01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 888 logements dont 6 389 résidences principales, 132 résidences secondaires et 367 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 389 | 92,8 % |
| Résidences secondaires | 132 | 1,9 % |
| Logements vacants | 367 | 5,3 % |
Sur les 6 888 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 373 | 6,0 % |
| 1919-1945 | 385 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 1 211 | 19,3 % |
| 1971-1990 | 1 810 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 1 492 | 23,8 % |
| 2006-2019 | 994 | 15,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 29 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 279 | 4,4 % |
| 2 pièces | 660 | 10,3 % |
| 3 pièces | 1 118 | 17,5 % |
| 4 pièces | 1 281 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 3 051 | 47,8 % |
Distribution par taille: 15 % de petits logements (T1-T2), 48 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 067 | 6 258 | 6 888 |
| Rés. principales | 9 537 | 5 809 | 6 389 |
| Rés. secondaires | 42 | 85 | 132 |
| Vacants | 487 | 363 | 367 |
Pour référence, Yvetot (31 km) affiche 34,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 171 | 65,3 % |
| Locataires (privé) | 1 440 | 22,5 % |
| Locataires HLM | 700 | 11,0 % |
| Logés gratuitement | 78 | 1,2 % |
Occupation des résidences principales — 65,3 % appartiennent à leurs occupants, 33,5 % sont louées, avec 11 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 205 | 65,8 % |
| Fioul | 325 | 5,1 % |
| Électricité | 1 611 | 25,2 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 236 | 3,7 % |
Le gaz de ville équipe 66 % des résidences principales, devant électricité (25 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 828 |
| 2 à 4 ans | 1 428 |
| 5 à 9 ans | 1 264 |
| 10 ans ou plus | 2 869 |
| Total ménages | 6 389 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 036 |
| Sous-occupation modérée | 1 414 |
| Sous-occupation accentuée | 1 392 |
| Suroccupation modérée | 270 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 542 | 8,5 % |
| 1 voiture | 3 356 | 52,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 491 | 39,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 8 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 897 | 2 677 | 69 | 151 |
| 1975 | 3 451 | 3 213 | 59 | 179 |
| 1982 | 3 726 | 3 488 | 56 | 182 |
| 1990 | 4 300 | 3 983 | 81 | 236 |
| 1999 | 5 208 | 4 867 | 64 | 277 |
| 2006 | 5 746 | 5 474 | 44 | 228 |
| 2011 | 5 978 | 5 657 | 24 | 297 |
| 2016 | 6 258 | 5 809 | 85 | 363 |
| 2022 | 6 888 | 6 389 | 132 | 367 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 897 à 6 888, soit +138 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 611 | 530 | 623 | 608 | 500 | 311 |
| Dont vacants > 2 ans | 115 | 109 | 100 | 102 | 114 | 133 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 1,2 % |
| Classe B | 139 | 4,2 % |
| Classe C | 1 296 | 39,5 % |
| Classe D | 1 114 | 34,0 % |
| Classe E | 461 | 14,1 % |
| Classe F | 149 | 4,5 % |
| Classe G | 83 | 2,5 % |
Distribution DPE sur 3 281 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 45 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 305 | 9,3 % |
| Classe B | 712 | 21,7 % |
| Classe C | 1 058 | 32,2 % |
| Classe D | 711 | 21,7 % |
| Classe E | 323 | 9,8 % |
| Classe F | 122 | 3,7 % |
| Classe G | 50 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe C, 63 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 265 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 246 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 89 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 265 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 0 |
| Classe B | 36 | 103 |
| Classe C | 426 | 870 |
| Classe D | 512 | 602 |
| Classe E | 256 | 205 |
| Classe F | 99 | 50 |
| Classe G | 60 | 23 |
Performance comparée: maisons classées D (208), appartements classés C (174), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 11 |
| T2 | 182 |
| T3 | 279 |
| T4 | 172 |
| T5+ | 34 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bois-Guillaume (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 6 888 logements recensés à Bois-Guillaume, 6 389 servent de résidence principale (92,8 %) — une structure résolument résidentielle. La typologie est équilibrée: 54,9 % de maisons et 45,1 % d'appartements. À l'échelle locale, Bois-Guillaume est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, à 21 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Bois-Guillaume (65,3 %), suivie par le locatif (33,5 %). 11,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 12,0 % de logements sociaux pour une cible de 20,0 %.
