01 Le parc de logements
Le parc comprend 701 logements dont 573 résidences principales, 44 résidences secondaires et 85 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 573 | 81,7 % |
| Résidences secondaires | 44 | 6,3 % |
| Logements vacants | 85 | 12,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 82 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 12 % de logements inoccupés sur un total de 701.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 87 | 16,3 % |
| 1919-1945 | 43 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 61 | 11,4 % |
| 1971-1990 | 95 | 17,8 % |
| 1991-2005 | 63 | 11,8 % |
| 2006-2019 | 186 | 34,8 % |
La période 2006-2019 concentre 35 % du parc, tandis que 16 % datent d'avant 1919 et 35 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 29 | 5,1 % |
| 3 pièces | 99 | 17,3 % |
| 4 pièces | 231 | 40,3 % |
| 5 pièces ou plus | 213 | 37,2 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 37 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 512 | 628 | 701 |
| Rés. principales | 399 | 491 | 573 |
| Rés. secondaires | 37 | 53 | 44 |
| Vacants | 76 | 84 | 85 |
Commune voisine de taille comparable, Péret (5 km) affiche 62,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 413 | 72,1 % |
| Locataires (privé) | 118 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 28 | 4,9 % |
| Logés gratuitement | 14 | 2,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 72,1 % de propriétaires face à 25,6 % de locataires (dont 5 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,3 % |
| Fioul | 42 | 7,3 % |
| Électricité | 434 | 75,9 % |
| Gaz bouteille | 8 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 86 | 15,0 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par autres sources (bois notamment) (15 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 61 |
| 2 à 4 ans | 130 |
| 5 à 9 ans | 134 |
| 10 ans ou plus | 248 |
| Total ménages | 573 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 52 |
| Sous-occupation modérée | 166 |
| Sous-occupation accentuée | 167 |
| Suroccupation modérée | 14 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 30 | 5,2 % |
| 1 voiture | 253 | 44,2 % |
| 2 voitures ou plus | 290 | 50,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 5 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 330 | 244 | 16 | 70 |
| 1975 | 338 | 260 | 18 | 60 |
| 1982 | 396 | 279 | 25 | 92 |
| 1990 | 394 | 268 | 41 | 85 |
| 1999 | 375 | 297 | 43 | 35 |
| 2006 | 447 | 353 | 29 | 65 |
| 2011 | 512 | 399 | 37 | 76 |
| 2016 | 628 | 491 | 53 | 84 |
| 2022 | 701 | 573 | 44 | 85 |
Trajectoire de long terme: 330 logements en 1968, 701 en 2022 (+112 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 78 | 65 | 62 | 61 | 42 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 22 | 26 | 24 | 27 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 15,3 % |
| Classe B | 38 | 21,5 % |
| Classe C | 48 | 27,1 % |
| Classe D | 38 | 21,5 % |
| Classe E | 12 | 6,8 % |
| Classe F | 12 | 6,8 % |
| Classe G | 2 | 1,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (27 %), 64 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 93 | 52,5 % |
| Classe B | 60 | 33,9 % |
| Classe C | 8 | 4,5 % |
| Classe D | 8 | 4,5 % |
| Classe E | 1 | 0,6 % |
| Classe F | 7 | 4,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 53 %, 91 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 203 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 195 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 65 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 203 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 65 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 3 |
| Classe B | 31 | 7 |
| Classe C | 43 | 5 |
| Classe D | 33 | 5 |
| Classe E | 10 | 2 |
| Classe F | 11 | 1 |
| Classe G | 1 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (156 kWh/m²/an), les appartements B (165) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 15 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Adissan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vacance résidentielle atteint 12,1 % au millésime INSEE 2022 — 85 logements sur 701. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 90,6 % de maisons. Adissan est une commune du Languedoc méditerranéen, à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 27 km du littoral languedocien.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 72,1 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 4,9 % des résidences principales sont en HLM.
Entre héritage et modernité: 16,3 % de logements d'avant 1919 et 34,8 % postérieurs à 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 157 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 75,9 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Adissan a augmenté de +11,6 %. Profil fortement motorisé: 50,6 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du Languedoc méditerranéen. Topographie et environnement: à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 27 km du littoral languedocien — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (573 résidences principales d'Adissan) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Adissan en 2026 ?
Situé dans l'arrière-pays biterrois, au sein de la communauté d'agglomération Hérault-Méditerranée, Adissan bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+28,5 % en 10 ans). Cette attractivité résidentielle se traduit-elle par des opportunités d'investissement solides en 2026 ? L'analyse des transactions et des indices locaux permet de trancher.
