01 Le parc de logements
Le parc comprend 322 logements dont 306 résidences principales, 3 résidences secondaires et 14 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 306 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 3 | 0,9 % |
| Logements vacants | 14 | 4,3 % |
Sur les 322 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 24 | 7,9 % |
| 1919-1945 | 10 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 33 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 100 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 75 | 24,6 % |
| 2006-2019 | 63 | 20,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 15 | 4,9 % |
| 3 pièces | 38 | 12,5 % |
| 4 pièces | 67 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 184 | 60,3 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 60 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 281 | 292 | 322 |
| Rés. principales | 262 | 277 | 306 |
| Rés. secondaires | 3 | 5 | 3 |
| Vacants | 16 | 10 | 14 |
Saussines (1 001 hab., à 15 km) présente 61,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 226 | 73,9 % |
| Locataires (privé) | 58 | 19,0 % |
| Locataires HLM | 11 | 3,6 % |
| Logés gratuitement | 10 | 3,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 73,9 % de propriétaires occupants, 22,7 % de locataires et 4 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 60 | 19,7 % |
| Fioul | 35 | 11,5 % |
| Électricité | 168 | 55,1 % |
| Gaz bouteille | 6 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 36 | 11,8 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 55 %. gaz de ville pèse 20 %, autres sources (bois notamment) 12 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 27 |
| 2 à 4 ans | 55 |
| 5 à 9 ans | 42 |
| 10 ans ou plus | 182 |
| Total ménages | 306 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 58 |
| Sous-occupation accentuée | 57 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 | 0,7 % |
| 1 voiture | 103 | 33,7 % |
| 2 voitures ou plus | 201 | 65,7 % |
Équipement automobile des ménages: 1 % sans voiture, 34 % avec une voiture et 66 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 53 | 42 | 4 | 7 |
| 1975 | 98 | 86 | 6 | 6 |
| 1982 | 141 | 123 | 11 | 7 |
| 1990 | 165 | 156 | 5 | 4 |
| 1999 | 205 | 197 | 3 | 5 |
| 2006 | 237 | 225 | 6 | 6 |
| 2011 | 281 | 262 | 3 | 16 |
| 2016 | 292 | 277 | 5 | 10 |
| 2022 | 322 | 306 | 3 | 14 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 53 logements à l'origine, 322 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 20 | 22 | 13 | 17 | 34 | |
| Dont vacants > 2 ans | 0 | 0 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 19,4 % |
| Classe B | 7 | 11,3 % |
| Classe C | 22 | 35,5 % |
| Classe D | 15 | 24,2 % |
| Classe E | 5 | 8,1 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 1,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 66 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 51,6 % |
| Classe B | 14 | 22,6 % |
| Classe C | 4 | 6,5 % |
| Classe D | 8 | 12,9 % |
| Classe E | 3 | 4,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 1,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (52 %), et 81 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 116 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 97 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 54 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 207 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 54 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 20 | 2 |
| Classe D | 15 | 0 |
| Classe E | 5 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (138 kWh/m²/an) et appartements en classe C (117).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 5 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 1 |
Faut-il investir à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues en 2026 ?
Integree a la Communaute de Communes du Grand Pic Saint-Loup, Saint-Vincent-De-Barbeyrargues profite de la dynamique economique de Montpellier tout en conservant un cadre de vie villageois. Avec une population en croissance de 12 % en cinq ans et un tissu economique actif, la commune attire des menages en quete de calme et de proximite. Cette attractivite se reflete-t-elle dans une opportunite d'investissement pertinente pour 2026 ?
Avec un prix median qui a bondi de 20,2 % en 2024 pour atteindre 3 550 €/m², le marche affiche une dynamique soutenue par une attractivite territoriale de premier ordre.
Verdict
➤ Opportunite de plus-value interessante, a condition de viser le moyen terme et d'accepter une rentabilite locative modeste.
Points clés
- ✓ Indice d'attractivite territoriale tres eleve (8,6/10)
- ✓ Dynamique demographique forte (+12 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier recent et peu de passoires
- ⚠ Rendement locatif brut faible (3,2 %)
- ⚠ Marche etroit avec seulement 5 ventes en 2024
- ⚠ Accessibilite limitee pour les primo-accedants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 3 550 €/m², Saint-Vincent-De-Barbeyrargues depasse largement la mediane nationale.
