01 Le parc de logements
Le parc comprend 823 logements dont 671 résidences principales, 74 résidences secondaires et 78 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 671 | 81,5 % |
| Résidences secondaires | 74 | 9,0 % |
| Logements vacants | 78 | 9,5 % |
Parmi les 823 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 151 | 23,8 % |
| 1919-1945 | 54 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 60 | 9,4 % |
| 1971-1990 | 139 | 21,9 % |
| 1991-2005 | 83 | 13,1 % |
| 2006-2019 | 148 | 23,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (24 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 24 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 1,0 % |
| 2 pièces | 23 | 3,4 % |
| 3 pièces | 112 | 16,7 % |
| 4 pièces | 226 | 33,7 % |
| 5 pièces ou plus | 302 | 45,1 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 682 | 742 | 823 |
| Rés. principales | 538 | 574 | 671 |
| Rés. secondaires | 76 | 63 | 74 |
| Vacants | 69 | 105 | 78 |
La part de propriétaires atteint 70,7 % à Pouzols, commune de 953 hab. à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 496 | 73,9 % |
| Locataires (privé) | 142 | 21,2 % |
| Locataires HLM | 13 | 1,9 % |
| Logés gratuitement | 20 | 3,0 % |
La répartition du parc occupé: 74,0 % de propriétaires, 23,1 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,3 % |
| Fioul | 45 | 6,7 % |
| Électricité | 447 | 66,5 % |
| Gaz bouteille | 11 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 167 | 24,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (67 %), 25 % pour autres sources (bois notamment) et 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 75 |
| 2 à 4 ans | 146 |
| 5 à 9 ans | 127 |
| 10 ans ou plus | 324 |
| Total ménages | 671 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 121 |
| Sous-occupation modérée | 154 |
| Sous-occupation accentuée | 206 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 42 | 6,3 % |
| 1 voiture | 272 | 40,5 % |
| 2 voitures ou plus | 357 | 53,2 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 41 % en ont une et 53 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 330 | 296 | 10 | 24 |
| 1975 | 350 | 285 | 22 | 43 |
| 1982 | 288 | 287 | 0 | 1 |
| 1990 | 429 | 365 | 37 | 27 |
| 1999 | 544 | 419 | 62 | 63 |
| 2006 | 582 | 464 | 77 | 41 |
| 2011 | 682 | 538 | 76 | 69 |
| 2016 | 742 | 574 | 63 | 105 |
| 2022 | 823 | 671 | 74 | 78 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 330 logements, le total atteint 823 en 2022 (+149 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 82 | 86 | 87 | 71 | 65 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 37 | 31 | 29 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 10,5 % |
| Classe B | 31 | 19,1 % |
| Classe C | 60 | 37,0 % |
| Classe D | 32 | 19,8 % |
| Classe E | 15 | 9,3 % |
| Classe F | 6 | 3,7 % |
| Classe G | 1 | 0,6 % |
Le graphique décompose les 162 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 67 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 95 | 58,6 % |
| Classe B | 44 | 27,2 % |
| Classe C | 14 | 8,6 % |
| Classe D | 4 | 2,5 % |
| Classe E | 4 | 2,5 % |
| Classe F | 1 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 59 % des logements relèvent de la classe A, 94 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 163 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 96 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 109 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 207 kWh/m²/an, contre 55 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 152 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0 |
| Classe B | 29 | 2 |
| Classe C | 46 | 14 |
| Classe D | 24 | 8 |
| Classe E | 13 | 2 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (153 kWh/m²/an) et appartements en classe C (173).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 1 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nébian (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 823 logements de Nébian, dont 81,5 % en résidence principale, 9,0 % en secondaire, 9,5 % vacants. La maison individuelle domine très largement, avec 91,0 % du parc. Ce contexte résidentiel — Nébian est typique de l'arrière-pays languedocien, à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine, à 35 km du littoral languedocien — cadre la lecture du parc local.
La propriété reste majoritaire à Nébian: 74,0 % contre 23,1 % de locataires.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 23,8 % du parc date d'avant 1919, 23,3 % d'après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 157 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: électricité (66,5 %).
Nébian affiche une croissance de son parc de +10,9 % depuis 2016. 53,2 % des ménages de Nébian disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Nébian est typique de l'arrière-pays languedocien. Le parc résidentiel de Nébian s'inscrit dans un territoire à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine, à 35 km du littoral languedocien.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Nébian en 2026 ?
Niché dans le Clermontais, à mi-chemin entre la mer et les premiers reliefs, Nébian conjugue attractivité résidentielle et dynamisme économique local. Avec une population en hausse de 15,2 % en cinq ans et un tissu de 139 entreprises, la commune attire au-delà de son bassin immédiat. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec un prix au m² corrigé de 9 % depuis son pic de 2022 et un rendement locatif brut supérieur à 6 %, Nébian présente un profil de marché équilibré et opportun.
Verdict
➤ Marché porteur pour l'investissement locatif en stratégie de moyen terme, à condition de sélectionner des biens bien placés et énergétiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Correction de prix après le pic de 2022
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+15,2 %)
- ⚠ Marché volatile avec une variation annuelle de +22,2 %
- ⚠ Revenu médian local modeste (21 400 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 281 €/m², Nébian se situe sous la moyenne nationale des villages attractifs.
