En 2024, le marché immobilier biarrot affiche un prix médian de 7 702 €/m², en repli de 5,8 % sur un an. Cette page décrypte les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) pour vous aider à positionner votre bien. Sur 711 transactions annuelles, les appartements (557 ventes) dominent largement les maisons (154).
Comment se porte le marché immobilier à Biarritz
Le prix médian global s'établit à 7 702 €/m², mais la fourchette interquartile est large : de 6 245 à 10 000 €/m². Cette dispersion reflète une segmentation forte entre biens standards et produits haut de gamme. La tendance annuelle est négative (-5,8 %), un ajustement après des années de forte croissance. Le volume de transactions (711) reste soutenu, indiquant un marché liquide. Toutefois, avec 40,7 % de résidences secondaires, la demande est sensible aux cycles économiques et touristiques.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,8 % sur un an du prix médian au m² marque un ajustement après des années de forte hausse. Ce repli peut s'interpréter comme une normalisation du marché, dans un contexte national de remontée des taux. Pour un acheteur, cela ouvre des opportunités de négociation, surtout sur les biens moins exposés ou nécessitant des travaux. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste et justifiée devient impérative. Le marché n'est plus en surchauffe, mais les indicateurs attractifs de Biarritz limitent le risque d'effondrement.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Biarritz
Les appartements, avec une surface médiane de 55 m² à 7 576 €/m², représentent 78 % des ventes. Les maisons (22 % des transactions) sont plus spacieuses (115 m² médians) et valorisées 8 270 €/m². Le parc locatif est minoritaire, avec seulement 10 % de logements sociaux. La part très élevée de résidences secondaires (40,7 %) et de propriétaires occupants (55,4 %) dessine un marché porté par l'attractivité résidentielle et touristique.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché reste équilibré, avec une légère inflexion récente qui peut avantager les acheteurs patients. La faible part de logements vacants (2,1 %) et le volume d'échanges soutenu indiquent une bonne liquidité. La proximité de l'aéroport (2,7 km) et de la gare TGV (2,8 km) conforte la demande. Néanmoins, la baisse des autorisations de construire (-56 % sur 5 ans) pourrait, à terme, soutenir les prix en limitant l'offre neuve.
Dernières ventes enregistrées à Biarritz
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Biarritz
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Biarritz
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Biarritz
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Biarritz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est en net recul (-56 % sur 5 ans), avec seulement 40 logements autorisés en 2024. Cette faible dynamique maintient une tension sur l'offre de biens récents et bien isolés, soutenant leur valeur. Elle reflète aussi les contraintes foncières fortes sur cette commune littorale de 12 km². Pour un acquéreur, l'option du neuf reste rare et concurrentielle. Pour un vendeur d'un bien ancien, cela signifie une moindre pression concurrentielle directe de la part des programmes récents.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier biarrot est marqué par la saisonnalité touristique. Le printemps et le début d'automne sont souvent propices à la vente, avec des acquéreurs présents hors affluence estivale. Pour l'achat, visiter en hiver permet d'évaluer le bien face aux intempéries. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Les transactions ralentissent généralement en août et en décembre.
Le saviez-vous ?
- Biarritz compte 12 monuments historiques protégés.
- La fibre est disponible pour 87,4 % des logements.
- Le revenu médian local (25 640 €) est le plus élevé du département pour sa catégorie.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Biarritz
- Prix médian au m² en baisse de 5,8 % sur un an.
- Écart important entre appart (416 680 €) et maison (951 050 €).
- Taux de chômage local de 12,6 %, supérieur à la moyenne.
- 40,7 % de résidences secondaires, indice d'un marché touristique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Biarritz
Quel est le prix au m² à Biarritz ?
Le prix médian au m² à Biarritz est de 7 702 € en 2024, selon les données DVF. Il varie de 6 245 €/m² pour le premier quartile à 10 000 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Biarritz est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Biarritz ont baissé de 5,8 % sur un an. Cette correction intervient après une période de forte valorisation, mais le marché reste l'un des plus chers de la région.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Biarritz ?
Le prix médian d'une maison à Biarritz s'élève à 8 270 €/m². Pour une surface médiane de 115 m², l'investissement typique dépasse les 950 000 €.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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