Logement & immobilier

Le logement à Biarritz

64200 Pyrénées-Atlantiques 26 206 hab.
Fiche complète

On recense 26 387 logements sur le territoire de Biarritz, à dominante collective (78,2 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 57%
Logements vacants 2,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

26 387Logements au total
79 %Appartements i
55,4 %Propriétaires
40,7 %Rés. secondaires
10 %Logements sociaux i
2,1 %Logements vacants i-71% vs dept · -74% vs France
+3,0 %Évolution 2016–2022
2 199 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 26 387 logements dont 15 078 résidences principales, 10 750 résidences secondaires et 560 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 57 % de résidences principales, 41 % de secondaires et 2 % de vacants pour un total de 26 387 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 27 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 23 % du parc, contre 29 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements25 13625 62426 387
Rés. principales14 52414 07115 078
Rés. secondaires9 87210 81310 750
Vacants741740560

À Mont-De-Marsan (98 km, 31 592 hab.), la part de propriétaires s'élève à 44,0 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 55,4 % de propriétaires, 41,2 % de locataires, dont 10 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (65 %), 31 % pour électricité et 1 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 962
2 à 4 ans3 055
5 à 9 ans2 657
10 ans ou plus7 404
Total ménages15 078
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 163
Sous-occupation modérée4 059
Sous-occupation accentuée2 607
Suroccupation modérée1 423
Suroccupation accentuée41
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 57 % à une voiture, 22 % multi-motorisés. Par ailleurs, 56,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

26 387Logements en 2022
+107 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 12 770 logements en 1968, 26 387 en 2022 (+107 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 632 2 478 2 048 2 123 2 063 1 351
Dont vacants > 2 ans 303 341 355 283 351 561

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
211kWh/m²/an en moyenne
9,9 %Passoires (F+G) i
10 242Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
211 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 203 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 91 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 254 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 215 kWh/m²/an côté maisons, D à 211 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+26 kWh/m²/an
Consommation vs France+8 kWh/m²/an
Passoires vs département+3,6 pts
Passoires vs France+0,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
11,1 %Taux logements sociaux i
1 745Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,86 €Loyer moyen /m² i
0,3 %Taux de vacance i
177dont PLAI i
86dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T183
T2473
T3614
T4371
T5+94

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022, 40,7 % du parc de Biarritz sont des résidences secondaires (10 750 unités sur 26 387). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 78,6 % contre 21,4 %. Le cadre local de Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, à basse altitude (71 m), dans un relief de plaine, à 4 km du rivage, sur le littoral basque.

Les propriétaires occupants sont majoritaires (55,4 %), devant les locataires (41,2 %). Le parc social représente 10,5 % des résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 11,1 %.

Près d'12,5 % du parc de Biarritz est antérieur à 1919. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 211 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (65,3 % des résidences principales).

Biarritz conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+3,0 %). La motorisation des ménages est classique: 20,6 % sans voiture et 22,0 % avec deux voitures ou plus.

Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Biarritz est à basse altitude (71 m), dans un relief de plaine, à 4 km du rivage, sur le littoral basque, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Biarritz en 2026 ?

Ville impériale du Pays Basque, Biarritz allie un patrimoine exceptionnel, une économie touristique dynamique et une démographie attractive (+2,6 % en 5 ans). Ce cadre idyllique a propulsé ses prix immobiliers parmi les plus élevés de France. Examiner la pertinence d'un investissement en 2026 impose de décrypter cette dynamique singulière, entre correction récente et indicateurs solides.

7 319 €/m² prix médian
-2,8 % sur un an
786 transactions 2026

Malgré une correction de -5,8 % en 2024, Biarritz se situe dans le top 20 % des communes les plus attractives du littoral basque, un positionnement qui exige une stratégie patience et sélective.

Verdict

➤ Investir à Biarritz suppose de viser la plus-value à long terme plutôt que le rendement locatif immédiat, dans un marché de prestige où la sélection du bien est primordiale.

Rendement faible
Risque modere
Horizon long terme
Stratégie Mixte : locatif saisonnier premium et plus-value long terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -5,8 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 8,4/10)
  • ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,6/10)
  • ⚠ Accessibilité catastrophique (IAI 0,2/10)
  • ⚠ Rendement brut faible : 2,6 % seulement

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 7 319 €/m², Biarritz est plus chère que 99 % des communes françaises.
  • Le prix au mètre carré dépasse de plus de 200 % la moyenne départementale des Pyrénées-Atlantiques.
  • Le rendement locatif brut de 2,6 % est inférieur à celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Biarritz

Le marché de Biarritz est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 2,8 %.