Selon l'INSEE, 15,9 % du parc de Bois-Guillaume remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 189 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (65,8 %).
Progression modérée du parc: +10,1 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 8,5 % de ménages sans voiture, 39,0 % à au moins deux voitures.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux dans lequel s'inscrit Bois-Guillaume. L'environnement physique — à 21 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Bois-Guillaume en 2026 ?
Perchée sur les hauteurs de la métropole rouennaise, Bois-Guillaume combine un cadre de vie arboré et une proximité immédiate avec Rouen. Cette position en fait un pôle résidentiel prisé, dont le marché immobilier affiche une solidité historique. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel actuel pour l'investisseur.
Bois-Guillaume se situe dans le top 20 % des communes les plus attractives de Seine-Maritime, une position qui contraste avec une correction récente des prix de -4,4 %.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse, privilégiant les appartements en stratégie de rendement moyen terme, dans un marché résidentiel de qualité mais peu dynamique.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Services et équipements très performants
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif modéré, peu de pression
- ⚠ Parc ancien avec risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian au m² supérieur à la moyenne nationale, Bois-Guillaume reste un marché résidentiel valorisé.
- Son prix est nettement au-dessus de la moyenne départementale, confirmant son statut de commune attractive de la métropole rouennaise.
- Son rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles comme Paris, mais reste inférieur à certaines villes moyennes normandes.
Analyse du marché immobilier à Bois-Guillaume
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bois-Guillaume : opportunités et risques
Investir à Bois-Guillaume en 2026 se justifie prioritairement pour capter un rendement locatif correct sur les appartements, dont le taux brut de 6 % est supérieur à celui des maisons (4,6 %). Ce rendement doit être nuancé par la fiscalité locale, avec une taxe foncière sur le bâti à 46,42 % en 2024, qui vient significativement greffer le revenu net. La vacance locative estimée à 8 % et les frais de gestion standard aboutissent à un rendement net approximatif de 3,5 %.
La stratégie de plus-value à court ou moyen terme semble compromise par la tendance baissière récente et l'accessibilité déjà faible pour les locaux. L'indice IAI à 2,3/10 le confirme : le marché est principalement porté par des acquéreurs extérieurs, ce qui peut fragiliser la liquidité en cas de retournement conjoncturel. Il faut donc viser le moyen-long terme, en jouant sur la pérennité de l'attractivité résidentielle de la commune.
La dynamique de construction neuve (903 logements autorisés en 5 ans) représente à la fois une opportunité et un risque. Elle prouve l'attractivité, mais une offre trop abondante pourrait peser sur les loyers et les prix de revente de l'ancien, particulièrement dans les segments les plus fournis. L'investisseur devra sélectionner des biens bien situés, idéalement rénovés ou très récents, pour se différencier.
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Données du marché immobilier à Bois-Guillaume
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de Bois-Guillaume, à 2 939 €/m² d'après les données DVF 2024, marque un recul de 4,4 % sur un an. Cette correction intervient après une forte appréciation entre 2020 et 2022, et semble acter un retour à une valorisation plus mesurée. Le marché est clairement segmenté : les maisons, avec une surface médiane de 111 m², conservent une cote robuste à 3 293 €/m², tandis que les appartements, plus petits (63 m² médians), sont accessibles à partir de 2 610 €/m².
Cette dichotomie reflète le profil résidentiel de la commune, où l'habitat individuel domine (55,1 % du parc). L'offre récente est notable, avec 15,9 % de logements construits après 2006, ce qui améliore globalement la performance énergétique du parc, dont la classe dominante est C. Néanmoins, la part de logements antérieurs à 1945 (12,1 %) et le taux de passoires thermiques (7,1 %) indiquent un risque rénovation à anticiper, surtout pour les investisseurs visant le locatif.