- Son prix est inférieur de 18 % à celui de voisines comme Adissan, marquant un effet de levier potentiel.
- Le rendement locatif brut dépasse 6 %, soit près du double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Nébian
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Nébian : opportunités et risques
Investir à Nébian en 2026 s'envisage principalement sous l'angle du rendement locatif moyen terme ou de la plus-value par rénovation. Les rendements bruts, entre 6,2 et 6,4 %, dépassent largement les standards métropolitains. Toutefois, l'investisseur doit intégrer dans son calcul la taxe foncière élevée (54,48 %) et le risque rénovation lié au parc ancien : si seuls 4,8 % sont des passoires thermiques (F/G), la classe énergétique dominante C (157 kWh/m²/an) laisse une marge de valorisation par des travaux d'isolation.
La stratégie mixte (location annuelle complétée par du saisonnier) est pertinente au vu de la pression touristique modérée (IPTI à 4,5/10) et de la présence d'équipements de loisirs. La demande locative est soutenue par l'arrivée de jeunes ménages et d'actifs, attirés par un cadre de vie villageois bien doté en services (39 équipements recensés).
Enfin, le risque principal réside dans la solvabilité limitée du marché local, avec un revenu médian de 21 400 €. Le marché est donc partiellement dépendant d'acheteurs ou de locataires venant de l'extérieur. Une sélection axée sur la qualité du bâti, la performance énergétique et la proximité des commodités (commerces, arrêts de transport) est impérative pour sécuriser l'investissement.
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Données du marché immobilier à Nébian
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Nébian, analysé via les données DVF 2024, présente un profil volatil mais structurellement solide. La variation annuelle de +22,2 % masque en réalité un cycle haussier brutal suivi d'une correction, typique des communes périphériques attractives ayant connu une surchauffe. Néanmoins, le rebond de 2024 à 2 281 €/m², après la baisse de 2023, tend à confirmer un niveau plancher soutenu par des indicateurs démographiques robustes.
La répartition des transactions révèle un marché ancré dans la maison individuelle, qui représente 91,6 % du parc. Cette caractéristique, couplée à un taux de propriétaires élevé (74 %), dessine un territoire familial et stable. Cependant, la part de logements vacants (9,5 %) et le volume modeste de transactions annuelles imposent une sélection rigoureuse du bien pour assurer sa liquidité future.
L'ancrage territorial joue un rôle clé : la proximité d'axes de communication majeurs (aéroport de Béziers à 32 km) et l'appartenance à la CC du Clermontais irriguent le marché. D'après les données INSEE, la croissance démographique soutenue (+19,1 % en 10 ans) et le taux d'emploi de 71,1 % créent une demande résidentielle réelle, limitant le risque de bulle purement spéculative.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nébian Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Nébian sur les cinq dernières années dessine une courbe en montagnes russes, typique des marchés villageois sous pression démographique. Après un décollage spectaculaire entre 2020 (1 406 €/m²) et 2022 (2 501 €/m²), soit une hausse de 78 %, une correction de près de 25 % intervient en 2023. Le rebond à 2 281 €/m² en 2024 suggère un plancher de valorisation solide. Cette volatilité, supérieure à la moyenne départementale, indique un marché réactif où le timing d'achat est crucial. Pour un acquéreur en 2026, cela signifie que les opportunités se nichent dans les phases de stabilisation, loin des pics euphoriques.
Évolution du marché immobilier de Nébian
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Nébian évolue de +30,2 %, passant de 1 840 à 2 396 €/m²; 22 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 et la carte des loyers dessinent un effort d'investissement modéré pour un rendement correct. L'achat d'une maison type de 91 m² (209 300 €) générerait un loyer mensuel estimé à 1 120 €, couvrant une part significative d'une mensualité de crédit. Le rendement brut de 6,4 % est attrayant, mais il doit être nuancé par des charges locales conséquentes, dont une taxe foncière à 54,48 %. L'effort net mensuel résiduel pour un investisseur serait ainsi contenu, rendant le montage viable sans apport démesuré, surtout pour les appartements qui nécessitent moins de 6 années de revenu médian.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Nébian, avec 29 ventes en 2024, est d'une liquidité modeste mais réelle. Il est très majoritairement porté par les maisons (19 ventes sur 29), reflétant le caractère pavillonnaire du parc (91,6 % de maisons). La surface médiane vendue (91 m²) confirme cette orientation familiale. Le volume annuel, en baisse par rapport au pic de 2021 (43 transactions), indique un marché moins frénétique, revenu à un rythme plus normalisé. Cela place l'acheteur dans une position de négociation moins défavorable, d'autant que le taux de vacance (9,5 %) et la part de résidences secondaires (9 %) restent contenus, limitant le risque de marché purement spéculatif.
