01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 256 logements dont 850 résidences principales, 308 résidences secondaires et 99 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 850 | 67,7 % |
| Résidences secondaires | 308 | 24,5 % |
| Logements vacants | 99 | 7,9 % |
Parmi les 1 256 logements du parc, 68 % assurent la fonction de résidence principale, contre 25 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 111 | 13,3 % |
| 1919-1945 | 192 | 23,0 % |
| 1946-1970 | 219 | 26,2 % |
| 1971-1990 | 205 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 61 | 7,3 % |
| 2006-2019 | 48 | 5,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 3,6 % |
| 2 pièces | 167 | 19,6 % |
| 3 pièces | 289 | 34,0 % |
| 4 pièces | 212 | 24,9 % |
| 5 pièces ou plus | 151 | 17,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 18 % du parc, contre 23 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 195 | 1 222 | 1 256 |
| Rés. principales | 734 | 797 | 850 |
| Rés. secondaires | 351 | 330 | 308 |
| Vacants | 109 | 95 | 99 |
En regard, L'escarène (à 22 km, 2 585 hab.) affiche 49,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 559 | 65,8 % |
| Locataires (privé) | 221 | 26,0 % |
| Locataires HLM | 14 | 1,6 % |
| Logés gratuitement | 57 | 6,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 65,7 %, locataires 27,6 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 | 1,1 % |
| Fioul | 95 | 11,2 % |
| Électricité | 508 | 59,8 % |
| Gaz bouteille | 23 | 2,7 % |
| Autre (bois…) | 215 | 25,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 60 % au électricité, 25 % pour autres sources (bois notamment), 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 92 |
| 2 à 4 ans | 176 |
| 5 à 9 ans | 148 |
| 10 ans ou plus | 435 |
| Total ménages | 850 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 224 |
| Sous-occupation modérée | 277 |
| Sous-occupation accentuée | 139 |
| Suroccupation modérée | 83 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 122 | 14,4 % |
| 1 voiture | 423 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 305 | 35,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 14 % sans voiture, 50 % à une voiture et 36 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 53,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 809 | 506 | 198 | 105 |
| 1975 | 1 022 | 493 | 449 | 80 |
| 1982 | 1 192 | 580 | 576 | 36 |
| 1990 | 1 239 | 594 | 538 | 107 |
| 1999 | 1 170 | 592 | 343 | 235 |
| 2006 | 1 243 | 694 | 335 | 214 |
| 2011 | 1 195 | 734 | 351 | 109 |
| 2016 | 1 222 | 797 | 330 | 95 |
| 2022 | 1 256 | 850 | 308 | 99 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 809 à 1 256, soit +55 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 220 | 198 | 258 | 263 | 256 | 201 |
| Dont vacants > 2 ans | 106 | 84 | 88 | 94 | 111 | 136 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1,1 % |
| Classe B | 23 | 6,2 % |
| Classe C | 92 | 24,9 % |
| Classe D | 105 | 28,4 % |
| Classe E | 70 | 18,9 % |
| Classe F | 46 | 12,4 % |
| Classe G | 30 | 8,1 % |
La classe D domine avec 28 % des diagnostics, et 32 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 87 | 23,5 % |
| Classe B | 162 | 43,8 % |
| Classe C | 76 | 20,5 % |
| Classe D | 9 | 2,4 % |
| Classe E | 12 | 3,2 % |
| Classe F | 16 | 4,3 % |
| Classe G | 8 | 2,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (44 %), et 88 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 144 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 266 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 86 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 2 | 21 |
| Classe C | 17 | 75 |
| Classe D | 34 | 71 |
| Classe E | 20 | 50 |
| Classe F | 18 | 28 |
| Classe G | 14 | 16 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (269 kWh/m²/an) et appartements en classe C (232).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 7 |
| T3 | 5 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roquebillière (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 1 256 logements à Roquebillière, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. La typologie est équilibrée: 45,4 % de maisons et 54,6 % d'appartements. L'environnement communal: dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, perchée à 1 044 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
La propriété occupe la première place dans le parc de Roquebillière (65,7 %), suivie par le locatif (27,6 %).
Le parc ancien pèse 13,3 % — une proportion significative de logements antérieurs à 1919. DPE: classe D dominante et 243 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 20,5 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Côté énergie, le électricité chauffe 59,8 % des résidences principales.
Le nombre de logements de Roquebillière varie peu sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 14,4 % sans voiture et 35,9 % avec deux voitures ou plus.
Roquebillière appartient au tissu dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, repère pour lire son marché résidentiel. Le décor géographique — perchée à 1 044 m d'altitude, en moyenne à haute montagne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (850 résidences principales de Roquebillière) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Roquebillière : -8,0 % en un an, dans un contexte de seulement 20 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,6 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (107ᵉ rang sur 161 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Roquebillière
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Roquebillière
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roquebillière s'établit à 2 328 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roquebillière Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Roquebillière
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Roquebillière évolue de +4,0 %, passant de 2 239 à 2 328 €/m²; 20 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
30,0 % de maisons et 70,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Sur 20 transactions enregistrées, 30,0 % portent sur des maisons (2 376 €/m²) et 70,0 % sur des appartements (2 328 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 6 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 328 € | 2 376 € | 2 328 € |
| Prix moyen/m² | 2 597 € | ||
| Surface médiane | – | 52 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 35 | 2 239 € |
| 2022 | 41 | 2 660 € |
| 2023 | 22 | 2 330 € |
| 2024 | 23 | 2 531 € |
| 2025 | 20 | 2 328 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 224 autorisations pour 168 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Roquebillière
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roquebillière (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 10 logements ont été autorisés à à Roquebillière, -87 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Roquebillière
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roquebillière
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Roquebillière
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 370 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Roquebillière: classe D en tête, 20,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Roquebillière
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roquebillière : cadre de vie et logement
Roquebillière compte 1 818 habitants, à 1 073 m d'altitude. Le climat local affiche 11,9 °C de moyenne annuelle et 1 156 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 138 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roquebillière
Roquebillière et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roquebillière
Composition du parc immobilier à Roquebillière
1 256 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 570 maisons et 678 appartements à à Roquebillière.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Roquebillière
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 836 logements).
- Avant 1919 13,3 % 111 logts
- 1919-1945 23,0 % 192 logts
- 1946-1970 26,2 % 219 logts
- 1971-1990 24,5 % 205 logts
- 1991-2005 7,3 % 61 logts
- 2006-2019 5,7 % 48 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Roquebillière
138 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Roquebillière
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Roquebillière
Pour une maison de 52 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
121 056 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roquebillière
Quel est le prix de l'immobilier à Roquebillière ?
Le prix médian au m² à Roquebillière est de 2 328 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 52 m² (surface médiane locale), compter environ 124 000 €.
Comment Roquebillière se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Roquebillière se situe au 107ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Roquebillière ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roquebillière est de 4,8 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Roquebillière est-il énergétiquement dégradé ?
20,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roquebillière.
Communes limitrophes de Roquebillière
Roquebillière est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 328 €/m² en médiane, Roquebillière s'inscrit au niveau de la médiane des Alpes-Maritimes (4 926 €/m²) et reste -5,8 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier de Roquebillière est en hausse progressive: +4,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 141 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -8,0 %.
Marché mixte à Roquebillière: maisons à 2 376 €/m² et appartements à 2 328 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 52 m² revient à environ 123 552 €, soit 5,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Roquebillière: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,5 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 24,5 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (10 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Roquebillière est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 1 044 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.