01 Le parc de logements
Le parc comprend 976 logements dont 315 résidences principales, 601 résidences secondaires et 61 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 315 | 32,3 % |
| Résidences secondaires | 601 | 61,6 % |
| Logements vacants | 61 | 6,3 % |
Le graphique détaille la structure des 976 logements: 32 % sont habités en permanence, 62 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 79 | 25,3 % |
| 1919-1945 | 46 | 14,7 % |
| 1946-1970 | 77 | 24,7 % |
| 1971-1990 | 71 | 22,8 % |
| 1991-2005 | 23 | 7,4 % |
| 2006-2020 | 16 | 5,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (25 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 18 | 5,7 % |
| 2 pièces | 71 | 22,6 % |
| 3 pièces | 107 | 34,1 % |
| 4 pièces | 63 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 55 | 17,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (18 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 073 | 1 014 | 976 |
| Rés. principales | 330 | 338 | 315 |
| Rés. secondaires | 637 | 556 | 601 |
| Vacants | 106 | 120 | 61 |
Pour référence, La Brigue (23 km) affiche 67,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 242 | 76,8 % |
| Locataires (privé) | 51 | 16,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 21 | 6,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,1 %, locataires 16,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 27 | 8,6 % |
| Électricité | 131 | 41,7 % |
| Gaz bouteille | 15 | 4,8 % |
| Autre (bois…) | 140 | 44,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au autres sources (bois notamment), 42 % pour électricité, 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 33 |
| 2 à 4 ans | 66 |
| 5 à 9 ans | 46 |
| 10 ans ou plus | 171 |
| Total ménages | 315 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 108 |
| Sous-occupation modérée | 98 |
| Sous-occupation accentuée | 62 |
| Sous-occupation très accentuée | 31 |
| Suroccupation modérée | 21 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 | 10,8 % |
| 1 voiture | 156 | 49,5 % |
| 2 voitures ou plus | 125 | 39,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 11 % sans, 50 % à une voiture, 40 % multi-motorisés. Par ailleurs, 41,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 623 | 238 | 254 | 131 |
| 1975 | 316 | 193 | 89 | 34 |
| 1982 | 825 | 258 | 549 | 18 |
| 1990 | 1 010 | 284 | 644 | 82 |
| 1999 | 1 096 | 276 | 703 | 117 |
| 2007 | 1 135 | 348 | 693 | 94 |
| 2012 | 1 073 | 330 | 637 | 106 |
| 2017 | 1 014 | 338 | 556 | 120 |
| 2023 | 976 | 315 | 601 | 61 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 623 à 976, soit +57 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 194 | 218 | 216 | 228 | 180 | 181 | 193 |
| Dont vacants > 2 ans | 106 | 120 | 136 | 148 | 119 | 133 | 98 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 1,6 % |
| Classe C | 17 | 9,3 % |
| Classe D | 42 | 23,0 % |
| Classe E | 41 | 22,4 % |
| Classe F | 31 | 16,9 % |
| Classe G | 49 | 26,8 % |
Le graphique décompose les 183 diagnostics par étiquette énergétique: 27 % en G, 11 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 6,0 % |
| Classe B | 70 | 38,3 % |
| Classe C | 76 | 41,5 % |
| Classe D | 7 | 3,8 % |
| Classe E | 7 | 3,8 % |
| Classe F | 2 | 1,1 % |
| Classe G | 10 | 5,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (42 %), et 86 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 352 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 361 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 281 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 259 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 199 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 118 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 361 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 118 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 2 |
| Classe C | 5 | 12 |
| Classe D | 22 | 20 |
| Classe E | 11 | 30 |
| Classe F | 14 | 17 |
| Classe G | 18 | 31 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 337 kWh/m²/an côté maisons, G à 352 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Belvédère (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Belvédère est le village ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Alpes-Maritimes. (sur 47 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
- Belvédère est le village ayant le plus de passoires thermiques du département Alpes-Maritimes. (sur 47 villages entre 500 et 2 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Belvédère est marqué par la villégiature — 601 résidences secondaires sur 976 logements (61,6 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (55,2 % / 44,8 %). À l'échelle locale, Belvédère est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes — contexte utile pour lire le parc.
Belvédère compte une très forte proportion de propriétaires occupants (77,1 %), le locatif ne représentant que 16,1 %.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Belvédère: 25,2 % du parc est daté d'avant 1919. Côté DPE, de Belvédère, le parc fait moins bien que le repère national: G et 347 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 43,7 %. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 44,6 % des résidences principales.
Belvédère voit son parc se contracter légèrement depuis 2017 (-3,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 10,8 % de ménages sans voiture, 39,7 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Belvédère a bondi de +20,2 % en un an, signal rare sur une commune de 601 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,1 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (106ᵉ rang sur 161 communes)
- Prix en forte hausse : +20,2 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Belvédère
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Belvédère
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Belvédère s'établit à 2 344 €, sur la base de 18 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
43,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 10,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Belvédère Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Belvédère
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 344 €/m² de prix médian pour 18 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +20,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 32 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 18 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 212 €/m² pour les maisons et 1 385 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 2 344 € | 3 212 € | 1 385 € |
| Prix moyen/m² | 2 297 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 32 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 24 | 1 938 € |
| 2022 | 32 | 1 533 € |
| 2023 | 18 | 1 496 € |
| 2024 | 31 | 1 950 € |
| 2025 | 18 | 2 344 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 2 sur 2013 — soit 0,0 %.
Vacance longue durée à Belvédère
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Belvédère (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Belvédère totalise 3 logements sur 5 ans, soit -40 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Belvédère
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Belvédère
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Belvédère
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 183 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Belvédère est G, avec 43,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Belvédère
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S'installer à Belvédère : cadre de vie et logement
Belvédère, commune de 601 habitants étendue sur 75,41 km², se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 156 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 34 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Belvédère
Belvédère et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Belvédère
Composition du parc immobilier à Belvédère
976 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Belvédère combine 55,7 % de maisons et 44,3 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Belvédère
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 313 logements).
- Avant 1919 25,2 % 79 logts
- 1919-1945 14,7 % 46 logts
- 1946-1970 24,6 % 77 logts
- 1971-1990 22,7 % 71 logts
- 1991-2005 7,3 % 23 logts
- 2006-2020 5,1 % 16 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Belvédère
34 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Belvédère
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Multi - Belvédère 2001 PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Belvédère
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
185 176 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Belvédère
Quel est le prix de l'immobilier à Belvédère ?
Le prix médian au m² à Belvédère est de 2 344 € (données DVF, 18 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 254 000 €.
Comment Belvédère se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Belvédère se situe au 106ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Belvédère ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Belvédère est de 3,5 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Belvédère prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Le parc immobilier de Belvédère est-il énergétiquement dégradé ?
43,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Belvédère.
Communes limitrophes de Belvédère
Belvédère est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 344 €/m² à Belvédère contre 4 892 €/m² pour les Alpes-Maritimes.
La progression du prix médian atteint +20,9 % entre 2021 et 2025 à Belvédère, au-dessus du rythme national. 123 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +20,2 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Belvédère — maisons à 3 212 €/m² pour 79 m² en surface médiane, appartements à 1 385 €/m² pour 32 m². Un bien type de 79 m² revient à environ 253 748 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Belvédère avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 10,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (61,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est peu intense à Belvédère — 3 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Belvédère est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).