La proximité immédiate de Rouen, couplée à un maillage exceptionnel de services (672 équipements répertoriés par l'INSEE), constitue le principal pilier de la valorisation. Ce socle solide explique pourquoi, malgré la baisse récente, Bois-Guillaume conserve un écart de prix abyssal avec des communes comparables comme Bolbec ou Yvetot, dont les indicateurs économiques et démographiques sont moins favorables.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bois-Guillaume Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bois-Guillaume sur cinq ans révèle une trajectoire en dents de scie, avec un pic à 3 265 €/m² en 2022 suivi d'un repli. La correction de -4,4 % en 2024 ramène le marché près de son niveau de 2020, effaçant une partie des gains post-Covid. Cette dynamique contraste avec la stabilité relative des maisons, dont le prix médian résiste mieux que celui des appartements. Comparé aux autres communes de la métropole, Bois-Guillaume conserve un important premium de valorisation, mais son marché semble entré dans une phase de consolidation, offrant potentiellement un point d'entrée plus raisonnable qu'il y a deux ans.
Évolution du marché immobilier de Bois-Guillaume
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 230 transactions en 2025 et affiche une évolution de -0,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 939 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 70 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions, autour de 240 ventes, indique un marché actif et liquide, typique d'une commune résidentielle de cette taille. La répartition est intéressante : 124 ventes de maisons pour 93 appartements, confirmant la prédominance de l'habitat individuel. Les prix médians révèlent un écart important entre les deux typologies, avec les maisons à 3 293 €/m² contre 2 610 €/m² pour les appartements. Ce marché est traditionnellement porté par des acheteurs extérieurs, souvent actifs sur Rouen, recherchant un cadre de vie familial et une qualité de services remarquable, ce qui maintient une demande solide malgré la correction récente.
Répartition des ventes
53,9 % de maisons et 46,1 % d'appartements parmi les 230 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 53,9 % de maisons et 46,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 230 | 124 | 106 |
| Prix médian/m² | 2 939 € | 3 293 € | 2 610 € |
| Prix moyen/m² | 3 132 € | ||
| Surface médiane | – | 116 m² | 70 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 296 | 2 965 € |
| 2022 | 254 | 3 109 € |
| 2023 | 213 | 3 183 € |
| 2024 | 214 | 3 052 € |
| 2025 | 230 | 2 939 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bois-Guillaume est vigoureuse, avec 903 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 42 %. Ce volume important, dans une commune de 11 km², témoigne d'une attractivité résidentielle durable et d'une volonté de répondre à la demande. Cette offre nouvelle, souvent sous forme de petits collectifs ou de lotissements, vient compléter un parc déjà bien doté. Elle comporte néanmoins un risque de mise en concurrence avec l'ancien, particulièrement pour les appartements, et pourrait modérer la hausse des prix à moyen terme en l'absence d'une poussée démographique équivalente.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 648 autorisations et 2 676 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 73 %.
Vacance longue durée à Bois-Guillaume
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bois-Guillaume (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 876 logements ont été autorisés à à Bois-Guillaume, +91 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bois-Guillaume
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bois-Guillaume
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,0 % pour un appartement se réduit à environ 3,5 % net en intégrant les charges réelles. La taxe foncière, avec un taux de 46,42 % à Bois-Guillaume en 2024, est le premier poste de prélèvement. Viennent s'ajouter les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour travaux et un lissage pour les périodes de vacance locative. Sur un bien ancien, les travaux de mise aux normes énergétiques peuvent encore gréver ce rendement net.
Performance énergétique du parc à Bois-Guillaume
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 281 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bois-Guillaume: classe C en tête, 7,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C et une consommation moyenne de 188 kWh/m²/an révèlent un parc relativement performant pour de l'ancien. Seuls 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ce faible taux limite le risque réglementaire à court terme pour les acheteurs-investisseurs, la loi Climat et Résilience interdisant la location des logements les plus énergivores à échéances 2025, 2028 et 2034. Néanmoins, pour une maison des années 1970, un audit énergétique reste prudent.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (6 %). Les T2 et T3 dans des immeubles récents (15,9 % du parc construit après 2006) sont les plus adaptés. Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent un loyer plus faible (13 €/m²/mois) et un rendement net estimé à seulement 2,7 %, les réservant plutôt à une stratégie patrimoniale à long terme.
Quelles zones cibler à Bois-Guillaume ?
La valorisation est homogène sur la commune, sans véritable quartier dédié à la location. La proximité des commerces et de la gare de Rouen Rive Droite (3 km) reste un atout majeur pour attirer des locataires. Aucune zone en développement spécifique n'émerge, l'offre neuve étant diffusée sur l'ensemble du territoire. L'attractivité repose davantage sur le cadre de vie que sur une dynamique économique locale spécifique.
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Risques à connaître avant d'investir à Bois-Guillaume
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,3 % légèrement supérieur à la moyenne nationale. La part de passoires thermiques (DPE F/G) est faible (7,1 %), mais la loi Climat impliquera des travaux pour les biens classés E d'ici 2034. Le rendement net, estimé à 3,5 % pour les appartements après déduction de 8 % de vacance, 12 % de gestion et la taxe foncière, est modeste. La dépendance à l'économie de l'agglomération rouennaise constitue le principal risque systémique.
Cas pratique : un investissement type à Bois-Guillaume
Pour un appartement type de 63 m² (valeur médiane 171 108 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 851 € (13,5 €/m²). Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait de ~830 €. Le loyer couvrirait ainsi presque intégralement la mensualité, avant déduction des charges et de la taxe foncière. L'effort mensuel net deviendrait rapidement positif avec une légère revalorisation des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Bois-Guillaume
- Oublier la taxe foncière, élevée à 46,42 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le DPE, même si peu de passoires.
- Surévaluer les loyers face à l'offre existante.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bois-Guillaume suit le rythme national, avec une reprise active en janvier-février et un pic des transactions au printemps. La période septembre-octobre, après les vacances, est aussi propice aux mises en vente. À noter que l'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. Pour un acheteur, l'hiver (hors fêtes) peut offrir moins de concurrence et des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne de 149 m, l'une des plus hautes de l'agglomération.
- Seulement 1 monument historique protégé sur la commune.
- 93,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Bois-Guillaume : cadre de vie et logement
S'installer à Bois-Guillaume, c'est choisir un cadre de vie familial et arboré à moins de 10 minutes en voiture du centre de Rouen. La commune, membre de la Métropole Rouen Normandie, offre une palette d'équipements et de services digne d'une ville bien plus grande, avec 203 services et 352 établissements de santé recensés. Cette autonomie au quotidien, alliée à une desserte complète (fibre à 93,8 %, deux opérateurs 5G), en fait un lieu prisé des professions libérales, cadres et familles.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (indice de vieillissement de 218,5), avec plus d'un tiers de la population âgée de 60 ans et plus. Cette réalité se traduit par une demande locative potentiellement limitée pour les petits logements étudiants ou de jeunes actifs, mais soutenue pour les biens familiaux. Le territoire est exposé à certains risques naturels, avec un PPRI actif sur les vallées du Cailly, de l'Aubette et du Robec, une donnée à vérifier systématiquement avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Bois-Guillaume
Bois-Guillaume et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bois-Guillaume
Avec une température moyenne de 12,6 °C et des précipitations annuelles de 816 mm, le climat de Bois-Guillaume est typique du nord-ouest de la France : doux et humide. L'altitude moyenne de 149 m peut accentuer la fraîcheur hivernale par rapport à Rouen toute proche. Ce profil plaît aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué et une atmosphère propice à la végétation, sans excès de froid. Il correspond bien à un cadre de vie familial, où les étés sont rarement caniculaires.
