01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 153 logements dont 863 résidences principales, 995 résidences secondaires et 295 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 863 | 40,1 % |
| Résidences secondaires | 995 | 46,2 % |
| Logements vacants | 295 | 13,7 % |
Le graphique détaille la structure des 2 153 logements: 40 % sont habités en permanence, 46 % épisodiquement et 14 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 272 | 31,7 % |
| 1919-1945 | 118 | 13,8 % |
| 1946-1970 | 148 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 205 | 23,9 % |
| 1991-2005 | 75 | 8,8 % |
| 2006-2020 | 39 | 4,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 39 | 4,5 % |
| 2 pièces | 186 | 21,6 % |
| 3 pièces | 280 | 32,4 % |
| 4 pièces | 215 | 24,9 % |
| 5 pièces ou plus | 143 | 16,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 17 % du parc, contre 26 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 129 | 2 260 | 2 153 |
| Rés. principales | 925 | 989 | 863 |
| Rés. secondaires | 893 | 980 | 995 |
| Vacants | 311 | 292 | 295 |
Pour référence, Berre-les-Alpes (34 km) affiche 79,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 525 | 60,8 % |
| Locataires (privé) | 211 | 24,4 % |
| Locataires HLM | 73 | 8,5 % |
| Logés gratuitement | 54 | 6,3 % |
La répartition du parc occupé: 60,8 % de propriétaires, 32,9 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 | 1,5 % |
| Fioul | 113 | 13,1 % |
| Électricité | 392 | 45,4 % |
| Gaz bouteille | 17 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 328 | 38,0 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (45 %), suivi par autres sources (bois notamment) (38 %) et fioul (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 100 |
| 2 à 4 ans | 142 |
| 5 à 9 ans | 128 |
| 10 ans ou plus | 493 |
| Total ménages | 863 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 247 |
| Sous-occupation modérée | 252 |
| Sous-occupation accentuée | 197 |
| Sous-occupation très accentuée | 71 |
| Suroccupation modérée | 91 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 225 | 26,1 % |
| 1 voiture | 406 | 47,0 % |
| 2 voitures ou plus | 232 | 26,9 % |
Motorisation des ménages: 26 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 27 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 39,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 303 | 665 | 367 | 271 |
| 1975 | 1 308 | 676 | 505 | 127 |
| 1982 | 1 498 | 678 | 697 | 123 |
| 1990 | 1 774 | 827 | 835 | 112 |
| 1999 | 1 794 | 752 | 764 | 278 |
| 2007 | 1 987 | 859 | 890 | 238 |
| 2012 | 2 129 | 925 | 893 | 311 |
| 2017 | 2 260 | 989 | 980 | 292 |
| 2023 | 2 153 | 863 | 995 | 295 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 1 303 à 2 153, soit +65 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 440 | 448 | 479 | 518 | 457 | 395 | 471 |
| Dont vacants > 2 ans | 266 | 280 | 279 | 305 | 300 | 292 | 281 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 1,0 % |
| Classe C | 42 | 10,6 % |
| Classe D | 93 | 23,5 % |
| Classe E | 110 | 27,8 % |
| Classe F | 72 | 18,2 % |
| Classe G | 74 | 18,7 % |
La classe E domine avec 28 % des diagnostics, et 12 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 8,1 % |
| Classe B | 156 | 39,5 % |
| Classe C | 162 | 41,0 % |
| Classe D | 13 | 3,3 % |
| Classe E | 14 | 3,5 % |
| Classe F | 6 | 1,5 % |
| Classe G | 12 | 3,0 % |
Répartition climat du parc: C concentre 41 % des diagnostics et 89 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 331 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 309 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 275 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 206 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 205 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 149 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 149 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 331 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 2 |
| Classe C | 6 | 36 |
| Classe D | 15 | 78 |
| Classe E | 18 | 92 |
| Classe F | 8 | 64 |
| Classe G | 11 | 63 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (301 kWh/m²/an) et appartements en classe E (316).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 5 |
| T2 | 25 |
| T3 | 45 |
| T4 | 32 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tende (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
995 résidences secondaires sur un parc de 2 153 logements (soit 46,2 %): le caractère de villégiature de Tende est net. Habitat dominé par le collectif (71,2 %), ne laissant que 28,8 % au pavillonnaire. Pour mémoire, Tende est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Tende présente un profil majoritairement propriétaire — 60,8 % des ménages possèdent leur résidence principale. La part HLM atteint 8,5 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc ancien occupe une place forte à Tende: 31,7 % des logements ont été bâtis avant 1919. Côté DPE, de Tende, le parc fait moins bien que le repère national: E et 314 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 37,0 %. Le électricité est la première source de chauffage du parc (45,4 %).
