01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 972 logements dont 5 241 résidences principales, 30 résidences secondaires et 701 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 241 | 87,8 % |
| Résidences secondaires | 30 | 0,5 % |
| Logements vacants | 701 | 11,7 % |
Sur les 5 972 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 012 | 19,3 % |
| 1919-1945 | 408 | 7,8 % |
| 1946-1970 | 1 302 | 24,9 % |
| 1971-1990 | 1 557 | 29,8 % |
| 1991-2005 | 465 | 8,9 % |
| 2006-2019 | 489 | 9,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 19 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 298 | 5,7 % |
| 2 pièces | 603 | 11,5 % |
| 3 pièces | 1 510 | 28,8 % |
| 4 pièces | 1 480 | 28,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 350 | 25,8 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 26 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 530 | 5 666 | 5 972 |
| Rés. principales | 5 041 | 4 956 | 5 241 |
| Rés. secondaires | 26 | 24 | 30 |
| Vacants | 463 | 687 | 701 |
À titre de comparaison : 29,9 % de part de propriétaires à Pont-Audemer, à 26 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 244 | 42,8 % |
| Locataires (privé) | 1 473 | 28,1 % |
| Locataires HLM | 1 489 | 28,4 % |
| Logés gratuitement | 34 | 0,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 42,8 % de propriétaires occupants, 56,5 % de locataires et 28 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 040 | 58,0 % |
| Fioul | 273 | 5,2 % |
| Électricité | 1 594 | 30,4 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 321 | 6,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au gaz de ville, 30 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 729 |
| 2 à 4 ans | 1 311 |
| 5 à 9 ans | 1 005 |
| 10 ans ou plus | 2 196 |
| Total ménages | 5 241 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 161 |
| Sous-occupation modérée | 1 760 |
| Sous-occupation accentuée | 1 080 |
| Suroccupation modérée | 372 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 186 | 22,6 % |
| 1 voiture | 2 612 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 443 | 27,5 % |
Motorisation des ménages: 23 % n'ont aucune voiture, 50 % en ont une et 28 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 51,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 093 | 3 926 | 26 | 141 |
| 1975 | 4 445 | 4 187 | 27 | 231 |
| 1982 | 4 827 | 4 390 | 11 | 426 |
| 1990 | 4 946 | 4 613 | 49 | 284 |
| 1999 | 5 328 | 4 983 | 58 | 287 |
| 2006 | 5 480 | 5 086 | 32 | 362 |
| 2011 | 5 530 | 5 041 | 26 | 463 |
| 2016 | 5 666 | 4 956 | 24 | 687 |
| 2022 | 5 972 | 5 241 | 30 | 701 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 4 093 à 5 972, soit +46 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 655 | 646 | 599 | 571 | 544 | 402 |
| Dont vacants > 2 ans | 262 | 250 | 234 | 233 | 204 | 210 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0,8 % |
| Classe B | 49 | 1,4 % |
| Classe C | 1 280 | 35,7 % |
| Classe D | 1 234 | 34,5 % |
| Classe E | 664 | 18,5 % |
| Classe F | 221 | 6,2 % |
| Classe G | 106 | 3,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (36 %), 38 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 143 | 4,0 % |
| Classe B | 702 | 19,6 % |
| Classe C | 1 366 | 38,1 % |
| Classe D | 797 | 22,3 % |
| Classe E | 399 | 11,1 % |
| Classe F | 128 | 3,6 % |
| Classe G | 46 | 1,3 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe C, 62 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 263 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 84 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0 |
| Classe B | 44 | 5 |
| Classe C | 223 | 1 057 |
| Classe D | 457 | 777 |
| Classe E | 352 | 312 |
| Classe F | 152 | 69 |
| Classe G | 74 | 32 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (234 kWh/m²/an) et appartements en classe C (181).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 83 |
| T2 | 222 |
| T3 | 593 |
| T4 | 515 |
| T5+ | 99 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bolbec (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Bolbec dispose de 5 972 logements, dont 5 241 résidences principales (87,8 %). Habitat intermédiaire — la maison (57,9 %) coexiste avec l'appartement (42,1 %). Pour mémoire, Bolbec est caractéristique du maillage normand, dans la plaine, à une altitude de 118 m, dans l'arrière-pays du littoral de Seine-Maritime, à 27 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, l'occupation se partage presque à parts égales entre propriétaires (42,8 %) et locataires (56,5 %). La part HLM atteint 28,4 % dans l'offre de résidences principales.
