01 Le parc de logements
Le parc comprend 220 logements dont 177 résidences principales, 19 résidences secondaires et 24 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 177 | 80,5 % |
| Résidences secondaires | 19 | 8,6 % |
| Logements vacants | 24 | 10,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 9 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 220.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 86 | 49,7 % |
| 1919-1945 | 13 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 9 | 5,2 % |
| 1971-1990 | 18 | 10,4 % |
| 1991-2005 | 19 | 11,0 % |
| 2006-2019 | 28 | 16,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 50 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,6 % |
| 2 pièces | 2 | 1,1 % |
| 3 pièces | 14 | 7,9 % |
| 4 pièces | 43 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 118 | 66,3 % |
Le parc compte 5,5 pièces en moyenne par logement, avec 66 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 209 | 221 | 220 |
| Rés. principales | 162 | 173 | 177 |
| Rés. secondaires | 23 | 23 | 19 |
| Vacants | 24 | 25 | 24 |
Commune voisine de taille comparable, Riguepeu (7 km) affiche 48,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 151 | 85,3 % |
| Locataires (privé) | 17 | 9,6 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,6 % |
| Logés gratuitement | 9 | 5,1 % |
Occupation des résidences principales — 84,9 % appartiennent à leurs occupants, 10,1 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 1,1 % |
| Fioul | 42 | 23,7 % |
| Électricité | 50 | 28,2 % |
| Gaz bouteille | 11 | 6,2 % |
| Autre (bois…) | 72 | 40,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 41 % au autres sources (bois notamment), 28 % pour électricité, 24 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 24 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 115 |
| Total ménages | 177 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 36 |
| Sous-occupation accentuée | 26 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 4,0 % |
| 1 voiture | 62 | 35,0 % |
| 2 voitures ou plus | 108 | 61,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 35 % mono-motorisés, 61 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 142 | 121 | 6 | 15 |
| 1975 | 158 | 93 | 2 | 63 |
| 1982 | 151 | 117 | 8 | 26 |
| 1990 | 149 | 113 | 19 | 17 |
| 1999 | 182 | 135 | 25 | 22 |
| 2006 | 191 | 146 | 33 | 12 |
| 2011 | 209 | 162 | 23 | 24 |
| 2016 | 221 | 173 | 23 | 25 |
| 2022 | 220 | 177 | 19 | 24 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 142 logements, le total atteint 220 en 2022 (+55 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 19 | 14 | 21 | 20 | 29 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 4,4 % |
| Classe B | 1 | 2,2 % |
| Classe C | 11 | 24,4 % |
| Classe D | 17 | 37,8 % |
| Classe E | 12 | 26,7 % |
| Classe F | 2 | 4,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 31 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 24,4 % |
| Classe B | 11 | 24,4 % |
| Classe C | 1 | 2,2 % |
| Classe D | 11 | 24,4 % |
| Classe E | 10 | 22,2 % |
| Classe F | 1 | 2,2 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (24 %), 51 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 214 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 160 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 214 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 61 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 11 | 0 |
| Classe D | 13 | 4 |
| Classe E | 12 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (196 kWh/m²/an); côté appartements, D (166).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Biran (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Biran dispose d'un parc de 220 logements mêlant résidences principales (80,5 %), secondaires (8,6 %) et vacants (10,9 %). Une typologie quasi monomorphe — 94,5 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Biran est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan, à 122 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Rares sont les locataires à Biran — 10,1 % seulement contre 84,9 % de propriétaires.
Le parc ancien occupe une place forte à Biran: 50,0 % des logements ont été bâtis avant 1919. Performance énergétique dans la norme: D dominante et 193 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. 40,7 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Biran conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (-0,5 %). 61,0 % des ménages de Biran disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: à 122 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Biran a bondi de +361,9 % en un an, signal rare sur une commune de 379 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 23,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 23,8 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (2,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 0 % du Gers
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +361,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Biran
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 23,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Biran
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Biran s'établit à 8 162 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Biran se positionne dans le top 0 % des communes les plus chères du Gers.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Biran Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Biran
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 321 €/m² à 8 162 €/m² (+517,9 %), pour 2 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 2 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (50,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 323 €/m² pour les maisons et 13 000 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 8 162 € | 3 323 € | 13 000 € |
| Prix moyen/m² | 8 162 € | ||
| Surface médiane | – | 133 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 8 | 1 321 € |
| 2022 | 7 | 1 306 € |
| 2023 | 3 | 1 821 € |
| 2024 | 4 | 1 767 € |
| 2025 | 2 | 8 162 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 28 logements ont été autorisés et 14 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 50 %.
Construction neuve à Biran (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Biran totalise 4 logements sur 5 ans, soit +100 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Biran
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Biran
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Biran
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Biran est D, avec 4,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Biran
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Biran : cadre de vie et logement
Biran compte 379 habitants, à 174 m d'altitude. Le climat local affiche 13,5 °C de moyenne annuelle et 696 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 23 appellations d'origine rattachées au terroir local et 14 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Biran
Biran et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Biran
Composition du parc immobilier à Biran
220 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Biran est composé très majoritairement de maisons (96,7 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Biran
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 172 logements).
- Avant 1919 50,0 % 86 logts
- 1919-1945 7,6 % 13 logts
- 1946-1970 5,2 % 9 logts
- 1971-1990 10,5 % 18 logts
- 1991-2005 11,0 % 19 logts
- 2006-2019 16,3 % 28 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Biran
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Biran
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Biran
Pour une maison de 133 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 085 546 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Biran
Quel est le prix de l'immobilier à Biran ?
Le prix médian au m² à Biran est de 8 162 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 133 m² (surface médiane locale), compter environ 442 000 €.
Comment Biran se situe-t-elle dans le Gers ?
Biran se classe au 2ᵉ rang sur 444 communes du Gers — dans le top 0 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Biran ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Biran est de 2,8 % (loyer de 7,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Biran prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Biran.
Communes limitrophes de Biran
Biran est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Prix médian très élevé à Biran — 8 162 €/m² sur 2 transactions, un niveau qui dépasse largement la médiane du Gers (1 704 €/m²). Dans le Gers, Biran appartient au top 0 % des communes les plus chères au m².
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Biran a progressé de +517,9 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. 24 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +361,9 %.
La ventilation des ventes associe 50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (133 m² à 441 959 €) équivaut à 18,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Biran avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 7,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 1,0 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 8,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 4 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Biran est caractéristique du piémont pyrénéen ou du Massif central occitan. La géographie joue son rôle: la commune est à 122 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).