Répartition des ventes
86,4 % de maisons et 13,6 % d'appartements parmi les 22 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 86,4 % de maisons et 13,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 22 | 19 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 396 € | 2 716 € | 1 790 € |
| Prix moyen/m² | 2 629 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 1 840 € |
| 2022 | 28 | 2 501 € |
| 2023 | 20 | 1 850 € |
| 2024 | 25 | 2 161 € |
| 2025 | 22 | 2 396 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Nébian, avec 44 logements autorisés sur les cinq dernières années, est mesurée mais positive. La tendance est légèrement haussière (+2 %), signe d'une confiance des promoteurs et d'une demande soutenue. Ce rythme de construction, proportionné à la forte croissance démographique (+15,2 % en 5 ans), évite le risque de sur-offre tout en modernisant le parc. Il indique aussi des zones en cours d'urbanisation, potentiellement attractives pour les acquéreurs recherchant du neuf aux normes RT2012/RE2020. Cette nouvelle offre vient compléter un parc plutôt ancien (32,3 % d'avant 1945) et contribue à améliorer la performance énergétique globale du bâti.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 212 autorisations et 142 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 67 %.
Vacance longue durée à Nébian
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nébian (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 29 logements autorisés à à Nébian, dont 10 en 2025 (-48 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Nébian
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nébian
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nébian
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 162 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nébian: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Nébian
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nébian : cadre de vie et logement
S'installer à Nébian, c'est choisir un village vivant de l'Hérault, bénéficiant d'une vraie autonomie quotidienne grâce à ses 74 équipements de proximité, dont plusieurs services de santé. Le cœur de village historique côtoie des zones résidentielles plus récentes, offrant une diversité de biens. Avec seulement 9 % de résidences secondaires, la vie communale est animée toute l'année par ses habitants permanents, ce qui renforce le sentiment de communauté.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes environnementales : il est soumis à un PPI Inondation (Dourbie) et présente un risque radon moyen. Ces éléments doivent être vérifiés lors de l'acquisition, notamment pour l'assurabilité du bien. En contrepartie, les résidents profitent d'un climat méditerranéen clément et d'un accès rapide aux pôles d'emplois et de services de la région, facilité par une connectivité numérique correcte (fibre à 74,5 %).
Carte du marché immobilier à Nébian
Nébian et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nébian
Composition du parc immobilier à Nébian
823 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,6 % du parc à Nébian, 8,4 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Nébian
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 635 logements).
- Avant 1919 23,8 % 151 logts
- 1919-1945 8,5 % 54 logts
- 1946-1970 9,4 % 60 logts
- 1971-1990 21,9 % 139 logts
- 1991-2005 13,1 % 83 logts
- 2006-2019 23,3 % 148 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Nébian
74 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Nébian
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nébian
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
191 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Nébian : passer à l'action
L'analyse chiffrée révèle un potentiel, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification du bon bien, négociation, et compréhension des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer ces insights en acquisition concrète et sereine.
Les données posent un diagnostic. Son application concrète dépend du bien, de son état et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Nébian grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 29 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du Clermontais
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nébian
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Nébian ?
Le prix médian global à Nébian était de 2 281 €/m² en 2024 selon les données DVF. Une maison de 91 m² coûte en médiane environ 209 300 €, tandis qu'un appartement de 54 m² se négocie autour de 123 174 €.
Les prix ont-ils baissé à Nébian ?
Oui, après un pic à 2 501 €/m² en 2022, une correction est intervenue en 2023 (1 867 €/m²). Les prix ont partiellement rebondi en 2024, ce qui pourrait signaler la fin d'un cycle de volatilité et une stabilisation autour de 2 280 €/m².
Nébian est-elle plus chère que ses voisines comme Plaissan ?
Non, Nébian est significativement plus accessible. Son prix médian (2 281 €/m²) est inférieur de 24 % à celui de Plaissan (2 824 €/m²) et de 26 % à Adissan, offrant un effet de levier intéressant pour des indicateurs similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nébian ?
Le rendement locatif brut est attractif, à 6,2 % pour les appartements et 6,4 % pour les maisons. Pour un appartement type, cela génère un loyer mensuel estimé à 11,8 €/m², soit environ 637 € pour 54 m².
Quel est le profil des acheteurs à Nébian ?
Le marché est principalement porté par des acheteurs recherchant une résidence principale, souvent des familles, attirées par le cadre de vie et la dynamique démographique. Les investisseurs locatifs sont également présents, séduits par les rendements corrects et le potentiel de plus-value.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 281 €/m², Nébian affiche un écart de valorisation significatif face à des voisines comme Plaissan (+24 %) ou Adissan (+26 %), ce qui crée un effet de levier intéressant pour un investisseur visant des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nébian.
Communes limitrophes de Nébian
Nébian est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Nébian ressort à 2 396 € (source DVF, 22 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Nébian a enregistré une hausse de +30,2 % du prix médian au m². Sur l'ensemble de la période, 126 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +10,9 %.
Typologie largement pavillonnaire à Nébian: 86,4 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 716 €/m². Un bien type de 80 m² revient à environ 217 280 €, soit 10,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,8 € (appartements) et 12,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (9,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 29 logements autorisés sur 2021-2025, dont 17 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Nébian s'interprète dans un contexte plus large — Nébian est typique de l'arrière-pays languedocien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à 35 km du littoral languedocien, à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).