Indices immobiliers de Biarritz

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

9,3

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression immobilière très élevée : le marché est très tendu, les biens bien placés partent vite.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
99
Années de revenu pour acheter 70 m²
99
% de résidences secondaires
96
Croissance démographique (5 ans)
63
Densité de population
100
2,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité extrêmement faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
1
% de propriétaires
3
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
7
6,4

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande locative est robuste, soutenue par le tourisme et l'attractivité résidentielle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
96
Croissance démographique (5 ans)
63
Capacité touristique / population
50
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
1
4,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée : la location saisonnière est une option viable, mais n'écrase pas le marché locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
96
Capacité touristique / population
50
% de logements vacants
4
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 7726,3 — Percentile dept : 99/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 21,1 — Percentile dept : 99/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 96/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 63/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 21,1 — Percentile dept : 1/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 31,7 — Percentile dept : 3/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 7/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 44,6 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 96/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 63/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 50/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 7726,3 — Percentile dept : 1/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 96/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 50/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 4/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Biarritz : opportunités et risques

Investir à Biarritz pour le rendement locatif pur est un pari difficile, avec un taux brut de 2,6 % qui, une fois déduites les charges (dont une taxe foncière à 34,47 %), la vacance et la gestion, laisse un rendement net proche de 1,7 %. La loi Climat & Résilience ajoute un risque sur le parc ancien, même si la part de passoires thermiques (F/G) n'est que de 9,9 % selon les DPE analysés.

La stratégie la plus cohérente repose sur un mix entre location saisonnière premium – permise par une pression touristique modérée (IPTI 4,6/10) et 62 hébergements recensés – et une anticipation de plus-value à long terme. L'effet de levier financier est quasi inexistant, exigeant un apport conséquent. La forte proportion de résidences secondaires (40,7 %) et le vieillissement de la population (âge médian de 55,6 ans) orientent la demande vers des biens de qualité, bien situés et si possible avec une vue.

La construction neuve très limitée (tendance à -56 %) et la pression démographique positive garantissent une rareté qui soutient les prix à moyen terme. Toutefois, la dépendance du marché à des acquéreurs extérieurs au territoire, dont le pouvoir d'achat peut être affecté par la conjoncture nationale, impose une prudence sur le timing d'entrée et une sélection rigoureuse du bien.

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Données du marché immobilier à Biarritz

DVF, loyers, permis, analyse expert

À 7 319 €/m² médian, le marché de Biarritz se situe à un niveau stratosphérique, déconnecté du pouvoir d'achat local comme le confirme un indice d'accessibilité (IAI) plancher à 0,2/10. Cette valorisation s'explique par une attractivité territoriale exceptionnelle (IAT 8,4/10), alimentée par un cadre de vie unique, une desserte TGV et aérienne, et un tissu économique dynamique avec un taux de renouvellement des entreprises de 11,3 %.

La structure des transactions, dominée à 78 % par les appartements, révèle un marché double : d'un côté, des studios et deux-pièces pour de l'investissement locatif ou de la résidence secondaire ; de l'autre, des villas de prestige dont les prix moyens dépassent souvent les 10 000 €/m². Selon les données DVF 2024, la fourchette des prix est particulièrement étendue (6 245 - 10 000 €/m²), soulignant l'importance cruciale de la localisation et de la vue.

Néanmoins, la baisse de -5,8 % enregistrée en 2024, après le pic de 2022, introduit une nuance. Elle indique un marché arrivé à maturité, où les marges de progression immédiates semblent limitées. Cette correction modérée, couplée à un taux de vacance de seulement 2,1 %, indique toutefois une absence de dégradation fondamentale et maintient Biarritz dans une position de valeur refuge sur le littoral.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Biarritz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Biarritz sur les cinq dernières années révèle une trajectoire haussière marquée, culminant à 8 251 €/m² en 2022, suivie d'une stabilisation puis d'une correction à 7 319 €/m² en 2024 (-5,8 %). Cette baisse modérée contraste avec l'envolée des années précédentes et pourrait représenter un point d'ajustement après une période de surachat. Comparé aux communes voisines du littoral, l'écart de prix reste abyssal, confirmant le statut à part de la station. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction offre une fenêtre de négociation, dans un marché qui demeure structurellement très cher.