À qui s'adresse Bois-Guillaume ?
La commune s'adresse en priorité aux familles et aux professionnels stables travaillant dans l'agglomération rouennaise. Le bon niveau d'équipements et la prédominance des maisons (55,1 % du parc) conviennent aux ménages avec enfants. Les primo-accédants peuvent viser les appartements, tandis que les retraités y trouvent un environnement calme et bien desservi. Les investisseurs cherchant une forte rentabilité courte seront moins séduits.
Avantages et limites à Bois-Guillaume
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Rouen et gare TGV à 3 km.
- Cadre résidentiel paisible avec 55,1 % de maisons.
- Équipements et services nombreux (672 au total).
- Parc immobilier récent et énergétiquement correct (DPE C dominant).
- Très bonne connectivité numérique (fibre 93,8 %).
− À prendre en compte
- Prix d'entrée élevé (médiane à 3 098 €/m²).
- Soumis à un plan de prévention des risques inondation (PPRi).
- Rendement locatif net faible pour un investisseur.
Composition du parc immobilier à Bois-Guillaume
6 888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 782 maisons et 3 084 appartements à à Bois-Guillaume.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons individuelles (55,1 %), ce qui dessine un profil résidentiel pavillonnaire. La forte proportion de propriétaires occupants (65,3 %) et la faible part de résidences secondaires (1,9 %) indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. Un taux de logements vacants de 5,3 % est modéré, signe d'une pression démographique continue (+1,6 % en 5 ans). L'acheteur typique est souvent un ménage cherchant à s'établir durablement, attiré par ce caractère résidentiel établi.
Ancienneté du parc à Bois-Guillaume
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 265 logements).
- Avant 1919 6,0 % 373 logts
- 1919-1945 6,1 % 385 logts
- 1946-1970 19,3 % 1 211 logts
- 1971-1990 28,9 % 1 810 logts
- 1991-2005 23,8 % 1 492 logts
- 2006-2019 15,9 % 994 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bois-Guillaume
672 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bois-Guillaume
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRi actif sur les vallées du Cailly, de l'Aubette et du Robec. La sismicité est très faible et le radon, gaz naturel, présente un potentiel faible sur la commune. Quatre risques naturels sont recensés et huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Pour un acquéreur, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est essentielle pour connaître les contraintes constructives et d'assurance sur un bien situé en zone identifiable.
Cas pratique : un achat type à Bois-Guillaume
Une maison type de 111 m² (valeur médiane 372 849 €) représente environ 11,5 années du revenu médian local (32 370 €). Avec un apport de 10 % (37 285 €) et un emprunt sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à ~1 675 €. À cela s'ajoutent les frais de notaire d'environ 8 % du prix d'achat, soit un budget total d'entrée proche de 70 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bois-Guillaume
- Ne pas consulter le PPRi en zone inondable potentielle.
- Acheter sans vérifier l'état des réseaux (assainissement).
- Ignorer les futurs projets de construction alentour.
- Minimiser le coût des travaux sur une maison ancienne.
Points clés à retenir à Bois-Guillaume
- Prix médian à 2 939 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 6,0 %, mais net à ~3,5 %.
- Climat doux et humide, 12,6 °C de moyenne.
- Écart maison/appartement : +24 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée, taux à 46,42 %.
- Parc dominé par les maisons (55,1 %).
- 65,3 % de propriétaires occupants, stabilité.
- Revenu médian local élevé : 32 370 €/an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bois-Guillaume ?
À Bois-Guillaume, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valeur, surtout pour les maisons anciennes. La proximité des commerces (68 équipements recensés) et des écoles, ainsi que l'accès rapide à la gare TGV de Rouen Rive Droite (3 km) sont des atouts majeurs. Pour une maison, la taille et l'orientation du terrain sont déterminantes. L'étage et la vue comptent moins que dans un centre-ville dense. Un bien rénové avec des diagnostics conformes se vendra avec une décote bien moindre qu'un équivalent à retravailler.
