Le marché immobilier du 11e arrondissement de Marseille est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 380 €/m² en 2024, soit -13,6 % de plus que la médiane du département (3 913 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 322 à 4 967 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Marché en palier: -0,4 % sur le prix médian entre 2020 et 2024. 3 424 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,6 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent dans le 11e arrondissement de Marseille — maisons à 4 649 €/m² pour 91 m² en surface médiane, appartements à 2 840 €/m² pour 62 m². Un bien type de 91 m² revient à environ 423 059 €, soit 18,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce du 11e arrondissement de Marseille avoisinent 16,8 €/m² pour les appartements et 16,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,1 % pour un appartement (4,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 803 logements autorisés et 771 commencés sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Marseille 11e est dans le paysage de la Provence classique.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Analyse du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers du 11e arrondissement de Marseille
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,5
Indice de Pression Immobilière
Faible
Marché détendu : marges ouvertes.
Indice de Pression Immobilière
FaibleMarché détendu : marges ouvertes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité moyenne : apport nécessaire.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité moyenne : apport nécessaire.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 11e arrondissement de Marseille : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille
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Données du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 11e arrondissement de Marseille s'établit à 3 380 €, sur la base de 548 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 2 322 € à 4 967 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie dans le 11e arrondissement de Marseille
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 11e arrondissement de Marseille
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 11e arrondissement de Marseille
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 11e arrondissement de Marseille (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 11e arrondissement de Marseille totalise 803 logements sur 5 ans, soit -52 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 11e arrondissement de Marseille
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 11e arrondissement de Marseille
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 813 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 11e arrondissement de Marseille est C, avec 2,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement dans le 11e arrondissement de Marseille
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer dans le 11e arrondissement de Marseille : cadre de vie et logement
Marseille 11e compte 0 habitants.
Composition du parc immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille
26 022 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 11e arrondissement de Marseille combine 36,9 % de maisons et 63,1 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc dans le 11e arrondissement de Marseille
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 331 logements).
- Avant 1919 4,9 % 1 191 logts
- 1919-1945 8,9 % 2 158 logts
- 1946-1970 27,9 % 6 795 logts
- 1971-1990 32,7 % 7 960 logts
- 1991-2005 12,9 % 3 139 logts
- 2006-2019 12,7 % 3 089 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Risques naturels et géorisques dans le 11e arrondissement de Marseille
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 11e arrondissement de Marseille : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille
Quel est le prix de l'immobilier dans le 11e arrondissement de Marseille ?
Le prix médian au m² dans le 11e arrondissement de Marseille est de 3 380 € (données DVF, 548 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 423 000 €.
Quel rendement locatif espérer dans le 11e arrondissement de Marseille ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison dans le 11e arrondissement de Marseille est de 4,4 % (loyer de 16,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels dans le 11e arrondissement de Marseille ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Communes limitrophes du 11e arrondissement de Marseille
Marseille 11e est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :