Le marché immobilier de Dax se situe dans la moyenne — prix médian 2 614 €/m², dans la ligne de la médiane des Landes. La fourchette centrale des ventes (2 123 à 3 139 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Sur la période 2020-2024, le prix médian de Dax a progressé de +15,5 %, une dynamique haussière marquée par rapport à la moyenne française. Au total, 3 225 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,5 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (30,3 % des transactions, 2 496 €/m²) et les appartements (69,7 %, 2 677 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 87 m² revient à environ 217 152 €, soit 10,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,3 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Dax compte 17,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2020 et 2024, 1 380 logements autorisés au permis de construire à Dax — un rythme moyen de 276 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 69 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Dax s'interprète dans un contexte plus large — Dax est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral landais (38 km), à basse altitude (14 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Dax
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Faut-il investir à Dax en 2026 ?
Capitale de la Chalosse et ville thermale reconnue, Dax bénéficie d'une attractivité qui dépasse largement ses frontières communales. Avec une population en croissance (+6,5 % en 5 ans) et un taux d'équipements exceptionnel, la commune présente des indicateurs solides. Le verdict immobilier doit toutefois intégrer une correction récente des prix et une fragilité économique locale.
Avec une correction de -3,5 % en 2024, le marché dacquois offre un point d'entrée potentiel dans l'une des villes les plus attractives du département.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel et de sélectionner rigoureusement le bien, malgré un contexte économique local fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente de -3,5 %
- ✓ Rendement brut stable à 5,3 %
- ✓ Attractivité territoriale très élevée
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,2/10)
- ⚠ Fragilité économique locale
- ⚠ Chômage élevé à 16,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- À 2 614 €/m², Dax est 40 % moins chère que Cestas et 133 % moins chère que La Teste-de-Buch.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale pour la densité d'équipements et de services.
- Son rendement locatif brut de 5,3 % surpasse celui des grandes métropoles comme Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Dax
Le marché de Dax est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,3 %.
Indices immobiliers de Dax
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,9/10) : le marché est tendu, les bons biens partent vite. Soyez réactif.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,9/10) : le marché est tendu, les bons biens partent vite. Soyez réactif.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par les acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (7,3/10) : la demande est soutenue et le taux de vacance modéré, idéal pour du locatif annuel.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (7,3/10) : la demande est soutenue et le taux de vacance modéré, idéal pour du locatif annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique notable (5,6/10) : possibilité de complément de revenus en location saisonnière, notamment près du centre-ville thermal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique notable (5,6/10) : possibilité de complément de revenus en location saisonnière, notamment près du centre-ville thermal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Dax : cadre de vie et logement
Acheter à Dax, c'est choisir une ville thermale au cadre de vie apaisé, entre forêts landaises et proximité de l'océan. Avec un prix médian de 2 614 €/m², son marché immobilier est plus accessible que les stations balnéaires voisines comme Biarritz (8 270 €/m²). La ville offre des services complets, un patrimoine historique et une bonne desserte ferroviaire. Un projet qui séduit retraités, familles et travailleurs en télétravail, sous réserve de certains compromis.
Tout savoir pour acheter et vivre à DaxInvestir à Dax : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dax
Quel est le prix immobilier moyen à Dax ?
Le prix médian est de 2 614 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 677 €/m² et les maisons à 2 496 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Dax ?
Le marché a corrigé de -3,5 % en 2024 après plusieurs années de hausse. Cette pause peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment les investisseurs ciblant le locatif.
Dax est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Dax est beaucoup moins chère que les stations balnéaires voisines. Son prix au m² est inférieur de 43 % à celui de Cestas et de 86 % à celui de Hendaye.
Quel rendement locatif espérer à Dax ?
Le rendement brut est de 5,3 % pour les appartements comme pour les maisons. Le loyer médian pour un appartement est de 11,7 €/m²/mois.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Dax ?
Les principaux points d'attention sont le taux de chômage élevé (16,3 %), la part de passoires thermiques (6,4 %) et la taxe foncière sur le bâti à 47,66 %, qui impacte le rendement net.
Marché immobilier des communes voisines
Dax présente un écart de valorisation saisissant avec des voisines littorales comme Biarritz (+216 %) ou Hendaye (+86 %), offrant un effet de levier considérable pour des indicateurs touristiques et d'équipements similaires.
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