- La commune se positionne dans le top quart des plus denses et des plus riches de sa categorie dans l'Herault.
- Son prix au metre carre reste plus accessible que le littoral montpellierain tout proche, offrant un effet de levier potentiel.
Analyse du marché immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Indices immobiliers de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee, avec un rendement brut faible, essentiellement porte par la demande residentielle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee, avec un rendement brut faible, essentiellement porte par la demande residentielle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique sur l'immobilier est quasiment inexistante, confirmant un marche purement residentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique sur l'immobilier est quasiment inexistante, confirmant un marche purement residentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,1 — Percentile dept : 42/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 82/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 1/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 23/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 387,5 — Percentile dept : 14/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues : opportunités et risques
Investir a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues en 2026 releve d'une strategie de plus-value a moyen terme plutot que de rendement locatif immediat. Le rendement brut des maisons, estime a 3,2 % par les donnees de loyers, est faible et sera encore erode par la taxe fonciere (38,61 % en 2024) et les charges. L'indice IOL modere (4,2/10) confirme que le marche locatif annuel n'est pas le point fort du territoire.
L'opportunite reside dans la dynamique territoriale solide. La commune affiche un taux de chomage inferieur a la moyenne nationale (9,3 %), un revenu median eleve et une croissance demographique soutenue. Ces indicateurs, couples a la proximite de Montpellier et a un cadre de vie preserve, devraient continuer a soutenir la demande a l'achat. La forte acceleration des permis de construire (+206 %) indique une reponse a cette pression, sans pour autant risquer une sur-offre a court terme.
L'investisseur devra donc etre patient et selective. Il privilegiera les biens bien exposes, avec un bon DPE, dans un contexte ou la loi Climat et Resilience rendra les logements energivores progressement invendables et non louables. La faiblesse du volume de transactions impose une veille active et une reactivite pour deceler les opportunites.
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Données du marché immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de Saint-Vincent-De-Barbeyrargues, analyse a travers le prisme des donnees DVF 2024, presente un visage paradoxal. D'un cote, un prix median en forte hausse (+20,2 %) qui le place parmi les communes les plus cheres de sa categorie dans l'Herault, devançant des voisines comme Montaud. D'un autre cote, un volume de transactions qui s'effondre (5 ventes contre 14 en 2021), signe d'un marche etroit ou l'offre se fait rare.
Cette rarefaction, couplee a une demographie dynamique et a une proximite de Montpellier (11 km de la gare TGV), cree un environnement propice a la tension sur les prix, comme le confirme l'indice IOT tres eleve de 8,6/10. Neanmoins, selon les donnees du parc, seul 0,9 % des logements sont des residences secondaires, indiquant un marche avant tout porte par la demande residentielle primaire.
Enfin, la structure du parc est un atout : avec seulement 1,8 % de passoires energetiques (classes F/G) et 20,6 % de logements construits apres 2006, le bati est globalement recent et conforme aux normes, limitant le risque de travaux de renovation obligatoires a court terme pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 4 368 €/m² → 3 550 €/m² (-18,7 %), volume annuel actuel 5 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 104 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 3 550 € | 3 550 € |
| Prix moyen/m² | 3 611 € | |
| Surface médiane | – | 104 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 4 368 € |
| 2022 | 8 | 4 160 € |
| 2023 | 5 | 4 330 € |
| 2024 | 3 | 5 204 € |
| 2025 | 5 | 3 550 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues est soutenue, avec 52 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une tendance en hausse de +206 % par rapport au quinquennat precedent. Cette acceleration repond a une pression demographique forte (+12 % d'habitants en cinq ans) et denote une attractivite residentielle reelle. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre neuve vient repondre a une demande solide, limitant le risque de surchauffe excessive des prix de l'ancien. Il convient de surveiller ces nouveaux programmes, qui pourraient definir les standards de confort et de prix futurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit +100,0 %.
Construction neuve à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 49 logements autorisés à à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, dont 2 en 2025 (+158 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 2,0 % pour les maisons, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière sur le bâti à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues s'élève à 38,61 % (2024). Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (un taux de vacance de 4,3 % du parc donne un ordre d'idée), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux d'entretien. Dans un parc composé à 91,9 % de maisons individuelles (INSEE), les charges de copropriété sont généralement faibles, ce qui préserve la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 62 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues: la classe C domine, 1,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (135 kWh/m²/an selon ADEME). Seulement 1,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire à court terme. Pour un acquéreur, cela signifie une probabilité plus faible de devoir engager des travaux de rénovation énergétique lourds et coûteux dès l'acquisition, et des factures d'énergie maîtrisées.