Estimation indicative d'une maison à Bois-Guillaume
Pour une maison de 116 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
340 924 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en transition, une estimation précise est cruciale. Un prix trop ambitieux peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte de capital. À Bois-Guillaume, où le prix médian d'une maison dépasse 370 000 €, une erreur de 5 % représente près de 19 000 €. Les données DVF ne tiennent pas compte de l'état intérieur, de la vue ou de l'exacte localisation dans la commune. Une expertise locale intégrant la dynamique de l'offre neuve (tendance +42 % sur 5 ans) et le profil des acquéreurs (majoritairement propriétaires occupants) est indispensable pour se positionner correctement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes au m² qui ignorent les micro-secteurs. Un professionnel local sait qu'un quartier près du centre-ville historique, avec ses 14 établissements scolaires à proximité, ne vaut pas le même prix qu'un lotissement plus excentré. Il évalue l'état réel (fissures, humidité, qualité des rénovations) et le potentiel de valorisation. Son réseau lui permet aussi de juger de l'appétence actuelle des acheteurs sérieux, crucial pour fixer un prix de vente réaliste et négocier efficacement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m² comme référence.
- Surestimer l'impact d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de comparer avec le neuf récent en concurrence.
- Négliger l'état de la copropriété pour un appartement.
Investir à Bois-Guillaume : passer à l'action
L'écart entre les données agrégées et la réalité d'une transaction peut être significatif. Pour saisir une opportunité concrète ou éviter un piège, une connaissance intime des secteurs et de la valeur des biens est indispensable.
Les chiffres posent un diagnostic. Transformer cette analyse en achat réussi nécessite une expertise fine des rues et des biens.
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- Analyse basée sur 237 ventes récentes
- Évolution des prix et tendance du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bois-Guillaume
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bois-Guillaume ?
Le prix médian global à Bois-Guillaume est de 2 939 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se vendent en médiane à 3 293 €/m², tandis que les appartements sont à 2 610 €/m².
Les prix baissent-ils à Bois-Guillaume ?
Oui, les prix ont baissé de 4,4 % entre 2023 et 2024, ramenant le marché près de son niveau de 2020. Cette correction suit une forte hausse durant la période post-Covid.
Bois-Guillaume est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, largement. Bois-Guillaume est 52 % plus chère que Bolbec et 31 % plus chère qu'Yvetot. Cet écart s'explique par sa position résidentielle privilégiée dans l'agglomération rouennaise.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements (6 %) est correct, mais le marché locatif n'est pas très tendu. L'investissement est envisageable en privilégiant les biens bien situés et énergétiquement performants pour un locatif annuel.
Quel type de bien trouve-t-on à Bois-Guillaume ?
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (55,1 %). Les appartements sont moins nombreux et souvent plus petits (surface médiane de 63 m²). On trouve aussi un parc récent important (15,9 % de logements construits après 2006).
Marché immobilier des communes voisines
Bois-Guillaume affiche un prix au m² 61 % plus élevé que Bolbec, un écart de valorisation qui reflète sa position résidentielle privilégiée dans la métropole rouennaise, mais qui limite l'effet de levier par rapport à ses voisines moins chères.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bois-Guillaume.
Communes limitrophes de Bois-Guillaume
Bois-Guillaume est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 939 €/m² en médiane, Bois-Guillaume s'inscrit au niveau de la médiane de la Seine-Maritime (2 189 €/m²) et reste +18,9 % au regard de la médiane nationale. Dans la Seine-Maritime, Bois-Guillaume appartient au top 3 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Bois-Guillaume est stable entre 2021 et 2025 (-0,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 207 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -3,7 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bois-Guillaume — maisons à 3 293 €/m² pour 116 m² en surface médiane, appartements à 2 610 €/m² pour 70 m². Un bien type de 116 m² revient à environ 381 988 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bois-Guillaume: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 13,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,2 % pour un appartement (4,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 876 logements autorisés, soit 175/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bois-Guillaume est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux. La géographie joue son rôle: la commune est à 21 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.