01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 627 logements dont 4 328 résidences principales, 38 résidences secondaires et 261 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 328 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 38 | 0,8 % |
| Logements vacants | 261 | 5,6 % |
Parmi les 4 627 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 542 | 12,6 % |
| 1919-1945 | 956 | 22,2 % |
| 1946-1970 | 1 323 | 30,7 % |
| 1971-1990 | 726 | 16,8 % |
| 1991-2005 | 409 | 9,5 % |
| 2006-2019 | 353 | 8,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 32 | 0,7 % |
| 2 pièces | 186 | 4,3 % |
| 3 pièces | 556 | 12,8 % |
| 4 pièces | 1 183 | 27,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 371 | 54,8 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 55 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 462 | 4 505 | 4 627 |
| Rés. principales | 4 122 | 4 139 | 4 328 |
| Rés. secondaires | 6 | 12 | 38 |
| Vacants | 334 | 354 | 261 |
À Somain, commune similaire à 24 km, la part de propriétaires est de 44,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 405 | 55,6 % |
| Locataires (privé) | 658 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 1 132 | 26,2 % |
| Logés gratuitement | 134 | 3,1 % |
La répartition du parc occupé: 55,6 % de propriétaires, 41,3 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 964 | 68,5 % |
| Fioul | 142 | 3,3 % |
| Électricité | 625 | 14,4 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 567 | 13,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (68 %), 14 % pour électricité et 13 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 309 |
| 2 à 4 ans | 672 |
| 5 à 9 ans | 737 |
| 10 ans ou plus | 2 610 |
| Total ménages | 4 328 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 534 |
| Sous-occupation modérée | 997 |
| Sous-occupation accentuée | 1 176 |
| Suroccupation modérée | 120 |
| Suroccupation accentuée | 13 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 831 | 19,2 % |
| 1 voiture | 2 030 | 46,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 468 | 33,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 47 % à une voiture et 34 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 65,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 804 | 3 546 | 9 | 249 |
| 1975 | 3 845 | 3 581 | 23 | 241 |
| 1982 | 4 102 | 3 827 | 37 | 238 |
| 1990 | 4 082 | 3 779 | 46 | 257 |
| 1999 | 4 147 | 3 929 | 23 | 195 |
| 2006 | 4 379 | 4 186 | 6 | 187 |
| 2011 | 4 462 | 4 122 | 6 | 334 |
| 2016 | 4 505 | 4 139 | 12 | 354 |
| 2022 | 4 627 | 4 328 | 38 | 261 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 804 logements à l'origine, 4 627 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 301 | 303 | 339 | 324 | 312 | 231 |
| Dont vacants > 2 ans | 138 | 145 | 160 | 134 | 119 | 143 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,2 % |
| Classe B | 46 | 1,7 % |
| Classe C | 686 | 25,0 % |
| Classe D | 1 044 | 38,1 % |
| Classe E | 511 | 18,7 % |
| Classe F | 364 | 13,3 % |
| Classe G | 82 | 3,0 % |
Distribution DPE sur 2 739 diagnostics: la majorité se situe en classe D (38 %), avec 27 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 102 | 3,7 % |
| Classe B | 315 | 11,5 % |
| Classe C | 645 | 23,5 % |
| Classe D | 857 | 31,3 % |
| Classe E | 425 | 15,5 % |
| Classe F | 356 | 13,0 % |
| Classe G | 39 | 1,4 % |
Répartition climat du parc: D concentre 31 % des diagnostics et 39 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 217 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 254 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 101 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1 |
| Classe B | 35 | 11 |
| Classe C | 518 | 168 |
| Classe D | 860 | 184 |
| Classe E | 468 | 43 |
| Classe F | 353 | 11 |
| Classe G | 72 | 10 |
Côté maisons, la dominante est D (231 kWh/m²/an); côté appartements, D (188).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 8 |
| T2 | 278 |
| T3 | 431 |
| T4 | 596 |
| T5+ | 91 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vieux-Condé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Vieux-Condé s'établit à 4 627 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (93,5 %). Pavillonnaire à très forte intensité: 92,7 % du parc se compose de maisons (4 289 unités). La commune est une commune des plaines flamandes, en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m).
Côté occupation, la propriété l'emporte (55,6 %) sur la location (41,3 %). Le logement social occupe une place de 26,2 % dans le parc de résidences principales.
Le noyau ancien du parc pèse 12,6 % (logements d'avant 1919). Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 225 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 16,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (68,5 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Vieux-Condé reste stable (+2,7 %). La motorisation des ménages est classique: 19,2 % sans voiture et 33,9 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune des plaines flamandes. Côté topographie, Vieux-Condé se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 328 résidences principales de Vieux-Condé et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Vieux-Condé en 2026 ?