Calculateur de rendement à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Pour une maison type de 86 m² (surface déduite du prix total médian), l'investissement s'élève à environ 447 544 €. Avec un loyer moyen de 14,0 €/m², le revenu locatif brut mensuel est de 1 204 €, soit un rendement brut de 3,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net descend autour de 2,0 %, générant un cash-flow net mensuel d'environ 745 € avant impôt et remboursement de crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
- Négliger la taxe foncière à 38,61 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer dans un marché de maisons très local.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans l'ancien.
- Ne pas vérifier l'existence d'un PPRIF sur la parcelle.
Quand acheter ou vendre ?
À Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, le marché immobilier suit le rythme méditerranéen : une activité accrue au printemps et en début d'automne, lorsque la météo est idéale pour les visites. L'été peut être plus calme en raison des vacances. Pour les vendeurs, mettre son bien en marché entre mars et juin permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant la rentrée. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation, notamment sur les biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Le village compte seulement 0,9 % de résidences secondaires.
- 1 monument historique protégé veille sur le patrimoine local.
- 90,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues : cadre de vie et logement
S'installer a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues, c'est opter pour un cadre de vie villageois aux portes de Montpellier. La commune, d'une superficie modeste de 2 km², offre un environnement residentiel calme avec une altitude moyenne de 116 metres et un climat mediterraneen doux. Son integration dans la CC du Grand Pic Saint-Loup lui permet de beneficier d'equipements intercommunaux tout en conservant son identite.
Au quotidien, les habitants disposent de 38 equipements de proximite, dont 3 commerces, 13 services de sante et 6 installations sportives, selon la base permanente des equipements de l'INSEE. La connectivite est excellente, avec la fibre disponible pour plus de 90 % des logements. Le profil demographique, avec un age median de 47 ans et une part equilibree entre les moins de 30 ans et les plus de 60 ans, evite l'ecueil du vieillissement prononce et favorise une mixite intergenerationnelle.
Carte du marché immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Saint-Vincent-de-Barbeyrargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Le climat méditerranéen tempéré, avec une température annuelle moyenne de 14,6 °C et 870 mm de précipitations (données territoriales), est un atout pour le cadre de vie. Les hivers sont doux et les étés chauds, avec un ensoleillement généreux typique de l'Hérault. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un environnement agréable toute l'année, sans excès de froid, et souhaitant profiter des extérieurs, d'un jardin ou de terrasses.
Composition du parc immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
322 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,9 % du parc à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, 8,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est extrêmement résidentiel et stable : 91,9 % des logements sont des maisons (INSEE) et 73,9 % des habitants sont propriétaires. La part de résidences secondaires est infime (0,9 %), ce qui indique une pression spéculative faible et une communauté ancrée. Le faible taux de vacance (4,3 %) confirme une demande soutenue. L'acheteur typique est donc une famille ou un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère, privilégiant l'accession à la propriété.
Ancienneté du parc à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 306 logements).
- Avant 1919 7,8 % 24 logts
- 1919-1945 3,3 % 10 logts
- 1946-1970 10,8 % 33 logts
- 1971-1990 32,7 % 100 logts
- 1991-2005 24,5 % 75 logts
- 2006-2019 20,6 % 63 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Incendie de Forêt (PPRIF) actif, reflétant l'exposition méditerranéenne à ce risque. La sismicité et le radon sont classés faibles (Géorisques). Neuf risques naturels sont recensés et cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Tout acquéreur doit consulter le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et d'assurabilité spécifiques à la parcelle, notamment concernant la défense contre les incendies.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
- Omettre de consulter le PPRIF en mairie avant l'offre.
- Ne pas vérifier le DPE et son impact sur le budget travaux.
- Sous-estimer les coûts de déplacement vers Montpellier.
- Négocier sans connaître la hausse de 20,2 % des prix sur un an.
Points clés à retenir à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
- Prix médian maison à 3 550 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen estimé à 2,0 % pour les maisons.
- 91,9 % de maisons individuelles dans le parc (INSEE).
- Marché très tendu avec une offre rare.