Selon le recensement, 19,3 % des logements datent d'avant 1919 — une part significative du parc de Bolbec. DPE: classe C en tête et 201 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (58,0 %).
Le parc de Bolbec s'est étoffé de +5,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 22,6 % sans voiture et 27,5 % avec deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Bolbec est caractéristique du maillage normand. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 118 m, dans l'arrière-pays du littoral de Seine-Maritime, à 27 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Bolbec en 2026 ?
Ancienne cité industrielle textile de la vallée de la Bolbec, la commune est aujourd'hui intégrée à la Caux Seine Agglo. Son économie, marquée par un taux de chômage élevé (19,9 %) et une fragilité territoriale importante, contraste avec un bon niveau d'équipements et de services. Investir dans son parc immobilier, très majoritairement constitué de maisons, demande de peser ces paramètres contradictoires.
Avec un prix au mètre carré inférieur de 26 % à celui de Pont-Audemer, Bolbec présente un écart de valorisation atypique au sein de la Caux Seine Agglo.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la maison en location annuelle, en acceptant un risque socio-économique marqué pour un rendement brut correct.
Points clés
- ✓ Rendement locatif maison correct (6,5 % brut)
- ✓ Correction de -14,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Confort de services élevé (score 6,9/10)
- ⚠ Fragilité territoriale très élevée (7,5/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière faible pour les locaux
- ⚠ Parc ancien : 27,1 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à celui de 70 % des communes françaises de même catégorie.
- En Seine-Maritime, son mètre carré est 25 % moins cher que la moyenne des petites villes du département.
- Rendement locatif brut des maisons (6,5 %) supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Bolbec
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bolbec : opportunités et risques
Pour un investisseur, Bolbec présente un profil de rendement correct mais risqué. Le rendement brut de 6,5 % sur les maisons est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 62,84 %, est élevée et rogne la rentabilité nette, estimée autour de 3,2 %. Surtout, le taux de chômage de 19,9 % et la fragilité territoriale indiquent un risque de vacance ou d'impayés plus marqué qu'ailleurs.
La stratégie la plus cohérente est celle de la location annuelle en maison, ciblant des ménages modestes ou des jeunes travailleurs attirés par la proximité des bassins d'emploi du Havre (via la gare de Bréauté-Beuzeville à 5,2 km) et la qualité des services locaux. Il est impératif de sélectionner des biens en bon état, d'autant que 11,7 % du parc est vacant, souvent synonyme de biens dégradés. Attention également au DPE : si seulement 9,2 % sont des passoires thermiques (F/G), la classe dominante C (200 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation énergétique pour rester compétitif à moyen terme.
L'achat en vue d'une plus-value à court ou moyen terme est plus spéculatif. La correction récente offre un point d'entrée bas, mais la reprise dépendra d'un redéploiement économique que les données actuelles ne garantissent pas. La construction neuve limitée (123 logements autorisés en 5 ans) évite la sur-offre, mais ne crée pas non plus d'effet d'entraînement.
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Données du marché immobilier à Bolbec
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier bolbécais est clairement bipolaire. D'un côté, un segment maison individuelle qui reste accessible, avec un prix médian à 1 484 €/m2, et qui concentre l'essentiel de la demande et des transactions (148 sur 187). De l'autre, un marché appartement étroit (48 ventes) et anormalement cher (1 260 €/m2 médian), probablement porté par quelques biens récents ou très centraux, mais qui ne reflète pas la réalité économique locale.
La correction de -14,9 % en 2024, l'une des plus fortes du département, interroge. Elle fait suite à deux années de hausse soutenue et pourrait marquer un retour à une valorisation plus en phase avec le pouvoir d'achat local, dont le revenu médian (18 770 €/an) se situe dans le bas du classement des petites villes de Seine-Maritime. Selon les transactions DVF, le prix moyen global (2 008 €/m2) reste significativement au-dessus du prix médian (1 444 €/m2), signe d'une distribution des prix très étalée.