Évolution du marché immobilier de Biarritz

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Biarritz évolue de +3,2 %, passant de 7 095 à 7 319 €/m²; 786 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 8 388 €/m²
Surface médiane 111 m²
Transactions 145
Appartements
Prix médian 7 146 €/m²
Surface médiane 55 m²
Transactions 641

Indicateurs clés du marché

-2,8 %
Variation annuelle prix/m² ?
2,8 %
Rendement locatif apparts ?
2,6 %
Rendement locatif maisons ?
42,2 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

931 068 €
Maison 111 m² ?
Mensualité ~5 400 €/mois (20 ans, 3,5 %)
393 030 €
Appartement 55 m² ?
Mensualité ~2 279 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières illustrent le défi d'investir à Biarritz. L'achat d'une maison type de 115 m² représente un engagement de près d'un million d'euros, nécessitant 37,1 années de revenu médian local. Le loyer perçu, autour de 17,9 €/m²/mois, ne couvrira qu'une fraction de la mensualité d'un crédit, laissant un effort résiduel net conséquent. Avec un rendement brut de 2,6 %, la rentabilité locative immédiate est faible, faisant reposer la viabilité du montage sur une plus-value future et/ou un apport personnel substantiel.

Acheter vs Louer — appartement 55 m²

2 279 €/mois
Mensualité crédit ?
902 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 1 377 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

36,3 ans
Pour une maison ?
15,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

16,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,2 - 24,0 €/m²
17,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,6 - 27,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 786 transactions en 2024, le marché biarrot reste actif malgré le ralentissement national. Les appartements, avec 641 ventes pour une surface médiane de 55 m², dominent très largement l'activité, reflétant un parc immobilier majoritairement collectif et une demande tournée vers l'investissement ou la résidence secondaire. Le volume de ventes a baissé depuis le pic de 2021 (1 064 transactions), signe d'un marché qui se normalise. Le caractère « vendeur » persiste dans les secteurs les plus prisés, mais la correction des prix introduit un peu plus d'espace pour la négociation sur les biens moins exposés.

Répartition des ventes

18,4 % de maisons et 81,6 % d'appartements parmi les 786 transactions enregistrées.

Sur 786 transactions enregistrées, 18,4 % portent sur des maisons (8 388 €/m²) et 81,6 % sur des appartements (7 146 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 786 145 641
Prix médian/m² 7 319 € 8 388 € 7 146 €
Prix moyen/m² 8 250 €
Surface médiane – 111 m² 55 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 959 7 095 €
2022 825 8 089 €
2023 652 8 083 €
2024 649 7 532 €
2025 786 7 319 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Biarritz est en net ralentissement, avec seulement 40 logements autorisés en 2024 et une tendance à -56 % sur cinq ans. Cette faible production, dans une commune où l'espace est contraint, maintient une pression à la hausse sur l'ancien et limite les risques de sur-offre. Elle traduit aussi les difficultés à développer de nouveaux projets dans une ville déjà dense et soumise à de fortes contraintes d'urbanisme. Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre restera rare, consolidant la valeur du parc existant, notamment des biens rénovés aux normes énergétiques actuelles.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 318 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 376 sur 2013 — soit -15,4 %.

Vacance longue durée à Biarritz

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 351 logements vacants au total
561 vacants depuis plus de 2 ans 41,5 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Biarritz (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Biarritz: 444 logements autorisés sur 5 ans, 159 pour la dernière année (-37 %).

444 logements autorisés sur 5 ans
159 en 2025 dernière année connue
-37 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Biarritz

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,2 €/m²
Médian 16,4 €/m²
Haut 24,0 €/m²
Écart de 12,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,6 €/m²
Médian 17,9 €/m²
Haut 27,6 €/m²
Écart de 16,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Biarritz

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (55 m²)
~1 865 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (111 m²)
~4 111 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 34,47 % Moyenne dept : 33,52 % +0,95 pt Moyenne France : 43,01 % -8,54 pt
Taxe d'habitation (rappel) 33,33 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

33,98 % 2021
34,19 % 2022
34,28 % 2023
34,47 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (34,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

À Biarritz, le rendement net réel avoisine 1,7 %, soit près d'un point de moins que le brut. Cette déduction importante s'explique par une taxe foncière parmi les plus fortes du département (34,47 % en 2024). S'y ajoutent les frais de gestion, les provisions pour travaux dans un parc ancien (28 % d'avant 1945) et les périodes de vacance locative potentielle, même dans une ville très touristique. Le calcul doit intégrer ces paramètres pour éviter les mauvaises surprises.