Avec une flambée des prix de +27,9 % en 2024, Adissan affiche une dynamique de marché plus soutenue que ses voisines, mais sur un volume de transactions réduit.
Verdict
➤ Marché résidentiel porté par la demande, pertinent pour une stratégie de détention à moyen terme, mais nécessite une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Prix médian en forte hausse sur un an
- ✓ Rendement locatif brut correct pour les maisons
- ✓ Démographie dynamique (+28,5 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants
- ⚠ Très faible offre locative (marché maisons)
- ⚠ Rendement net érodé par la taxe foncière
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à la moyenne nationale des villages
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour la pression immobilière
- Plus abordable que le littoral héraultais, mais avec une dynamique prix récente forte
Analyse du marché immobilier à Adissan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Adissan : opportunités et risques
Investir à Adissan en 2026 suppose d'accepter une entrée de marché à un niveau de prix élevé, après une année 2024 record. La stratégie la plus cohérente reste l'acquisition d'une maison pour de la location annuelle, en ciblant les besoins des ménages locaux, dans un parc où seuls 6,3 % des logements sont des résidences secondaires. Le rendement brut de 4,4 % pour les maisons est correct, mais il est crucial de calculer le rendement net réel.
D'après les données communales, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,51 %, une charge non négligeable qui, ajoutée aux frais de gestion et à la vacance locative, réduit le rendement net à environ 2,5 %. Par ailleurs, avec seulement 5 % de passoires thermiques (classes F/G), le parc apparaît globalement économe, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique immédiats liés à la loi Climat et Résilience.
L'horizon d'investissement doit être envisagé à moyen ou long terme. La dynamique démographique positive et le faible rythme de construction neuve sont des soutiens structurels aux prix. Toutefois, la faiblesse du volume de transactions et la solvabilité limitée du marché local (10,5 années de revenu nécessaire pour acheter une maison) imposent une sélection rigoureuse du bien et une négociation serrée pour dégager une marge de plus-value.
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Données du marché immobilier à Adissan
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier adissanais est entré dans une phase de forte tension, avec un prix médian global qui a franchi la barre des 3 000 €/m². Cette hausse de près de 28 % en un an, la plus forte de la période observée, intervient cependant sur un volume de transactions réduit (18 ventes), ce qui en relativise la portée. Le marché reste dominé par la maison individuelle, qui représente plus de 90 % des ventes et du parc, orientant l'offre vers une clientèle de familles ou d'investisseurs en locatif annuel.
L'ancrage territorial, notamment la proximité de l'aéroport de Béziers-Vias à 25 km et la dynamique de l'intercommunalité Hérault-Méditerranée, contribue à cette attractivité. Néanmoins, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,9 %, ne suffit pas à expliquer à lui seul cette flambée des prix. Celle-ci semble davantage portée par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la croissance démographique, ce qui introduit une fragilité potentielle en cas de retournement de conjoncture.
La comparaison avec les communes voisines, comme Aspiran ou Fontès où les prix sont inférieurs de plus de 30 %, révèle un important écart de valorisation. Cet écart pourrait limiter la marge de progression future à Adissan et incite à la prudence sur les niveaux de prix actuels, d'autant que le rendement locatif net, amputé par une taxe foncière élevée, n'offre pas de coussin suffisant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Adissan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Adissan sur les cinq dernières années est marquée par une stabilité relative entre 2020 et 2023, avec des valeurs oscillant autour de 2 300 €/m². L'année 2024 constitue une rupture nette, avec un bond à 3 001 €/m², soit une hausse de 27,9 % en un an. Cette accélération, sur un volume de transactions réduit (18 ventes contre 37 au pic de 2022), doit être interprétée avec prudence : elle peut refléter une vente de biens de meilleure qualité, une pression localisée ou un rattrapage après des années de prix contenus. Comparé à ses voisines, Adissan se positionne désormais dans le haut du panier, juste derrière Neffiès. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique récente impose une vigilance accrue sur le prix payé au m², pour éviter de surpayer dans un marché qui pourrait connaître une phase de consolidation.