La commune bénéficie pourtant d'atouts concrets, avec 370 équipements recensés par l'INSEE, dont 136 services et 116 commerces et services de santé, ce qui en fait un pôle de vie complet pour ses 11 590 habitants. Cette densité de services, couplée à une connexion fibre très développée (85 %), soutient l'attractivité résidentielle malgré les difficultés économiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bolbec Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Bolbec a connu une trajectoire en dents de scie sur les cinq dernières années, selon les données DVF. Après une légère baisse en 2021 (1 488 €/m2), il a enchaîné deux années de forte hausse pour atteindre un pic à 1 774 €/m2 en 2023. La chute de 2024 (-14,9 %) est brutale et ramène les prix en dessous de leur niveau de 2020. Cette correction, l'une des plus marquées de la région, pourrait signaler un réajustement face à la faible solvabilité locale, plutôt qu'un effondrement de la demande. Le marché des appartements, très minoritaire, suit une logique distincte avec des prix médians trois fois plus élevés, mais sur un nombre de transactions très faible (48 ventes), ce qui en fait un indicateur peu représentatif.
Évolution du marché immobilier de Bolbec
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 190 transactions en 2025 et affiche une évolution de +11,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 444 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les prix médians et loyers moyens 2024, révèle deux marchés. Pour une maison type de 76 m2 (113 544 €), le loyer moyen couvre largement la mensualité d'un prêt, dégageant même un cash-flow potentiellement positif et un rendement brut de 6,5 %. En revanche, l'appartement type (51 m2 à 191 454 €) présente une rentabilité brute faible (3,2 %) et un effort financier net important après perception du loyer. Il faut compter 6 années de revenu médian local pour acheter une maison, contre plus de 10 pour un appartement, ce qui explique la faiblesse de la demande locale pour ce dernier segment.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 190 transactions en 2024, le volume d'échanges à Bolbec reste dynamique, bien qu'en léger retrait par rapport aux années précédentes (pic à 284 ventes en 2021). Le marché est très largement dominé par les maisons individuelles, qui représentent près de 80 % des ventes, reflétant la structure du parc (58 % de maisons). La surface médiane vendue (76 m2) indique un marché de logements de taille moyenne, adapté aux petites familles ou aux investisseurs. La baisse récente du nombre de transactions et du prix médian suggère un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec davantage de marges de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
74,7 % de maisons et 25,3 % d'appartements parmi les 190 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (74,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 484 €/m² pour les maisons et 1 260 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 190 | 142 | 48 |
| Prix médian/m² | 1 444 € | 1 484 € | 1 260 € |
| Prix moyen/m² | 1 781 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 211 | 1 300 € |
| 2022 | 196 | 1 574 € |
| 2023 | 150 | 1 555 € |
| 2024 | 148 | 1 427 € |
| 2025 | 190 | 1 444 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bolbec est modérée, avec 123 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont seulement 23 en 2024, selon les données SITADEL. La tendance est à un léger ralentissement (-2 %). Ce faible volume, couplé à une stagnation démographique (-0,1 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre sur le marché résidentiel. Cela indique également que la pression sur l'ancien n'est pas exacerbée par une concurrence de produits neufs en grand nombre. La construction neuve reste un segment marginal qui n'influe pas significativement sur les prix de l'ancien, concentrant l'offre sur le parc existant, souvent ancien (27,1 % construit avant 1945).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 18 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 322 sur 2013 — soit -94,4 %.
Vacance longue durée à Bolbec
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bolbec (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bolbec totalise 118 logements sur 5 ans, soit -6 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bolbec
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bolbec
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire toutes les charges réelles. La taxe foncière à Bolbec, indexée sur la valeur locative cadastrale, représente un prélèvement significatif (taux de 62,84 % en 2024). Viennent s'ajouter les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements, les travaux d'entretien et une provision pour vacance. Avec un taux de logements vacants de 11,7 %, cette dernière n'est pas négligeable. Ces éléments divisent souvent le rendement net par deux, comme le montrent les approximations fournies.
