Avec un rendement brut estimé autour de 6,0 %, Verdun offre une rentabilité apparente correcte. Toutefois, le rendement net moyen chute à 3,4 % après déduction des charges locatives, de la taxe foncière (48,23 %) et d'une provision pour vacance. Ce marché locatif est principalement animé par une demande locale, dans une ville où le taux de chômage atteint 17,8 % et le revenu médian 20 350 €.
Indices immobiliers de Verdun
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière est élevée (7,3/10), indiquant une demande soutenue malgré le contexte économique local.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière est élevée (7,3/10), indiquant une demande soutenue malgré le contexte économique local.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est catastrophique (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est catastrophique (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, ce qui limite la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative est modérée (4,9/10), avec un rendement brut correct mais une demande locative fragilisée par le chômage.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative est modérée (4,9/10), avec un rendement brut correct mais une demande locative fragilisée par le chômage.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière est faible (2,2/10), excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière est faible (2,2/10), excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Verdun ?
Avec un rendement brut de 6,0 % pour les appartements, Verdun se positionne au-dessus de la moyenne nationale, offrant une rentabilité apparente attractive. Cependant, ce chiffre doit être immédiatement nuancé par la fiscalité locale : une taxe foncière sur le bâti à 48,23 % pèse lourdement sur le rendement net, estimé ici à 3,4 %. L'investisseur doit intégrer cette charge dans son business plan.
Le risque principal réside dans la fragilité de la demande locative locale, face à un chômage élevé. La clientèle potentielle est donc à chercher parmi les fonctionnaires (Verdun est une préfecture), les employés des services de santé (24 établissements) ou les étudiants. La présence d'une gare à moins d'un kilomètre est un atout pour capter cette demande.
Enfin, la loi Climat & Résilience impose un audit attentif du DPE. Si la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 8,3 % à Verdun, la classe énergétique dominante est C (197 kWh/m²/an). Investir dans un bien nécessitant des travaux de rénovation énergétique lourds serait risqué, d'autant que la valeur verte n'est pas encore pleinement intégrée dans les prix sur ce marché.
Profil locatif à Verdun
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par un parc de logements sociaux important (26 %). Les 24 établissements scolaires génèrent une demande étudiante limitée, la ville n'étant pas un pôle universitaire majeur. La clientèle touristique, liée aux 23 monuments historiques et aux 12 hébergements touristiques, peut justifier une location saisonnière, mais le taux de résidences secondaires (2,2 %) indique un marché très résidentiel.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements de petite surface (médiane 59 m²), notamment les T2, sont adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien (21,1 % construit avant 1945) présente un risque DPE, avec 8,3 % de passoires thermiques (classe F/G). Le neuf, marginal (8,1 % du parc), peut offrir une meilleure performance énergétique (classe dominante C) mais avec une rentabilité brute souvent inférieure.
Quelles zones cibler à Verdun ?
Le centre-ville, desservi par la gare à 0,9 km, reste le plus attractif pour la location permanente. La proximité des commerces (191 équipements) et des services est décisive. La périphérie, plus résidentielle, cible les familles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, malgré une hausse des autorisations de construire.
Performance énergétique du parc à Verdun
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 603 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Verdun: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Avec une classe énergétique dominante C (197 kWh/m²/an), le parc verdunois est plus performant que la moyenne nationale. Seuls 8,3 % des logements sont des passoires (F/G), un taux rassurant pour l'acheteur. Attention cependant aux biens antérieurs à 1945 (21,1 % du parc), qui peuvent nécessiter des rénovations pour respecter les interdictions de location à partir de 2025 et 2028. Source : ADEME, base DPE.
Construction neuve à Verdun (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Verdun: 349 logements autorisés sur 5 ans, 37 pour la dernière année (+136 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve à Verdun est modeste (349 logements autorisés en 5 ans) mais en forte progression (+136 %). Ce signal montre une confiance des promoteurs, attirés par un marché où 91,5 % des logements sont éligibles à la fibre. Cette offre neuve, souvent mieux isolée, répond à une demande locale et peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien énergivore. Source : SITADEL.
Fourchettes de loyers à Verdun
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Verdun
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,23 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
À Verdun, le rendement net chute d'environ 2,6 points par rapport au brut. La taxe foncière élevée (48,23 % en 2024) est le premier poste. Viennent ensuite la provision pour travaux (parc ancien à 21,1 % d'avant 1945), les frais de gestion locative et la vacance possible (taux de 12,7 %). Un appartement affichant 6 % de brut génère donc un revenu réel proche de 3,4 %. Source : DGFiP.
Calculateur de rendement à Verdun
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Verdun ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Verdun
Pour un appartement de 59 m² (surface médiane), l'investissement s'élève à environ 110 150 €. Le loyer mensuel moyen est de 549 € (59 x 9,3). Le rendement brut atteint 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe aux alentours de 3,4 %. Source : DVF, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Verdun
- Négliger la taxe foncière à 48,23 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,7 %).
- Surévaluer les loyers face aux 26 % de logements sociaux.
- Investir sans audit énergétique sur un bien ancien.
Le saviez-vous ?
- Verdun compte 23 monuments historiques protégés.
- 91,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 45,1 ans.
Risques à connaître avant d'investir à Verdun
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 12,7 % des logements sont vacants et la population décroît. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) limite la solvabilité des locataires. La rénovation énergétique devient incontournable face aux 8,3 % de passoires, sous peine d'interdiction de location à terme. La taxe foncière est un poste de charge significatif.
Simulation financière — appartement type 59 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le rendement brut de 6 % pour les appartements à Verdun est supérieur à la moyenne nationale. Cependant, l'effort résiduel après déduction du crédit et des charges est l'indicateur clé. Avec un taux de vacance local de 12,7 % et une taxe foncière à 48,23 %, prévoyez une marge de sécurité. La simulation affichée doit être testée avec une hausse des taux d'intérêt de 1 point pour vérifier la résilience du projet. Source : DGFiP, INSEE.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut correct (6 %)
- Pression immobilière élevée (7,3/10)
- Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (0,4/10)
- Démographie en recul (-1,6 % sur 5 ans)
- Chômage local élevé (17,8 %)
Notre verdict
Investir ici suppose de viser une rentabilité modérée et de bien maîtriser les charges. Privilégiez les petits appartements rénovés en centre-ville. Évitez les grandes maisons énergivores en périphérie, plus difficiles à louer et à rentabiliser.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Verdun
- Rendement brut élevé pour les appartements : 6,0 %.
- Rendement net ramené à ~3,4 % après charges.
- Taxe foncière importante, à 48,23 %.
- Taux de vacance local de 12,7 % à intégrer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Verdun
Quel rendement locatif à Verdun ?
Le rendement brut estimé est de 6,0 % pour un appartement et 5,9 % pour une maison. Le rendement net, après charges et taxes, avoisine 3,4 %.
Quel type de bien est le plus rentable pour investir à Verdun ?
Les appartements de type T2 (surface médiane 59 m²) en centre-ville sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire, avec un loyer estimé à 9,3 €/m²/mois.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Verdun ?
Les risques majeurs sont la vacance (12,7 % des logements sont vacants), la dégradation démographique et le parc vieillissant (8,3 % de passoires thermiques).
Vous envisagez d'investir à Verdun ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Verdun
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.