Performance énergétique du parc à Biarritz

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 242 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Biarritz: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,9 %.

Classe dominante D
Passoires thermiques 9,9 % F + G
Conso moyenne 211 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc local affiche une performance énergétique moyenne (classe D, 210 kWh/m²/an). Le faible taux de passoires (9,9 % en F/G) est positif, mais près de 30 % des logements datent d'avant 1945. Acquérir un bien ancien nécessitera probablement des travaux de rénovation pour respecter les échéances de la loi Climat. Dès 2025, les logements les plus énergivores seront interdits à la location : un DPE détaillé est donc impératif avant toute offre.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petites surfaces (studios, T2) de moins de 55 m² sont les plus liquides, correspondant à la surface médiane des appartements vendus. L'ancien domine (28 % du parc antérieur à 1945), avec un risque DPE : 9,9 % sont des passoires thermiques (classe F/G). Le neuf, rare (6,2 % construits après 2006), peut offrir une exonération temporaire de taxe foncière.

Quelles zones cibler à Biarritz ?

Le centre-ville historique et les secteurs proches de la Grande Plage concentrent la valeur et la demande touristique. Les quartiers plus résidentiels, comme la Négresse, attirent une location plus familiale. La proximité immédiate de la gare TGV (2,8 km) ou de l'aéroport (2,7 km) est un atout pour la location saisonnière.

Calculateur de rendement à Biarritz

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Biarritz

Le risque de vacance locative est réel, aggravé par la saisonnalité touristique. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique (DPE dominant D). La taxe foncière, à 34,47 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le marché de la revente dépend fortement de la conjoncture nationale, comme le montre la baisse récente des prix.

Erreurs à éviter quand on investit à Biarritz

  • Négliger la taxe foncière élevée à 34,47 %.
  • Tabler sur une occupation locative permanente en zone touristique.
  • Oublier les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
  • Surestimer le rendement net, souvent inférieur à 2 %.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier biarrot est marqué par la saisonnalité touristique. Le printemps et le début d'automne sont souvent propices à la vente, avec des acquéreurs présents hors affluence estivale. Pour l'achat, visiter en hiver permet d'évaluer le bien face aux intempéries. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Les transactions ralentissent généralement en août et en décembre.

Le saviez-vous ?

  • Biarritz compte 12 monuments historiques protégés.
  • La fibre est disponible pour 87,4 % des logements.
  • Le revenu médian local (25 640 €) est le plus élevé du département pour sa catégorie.

S'installer à Biarritz : cadre de vie et logement

S'installer à Biarritz, c'est opter pour un cadre de vie d'exception, bénéficiant de 2 518 équipements recensés par l'INSEE, dont 804 dans la santé et 961 services. La commune affiche une densité de commerces et de services rare pour une ville de cette taille, assurant une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente avec 87,4 % de foyers éligibles à la fibre et la présence de la 5G, un atout majeur pour les télétravailleurs.

Le revers de la médaille réside dans le coût de la vie et la tension immobilière, qui rendent l'accès à la propriété très difficile pour les ménages locaux. Le climat océanique, avec ses précipitations abondantes (1 474 mm/an) et sa douceur, forge l'identité des lieux mais implique aussi des risques naturels modérés (radon, sismicité) et un historique de 14 arrêtés de catastrophe naturelle, facteurs à intégrer dans le choix du bien et son assurance.

Carte du marché immobilier à Biarritz

Biarritz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Biarritz

14,5 °C
Température moyenne ?
1 921 h
Ensoleillement ?
1 474 mm
Précipitations ?
15 j
Jours de gel/an ?

Le climat océanique offre des hivers doux (température moyenne de 14,5 °C) mais une humidité marquée (1474 mm de pluie par an). Ce cadre, sans grand gel, convient aux acheteurs recherchant une douceur de vie annuelle, souvent retraités. L'ensoleillement généreux en saison compense. Cette spécificité explique en partie l'attrait pour les résidences secondaires (40,7 % du parc), privilégiant les biens bénéficiant d'une bonne exposition et d'une isolation contre l'humidité.

À qui s'adresse Biarritz ?