Ancienne cité minière intégrée à Valenciennes Métropole, Vieux-Condé affiche une démographie résiliente (+2,3 % en 5 ans) mais une économie fragile, avec un taux de chômage avoisinant 20 %. Ce contexte contrasté dessine un marché immobilier où la tension locative côtoie une accessibilité dégradée pour les habitants. Quel verdict en tirer pour 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,0 % sur les maisons, Vieux-Condé affiche une performance supérieure à la moyenne régionale, masquant un territoire en tension sociale.
Verdict
➤ Cibler le rendement locatif sur maisons, en acceptant un risque économique local marqué et un parc ancien à rénover.
Points clés
- ✓ Rendement brut maison très élevé : 7,0 %
- ✓ Correction 2023 puis rebond de 6,9 %
- ✓ Dynamique démographique positive (+7,5 % en 10 ans)
- ⚠ Chômage structurel élevé : 19,9 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de plus de 60 % à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif brut.
- Rendement des maisons (7,0 %) double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Vieux-Condé
Le marché de Vieux-Condé est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 11,4 %.
Indices immobiliers de Vieux-Condé
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est actif, la demande dépasse l'offre, ce qui soutient les prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est actif, la demande dépasse l'offre, ce qui soutient les prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des résidents, créant un risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des résidents, créant un risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative réelle : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs visant un rendement locatif.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative réelle : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs visant un rendement locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, excluant la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la commune n'est pas une destination touristique, excluant la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2131,7 — Percentile dept : 67/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 965,2 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,0 — Percentile dept : 13/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 24,5 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,4 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 44/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,3 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2131,7 — Percentile dept : 33/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 44/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 40/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 965,2 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vieux-Condé : opportunités et risques
L'investissement locatif à Vieux-Condé n'a de sens que ciblé sur les maisons, où le rendement brut de 7,0 % est notable. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, est l'un des plus élevés du secteur. Néanmoins, il doit être immédiatement nuancé par la taxe foncière élevée et par le taux de vacance locative (5,6 % du parc), qui grèvent le rendement net, estimé autour de 3,6 %. L'investisseur doit intégrer ces charges dans son business plan.
Le risque majeur réside dans la dépendance à une demande locative portée par une population précaire, avec un taux de chômage de 19,9 %. La solvabilité des locataires peut être fragile, et la revente du bien dépendra toujours de la capacité d'achat locale, très limitée (IAI de 1/10). Il est donc crucial de sélectionner un bien facile à louer, bien situé près des commerces (23 équipements recensés) et des transports, comme la gare de Beuvrages à 8,8 km.
Enfin, la loi Climat et Résilience impose un audit énergétique. Avec 17 % de passoires thermiques (F/G) et une classe énergétique dominante D, une part non négligeable du parc nécessitera des travaux de rénovation dans les prochaines années. Investir implique soit d'acheter un bien déjà rénové, soit de budgéter ces travaux pour ne pas voir son bien interdit à la location à horizon 2028.
Simuler un investissement immobilier à Vieux-Condé
Estimation sur un maison type de 90 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Vieux-Condé.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Vieux-Condé ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Vieux-Condé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 1 284 €/m² en 2024, selon les données DVF, en net rebond après la baisse de 2023. Cette résilience s'explique par une pression démographique positive (+7,5 % en 10 ans) au sein de Valenciennes Métropole, qui compense partiellement la fragilité économique locale. La fourchette de prix est cependant très étendue, avec un écart de près de 1 000 €/m² entre le premier et le troisième quartile, signe d'un parc immobilier très hétérogène en qualité et en localisation.
Cette hétérogénéité est accentuée par la composition du parc : 93 % de maisons, souvent anciennes (34,8 % antérieures à 1945), face à un minuscule segment d'appartements. Le marché est donc presque exclusivement un marché de l'individuel, avec les contraintes et opportunités que cela implique en matière de travaux et d'entretien. La taxe foncière, élevée à 58,85 %, vient par ailleurs alourdir significativement la charge annuelle pour les propriétaires.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Vieux-Condé se vend environ 11 % plus cher que Raismes et 8 % plus cher que Somain, mais reste 44 % moins cher qu'Orchies, qui bénéficie d'une image résidentielle plus forte. Cet écart important avec Orchies, pour une distance géographique réduite, peut représenter une marge de progression à long terme si l'attractivité de la métropole valenciennoise se diffuse.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vieux-Condé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Vieux-Condé sur les cinq dernières années dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés résilients. Après une hausse continue de 2019 à 2022, portant le prix médian de 1 328 €/m² à 1 539 €/m², une correction nette intervient en 2023 (-6,3 %). Le rebond de 2024 (+6,9 %) replace le marché sur sa tendance haussière de long terme. Cette dynamique, supérieure à celle observée dans des communes comparables comme Escaudain, souligne une certaine attractivité ou pression sur le parc limité. Pour un acheteur en 2026, cela signifie entrer sur un marché qui a absorbé son correctif et qui retrouve un momentum positif, mais dont la volatilité récente invite à la prudence sur le timing.
