01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 311 logements dont 8 772 résidences principales, 228 résidences secondaires et 1 310 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 772 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 228 | 2,2 % |
| Logements vacants | 1 310 | 12,7 % |
Le graphique détaille la structure des 10 311 logements: 85 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 526 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 1 313 | 15,1 % |
| 1946-1970 | 2 988 | 34,3 % |
| 1971-1990 | 2 443 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 745 | 8,5 % |
| 2006-2019 | 705 | 8,1 % |
Structure du bâti par époque: 6 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (34 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 452 | 5,2 % |
| 2 pièces | 1 431 | 16,3 % |
| 3 pièces | 1 705 | 19,4 % |
| 4 pièces | 2 231 | 25,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 954 | 33,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 34 % du parc, contre 21 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 217 | 10 134 | 10 311 |
| Rés. principales | 8 984 | 8 896 | 8 772 |
| Rés. secondaires | 73 | 108 | 228 |
| Vacants | 1 160 | 1 130 | 1 310 |
57,7 % de part de propriétaires à Fameck, commune de population comparable à 57 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 805 | 43,4 % |
| Locataires (privé) | 2 958 | 33,7 % |
| Locataires HLM | 1 871 | 21,3 % |
| Logés gratuitement | 138 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 43,4 %, locataires 55,0 % — la part HLM s'établit à 21 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 569 | 63,5 % |
| Fioul | 347 | 4,0 % |
| Électricité | 2 375 | 27,1 % |
| Gaz bouteille | 58 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 424 | 4,8 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 27 %, autres sources (bois notamment) 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 281 |
| 2 à 4 ans | 2 024 |
| 5 à 9 ans | 1 658 |
| 10 ans ou plus | 3 809 |
| Total ménages | 8 772 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 947 |
| Sous-occupation modérée | 2 035 |
| Sous-occupation accentuée | 2 001 |
| Suroccupation modérée | 644 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 187 | 24,9 % |
| 1 voiture | 4 556 | 51,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 030 | 23,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 25 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 496 | 6 724 | 59 | 713 |
| 1975 | 8 389 | 7 704 | 95 | 590 |
| 1982 | 8 967 | 7 941 | 118 | 908 |
| 1990 | 9 310 | 8 239 | 226 | 845 |
| 1999 | 9 597 | 8 529 | 174 | 894 |
| 2006 | 9 894 | 9 016 | 135 | 744 |
| 2011 | 10 217 | 8 984 | 73 | 1 160 |
| 2016 | 10 134 | 8 896 | 108 | 1 130 |
| 2022 | 10 311 | 8 772 | 228 | 1 310 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 496 logements à l'origine, 10 311 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 514 | 1 592 | 1 561 | 1 463 | 1 476 | 1 059 |
| Dont vacants > 2 ans | 669 | 679 | 558 | 519 | 554 | 616 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 62 | 1,1 % |
| Classe C | 2 402 | 40,7 % |
| Classe D | 1 960 | 33,2 % |
| Classe E | 945 | 16,0 % |
| Classe F | 337 | 5,7 % |
| Classe G | 182 | 3,1 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 42 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 451 | 7,6 % |
| Classe B | 1 271 | 21,6 % |
| Classe C | 2 071 | 35,1 % |
| Classe D | 1 227 | 20,8 % |
| Classe E | 573 | 9,7 % |
| Classe F | 229 | 3,9 % |
| Classe G | 75 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 35 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 244 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 189 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 144 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 114 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 244 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 2 |
| Classe B | 33 | 29 |
| Classe C | 348 | 2 054 |
| Classe D | 504 | 1 456 |
| Classe E | 366 | 579 |
| Classe F | 133 | 204 |
| Classe G | 76 | 106 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, C à 192 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 91 |
| T2 | 361 |
| T3 | 737 |
| T4 | 756 |
| T5+ | 292 |
Faut-il investir à Verdun en 2026 ?
Verdun, cité martyre de la Grande Guerre et pôle de services de la Meuse, fait face à un paradoxe immobilier. Son attractivité territoriale est forte (IAT : 8,1/10), mais elle subit une érosion démographique et une correction des prix. Le verdict d'investissement en 2026 doit intégrer cette tension entre un cadre de vie équipé et des indicateurs économiques fragiles.