La commune s'adresse principalement aux acheteurs aisés, souvent en seconde résidence ou à la retraite (44,6 % des habitants ont 60 ans et plus). Les familles peuvent trouver leur compte grâce aux 19 établissements scolaires, mais la part des maisons individuelles n'est que de 21,5 %. Les primo-accédants locaux sont largement exclus par le niveau des prix.

Avantages et limites à Biarritz

✓ Points forts

  • Cadre de vie exceptionnel entre plages et patrimoine.
  • Densité remarquable de services et d'équipements de santé.
  • Excellente accessibilité (aéroport, gare TGV à moins de 3 km).
  • Marché immobilier liquide avec plus de 700 transactions annuelles.
  • Connectivité numérique très bonne (fibre à 87,4 %).

− À prendre en compte

  • Prix au m² très élevés, exclusifs pour de nombreux budgets.
  • Climat pluvieux (près de 1,5 m de précipitations par an).
  • Présence de risques naturels modérés (radon, sismicité).

Composition du parc immobilier à Biarritz

26 387 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 78,5 % d'appartements, 21,5 % de maisons — profil urbain marqué.

57,1 % Résidences principales 15 078 logements
40,7 % Résidences secondaires 10 750 logements
2,1 % Logements vacants 560 logements
55,4 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc immobilier de Biarritz est singulier : 40,7 % de résidences secondaires et seulement 55,4 % de propriétaires occupants. Cela indique un marché très orienté vers l'investissement de villégiature et la location saisonnière, avec une forte pression touristique. La part minoritaire de maisons (21,5 %) renchérit ce segment. Cette structure implique une certaine volatilité des prix liée à la demande de loisir, mais aussi une clientèle internationale solvable, stabilisant le haut de gamme.

Ancienneté du parc à Biarritz

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 956 logements).

  • Avant 1919 12,5 % 1 870 logts
  • 1919-1945 15,5 % 2 319 logts
  • 1946-1970 27,4 % 4 095 logts
  • 1971-1990 27,3 % 4 085 logts
  • 1991-2005 11,1 % 1 660 logts
  • 2006-2019 6,2 % 928 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Biarritz

2 518 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

497 Commerces
961 Services
804 Santé
113 Sports et loisirs
24 Enseignement
91 Tourisme
28 Transports

Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).

Risques naturels et géorisques à Biarritz

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 4 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 14 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente une exposition modérée aux risques naturels, avec une sismicité de niveau 3 et un potentiel radon moyen. Quatorze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, liés principalement aux inondations et coulées de boue. Consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie est essentiel, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Une vigilance particulière s'impose pour les biens en pente ou proches du littoral.

Cas pratique : un achat type à Biarritz

Acquérir une maison type de 115 m² (prix médian 951 050 €) représente 37 années du revenu médian local (25 640 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 4©500 €, nécessitant des revenus conséquents. Ce calcul montre que l'accession à la maison est réservée aux ménages les plus aisés ou aux acquéreurs avec un apport substantiel.

Erreurs à éviter quand on achète à Biarritz

  • Oublier de vérifier le classement en résidence secondaire.
  • Négliger le DPE d'un logement ancien face à la loi Climat.
  • Acheter sans consulter le plan de prévention des risques (PPR).
  • Sous-estimer les coûts d'entretien face au climat maritime.

Points clés à retenir à Biarritz

  • Prix médian au m² en baisse de 5,8 % sur un an.
  • Rendement net locatif d'environ 1,7 % seulement.
  • Climat doux (14,5 °C en moyenne) mais très pluvieux.
  • Le prix médian a reculé, exigeant une estimation réaliste.
  • Écart important entre appart (416 680 €) et maison (951 050 €).
  • Taxe foncière élevée, à 34,47 % en 2024.
  • 55,4 % de propriétaires occupants, moins que la moyenne.
  • La vue et l'exposition sont des critères majeurs de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Biarritz ?

À Biarritz, la valeur dépend moins de la simple surface que de la localisation exacte et de la vue. La proximité de l'océan, des commerces du centre-ville ou du quartier du Port-Vieux peut faire varier le prix au m² de plus de 20 %. L'état du bien est crucial face à la rigueur océanique (humidité, sel). Un appartement rénové avec balcon exposé sud-ouest vaut bien plus qu'un équivalent sans cachet. La performance énergétique devient aussi un levier de valorisation ou de décote, anticipant les réglementations futures.

