son réseau lui permet aussi de jauger l'appétence des acheteurs sérieux, un atout crucial pour fixer un prix de vente réaliste et négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un vrai atout commercial.
- Négliger l'impact des 17 arrêtés catastrophes naturelles sur l'assurance.
- Vouloir compenser la baisse du marché par un prix de vente trop ambitieux.
Investir à Seyne-sur-Mer : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas : un investissement réussi dépend de la connaissance fine des quartiers et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer ces données en acquisition rentable.
Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Seyne-sur-Mer grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Seyne-sur-Mer
Quel est le prix moyen d'un appartement à La Seyne-sur-Mer ?
Le prix médian d'un appartement est de 3 221 €/m² en 2024. Pour un deux-pièces type de 54 m², le budget total avoisine donc 176 634 €. Les prix varient fortement selon les quartiers et la proximité avec le front de mer.
La Seyne-sur-Mer est-elle une bonne ville pour investir en location ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 5,4 %, ce qui est correct. Cependant, le marché est porté par des investisseurs extérieurs, la demande locale étant limitée par un taux de chômage de 14,4 %. Une sélection rigoureuse du bien est indispensable.
Comment évoluent les prix immobiliers à La Seyne-sur-Mer ?
Après quatre ans de hausse, les prix ont baissé de 3,1 % en 2024. Le prix médian global est passé de 3 712 €/m² en 2023 à 3 597 €/m² en 2024. Cette correction offre potentiellement un point d'entrée plus favorable.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien connectés aux transports (proximité gare, lignes de bus), desservis par la fibre et proches des commerces. Les quartiers en renouvellement, près du centre-ville, peuvent offrir un bon compromis entre prix et potentiel locatif.
Quel est le coût de la taxe foncière à La Seyne-sur-Mer ?
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,27 % en 2024. Pour un appartement type de 176 634 €, cela représente une charge annuelle d'environ 975 €, soit l'équivalent de plus d'un mois de loyer perçu.
Marché immobilier des communes voisines
La Seyne-sur-Mer affiche un prix au m² inférieur de 36 % à Fréjus et de 75 % à Cagnes-sur-Mer, un écart de valorisation qui offre un effet de levier significatif pour un investisseur visant le littoral.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Seyne-sur-Mer.
Communes limitrophes de la Seyne-sur-Mer
La Seyne-sur-Mer est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Seyne-sur-Mer: 3 539 €/m² en médiane, +43,2 % par rapport à la médiane nationale.
Progression modérée: ++12,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 6 241 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,7 % sur le prix médian.
L'appartement domine nettement le marché de la Seyne-sur-Mer (75,9 % des ventes), avec un prix médian de 3 221 €/m². Le bien médian (87 m² à 406 812 €) équivaut à 19,0 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de la Seyne-sur-Mer avoisinent 14,8 €/m² pour les appartements et 16,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 10,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 057 logements autorisés, soit 211/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Côté contexte, La Seyne-sur-Mer est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 28 km du littoral provençal, dans un relief de plaine, à 3 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.