Performance énergétique du parc à Bolbec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 581 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bolbec est C, avec 9,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 200 kWh/m²/an. Seulement 9,2 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F ou G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce signal est positif pour les acheteurs, limitant le risque de travaux urgents. Toutefois, la réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier l'étiquette d'un bien convoité reste impératif pour anticiper d'éventuels investissements de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
La location de maisons individuelles ou de petits appartements est la plus adaptée. Les appartements, avec un loyer médian estimé à 10,1 €/m²/mois, offrent un rendement brut faible (3,2 %) en raison de leur prix d'acquisition élevé. Les maisons, à 8,1 €/m²/mois, sont plus intéressantes en rentabilité brute. Attention au parc ancien : 27,1 % des logements sont antérieurs à 1945, ce qui peut impliquer des travaux de rénovation, d'autant que 9,2 % du parc est classé F ou G (passoires thermiques).
Quelles zones cibler à Bolbec ?
Le centre-bourg, autour des commerces et services (370 équipements au total), est naturellement privilégié pour la location. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour les maisons avec jardin recherchées par les familles. Il n'y a pas de grand projet de développement neuf signalé (seulement 23 logements autorisés en 2024), limitant les opportunités en VEFA. La connexion fibre (85 % des logements) est un atout à vérifier selon les secteurs.
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Risques à connaître avant d'investir à Bolbec
Le principal risque est la vacance locative, dans une commune où 11,7 % des logements sont vacants et le taux de chômage atteint 19,9 %. La dépendance à une économie locale modeste (taux d'emploi de 58 %) rend la solvabilité des locataires fragile. Le parc ancien expose à des travaux de mise aux normes, surtout énergétiques, avec l'échéance de l'interdiction de location des passoires thermiques. La taxe foncière relativement élevée (62,84 %) pèse sur la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Bolbec
- Négliger la taxe foncière, élevée à Bolbec (62,84 %).
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour la vacance.
- Oublier la future interdiction de louer les passoires thermiques.
- Investir sans visiter le bien et son environnement immédiat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bolbec suit la saisonnalité classique du nord de la France. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec une offre plus abondante et des visites facilitées par des jours plus longs. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain avant la trêve hivernale. Vendre en fin d'année peut être plus difficile. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. Le calendrier fiscal, avec la taxe foncière payable en septembre, peut aussi inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année.
Le saviez-vous ?
- Bolbec possède 7 monuments historiques protégés, dont une église du XVe siècle.
- La fibre couvre 85 % des logements, une connectivité très correcte.
- L'aéroport du Havre n'est qu'à 28 km, un atout pour les voyageurs.
S'installer à Bolbec : cadre de vie et logement
S'installer à Bolbec, c'est opter pour le calme d'une petite ville normande à la riche histoire industrielle, dont témoignent ses 7 monuments historiques. Le cadre de vie est avant tout tourné vers la famille, avec 18 établissements scolaires et une offre sportive et de loisirs correcte (24 équipements). Le centre-bourg concentre commerces et services, tandis que les quartiers résidentiels s'étendent dans les vallées environnantes.
La commune est bien reliée : la gare de Bréauté-Beuzeville (5,2 km) permet de rejoindre Le Havre en moins de 15 minutes, et l'accès au TGV à la gare du Havre (26,7 km) ouvre la liaison vers Paris. La dépendance à la voiture reste néanmoins forte pour la plupart des déplacements. Le climat, typiquement normand, est pluvieux (1 126 mm de précipitations annuelles) et doux (11,1°C de moyenne).
Le profil des habitants est relativement jeune (âge médian de 39,9 ans) mais avec un indice de vieillissement (135,5) qui indique une part importante de seniors (25,7 % ont plus de 60 ans). La mixité sociale est réelle, avec près de 30 % de logements sociaux. La présence de plusieurs risques naturels recensés (inondations, mouvements de terrain) implique de consulter les zonages des plans de prévention avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Bolbec
Bolbec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bolbec
Un climat océanique tempéré caractérise Bolbec, avec une température moyenne annuelle de 11,1 °C et des précipitations abondantes (1 126 mm/an). Les hivers sont doux et humides, les étés rarement caniculaires. Ce profil convient aux personnes qui supportent mal les fortes chaleurs mais acceptent un ensoleillement modéré. L'altitude moyenne de 109 m atténue les brouillards littoraux, offrant un cadre de vie agréable pour les familles ou les retraités en quête de tranquillité, loin des excès climatiques.