Malgré une attractivité territoriale solide, le marché de Verdun subit une correction de prix et une accessibilité très dégradée, ce qui impose une sélection rigoureuse.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un bien impeccable pour la location annuelle, en acceptant un horizon moyen terme et une faible liquidité à la revente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct (6 %)
- ✓ Pression immobilière élevée (7,3/10)
- ✓ Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité très faible (0,4/10)
- ⚠ Démographie en recul (-1,6 % sur 5 ans)
- ⚠ Chômage local élevé (17,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 753 €/m², Verdun est plus accessible que la plupart des pôles urbains nationaux.
- Son marché est légèrement plus élevé que celui de Bar-Le-Duc (-24 %), mais reste sous la pression de communes comme Pont-à-Mousson.
- Le rendement locatif brut (6 %) dépasse celui des grandes métropoles, compensant partiellement le risque démographique.
Analyse du marché immobilier à Verdun
Le marché de Verdun est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Verdun
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (7,3/10), indiquant une demande soutenue malgré le contexte économique local.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (7,3/10), indiquant une demande soutenue malgré le contexte économique local.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est catastrophique (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est catastrophique (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (4,9/10), avec un rendement brut correct mais une demande locative fragilisée par le chômage.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (4,9/10), avec un rendement brut correct mais une demande locative fragilisée par le chômage.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière est faible (2,2/10), excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière est faible (2,2/10), excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1802,6 — Percentile dept : 92/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,6 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 527,8 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,9 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,6 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 38/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1802,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 38/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 527,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Verdun : opportunités et risques
Avec un rendement brut de 6,0 % pour les appartements, Verdun se positionne au-dessus de la moyenne nationale, offrant une rentabilité apparente attractive. Cependant, ce chiffre doit être immédiatement nuancé par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 48,23 % pèse lourdement sur le rendement net, estimé ici à 3,4 %. L'investisseur doit intégrer cette charge dans son business plan.
Le risque principal réside dans la fragilité de la demande locative locale, face à un chômage élevé. La clientèle potentielle est donc à chercher parmi les fonctionnaires (Verdun est une préfecture), les employés des services de santé (24 établissements) ou les étudiants. La présence d'une gare à moins d'un kilomètre est un atout pour capter cette demande.
Enfin, la loi Climat & Résilience impose un audit attentif du DPE. Si la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 8,3 % à Verdun, la classe énergétique dominante est C (197 kWh/m²/an). Investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique lourds serait risqué, d'autant que la valeur verte n'est pas encore pleinement intégrée dans les prix sur ce marché.
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Données du marché immobilier à Verdun
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 5,9 % en 2024, selon les données DVF, une correction qui interrompt la légère reprise observée en 2023. Cette baisse ramène les niveaux en deçà de ceux de 2020, dans un marché national généralement encore orienté à la hausse. Cette spécificité verdunoise s'explique en partie par des indicateurs locaux dégradés : un taux de chômage de 17,8 % et une population qui diminue depuis dix ans.
La structure des transactions est éloquente : les appartements, avec 113 ventes, y sont plus nombreux et plus chers au mètre carré (1 423 €) que les maisons (1 599 €). Cette inversion des valeurs classiques indique une demande portée par l'investissement locatif et les petits budgets, au détriment du marché de la maison individuelle, plus sensible au recul démographique.
Néanmoins, l'indice de pression immobilière (IPI) reste élevé à 7,3/10. Ce paradoxe apparent s'éclaire à l'examen du parc : seulement 2,2 % de résidences secondaires et 12,7 % de logements vacants. Le marché est donc actif et le turnover réel, mais il est piloté par une demande extérieure et locative, peu sensible au revenu médian local de 20 350 €.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Verdun Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian à Verdun a connu une phase de stagnation puis de correction. Après un pic à 1 863 €/m² en 2023, il replonge à 1 474 €/m² en 2024, soit une baisse annuelle de 5,9 %. Cette évolution place Verdun en retrait par rapport à des communes voisines comme Pont-à-Mousson (+8 %). Le marché des maisons (1 599 €/m²) est désormais moins cher que celui des appartements (1 423 €/m²), un phénomène qui reflète probablement une demande locative concentrée sur les petits surfaces. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus accessible, mais dans un contexte de faible dynamisme démographique qui pourrait limiter la reprise.