Évolution du marché immobilier de Vieux-Condé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vieux-Condé évolue de -4,5 %, passant de 1 344 à 1 284 €/m²; 95 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
97,9 % de maisons et 2,1 % d'appartements parmi les 95 transactions enregistrées.
97,9 % maisons, 2,1 % appartements sur 95 ventes: le collectif pèse 2,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 95 | 93 | 2 |
| Prix médian/m² | 1 284 € | 1 284 € | 1 105 € |
| Prix moyen/m² | 1 436 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 130 | 1 344 € |
| 2022 | 106 | 1 440 € |
| 2023 | 97 | 1 386 € |
| 2024 | 74 | 1 318 € |
| 2025 | 95 | 1 284 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vieux-Condé est très mesurée, avec seulement 54 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 6 en 2024. Cette faible production, typique des communes au parc déjà dense, est néanmoins en augmentation de 50 % par rapport à la période quinquennale précédente. Elle traduit une pression foncière modérée et une attractivité résidentielle qui demeure limitée. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre négligeable, mais aussi une rareté des produits neufs aux normes énergétiques récentes. Cette rareté peut soutenir la valeur du parc ancien bien entretenu, mais elle accentue aussi le défi de la rénovation énergétique, sachant que 17 % du parc est classé en passoire thermique (F/G).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 250 logements ont été autorisés et 56 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 22 %.
Vacance longue durée à Vieux-Condé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vieux-Condé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 49 logements autorisés à à Vieux-Condé, dont 21 en 2025 (-16 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Vieux-Condé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vieux-Condé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net divise quasiment par deux votre rentabilité attendue. À Vieux-Condé, une taxe foncière élevée à 58,85 % du revenu cadastral grève le revenu, tout comme la gestion locative et les travaux d'entretien. Prévoyez également une provision pour vacance locative, dans un marché où 5,6 % des logements sont vacants. Une copropriété peut ajouter des charges récurrentes non négligeables.
Performance énergétique du parc à Vieux-Condé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 739 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vieux-Condé: la classe D domine, 16,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D dominante et les 17 % de passoires thermiques (F/G) révèlent un parc ancien, avec plus d'un tiers des logements construits avant 1945. Pour un acquéreur, c'est un signal d'alerte sur les travaux de rénovation à prévoir. Ces biens seront soumis aux restrictions de location de la loi Climat dès 2025 (interdiction des étiquettes G) et 2028 (étiquette F), impactant leur valorisation locative ou à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent l'offre et la demande majoritaires. Les T2/T3 dans des maisons de ville ou pavillonnaires sont les plus adaptés. Méfiez-vous des petits appartements, dont le marché est étroit (seulement 2 ventes annuelles) et le rendement brut chute à 1 %. Le parc ancien (34,8 % d'avant 1945) exige une vigilance accrue sur le DPE, sous peine de travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Vieux-Condé ?
Le centre-bourg, concentrant les services (23 commerces, 107 services), offre la meilleure attractivité locative. Les quartiers résidentiels calmes en périphérie peuvent convenir aux familles. Il n'existe pas de zone en développement immobilier massif, la construction neuve étant modeste (6 logements autorisés en 2024). Vérifiez systématiquement l'exposition aux risques (PPRM) avant tout achat.
Calculateur de rendement à Vieux-Condé
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vieux-Condé
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,6 % et un marché de l'emploi fragile. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 19,9 %) rend la demande sensible aux conjonctures. Enfin, la taxe foncière de 58,85 % et les obligations de rénovation énergétique pour les passoires (classe F/G) grèvent significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Vieux-Condé
- Négliger la taxe foncière, parmi les plus élevées de la métropole.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Surestimer le loyer dans un marché modeste (10,5 €/m² pour un appartement).
- Oublier de vérifier le DPE, crucial pour louer après 2025.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Vieux-Condé suit un rythme classique, avec une reprise d'activité en mars-avril et un pic au printemps. L'automne reste actif, permettant de vendre avant les fêtes. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente en septembre.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 1 monument historique protégé.
