01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 888 logements dont 5 349 résidences principales, 1 147 résidences secondaires et 393 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 349 | 77,7 % |
| Résidences secondaires | 1 147 | 16,7 % |
| Logements vacants | 393 | 5,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 78 % de résidences principales, 17 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 6 888 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 155 | 2,9 % |
| 1919-1945 | 78 | 1,5 % |
| 1946-1970 | 354 | 6,7 % |
| 1971-1990 | 2 361 | 44,8 % |
| 1991-2005 | 1 540 | 29,2 % |
| 2006-2020 | 785 | 14,9 % |
La période 1971-1990 concentre 45 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 864 | 16,1 % |
| 2 pièces | 677 | 12,7 % |
| 3 pièces | 1 193 | 22,3 % |
| 4 pièces | 1 266 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 350 | 25,2 % |
Distribution par taille: 29 % de petits logements (T1-T2), 25 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 365 | 6 685 | 6 888 |
| Rés. principales | 5 337 | 5 612 | 5 349 |
| Rés. secondaires | 668 | 638 | 1 147 |
| Vacants | 360 | 434 | 393 |
En regard, Roquebrune-Cap-Martin (à 38 km, 12 037 hab.) affiche 56,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 955 | 55,2 % |
| Locataires (privé) | 1 484 | 27,7 % |
| Locataires HLM | 735 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 175 | 3,3 % |
La répartition du parc occupé: 55,3 % de propriétaires, 41,5 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 245 | 42,0 % |
| Fioul | 143 | 2,7 % |
| Électricité | 2 540 | 47,5 % |
| Gaz bouteille | 63 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 359 | 6,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au électricité, 42 % pour gaz de ville, 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 921 |
| 2 à 4 ans | 1 075 |
| 5 à 9 ans | 875 |
| 10 ans ou plus | 2 479 |
| Total ménages | 5 349 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 287 |
| Sous-occupation modérée | 1 274 |
| Sous-occupation accentuée | 852 |
| Sous-occupation très accentuée | 873 |
| Suroccupation modérée | 1 181 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 769 | 14,4 % |
| 1 voiture | 2 438 | 45,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 143 | 40,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 14 % sans voiture, 46 % à une voiture et 40 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 74,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 838 | 628 | 167 | 43 |
| 1975 | 1 014 | 785 | 146 | 83 |
| 1982 | 1 510 | 1 192 | 180 | 138 |
| 1990 | 3 564 | 3 017 | 332 | 215 |
| 1999 | 4 306 | 3 593 | 445 | 268 |
| 2007 | 5 256 | 4 383 | 630 | 244 |
| 2012 | 6 365 | 5 337 | 668 | 360 |
| 2017 | 6 685 | 5 612 | 638 | 434 |
| 2023 | 6 888 | 5 349 | 1 147 | 393 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 838 logements à l'origine, 6 888 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 669 | 715 | 593 | 647 | 585 | 320 | 449 |
| Dont vacants > 2 ans | 43 | 76 | 55 | 36 | 49 | 139 | 137 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 2,6 % |
| Classe B | 182 | 6,1 % |
| Classe C | 1 778 | 60,1 % |
| Classe D | 758 | 25,6 % |
| Classe E | 111 | 3,8 % |
| Classe F | 47 | 1,6 % |
| Classe G | 7 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 2 960 diagnostics: la majorité se situe en classe C (60 %), avec 69 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 724 | 24,5 % |
| Classe B | 482 | 16,3 % |
| Classe C | 1 178 | 39,8 % |
| Classe D | 516 | 17,4 % |
| Classe E | 32 | 1,1 % |
| Classe F | 26 | 0,9 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (40 %), 81 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 203 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 206 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 135 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 206 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 69 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 15 |
| Classe B | 95 | 87 |
| Classe C | 395 | 1 383 |
| Classe D | 235 | 523 |
| Classe E | 52 | 59 |
| Classe F | 32 | 15 |
| Classe G | 4 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 154 kWh/m²/an côté maisons, C à 151 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 425 |
| T2 | 128 |
| T3 | 203 |
| T4 | 228 |
| T5+ | 79 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Valbonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Valbonne est la petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Alpes-Maritimes. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Répartition du parc de Valbonne: 77,7 % de résidences principales, 16,7 % de secondaires et 5,7 % de vacants sur un total de 6 888 logements. Répartition relativement équilibrée entre maisons (42,8 %) et appartements (57,2 %). Ce contexte résidentiel — Valbonne est une commune de la Côte d'Azur, dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 17 km — cadre la lecture du parc local.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (55,3 %), devant les locataires (41,5 %). Côté logement social, 13,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 29,6 % (cible 25,0 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 2,9 % du parc date d'avant 1919, 14,9 % d'après 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 152 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (47,5 %).