Évolution du marché immobilier de Verdun
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 474 €/m² → 1 474 €/m² (0,0 %), volume annuel actuel 239 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
52,7 % de maisons et 47,3 % d'appartements parmi les 239 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (52,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 599 €/m² pour les maisons et 1 423 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 239 | 126 | 113 |
| Prix médian/m² | 1 474 € | 1 599 € | 1 423 € |
| Prix moyen/m² | 2 100 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 283 | 1 474 € |
| 2022 | 287 | 1 524 € |
| 2023 | 215 | 1 516 € |
| 2024 | 245 | 1 471 € |
| 2025 | 239 | 1 474 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Verdun est vigoureuse mais recentrée. Sur les cinq dernières années, 349 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (+136 % par rapport à la période précédente). Cette tendance indique une confiance des promoteurs, probablement ciblée sur des opérations de densification ou de renouvellement urbain pour compenser le déclin démographique. Toutefois, avec une population qui baisse (-1,6 % en 5 ans), ce rythme de construction pourrait, à terme, générer une sur-offre relative et peser sur les loyers et les prix de l'ancien, surtout si la demande locative ne suit pas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 300 autorisations et 676 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 52 %.
Vacance longue durée à Verdun
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Verdun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Verdun: 390 logements autorisés sur 5 ans, 82 pour la dernière année (+124 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Verdun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verdun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,23 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
À Verdun, le rendement net chute d'environ 2,6 points par rapport au brut. La taxe foncière élevée (48,23 % en 2024) est le premier poste. Viennent ensuite la provision pour travaux (parc ancien à 21,1 % d'avant 1945), les frais de gestion locative et la vacance possible (taux de 12,7 %). Un appartement affichant 6 % de brut génère donc un revenu réel proche de 3,4 %. Source : DGFiP.
Performance énergétique du parc à Verdun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 897 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Verdun: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique dominante C (197 kWh/m²/an), le parc verdunois est plus performant que la moyenne nationale. Seuls 8,3 % des logements sont des passoires (F/G), un taux rassurant pour l'acheteur. Attention cependant aux biens antérieurs à 1945 (21,1 % du parc), qui peuvent nécessiter des rénovations pour respecter les interdictions de location à partir de 2025 et 2028. Source : ADEME, base DPE.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements de petite surface (médiane 59 m²), notamment les T2, sont adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien (21,1 % construit avant 1945) présente un risque DPE, avec 8,3 % de passoires thermiques (classe F/G). Le neuf, marginal (8,1 % du parc), peut offrir une meilleure performance énergétique (classe dominante C) mais avec une rentabilité brute souvent inférieure.
Quelles zones cibler à Verdun ?
Le centre-ville, desservi par la gare à 0,9 km, reste le plus attractif pour la location permanente. La proximité des commerces (191 équipements) et des services est décisive. La périphérie, plus résidentielle, cible les familles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, malgré une hausse des autorisations de construire.
Calculateur de rendement à Verdun
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Verdun
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 12,7 % des logements sont vacants et la population décroît. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. La rénovation énergétique devient incontournable face aux 8,3 % de passoires, sous peine d'interdiction de location à terme. La taxe foncière est un poste de charge significatif.
Cas pratique : un investissement type à Verdun
Pour un appartement de 59 m² (surface médiane), l'investissement s'élève à environ 110 150 €. Le loyer mensuel moyen est de 549 € (59 x 9,3). Le rendement brut atteint 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe aux alentours de 3,4 %. Source : DVF, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Verdun
- Négliger la taxe foncière à 48,23 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,7 %).
- Surévaluer les loyers face aux 26 % de logements sociaux.
- Investir sans audit énergétique sur un bien ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché verdunois suit le rythme scolaire classique, avec une activité accrue de mars à juin. La période post-été (septembre-octobre) est aussi active. À éviter pour vendre ? Les fêtes de fin d'année et février, mois le plus froid. Les acheteurs sont plus rares mais souvent sérieux. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Verdun compte 23 monuments historiques protégés.
- 91,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 45,1 ans.
S'installer à Verdun : cadre de vie et logement
S'installer à Verdun, c'est choisir une petite ville très bien équipée, avec 819 commerces et services recensés par l'INSEE, dont 189 en santé. Cette densité d'équipements, rare pour une commune de cette taille, compense l'éloignement des grandes métropoles et explique l'indice de confort de services très élevé (ICS : 8,7/10). La connectivité est excellente, avec la fibre disponible pour 91,5 % des logements.
