01 Le parc de logements
Le parc comprend 278 logements dont 255 résidences principales, 2 résidences secondaires et 22 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 255 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 2 | 0,7 % |
| Logements vacants | 22 | 7,9 % |
Parmi les 278 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 54 | 22,8 % |
| 1919-1945 | 34 | 14,3 % |
| 1946-1970 | 29 | 12,2 % |
| 1971-1990 | 43 | 18,1 % |
| 1991-2005 | 32 | 13,5 % |
| 2006-2020 | 45 | 19,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (23 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 23 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 1,6 % |
| 3 pièces | 16 | 6,3 % |
| 4 pièces | 59 | 23,1 % |
| 5 pièces ou plus | 176 | 69,0 % |
Taille moyenne: 5,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 69 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 242 | 256 | 278 |
| Rés. principales | 229 | 236 | 255 |
| Rés. secondaires | 2 | 2 | 2 |
| Vacants | 11 | 18 | 22 |
Commune voisine de taille comparable, Quiestède (8 km) affiche 90,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 215 | 84,3 % |
| Locataires (privé) | 33 | 12,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 84,2 % de propriétaires occupants, 13,1 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 60 | 23,6 % |
| Électricité | 80 | 31,5 % |
| Gaz bouteille | 5 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 109 | 42,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 43 % au autres sources (bois notamment), 31 % pour électricité, 24 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 24 |
| 2 à 4 ans | 33 |
| 5 à 9 ans | 40 |
| 10 ans ou plus | 157 |
| Total ménages | 255 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 29 |
| Sous-occupation modérée | 64 |
| Sous-occupation accentuée | 55 |
| Sous-occupation très accentuée | 110 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 19 | 7,5 % |
| 1 voiture | 98 | 38,4 % |
| 2 voitures ou plus | 138 | 54,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 38 % à une voiture et 54 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 83,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 186 | 177 | 2 | 7 |
| 1975 | 183 | 176 | 0 | 7 |
| 1982 | 190 | 173 | 4 | 13 |
| 1990 | 206 | 191 | 6 | 9 |
| 1999 | 206 | 190 | 6 | 10 |
| 2007 | 221 | 213 | 2 | 5 |
| 2012 | 242 | 229 | 2 | 11 |
| 2017 | 256 | 236 | 2 | 18 |
| 2023 | 278 | 255 | 2 | 22 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 186 à 278, soit +49 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 27 | 21 | 25 | 25 | 17 | 14 | 28 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,7 % |
| Classe B | 2 | 3,7 % |
| Classe C | 14 | 25,9 % |
| Classe D | 14 | 25,9 % |
| Classe E | 10 | 18,5 % |
| Classe F | 6 | 11,1 % |
| Classe G | 6 | 11,1 % |
Distribution DPE sur 54 diagnostics: la majorité se situe en classe C (26 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 25,9 % |
| Classe B | 18 | 33,3 % |
| Classe C | 7 | 13,0 % |
| Classe D | 2 | 3,7 % |
| Classe E | 7 | 13,0 % |
| Classe F | 3 | 5,6 % |
| Classe G | 3 | 5,6 % |
Répartition climat du parc: B concentre 33 % des diagnostics et 72 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 306 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 184 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 306 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 103 kWh/m²/an (après 2012).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Witternesse (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
278 logements sont décomptés dans le parc de Witternesse au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. Pavillonnaire à très forte intensité: 99,3 % du parc se compose de maisons (276 unités). Le cadre local de Witternesse est une commune des plaines flamandes.
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 84,2 % des ménages possèdent leur résidence principale.
L'ancienneté du parc de Witternesse mêle deux époques — 22,9 % avant 1919, 19,1 % après 2006. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 242 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 22,2 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 42,9 % des résidences principales.
Witternesse affiche une croissance de son parc de +8,6 % depuis 2017. Profil fortement motorisé: 54,1 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le profil régional — Witternesse est une commune des plaines flamandes — éclaire les choix d'habitat localement.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 255 résidences principales de Witternesse et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Petit marché de 6 transactions par an : les prix à Witternesse reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
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- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pas-de-Calais (579ᵉ rang sur 870 communes)
Analyse du marché immobilier à Witternesse
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Witternesse
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Witternesse s'établit à 1 427 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Witternesse Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Witternesse
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 427 €/m² pour 6 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 427 € | 1 427 € |
| Prix moyen/m² | 1 466 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 620 € |
| 2022 | 3 | 1 635 € |
| 2023 | 6 | 1 023 € |
| 2024 | 9 | 1 687 € |
| 2025 | 6 | 1 427 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 96 autorisations pour 74 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Witternesse
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Witternesse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 20 logements autorisés à à Witternesse, dont 1 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Witternesse
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Witternesse
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Witternesse
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 54 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Witternesse: la classe C domine, 22,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Witternesse
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Witternesse : cadre de vie et logement
Witternesse, commune de 636 habitants étendue sur 5,47 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,4 °C annuels) et arrosée par 1 075 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 10 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Witternesse
Witternesse et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Witternesse
Composition du parc immobilier à Witternesse
278 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 99,6 % du parc à Witternesse, 0,4 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Witternesse
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 236 logements).
- Avant 1919 22,9 % 54 logts
- 1919-1945 14,4 % 34 logts
- 1946-1970 12,3 % 29 logts
- 1971-1990 18,2 % 43 logts
- 1991-2005 13,6 % 32 logts
- 2006-2020 19,1 % 45 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Witternesse
10 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Witternesse
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Witternesse
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
159 824 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Witternesse
Quel est le prix de l'immobilier à Witternesse ?
Le prix médian au m² à Witternesse est de 1 427 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 112 m² (surface médiane locale), compter environ 160 000 €.
Comment Witternesse se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Witternesse se situe au 579ᵉ rang du Pas-de-Calais sur 870 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Witternesse ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Witternesse est de 6,7 % (loyer de 7,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Witternesse est-il énergétiquement dégradé ?
22,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Witternesse.
Communes limitrophes de Witternesse
Witternesse est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Witternesse est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 1 427 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 427 €/m² pour une surface médiane de 112 m². Un bien type de 112 m² revient à environ 159 824 €, soit 6,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,6 € (appartements) et 7,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 4 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Witternesse s'interprète dans un contexte plus large — Witternesse est une commune des plaines flamandes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).