À qui s'adresse Bolbec ?
Bolbec s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux ménages aux budgets serrés recherchant une maison individuelle. Les retraités pourront y trouver du calme et des services, mais l'indice de vieillissement (135,5) montre une population déjà âgée. Les familles sont présentes (38 % de moins de 30 ans) et bénéficient des 18 établissements scolaires. Les navetteurs travaillant au Havre ou à Rouen devront accepter un temps de trajet en voiture.
Avantages et limites à Bolbec
✓ Points forts
- Prix d'entrée très accessible (1 510 €/m² médian).
- Large offre de maisons individuelles (58 % du parc).
- Équipements et services de proximité nombreux (370 au total).
- Proximité relative du Havre et de ses emplois (27 km).
- Patrimoine historique avec 7 monuments protégés.
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,9 %) et revenus modestes.
- Marché immobilier en baisse (-14,9 % sur un an).
- Exposition à certains risques naturels (inondations).
Composition du parc immobilier à Bolbec
5 972 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bolbec combine 58,0 % de maisons et 42,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, dominé à 58 % par des maisons individuelles, dessine un cadre de vie plutôt pavillonnaire. La part des propriétaires occupants (42,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que celle des logements sociaux (29 %) est notable. Un taux de vacance de 11,7 % suggère un marché détendu, avec une possible pression à la baisse sur les loyers et les prix. Ce paysage mixte attire des primo-accédants en recherche de maison abordable, mais aussi des investisseurs dans le social. La faible part de résidences secondaires (0,5 %) confirme une vocation résidentielle principale.
Ancienneté du parc à Bolbec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 232 logements).
- Avant 1919 19,3 % 1 012 logts
- 1919-1945 7,8 % 408 logts
- 1946-1970 24,9 % 1 302 logts
- 1971-1990 29,8 % 1 557 logts
- 1991-2005 8,9 % 465 logts
- 2006-2019 9,3 % 489 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bolbec
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bolbec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en zone à potentiel radon faible, deux facteurs rassurants. Cependant, quatre risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, séisme). Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Avant tout achat, il est crucial de consulter le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître les contraintes constructives éventuelles et les obligations d'assurance spécifiques. Ces vérifications protègent votre projet sur le long terme.
Cas pratique : un achat type à Bolbec
Une maison de 76 m² (au prix médian de 1 494 €/m²) coûte environ 113 550 € hors frais de notaire. Cela représente environ 6 années du revenu médian local (18 770 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 530 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bolbec
- Se fier au prix au m² moyen, très différent entre maisons et apparts.
- Omettre de vérifier le DPE et le risque travaux associé.
- Négocier sans connaître le taux de vacance local (11,7 %).
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques en mairie.
Points clés à retenir à Bolbec
- Prix médian à 1 444 €/m², en baisse de 14,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les maisons : 6,5 %.
- Climat doux (moyenne 11,1 °C) mais pluvieux (1 126 mm/an).
- Écart important entre maisons (1 484 €/m²) et appartements (1 260 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 62,84 % en 2024.
- Parc à 58 % de maisons, cadre majoritairement pavillonnaire.
- 9,2 % du parc est une passoire thermique (F/G).
- Revenu médian local de 18 770 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bolbec ?
À Bolbec, le prix au m² médian masque d'importantes variations. Pour une maison, la surface du terrain, l'état général (notamment le DPE) et la proximité des 67 commerces ou des 18 établissements scolaires sont des facteurs valorisants. Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur, la qualité de la copropriété et les charges courantes pèsent lourd. La performance énergétique devient un critère financier direct, un bien classe C se vendant mieux qu'un D. La localisation près de la gare de Bréauté-Beuzeville (5,2 km) peut aussi justifier une légère surcote. Enfin, un bien rénové récemment se distingue dans un parc où 27,1 % des logements sont antérieurs à 1945.
