01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 884 logements dont 4 816 résidences principales, 698 résidences secondaires et 370 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 816 | 81,8 % |
| Résidences secondaires | 698 | 11,9 % |
| Logements vacants | 370 | 6,3 % |
Le graphique détaille la structure des 5 884 logements: 82 % sont habités en permanence, 12 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 283 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 115 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 432 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 1 202 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 1 565 | 33,1 % |
| 2006-2020 | 1 126 | 23,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1991-2005 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 690 | 14,3 % |
| 2 pièces | 623 | 12,9 % |
| 3 pièces | 909 | 18,9 % |
| 4 pièces | 1 071 | 22,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 523 | 31,6 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 27 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 082 | 5 593 | 5 884 |
| Rés. principales | 4 150 | 4 266 | 4 816 |
| Rés. secondaires | 574 | 796 | 698 |
| Vacants | 358 | 531 | 370 |
En regard, Contes (à 29 km, 7 897 hab.) affiche 68,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 908 | 60,4 % |
| Locataires (privé) | 1 484 | 30,8 % |
| Locataires HLM | 281 | 5,8 % |
| Logés gratuitement | 143 | 3,0 % |
Occupation des résidences principales — 60,4 % appartiennent à leurs occupants, 36,6 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 877 | 18,2 % |
| Fioul | 178 | 3,7 % |
| Électricité | 3 296 | 68,4 % |
| Gaz bouteille | 99 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 366 | 7,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au électricité, 18 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 746 |
| 2 à 4 ans | 1 072 |
| 5 à 9 ans | 731 |
| 10 ans ou plus | 2 267 |
| Total ménages | 4 816 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 035 |
| Sous-occupation modérée | 975 |
| Sous-occupation accentuée | 855 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 065 |
| Suroccupation modérée | 840 |
| Suroccupation accentuée | 45 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 596 | 12,4 % |
| 1 voiture | 2 077 | 43,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 143 | 44,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 44 % multi-motorisés. Par ailleurs, 78,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 187 | 866 | 225 | 96 |
| 1975 | 1 050 | 984 | 42 | 24 |
| 1982 | 1 840 | 1 346 | 309 | 185 |
| 1990 | 2 518 | 2 034 | 352 | 132 |
| 1999 | 3 304 | 2 750 | 371 | 183 |
| 2007 | 4 591 | 3 637 | 739 | 215 |
| 2012 | 5 082 | 4 150 | 574 | 358 |
| 2017 | 5 593 | 4 266 | 796 | 531 |
| 2023 | 5 884 | 4 816 | 698 | 370 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 1 187 à 5 884, soit +396 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 635 | 787 | 690 | 593 | 542 | 261 | 394 |
| Dont vacants > 2 ans | 80 | 86 | 65 | 129 | 157 | 130 | 96 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 3,4 % |
| Classe B | 177 | 10,5 % |
| Classe C | 1 004 | 59,3 % |
| Classe D | 284 | 16,8 % |
| Classe E | 120 | 7,1 % |
| Classe F | 35 | 2,1 % |
| Classe G | 15 | 0,9 % |
Distribution DPE sur 1 692 diagnostics: la majorité se situe en classe C (59 %), avec 73 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 806 | 47,6 % |
| Classe B | 339 | 20,0 % |
| Classe C | 391 | 23,1 % |
| Classe D | 92 | 5,4 % |
| Classe E | 40 | 2,4 % |
| Classe F | 18 | 1,1 % |
| Classe G | 6 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: A concentre 48 % des diagnostics et 91 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 232 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 125 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 13 |
| Classe B | 87 | 90 |
| Classe C | 246 | 758 |
| Classe D | 153 | 131 |
| Classe E | 61 | 59 |
| Classe F | 21 | 14 |
| Classe G | 9 | 6 |
Performance comparée: maisons classées C (162), appartements classés C (158), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 145 |
| T2 | 137 |
| T3 | 160 |
| T4 | 76 |
| T5+ | 24 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Biot (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2023, Biot compte 5 884 logements répartis entre les trois statuts (principal 81,8 %, secondaire 11,9 %, vacant 6,3 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (59,7 % / 40,3 %). Biot est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 60,4 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 5,8 % dans l'offre de résidences principales. Sur le volet logement social, Biot reste en carence SRU (14,7 % de social, cible 25,0 %).
Le parc de Biot est plutôt récent: 23,8 % des logements ont été construits depuis 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (160 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Le électricité équipe 68,4 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Biot a augmenté de +5,2 %. Profil fortement motorisé: 44,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes dans lequel s'inscrit Biot. La commune est en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 153 communes du Alpes-Maritimes, Biot se place dans le top 12 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
- ⚠ 13,2 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 12 % du Alpes-Maritimes
Analyse du marché immobilier à Biot
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Biot
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Biot s'établit à 5 719 €, sur la base de 108 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Biot se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Biot Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Biot
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 5 178 €/m² → 5 719 €/m² (+10,4 %), volume annuel actuel 108 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
64,8 % de maisons et 35,2 % d'appartements parmi les 108 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (64,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 6 531 €/m² pour les maisons et 4 847 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 108 | 70 | 38 |
| Prix médian/m² | 5 719 € | 6 531 € | 4 847 € |
| Prix moyen/m² | 6 264 € | ||
| Surface médiane | – | 115 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 157 | 5 178 € |
| 2022 | 145 | 5 449 € |
| 2023 | 138 | 5 666 € |
| 2024 | 104 | 5 696 € |
| 2025 | 108 | 5 719 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 378 logements autorisés cumulés, 1 324 commencés: la dynamique récente affiche 322 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Biot
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Biot (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Biot totalise 373 logements sur 5 ans, soit -35 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Biot
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Biot
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Biot
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 692 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Biot est C, avec 3,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Biot
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Biot : cadre de vie et logement
Biot compte 10 511 habitants sur 15,54 km². Le climat local affiche 15,9 °C de moyenne annuelle et 869 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 579 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Biot
Biot et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Biot
Composition du parc immobilier à Biot
5 884 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Biot combine 60,4 % de maisons et 39,6 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Biot
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 723 logements).
- Avant 1919 6,0 % 283 logts
- 1919-1945 2,4 % 115 logts
- 1946-1970 9,1 % 432 logts
- 1971-1990 25,4 % 1 202 logts
- 1991-2005 33,1 % 1 565 logts
- 2006-2020 23,8 % 1 126 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Biot
579 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Biot
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - BV Brague 2022 PPRN Approuvé approuvé le 27/06/2022
- PPRN-IF - Biot 2008 PPRN Approuvé approuvé le 23/06/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Biot
Pour une maison de 115 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
657 685 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Biot
Quel est le prix de l'immobilier à Biot ?
Le prix médian au m² à Biot est de 5 719 € (données DVF, 108 transactions). Pour une maison de 115 m² (surface médiane locale), compter environ 751 000 €.
Comment Biot se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Biot se classe au 19ᵉ rang sur 153 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 12 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Biot ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Biot est de 4,2 % (loyer de 22,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Biot ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Biot
Biot est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Biot atteint 5 719 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Le marché immobilier de Biot est en hausse progressive: +10,4 % entre 2021 et 2025. 652 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La ventilation des ventes associe 64,8 % de maisons et 35,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (115 m² à 751 065 €) équivaut à 22,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Biot avoisinent 20,7 €/m² pour les appartements et 22,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (11,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 373 logements autorisés sur 2021-2025, dont 136 commencés.
Côté contexte, Biot est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Biot est en retrait du littoral azuréen, à environ 14 km, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.