Le cadre de vie est marqué par l'histoire, avec 23 monuments historiques, mais aussi par des risques naturels à connaître. Un PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) est actif sur la Meuse et 14 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consulter le zonage est une étape incontournable avant tout achat, pour anticiper les contraintes et le coût de l'assurance.
Le profil démographique est vieillissant (indice de 226,7), avec plus d'un tiers des habitants âgés de 60 ans et plus. Cette structure influence l'ambiance de la ville et la demande pour certains services, mais la part des moins de 30 ans (33,4 %) montre que Verdun attire aussi des jeunes actifs et des familles, probablement séduits par son accessibilité financière relative.
Carte du marché immobilier à Verdun
Verdun et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Verdun
Le climat de Verdun est continental modéré, avec une température moyenne de 10,3 °C et 941 mm de pluie par an. Les hivers peuvent être frais à 235 m d'altitude moyenne. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans extrêmes. La proximité de la forêt et de la Meuse adoucit localement les températures estivales. Source : données climatologiques.
À qui s'adresse Verdun ?
Verdun s'adresse aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par l'accessibilité des prix et la présence d'écoles. Les retraités y trouvent un cadre tranquille et des services de santé. Les investisseurs recherchent des petites surfaces à rénover. En revanche, les chercheurs d'emploi dans des secteurs très spécialisés pourront être limités par un taux de chômage local de 17,8 %.
Avantages et limites à Verdun
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 753 €/m²)
- Cadre patrimonial riche avec 23 monuments historiques
- Services et équipements complets pour une petite ville (819 équipements)
- Très bon maillage numérique (fibre à 91,5 %, 5G)
- Desserte correcte par le train (gare TGV à 22 km)
− À prendre en compte
- Démographie en baisse (-5,8 % en 10 ans)
- Taux de chômage élevé (17,8 %) limitant les opportunités professionnelles
- Risques naturels identifiés (inondations, 14 arrêtés catastrophes naturelles)
Composition du parc immobilier à Verdun
10 311 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 42,4 % de maisons, 57,6 % d'appartements sur un total de 10 311 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (42,4 %) et appartements. La part de propriétaires (43,4 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif, renforcé par 26 % de logements sociaux. Le taux de vacance de 12,7 % est à surveiller, car il peut indiquer une segmentation du marché. Les résidences secondaires sont rares (2,2 %), confirmant le caractère résidentiel principal. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Verdun
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 721 logements).
- Avant 1919 6,0 % 526 logts
- 1919-1945 15,1 % 1 313 logts
- 1946-1970 34,3 % 2 988 logts
- 1971-1990 28,0 % 2 443 logts
- 1991-2005 8,5 % 745 logts
- 2006-2019 8,1 % 705 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Verdun
819 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Verdun
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Verdun est exposée à 13 risques naturels recensés, principalement inondations (PPRI Meuse). Le radon est faible et la sismicité très faible. Consultez systématiquement le PPR en mairie et l'état des risques (ERP) pour tout achat. 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été pris, un point à vérifier avec l'assureur. La contrainte est maitrisée mais impose une vigilance documentaire. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Verdun
Une maison de 95 m² (surface médiane) coûte environ 160 455 €. Avec un apport de 10 % (16 046 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est proche de 810 €. Cela représente environ 48 % du revenu médian local mensuel (1 696 €), un effort d'accès à la propriété important. Source : DVF, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Verdun
- Oublier de vérifier le PPR inondation (PPRI Meuse).
- Ne pas budgéter les travaux sur un bien classé F/G.
- Ignorer le taux de vacance dans le quartier visé.
- Surenchérir sans comparer avec le neuf en développement.
Points clés à retenir à Verdun
- Prix médian à 1 753 €/m², en baisse de 5,9 % en un an.
- Rendement brut élevé pour les appartements : 6,0 %.
- Climat continental modéré, moyenne de 10,3 °C.
- Maison type : 160 455 € pour environ 95 m².
- Rendement net ramené à ~3,4 % après charges.
- Parc énergétique performant (classe C dominante).
- Facteur valeur clé : performance énergétique (DPE).
- Appartement type : 110 153 € pour environ 59 m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Verdun ?