Estimation indicative d'une maison à Biarritz

Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

812 409 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, elle allonge considérablement le délai de vente dans un marché qui devient plus sélectif. Trop basse, elle vous prive d'une partie de votre capital. Une estimation juste s'appuie sur les comparables récents (711 ventes annuelles), mais aussi sur des spécificités locales : la taxe foncière (34,47 %), la part des résidences secondaires (40,7 %) et l'évolution démographique (+2,6 % sur 5 ans) sont des paramètres à intégrer. Notre outil croise ces données pour vous donner une fourchette fiable.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne peinent à saisir les subtilités du marché biarrot, très segmenté entre le centre historique, les villas de la côte et les écartés. Un professionnel local valorisera une vue imprenable, l'authenticité d'une façade Belle Époque ou la qualité d'une rénovation, éléments invisibles dans un prix médian. Il connaît aussi la demande spécifique, entre résidents principaux aisés et investisseurs en résidence secondaire. Son estimation sert de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, souvent nationaux ou internationaux.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser uniquement le prix médian au m², trop vague.
  • Oublier de valoriser un atout comme une vue dégagée.
  • Ne pas actualiser le prix après une baisse du marché.
  • Négliger l'état réel du bien dans l'estimation.

Investir à Biarritz : passer à l'action

À Biarritz, chaque rue, chaque vue et chaque étage raconte une histoire différente, avec une valorisation à la clé. Transformer l'analyse des données en opportunité concrète demande l'œil d'un professionnel qui maîtrise les subtilités du marché local et les attentes d'une clientèle exigeante.

Les chiffres dessinent un marché d'exception. En tirer parti exige une connaissance intime des rues et des biens.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Biarritz

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Biarritz ?

    Le prix médian des appartements à Biarritz est de 7 146 €/m², soit environ 416 680 € pour un deux-pièces type de 55 m² selon les transactions DVF 2024.

    Biarritz est-elle plus chère que ses villes voisines ?

    Oui, largement. Biarritz est 21 % plus chère que La Teste-de-Buch et 37 % plus chère que Gujan-Mestras, selon les prix médians 2024. L'écart avec Dax ou Mont-de-Marsan dépasse les 65 %.

    Est-ce intéressant d'investir en location à Biarritz ?

    Le rendement brut est faible (2,6 %), mais la demande locative est solide. L'investissement est pertinent pour un horizon long terme, en privilégiant les biens bien situés pour de la location saisonnière ou annuelle premium.

    Quels sont les quartiers les plus recherchés à Biarritz ?

    Les secteurs proches de la Grande Plage, du Port-Vieux et de la Côte des Basques concentrent les prix les plus élevés. Les zones plus résidentielles à l'intérieur des terres offrent des prix légèrement plus accessibles.

    Le marché immobilier de Biarritz baisse-t-il ?

    Une correction de -5,8 % a été enregistrée en 2024, ramenant le prix médian à 7 319 €/m². Ce reploi modère la forte hausse des années 2020-2022, mais le marché reste à un niveau très élevé.

    Marché immobilier des communes voisines

    L'écart de valorisation avec des communes littorales voisines comme La Teste-de-Buch (-21 %) ou Gujan-Mestras (-37 %) est significatif, mais il reflète le statut et l'attractivité incontestable de Biarritz, limitant l'effet de levier à court terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Biarritz.

    Communes limitrophes de Biarritz

    Biarritz est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    7 319 €/m² Prix médian à Biarritz
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Biarritz est un marché d'exception — 7 319 €/m² sur 786 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Pyrénées-Atlantiques. Dans les Pyrénées-Atlantiques, Biarritz appartient au top 0 % des communes les plus chères au m².

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Biarritz a augmenté de +3,2 %. Au total, 3 871 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le marché est principalement collectif: 81,6 % des ventes portent sur des appartements, à 7 146 €/m² pour 55 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Biarritz, un logement de 111 m² (931 068 €) représente 36,3 années de ressources brutes.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 16,4 €/m² pour un appartement et 17,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,8 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 40,7 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.

    Les flux de permis restent élevés: 444 logements autorisés et 127 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.

    Le marché immobilier de Biarritz s'interprète dans un contexte plus large — Biarritz est une commune du Pays basque ou du Béarn, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 4 km du rivage, sur le littoral basque, à basse altitude (71 m), dans un relief de plaine.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Anglet 64600 43 271 hab. 3,5 km Bidart 64210 7 689 hab. 5,5 km Arbonne 64210 2 447 hab. 5,7 km Arcangues 64200 3 657 hab. 6,0 km