- Le score numérique est faible à 8/100, malgré une bonne couverture fibre.
- La dette communale s'élève à 820 € par habitant.
S'installer à Vieux-Condé : cadre de vie et logement
S'installer à Vieux-Condé, c'est choisir une petite ville de l'ex-bassin minier, bien connectée à l'agglomération de Valenciennes mais conservant son identité. La commune offre une gamme correcte de services du quotidien avec 224 équipements au total, dont 71 en santé, ce qui est appréciable. Le cadre de vie est familial, avec une majorité de maisons individuelles et des espaces verts, mais il est aussi marqué par une certaine vulnérabilité socio-économique.
Les aménagements numériques sont en cours, avec un taux de couverture fibre de 71,8 %, permettant le télétravail. Les risques naturels, notamment d'inondation (PPRM Pays de Condé actif), sont une réalité à vérifier impérativement lors de l'acquisition, car ils impactent l'assurabilité et la tranquillité du bien. Le patrimoine bâti ancien, dont un monument historique, rappelle l'histoire riche de la commune, mais représente aussi un défi en termes de confort thermique et d'entretien.
Carte du marché immobilier à Vieux-Condé
Vieux-Condé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vieux-Condé
Le climat local, avec 11°C de moyenne annuelle et 692 mm de pluie, est tempéré et peu extrême. Il correspond à un profil d'acheteur recherchant une absence de contraintes climatiques marquées, sans canicules estivales intenses ni hivers très rigoureux. C'est un atout pour un cadre de vie stable, adapté aux familles et aux personnes âgées, représentant plus du quart de la population.
À qui s'adresse Vieux-Condé ?
La commune s'adresse en priorité aux ménages primo-accédants ou aux familles à budget serré, attirés par l'accessibilité des prix et la dominante pavillonnaire. La part des moins de 30 ans (35,9 %) est significative. Elle convient moins aux chercheurs d'un marché locatif dynamique ou d'un cadre patrimonial exceptionnel, le patrimoine historique étant limité à un monument protégé.
Avantages et limites à Vieux-Condé
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible par rapport au département.
- Environnement majoritairement pavillonnaire (93 % de maisons).
- Services de proximité nombreux pour une petite ville (224 équipements).
- Dynamisme démographique (+2,3 % en 5 ans).
- Desserte correcte par les transports (gare à 8,8 km, autoroutes proches).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,9 %) fragilisant l'économie locale.
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation, radon, séisme).
- Parc de logements souvent ancien et énergivore (DPE moyen D, 17 % de passoires).
Composition du parc immobilier à Vieux-Condé
4 627 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,0 % du parc à Vieux-Condé, 7,0 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Vieux-Condé est extrêmement homogène et ancré : 93 % de maisons individuelles et 55,6 % de propriétaires occupants. Ce faible taux de rotation (seulement 0,8 % de résidences secondaires) indique un marché stable, peu spéculatif, où les transactions reposent sur des besoins réels. Cela peut aussi indiquer une offre limitée, soutenant les prix, et un public acheteur principalement local.
Ancienneté du parc à Vieux-Condé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 309 logements).
- Avant 1919 12,6 % 542 logts
- 1919-1945 22,2 % 956 logts
- 1946-1970 30,7 % 1 323 logts
- 1971-1990 16,8 % 726 logts
- 1991-2005 9,5 % 409 logts
- 2006-2019 8,2 % 353 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Vieux-Condé
224 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vieux-Condé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est concerné par un PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers) en raison de son passé, ce qui peut imposer des contraintes constructives ou des études géotechniques avant certains travaux. La sismicité est classée modérée et le radon à un niveau moyen. Ces risques, bien que réels, sont gérés et n'empêchent pas la construction, mais nécessitent une vigilance particulière lors de l'acquisition.
Cas pratique : un achat type à Vieux-Condé
Une maison de 100 m² représente un investissement médian d'environ 143 800 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 725 €. Ce montant représente près de 47 % du revenu médian local mensuel (1 529 €), soulignant l'importance d'un apport conséquent pour les primo-accédants.
Erreurs à éviter quand on achète à Vieux-Condé
- Omettre une étude de sol en zone PPRM avant l'achat.
- Sous-estimer le coût de rénovation d'un bien ancien.
- Ne pas vérifier la connectivité fibre, inégale (71,8 % de couverture).
- Ignorer la part de logements sociaux (33 %) dans le quartier visé.
Points clés à retenir à Vieux-Condé
- Prix médian en hausse de 6,9 % en un an.
- Rendement brut maison à 7 %, mais net à 3,6 % après charges.