À Verdun, trois facteurs créent de la valeur au-delà du prix au m² : la performance énergétique (DPE), la proximité des 191 commerces et services du centre, et l'exposition/étage pour les appartements avec vue dégagée. Un jardin ou un terrain agrandit significativement le prix d'une maison. À l'inverse, un bien mal orienté, nécessitant des travaux lourds ou situé en rez-de-chaussée sans intimité subit une décote. L'état général prime sur l'année de construction dans ce parc ancien.
Estimation indicative d'une maison à Verdun
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
135 608 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien dans un marché d'acheteur conduit à une stagnation et une dépréciation perçue. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros. Seules les données de vente réelles (DVF), croisées avec les spécificités locales comme la taxe foncière (48,23 %) ou la classe énergétique dominante (C), permettent d'établir un juste prix. L'estimation doit intégrer la dynamique démographique déclinante et l'offre nouvelle (+136 % d'autorisations de construire), deux facteurs de pression à la baisse.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CA du Grand Verdun intègre des paramètres invisibles sur les plateformes : l'attractivité d'une rue précise, l'évolution des prix dans les copropriétés, l'état réel des parties communes. Il ajuste l'estimation selon la demande du moment pour une tranche d'âge (ex : pour les 33,4 % de moins de 30 ans). Son réseau permet aussi de présenter le bien à des acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix moyen sans pondérer par l'état.
- Ignorer la baisse des prix sur un an (-5,9 %).
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valorisation.
- Oublier la concurrence de 349 logements neufs autorisés.
Investir à Verdun : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP et de l'INSEE dessinent un paysage contrasté. Pour y naviguer, une expertise hyperlocale est indispensable, notamment pour identifier les biens éligibles à la location dans un parc où 8,3 % des logements sont des passoires thermiques. Notre réseau de professionnels vous aide à concrétiser votre projet.
Les données posent un diagnostic clair. Reste à identifier le bien qui transformera cette analyse en investissement viable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Verdun grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 340 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Verdun
Quel est le prix immobilier moyen à Verdun ?
En 2024, le prix médian à Verdun est de 1 753 €/m². Les appartements sont légèrement plus chers (1 423 €/m²) que les maisons (1 599 €/m²). Le prix moyen, plus sensible aux biens luxueux, s'élève à 3 391 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Verdun ?
La correction des prix de -5,9 % en 2024 peut constituer une opportunité d'entrée. Cependant, l'investissement locatif est à réserver aux biens bien placés (proche gare, centre) et en bon état DPE, dans une stratégie de moyen terme.
Verdun est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Verdun est 24 % plus chère que Bar-Le-Duc (1 337 €/m²), mais 6 % moins chère que Longwy (1 864 €/m²) et 8 % moins chère que Pont-à-Mousson (1 902 €/m²). Son marché est donc intermédiaire dans le paysage départemental.
Quel rendement locatif espérer à Verdun ?
Le rendement locatif brut est d'environ 6,0 % pour les appartements et 5,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quelle est l'évolution des prix à Verdun sur 5 ans ?
Le prix médian a fluctué entre 1 769 €/m² en 2022 et 1 863 €/m² en 2023, pour retomber à 1 753 €/m² en 2024. La tendance sur cinq ans est légèrement à la baisse, dans un contexte de recul démographique.
Marché immobilier des communes voisines
Verdun présente un écart de valorisation de 24 % par rapport à Bar-Le-Duc, une voisine aux indicateurs similaires, ce qui pourrait offrir un effet de levier intéressant si sa démographie se stabilise.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Verdun.
Communes limitrophes de Verdun
Verdun est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Verdun: 1 474 €/m² sur 239 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Au classement départemental, Verdun se place dans les 8 % de communes les plus chères de la Meuse.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Verdun varie peu (0,0 %). Au total, 1 269 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Verdun: 1 599 €/m² pour les maisons (surface médiane 92 m²) et 1 423 €/m² pour les appartements (64 m²). Le bien médian (92 m² à 147 108 €) équivaut à 7,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,3 €/m² pour un appartement et 8,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Verdun (2,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 78 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier de Verdun s'interprète dans un contexte plus large — Verdun est caractéristique des communes de Lorraine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Verdun est perchée à 293 m d'altitude, dans un relief de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.