- Hausse annuelle record de +20,2 % sur un an.
- Taxe foncière sur le bâti à 38,61 % (2024).
- Climat méditerranéen, température moyenne de 14,6 °C.
- 73,9 % des habitants sont propriétaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues ?
À Saint-Vincent-De-Barbeyrargues, la valeur d'un bien est fortement influencée par sa surface habitable et son terrain, dans un marché dominé par les maisons. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec seulement 1,8 % de passoires dans le parc. La proximité des équipements (3 commerces et 1 école dans le village) et l'exposition au soleil sont des atouts. La vue dégagée vers le Pic Saint-Loup ou la tranquillité d'une impasse peuvent aussi justifier des surcotes. À l'inverse, une exposition au bruit de la route ou un jardin en forte pente sont des facteurs dévaluants.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
369 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local de la CC du Grand Pic Saint-Loup maîtrise les micro-marchés : une maison rénovée avec piscine près de la mairie ne se valorise pas comme une longère à aménager en bordure de vignes. Il peut évaluer précisément l'impact d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'un terrain constructible supplémentaire. Son estimation, basée sur les transactions réelles (DVF) et non sur des algorithmes nationaux, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et justifier votre prix de vente, maximisant ainsi votre produit net.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Oublier de valoriser un terrain arboré ou une vue dégagée.
- Ne pas actualiser l'estimation après la remontée des taux.
- Ignorer l'état exceptionnel du parc (peu de passoires).
Investir à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues : passer à l'action
Les donnees DVF et les indices territoriaux dessinent un paysage, mais l'investissement reel se decide au cas par cas. La raretete des transactions a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues rend l'expertise locale et la reactivite decisives pour saisir la bonne opportunite et negocier efficacement.
L'analyse revele un potentiel reel mais niche. Sa concretisation depend d'une connaissance fine du terrain et des opportunites.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues grace a l'analyse des dernieres transactions DVF.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Quel est le prix immobilier moyen a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues ?
En 2024, le prix median des maisons a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues etait de 3 550 €/m², pour une surface mediane de 86 m². Le prix moyen global etait legerement inferieur, a 4 492 €/m². Ces prix placent la commune bien au-dessus de la moyenne de nombreuses communes comparables de l'Herault.
Est-ce le bon moment pour investir a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues ?
Le moment est pertinent pour une strategie de plus-value a moyen terme, compte tenu de l'attractivite forte du territoire et de la dynamique demographique. En revanche, pour un investissement locatif recherchant un rendement immediat, le marche est moins interessant, avec un rendement brut faible estime a 3,2 % pour les maisons.
Saint-Vincent-De-Barbeyrargues est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Saint-Vincent-De-Barbeyrargues est significativement plus chere que plusieurs de ses voisines directes. Son prix au metre carre est superieur de 35 a 40 % a ceux d'Argelliers, Galargues ou Carnas. Elle se situe en revanche au meme niveau que Montaud.
Quel rendement locatif esperer a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues ?
Le rendement locatif brut est estime a 3,2 % pour les maisons, ce qui est relativement faible. Apres deduction des charges (gestion, taxe fonciere, vacance locative), le rendement net approche les 2,0 %. Il n'existe pas de marche locatif significatif pour les appartements.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Saint-Vincent-De-Barbeyrargues ?
Les principaux risques sont la liquidite limitee du marche (tres peu de transactions) et la faible rentabilite locative immediate. Il convient egalement de verifier l'exposition aux risques naturels, la commune etant dotee d'un Plan de Prevention des Risques Incendie de Foret (PPRIF) et ayant connu 5 arretes de catastrophe naturelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues.
Communes limitrophes de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues
Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est entourée de 2 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est un marché tendu — 3 550 €/m² sur 5 ventes récentes, +1,9 % par rapport au reste de l'Hérault. Au classement départemental, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues se place dans les 3 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Vincent-de-Barbeyrargues a enregistré une baisse de -18,7 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 31 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -31,8 % du prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 3 550 €/m² pour une surface médiane de 104 m². Le bien médian (104 m² à 369 200 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,1 € (appartements) et 14,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,7 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 49 logements autorisés au permis de construire à Saint-Vincent-de-Barbeyrargues — un rythme moyen de 10 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 96 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Vincent-de-Barbeyrargues est typique de l'arrière-pays languedocien. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 69 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.