Évolution du marché immobilier d'Adissan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 806 €/m² de prix médian pour 19 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +22,7 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour une maison type de 77 m² au prix médian de 2 878 €/m², l'investissement s'élève à environ 221 600 €. Avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche les 1 70€. Le loyer médian estimé est de 10,5 €/m²/mois, soit environ 808 € par mois. Le loyer couvre ainsi partiellement la mensualité, laissant un effort net mensuel d'environ 265 € à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 4,4 % est correct, mais la taxe foncière élevée (45,51 %) et les frais de gestion grèvent significativement le rendement net, estimé à 2,5 %. Cette simulation confirme que l'investissement locatif à Adissan n'est pas autoporteur et nécessite une capacité d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 2 806 € | 2 806 € |
| Prix moyen/m² | 2 517 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 2 287 € |
| 2022 | 34 | 2 405 € |
| 2023 | 9 | 2 295 € |
| 2024 | 15 | 3 125 € |
| 2025 | 19 | 2 806 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Adissan montre un net ralentissement : sur les cinq dernières années, 38 logements ont été autorisés, mais la tendance est à -51 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 4 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement contraste avec la forte croissance démographique, ce qui devrait mécaniquement soutenir les prix de l'ancien en limitant l'offre nouvelle. Le parc est relativement récent (34,8 % construit après 2006), mais cette faible production neuve actuelle réduit le risque de sur-offre à court terme. Elle indique aussi que la pression sur le bâti existant va perdurer, confortant une stratégie d'investissement dans l'ancien rénové.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
296 logements autorisés cumulés, 244 commencés: la dynamique récente affiche 12 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Adissan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Adissan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Adissan totalise 38 logements sur 5 ans, soit -48 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Adissan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Adissan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (4,4 %) au net (environ 2,5 %) pour une maison à Adissan inclut des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 45,51 % sur le bâti, est le premier poste. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 12,1 %), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Dans un parc où 24,3 % des logements sont antérieurs à 1945, l'enveloppe maintenance doit être significative.
Performance énergétique du parc à Adissan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 177 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Adissan est C, avec 7,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Adissan présente une performance énergétique globalement correcte, avec une classe dominante C (161 kWh/m²/an). Seulement 8,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acheteur, c'est un signal positif, mais une vigilance reste de mise sur les biens les plus anciens (24,3 % d'avant 1945).
Calculateur de rendement à Adissan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Adissan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 45,51 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (12,1 % du parc).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,5 €/m² maison).
- Ne pas vérifier le DPE, clé pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Adissan, village résidentiel, suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est souvent la période la plus active pour les visites et transactions, avec une bonne luminosité. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. Notez que la taxe foncière, dont le taux est de 45,51 %, est exigible en octobre, un élément à anticiper dans un budget achat en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Adissan a gagné 28,5 % d'habitants en 10 ans.
- La commune est très dense : 3e rang sur 107 dans sa catégorie.
- 34,8 % du parc immobilier a été construit après 2006.
S'installer à Adissan : cadre de vie et logement
S'installer à Adissan, c'est choisir un village de l'Hérault au cadre de vie familial, bénéficiant d'une croissance démographique vigoureuse. La commune offre une gamme de services de proximité avec 46 équipements recensés par l'INSEE, dont des commerces, des services de santé et des équipements sportifs. La connectivité est correcte avec 78 % des logements éligibles au très haut débit, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 40,6 ans et 35 % de moins de 30 ans, ce qui confère une certaine vitalité. Le territoire présente néanmoins certains aléas, avec 9 risques naturels recensés et 8 arrêtés de catastrophe naturelle historique, un point à vérifier lors de l'acquisition. L'environnement est majoritairement résidentiel, avec un parc de logements dont plus d'un tiers a été construit après 2006, offrant un confort moderne.
Carte du marché immobilier à Adissan
Adissan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Adissan
Avec une température moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 701 mm de précipitations, Adissan bénéficie d'un climat méditerranéen doux et relativement sec. Les hivers sont cléments et l'ensoleillement généreux. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes hivernales marquées, que ce soit pour une résidence principale ou une retraite active. La proximité de la Méditerranée (25 km) accentue cette douceur.
Composition du parc immobilier à Adissan
701 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Adissan est composé très majoritairement de maisons (90,8 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Adissan est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,8 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (72,1 %). Ceci indique un marché résidentiel stable et ancré, peu soumis à la spéculation. La faible part de résidences secondaires (6,3 %) et le taux de vacance (12,1 %) modéré confirment cette dynamique. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Adissan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 535 logements).
- Avant 1919 16,3 % 87 logts
- 1919-1945 8,0 % 43 logts
- 1946-1970 11,4 % 61 logts
- 1971-1990 17,8 % 95 logts
- 1991-2005 11,8 % 63 logts
- 2006-2019 34,8 % 186 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Adissan
46 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Adissan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Adissan est exposé à plusieurs risques naturels (9 recensés), ayant donné lieu à 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon faible. Ces données, issues de Géorisques, impliquent que tout acheteur doit consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et l'éventuel Plan de Prévention des Risques (PPR). Pour certains biens, cela peut conditionner l'assurabilité ou imposer des travaux de mise en conformité. Une vérification en mairie est indispensable.