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Tende a diminué (-4,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 26,1 % à Tende, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Tende affiche des prix parmi les plus accessibles du Alpes-Maritimes (16ᵉ rang le moins élevé sur 161 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 11,6 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Alpes-Maritimes (16ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Tende
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Tende
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Tende s'établit à 1 260 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Tende fait partie du quart des communes les moins chères du Alpes-Maritimes.
37,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 9,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tende Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Tende
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 260 €/m² de prix médian pour 36 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +0,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
16,7 % de maisons et 83,3 % d'appartements parmi les 36 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (83,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 259 €/m² pour les maisons et 1 260 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 36 | 6 | 30 |
| Prix médian/m² | 1 260 € | 1 259 € | 1 260 € |
| Prix moyen/m² | 1 479 € | ||
| Surface médiane | – | 50 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 37 | 1 250 € |
| 2022 | 30 | 1 348 € |
| 2023 | 65 | 1 218 € |
| 2024 | 42 | 1 379 € |
| 2025 | 36 | 1 260 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Vacance longue durée à Tende
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Tende (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Tende totalise 4 logements sur 5 ans, soit -71 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Tende
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Tende
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Tende
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 395 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Tende est E, avec 37,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Tende
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S'installer à Tende : cadre de vie et logement
Tende compte 1 775 habitants sur 177,47 km². Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 1 040 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 6 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 144 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Tende
Tende et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tende
Composition du parc immobilier à Tende
2 153 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Tende est majoritairement collectif: 71,0 % d'appartements contre 29,0 % de maisons.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Tende
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 857 logements).
- Avant 1919 31,7 % 272 logts
- 1919-1945 13,8 % 118 logts
- 1946-1970 17,3 % 148 logts
- 1971-1990 23,9 % 205 logts
- 1991-2005 8,8 % 75 logts
- 2006-2020 4,6 % 39 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Tende
144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Tende
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Av - Tende 2005 PPRN Approuvé approuvé le 12/09/2005
- PPRN-Mvt - Tende 2016 PPRN Approuvé approuvé le 12/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Tende
Pour une maison de 50 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
63 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tende
Quel est le prix de l'immobilier à Tende ?
Le prix médian au m² à Tende est de 1 260 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 50 m² (surface médiane locale), compter environ 63 000 €.
Comment Tende se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Tende figure parmi les communes les plus abordables du Alpes-Maritimes : 146ᵉ rang sur 161, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Tende ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Tende est de 9,0 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Tende est-il énergétiquement dégradé ?
37,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tende.
Résumé
Le coût du m² à Tende est contenu: 1 260 € en médiane sur 36 transactions, un niveau -48,5 % comparé à la médiane nationale. Dans les Alpes-Maritimes, Tende se classe parmi les 9 % de communes les plus accessibles (16e rang le moins cher sur 161).
Le prix médian de Tende reste globalement stable sur la période 2021-2025. 210 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de 8,6 % — un retournement à surveiller.
L'appartement domine nettement le marché de Tende (83,3 % des ventes), avec un prix médian de 1 260 €/m². Un bien type de 50 m² revient à environ 62 950 €, soit 2,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Tende avoisinent 12,2 €/m² pour les appartements et 9,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Avec 46,2 % de résidences secondaires, Tende est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La production neuve est quasi inexistante (4 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Tende est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.