01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 825 logements dont 3 467 résidences principales, 131 résidences secondaires et 227 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 467 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 131 | 3,4 % |
| Logements vacants | 227 | 5,9 % |
Le graphique détaille la structure des 3 825 logements: 91 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 133 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 91 | 2,6 % |
| 1946-1970 | 340 | 9,9 % |
| 1971-1990 | 1 325 | 38,5 % |
| 1991-2005 | 601 | 17,5 % |
| 2006-2020 | 952 | 27,7 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 146 | 4,2 % |
| 2 pièces | 679 | 19,6 % |
| 3 pièces | 981 | 28,3 % |
| 4 pièces | 941 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 720 | 20,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 21 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 242 | 3 700 | 3 825 |
| Rés. principales | 2 935 | 3 234 | 3 467 |
| Rés. secondaires | 159 | 166 | 131 |
| Vacants | 148 | 300 | 227 |
À titre de comparaison : 60,4 % de part de propriétaires à Biot, à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 240 | 64,6 % |
| Locataires (privé) | 953 | 27,5 % |
| Locataires HLM | 142 | 4,1 % |
| Logés gratuitement | 132 | 3,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,6 % de propriétaires face à 31,6 % de locataires (dont 4 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 312 | 9,0 % |
| Fioul | 138 | 4,0 % |
| Électricité | 2 643 | 76,2 % |
| Gaz bouteille | 44 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 330 | 9,5 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 76 %. autres sources (bois notamment) pèse 10 %, gaz de ville 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 374 |
| 2 à 4 ans | 708 |
| 5 à 9 ans | 677 |
| 10 ans ou plus | 1 708 |
| Total ménages | 3 467 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 164 |
| Sous-occupation modérée | 858 |
| Sous-occupation accentuée | 602 |
| Sous-occupation très accentuée | 447 |
| Suroccupation modérée | 356 |
| Suroccupation accentuée | 50 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 269 | 7,8 % |
| 1 voiture | 1 546 | 44,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 652 | 47,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 45 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 602 | 538 | 40 | 24 |
| 1975 | 956 | 751 | 87 | 118 |
| 1982 | 1 472 | 1 219 | 144 | 109 |
| 1990 | 2 067 | 1 738 | 211 | 118 |
| 1999 | 2 492 | 2 203 | 189 | 100 |
| 2007 | 2 702 | 2 436 | 186 | 80 |
| 2012 | 3 242 | 2 935 | 159 | 148 |
| 2017 | 3 700 | 3 234 | 166 | 300 |
| 2023 | 3 825 | 3 467 | 131 | 227 |
Trajectoire de long terme: 602 logements en 1968, 3 825 en 2023 (+535 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 202 | 174 | 176 | 176 | 274 | 134 | 222 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 21 | 17 | 23 | 37 | 53 | 52 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 4,9 % |
| Classe B | 296 | 23,6 % |
| Classe C | 553 | 44,1 % |
| Classe D | 236 | 18,8 % |
| Classe E | 81 | 6,5 % |
| Classe F | 19 | 1,5 % |
| Classe G | 8 | 0,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (44 %), 73 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 718 | 57,2 % |
| Classe B | 338 | 26,9 % |
| Classe C | 110 | 8,8 % |
| Classe D | 51 | 4,1 % |
| Classe E | 27 | 2,2 % |
| Classe F | 8 | 0,6 % |
| Classe G | 3 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 57 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 214 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 84 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 46 |
| Classe B | 58 | 238 |
| Classe C | 189 | 364 |
| Classe D | 105 | 131 |
| Classe E | 34 | 47 |
| Classe F | 16 | 3 |
| Classe G | 4 | 4 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 165 kWh/m²/an côté maisons, C à 144 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 60 |
| T3 | 90 |
| T4 | 21 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pégomas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Pégomas s'élève à 3 825 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (90,6 %, soit 3 467 logements habités à titre permanent). Profil typologique mixte: 57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements. Pégomas est une commune de la Côte d'Azur, à 17 km du littoral azuréen.