Cas pratique : un achat type à Adissan
Pour une maison familiale de 100 m² à Adissan, au prix médian de 2 878 €/m², le budget acquisition est d'environ 287 800 € hors frais. Cela représente 13,7 années de revenu médian local (21 060 €). Avec un apport de 10 %, sur un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 450 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Adissan
- Omettre de consulter le dossier des risques en mairie (9 risques).
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (24,3 % avant 1945).
- Ne pas comparer avec le prix au m² des ventes récentes (DVF).
- Oublier de vérifier la couverture réseau (fibre à 67,0 %).
Points clés à retenir à Adissan
- Prix médian : 3 001 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut maison : 4,4 %, net : ~2,5 %.
- Climat doux : 15°C de moyenne, 701 mm de pluie.
- Marché vendeur : prix en hausse de 27,9 % sur 1 an.
- Taxe foncière élevée : taux de 45,51 % sur bâti.
- Parc stable : 72,1 % de propriétaires occupants.
- Offre neuve rare : seulement 4 logements autorisés en 2024.
- Par typologie : 2 806 €/m² pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Adissan ?
À Adissan, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des facteurs valorisants majeurs, surtout avec 34,8 % du parc construit après 2006. La présence d'un terrain, même modeste, est un atout dans une commune où 90,8 % des logements sont des maisons. La proximité des rares commerces (2 équipements) et de l'école peut aussi tirer les prix. En revanche, l'exposition plein sud est moins discriminante dans ce climat doux que dans des régions plus froides.
Estimation indicative d'une maison à Adissan
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
252 540 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CA Hérault-Méditerranée connaît les micro-différences de valeur entre les quartiers d'Adissan, une commune dense (3e rang départemental dans sa catégorie). Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, des travaux récents et du potentiel du bien, là où un algorithme utilise des moyennes. Son estimation, crédible auprès des acheteurs sérieux, sert de base solide à la négociation. Il anticipe aussi les évolutions réglementaires sur l'énergie, cruciales pour 24,3 % du parc construit avant 1945.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m², très volatile.
- Surestimer l'impact d'une piscine sans considérer l'entretien.
- Négliger l'état de la toiture, critique sous climat méditerranéen.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A, B, C).
Investir à Adissan : passer à l'action
L'envolée des prix en 2024 crée une fenêtre d'opportunité complexe à saisir. Une connaissance approfondie des secteurs de la commune et des prix de négociation réels est indispensable pour investir au bon ratio prix/valeur.
Les données DVF révèlent un marché en surchauffe en 2024. Identifier la bonne opportunité nécessite une expertise fine du terrain.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Adissan à partir des dernières transactions DVF et de l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Adissan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Adissan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Adissan
Quel est le prix moyen d'une maison à Adissan ?
En 2024, le prix médian des maisons à Adissan était de 2 806 €/m², pour une surface médiane de 77 m². Le coût total d'une maison type avoisine ainsi les 221 600 €.
Le marché immobilier à Adissan est-il en hausse ?
Oui, les prix ont connu une forte hausse de 27,9 % entre 2023 et 2024, pour atteindre un prix médian global de 3 001 €/m². Cette progression est nettement supérieure à la tendance observée sur les années précédentes.
Adissan est-elle plus chère que ses villages voisins ?
Adissan est effectivement plus chère que plusieurs de ses voisines comme Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %). Seule Neffiès présente un prix légèrement supérieur (+4 %).
Est-il intéressant d'investir en location à Adissan ?
L'investissement locatif en maison peut être pertinent avec un rendement brut de 4,4 %, mais le rendement net est réduit à environ 2,5 % après charges. Le marché locatif est essentiellement orienté vers la location annuelle, avec peu d'opportunités saisonnières.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Adissan ?
Les principaux points de vigilance sont la forte hausse des prix récente, la taxe foncière élevée (45,51 %), et l'exposition à certains risques naturels (9 recensés). La faible liquidité du marché, avec peu de transactions, peut aussi compliquer une revente rapide.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré des indicateurs similaires, Adissan affiche un prix au m² nettement supérieur à Aspiran (-42 %) ou Fontès (-32 %), ce qui réduit l'effet de levier pour l'investisseur et suggère une valorisation déjà avancée.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Adissan.
Résumé
Le prix médian au m² à Adissan s'établit à 2 806 € sur 19 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Le marché d'Adissan connaît une hausse prononcée: +22,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 103 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -10,2 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Adissan à un niveau significatif — 2 806 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Adissan, un logement de 90 m² (252 540 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Adissan avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 10,5 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 4,5 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Adissan (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 38 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 8 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Côté contexte, Adissan est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 27 km du littoral languedocien, à 70 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.