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +3,0 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Valbonne: 40,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Valbonne est une commune de la Côte d'Azur. Valbonne est dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 17 km, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 5 349 résidences principales de Valbonne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 153 communes du Alpes-Maritimes, Valbonne se place dans le top 13 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Alpes-Maritimes
Analyse du marché immobilier à Valbonne
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Valbonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Valbonne s'établit à 5 484 €, sur la base de 159 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Valbonne se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 21,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Valbonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Valbonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 159 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,9 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 5 484 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
47,2 % de maisons et 52,8 % d'appartements parmi les 159 transactions enregistrées.
Sur 159 transactions enregistrées, 47,2 % portent sur des maisons (6 781 €/m²) et 52,8 % sur des appartements (4 557 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 159 | 75 | 84 |
| Prix médian/m² | 5 484 € | 6 781 € | 4 557 € |
| Prix moyen/m² | 5 848 € | ||
| Surface médiane | – | 119 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 190 | 4 944 € |
| 2022 | 197 | 5 373 € |
| 2023 | 160 | 5 000 € |
| 2024 | 144 | 5 055 € |
| 2025 | 159 | 5 484 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 108 autorisations et 682 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 32 %.
Vacance longue durée à Valbonne
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Valbonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Valbonne: 714 logements autorisés sur 5 ans, 292 pour la dernière année (+220 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Valbonne
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Valbonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (21,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Valbonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 960 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Valbonne: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Valbonne
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S'installer à Valbonne : cadre de vie et logement
Valbonne, commune de 11 939 habitants étendue sur 18,97 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,9 °C annuels).
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 956 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Valbonne
Valbonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Valbonne
Composition du parc immobilier à Valbonne
6 888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 44,6 % de maisons, 55,4 % d'appartements sur un total de 6 888 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Valbonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 272 logements).
- Avant 1919 2,9 % 155 logts
- 1919-1945 1,5 % 78 logts
- 1946-1970 6,7 % 354 logts
- 1971-1990 44,8 % 2 361 logts
- 1991-2005 29,2 % 1 540 logts
- 2006-2020 14,9 % 785 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Valbonne
956 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Valbonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-IF - Valbonne 2008 [ MOD 1 - 2012 ] PPRN Approuvé approuvé le 23/06/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Valbonne
Pour une maison de 119 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
652 596 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Valbonne
Quel est le prix de l'immobilier à Valbonne ?
Le prix médian au m² à Valbonne est de 5 484 € (données DVF, 159 transactions). Pour une maison de 119 m² (surface médiane locale), compter environ 807 000 €.
Comment Valbonne se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Valbonne se classe au 20ᵉ rang sur 153 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Valbonne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Valbonne est de 4,0 % (loyer de 22,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian au m² à Valbonne s'établit à 5 484 €, +124,2 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Sur 2021-2025, le prix médian de Valbonne progresse de +10,9 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 850 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +8,5 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 6 781 €/m² (surface médiane 119 m²) et celui des appartements à 4 557 €/m² (51 m²). Rapporté au revenu médian de Valbonne, un logement de 119 m² (806 939 €) représente 24,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 20,7 €/m² pour un appartement et 22,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Valbonne compte 16,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 714 logements autorisés au permis de construire à Valbonne — un rythme moyen de 143 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Valbonne s'interprète dans un contexte plus large — Valbonne est une commune de la Côte d'Azur, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Valbonne est dans l'arrière-pays proche du littoral azuréen, à 17 km, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.