La propriété occupe la première place dans le parc de Pégomas (64,6 %), suivie par le locatif (31,6 %). Au plan locatif social, 4,1 % des résidences principales sont en HLM. La commune est en carence au titre de l'article 55 de la loi SRU (taux actuel 5,3 %, cible 25,0 %).
Près d'27,7 % du parc de Pégomas a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Sur le plan énergétique, de Pégomas, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 151 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 76,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc de Pégomas s'est étoffé de +3,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 47,6 % des ménages de Pégomas disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Pégomas est une commune de la Côte d'Azur — éclaire les choix d'habitat localement. Le décor géographique — à 17 km du littoral azuréen — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 161 communes du Alpes-Maritimes, Pégomas se place dans le top 20 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
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- Prix au m² dans le top 20 % du Alpes-Maritimes
Analyse du marché immobilier à Pégomas
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 13,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Pégomas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pégomas s'établit à 4 887 €, sur la base de 99 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Pégomas se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Alpes-Maritimes.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 31,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pégomas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pégomas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Pégomas évolue de +14,0 %, passant de 4 287 à 4 887 €/m²; 99 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
51,5 % de maisons et 48,5 % d'appartements parmi les 99 transactions enregistrées.
Sur 99 transactions enregistrées, 51,5 % portent sur des maisons (5 274 €/m²) et 48,5 % sur des appartements (4 588 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 99 | 51 | 48 |
| Prix médian/m² | 4 887 € | 5 274 € | 4 588 € |
| Prix moyen/m² | 4 991 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 108 | 4 287 € |
| 2022 | 126 | 4 459 € |
| 2023 | 102 | 4 795 € |
| 2024 | 67 | 4 581 € |
| 2025 | 99 | 4 887 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 98 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 28 sur 2013 — soit +250,0 %.
Vacance longue durée à Pégomas
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Pégomas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 138 logements ont été autorisés à à Pégomas, +112 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pégomas
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Pégomas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Pégomas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 255 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pégomas: classe C en tête, 2,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Pégomas
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S'installer à Pégomas : cadre de vie et logement
Pégomas compte 8 240 habitants sur 11,28 km². Le climat local affiche 15,5 °C de moyenne annuelle et 881 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 441 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pégomas
Pégomas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pégomas
Composition du parc immobilier à Pégomas
3 825 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 210 maisons et 1 599 appartements à à Pégomas.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Pégomas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 442 logements).
- Avant 1919 3,9 % 133 logts
- 1919-1945 2,6 % 91 logts
- 1946-1970 9,9 % 340 logts
- 1971-1990 38,5 % 1 325 logts
- 1991-2005 17,5 % 601 logts
- 2006-2020 27,7 % 952 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Pégomas
441 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pégomas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - BV Siagne 2021 Révision 2 PPRN Approuvé approuvé le 15/10/2021
- PPRN-IF - Pégomas 2001 PPRN Approuvé approuvé le 28/12/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pégomas
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
464 265 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pégomas
Quel est le prix de l'immobilier à Pégomas ?
Le prix médian au m² à Pégomas est de 4 887 € (données DVF, 99 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 501 000 €.
Comment Pégomas se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Pégomas se classe au 33ᵉ rang sur 161 communes du Alpes-Maritimes — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Pégomas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pégomas est de 4,7 % (loyer de 20,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pégomas.
Communes limitrophes de Pégomas
Pégomas est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Pégomas figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 4 887 €/m² en 2026, soit +99,8 % par rapport à la médiane nationale (2 446 €/m²).
Le marché immobilier de Pégomas est en hausse progressive: +14,0 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 502 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +6,7 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 51,5 % de maisons et 48,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Pégomas, un logement de 95 m² (501 030 €) représente 17,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pégomas: 18,4 €/m²/mois pour un appartement, 20,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 28 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pégomas est une commune de la Côte d'Azur. Contexte physique: à 17 km du littoral azuréen.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.