- Climat doux (11°C de moyenne) et peu contraignant.
- Marché porteur avec une hausse des prix récente.
- Écart majeur : appartements à 1 105 €/m², maisons à 1 284 €/m².
- Taxe foncière élevée à 58,85 % du revenu cadastral.
- Parc immobilier vieillissant (34,8 % d'avant 1945).
- La performance énergétique est un critère valorisant clé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vieux-Condé ?
À Vieux-Condé, l'état du bien et sa performance énergétique sont devenus des leviers critiques de valorisation, au-delà de la simple surface. Une maison rénovée et bien isolée se distingue immédiatement dans un parc où l'ancien domine. La proximité des 23 commerces recensés ou des écoles peut aussi créer des écarts de prix. Pour un appartement, rare dans l'offre, l'étage et la présence d'ascenseur ou d'une place de parking deviennent des atouts majeurs.
Estimation indicative d'une maison à Vieux-Condé
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
115 560 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute condamne votre bien à rester en vitrine, tandis qu'une sous-évaluation vous prive de milliers d'euros. À Vieux-Condé, avec un revenu médian local de 18 350 €, les acheteurs sont sensibles au prix au centime près. De plus, 17 % du parc étant des passoires thermiques (DPE F/G), la valeur d'un bien bien rénové peut dépasser largement la médiane. Seul un outil calibré sur les transactions réelles et les caractéristiques fines (surface, année, DPE) vous donnera une fourchette crédible pour négocier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : l'exposition aux risques miniers selon la rue, la qualité réelle d'une rénovation, ou la dynamique micro-locale autour de la gare de Beuvrages à 8,8 km. Il peut aussi jauger l'impact du taux de chômage local de 19,9 % sur le pouvoir d'achat des acheteurs potentiels. Cette expertise permet de fixer un prix juste, attractif pour une vente rapide et optimisé face à la concurrence.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un appartement rénové au prix médian des maisons.
- Oublier de valoriser une rénovation énergétique performante.
- Ne pas tenir compte de la vue sur les 5 risques naturels recensés.
- Faire abstraction de la proximité de la gare de Beuvrages (8,8 km).
Investir à Vieux-Condé : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indicateurs territoriaux fournit une carte, pas un chemin. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges de rénovation requiert une connaissance fine des micro-secteurs de la commune, que seul un professionnel local peut apporter.
Ces données tracent un cadre. Le succès dépend maintenant de la sélection précise du bien et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vieux-Condé grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur 100 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Vieux-Condé
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Vieux-Condé
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Vieux-Condé ?
Le prix médian global est de 1 284 €/m² en 2024. Pour une maison type de 92 m², le prix total médian est d'environ 132 300 €. Les prix peuvent varier du simple au double selon l'état et la localisation du bien.
Vieux-Condé est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Vieux-Condé est généralement plus chère que plusieurs communes comparables du secteur. Son prix au m² est supérieur de 8 % à Somain et de 11 % à Raismes, mais il reste très inférieur (-44 %) à celui d'Orchies, qui est une commune plus résidentielle.
Est-ce rentable d'investir en location à Vieux-Condé ?
Le rendement locatif brut sur les maisons est attractif, à 7,0 %. Cependant, après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net estimé chute autour de 3,6 %. La rentabilité réelle dépend donc du bien choisi et de sa gestion.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage de 19,9 %), réglementaires (17 % de passoires thermiques) et naturels (commune soumise à un plan de prévention des risques inondation). Il est essentiel de vérifier le DPE et l'assurabilité du bien.
La population de Vieux-Condé augmente-t-elle ?
Oui, la commune gagne des habitants. La population a progressé de +2,3 % sur les 5 dernières années et de +7,5 % sur 10 ans. Cette croissance démographique soutient la demande locative et immobilière.
Marché immobilier des communes voisines
Vieux-Condé présente un écart de valorisation significatif avec Orchies (+44 %), tout en offrant des indicateurs locatifs similaires à Raismes ou Somain, créant un effet de levier potentiel pour l'investisseur aguerri.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vieux-Condé.
Communes limitrophes de Vieux-Condé
Vieux-Condé est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Vieux-Condé est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 284 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Vieux-Condé a enregistré une baisse de -4,5 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 502 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie largement pavillonnaire à Vieux-Condé: 97,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 284 €/m². Un bien type de 90 m² revient à environ 115 560 €, soit 6,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,5 € (appartements) et 8,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve reste limitée: 49 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Vieux-Condé s'interprète dans un contexte plus large — Vieux-Condé est une commune des plaines flamandes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 50 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).