Estimation indicative d'une maison à Bolbec
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
116 964 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour éviter deux écueils : une surévaluation qui entraîne une vacance prolongée (le taux local est déjà de 11,7 %), et une sous-évaluation qui génère une moins-value. En période de correction des prix, se baser sur des transactions anciennes ou sur une moyenne communale simple est trompeur. Il faut intégrer la baisse récente, la typologie exacte du bien et les spécificités du quartier. Une estimation professionnelle, fondée sur les données les plus récentes et une connaissance fine des micro-secteurs, permet de positionner votre bien de manière compétitive pour une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, un professionnel local évalue votre bien concret. Il connaît les micro-marchés : la différence de valorisation entre un quartier proche des écoles et une rue plus éloignée, l'impact réel d'une véranda ou d'une toiture récente. Il intègre des éléments invisibles sur les bases de données : la qualité de vie d'une impasse, l'état d'une copropriété. Son estimation, étayée par des comparaisons récentes et négociées, sert de référence solide pour fixer un prix de vente attractif et réaliste. Il vous aide aussi à cibler les travaux les plus rentables avant la mise sur le marché.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer au prix médian du m², sans pondérer par l'état du bien.
- Oublier l'impact dévalorisant d'un DPE médiocre.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-14,9 % sur un an).
- Vendre sans valoriser la proximité des équipements (écoles, commerces).
Investir à Bolbec : passer à l'action
Les chiffres dessinent un cadre, mais l'opportunité se niche dans le détail : état du bien, rue, qualité des travaux. En phase de correction des prix, le timing d'acquisition et l'expertise d'un professionnel du secteur deviennent déterminants pour sécuriser votre investissement.
Cette analyse révèle un marché contrasté. Sa valorisation dépendra du bien précis et de son environnement immédiat.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Bolbec grâce à l'analyse des 187 dernières transactions et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les données DVF 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bolbec
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bolbec ?
En 2024, le prix médian global est de 1 444 €/m2, mais il cache de fortes disparités. Le prix moyen, plus influencé par les ventes hautes, est de 2 008 €/m2. Une maison se négocie autour de 1 484 €/m2 en médiane, tandis qu'un appartement atteint 1 260 €/m2.
Est-ce que les prix baissent à Bolbec ?
Oui, les données DVF montrent une baisse significative de -14,9 % entre 2023 et 2024, après deux années de hausse. Le prix médian est revenu en dessous de son niveau de 2020, ce qui représente une opportunité d'entrée pour les acheteurs.
Bolbec est-elle moins chère que ses voisines ?
Oui, et de manière notable. Le prix médian à Bolbec (1 444 €/m2) est inférieur de 26 % à celui de Pont-Audemer (1 900 €/m2) et de 42 % à celui d'Yvetot (2 141 €/m2), des communes comparables en taille et en localisation.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Bolbec ?
Le rendement locatif brut est correct pour les maisons (6,5 %), mais faible pour les appartements (3,2 %). Après déduction des charges (taxe foncière élevée à 62,84 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,2 % pour une maison.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Bolbec ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-ville et des commerces, bien desservis et moins exposés aux risques d'inondation. Les maisons avec jardin dans les rues calmes sont très recherchées pour la location. Consultez toujours le plan de prévention des risques (PPR) avant d'acheter.
Marché immobilier des communes voisines
Bolbec affiche un décrochage de prix significatif face à des voisines comme Pont-Audemer (+26 %) ou Yvetot (+42 %), un écart qui peut jouer comme un levier de plus-value si la commune rattrape son retard.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bolbec.
Communes limitrophes de Bolbec
Bolbec est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bolbec s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 444 €/m², soit -41,6 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans la Seine-Maritime, Bolbec se classe parmi les 13 % de communes les plus accessibles (90e rang le moins cher sur 705).
Progression modérée: ++11,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 895 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bolbec — maisons à 1 484 €/m² pour 81 m² en surface médiane, appartements à 1 260 €/m² pour 54 m². Rapporté au revenu médian de Bolbec, un logement de 81 m² (120 204 €) représente 6,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Bolbec avoisinent 10,1 €/m² pour les appartements et 8,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 118 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 24 par an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bolbec est caractéristique du maillage normand. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral de Seine-Maritime, à 27 km environ, dans la plaine, à une altitude de 118 m) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).