01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 990 logements dont 4 579 résidences principales, 26 résidences secondaires et 385 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 579 | 91,8 % |
| Résidences secondaires | 26 | 0,5 % |
| Logements vacants | 385 | 7,7 % |
Parmi les 4 990 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 35 | 0,8 % |
| 1919-1945 | 13 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 260 | 5,7 % |
| 1971-1990 | 2 850 | 62,8 % |
| 1991-2005 | 632 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 747 | 16,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (63 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 178 | 3,9 % |
| 2 pièces | 591 | 12,9 % |
| 3 pièces | 911 | 19,9 % |
| 4 pièces | 1 504 | 32,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 395 | 30,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (30 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 623 | 4 834 | 4 990 |
| Rés. principales | 4 214 | 4 371 | 4 579 |
| Rés. secondaires | 1 | 18 | 26 |
| Vacants | 408 | 445 | 385 |
Commune voisine de taille comparable, Bois-Guillaume (24 km) affiche 60,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 232 | 26,9 % |
| Locataires (privé) | 589 | 12,9 % |
| Locataires HLM | 2 719 | 59,4 % |
| Logés gratuitement | 39 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 26,9 % de propriétaires face à 72,2 % de locataires (dont 59 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 665 | 36,4 % |
| Fioul | 26 | 0,6 % |
| Électricité | 2 490 | 54,4 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 361 | 7,9 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 54 %. gaz de ville pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 615 |
| 2 à 4 ans | 1 147 |
| 5 à 9 ans | 1 082 |
| 10 ans ou plus | 1 734 |
| Total ménages | 4 579 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 324 |
| Sous-occupation modérée | 1 333 |
| Sous-occupation accentuée | 903 |
| Suroccupation modérée | 406 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 933 | 20,4 % |
| 1 voiture | 2 277 | 49,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 369 | 29,9 % |
Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 30 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 63,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 167 | 129 | 30 | 8 |
| 1975 | 147 | 107 | 24 | 16 |
| 1982 | 2 137 | 1 298 | 24 | 815 |
| 1990 | 4 277 | 3 495 | 50 | 732 |
| 1999 | 4 534 | 3 923 | 41 | 570 |
| 2006 | 4 407 | 4 005 | 12 | 390 |
| 2011 | 4 623 | 4 214 | 1 | 408 |
| 2016 | 4 834 | 4 371 | 18 | 445 |
| 2022 | 4 990 | 4 579 | 26 | 385 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 167 à 4 990, soit +2888 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 226 | 149 | 192 | 125 | 163 | 68 |
| Dont vacants > 2 ans | 30 | 48 | 59 | 27 | 26 | 34 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 84 | 2,1 % |
| Classe B | 77 | 1,9 % |
| Classe C | 1 420 | 35,1 % |
| Classe D | 1 751 | 43,3 % |
| Classe E | 597 | 14,8 % |
| Classe F | 107 | 2,6 % |
| Classe G | 6 | 0,1 % |
Distribution DPE sur 4 042 diagnostics: la majorité se situe en classe D (43 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 384 | 9,5 % |
| Classe B | 1 211 | 30,0 % |
| Classe C | 969 | 24,0 % |
| Classe D | 939 | 23,2 % |
| Classe E | 439 | 10,9 % |
| Classe F | 99 | 2,4 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 30 %, 63 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 312 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 185 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 312 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 80 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 70 |
| Classe B | 71 | 6 |
| Classe C | 646 | 774 |
| Classe D | 833 | 918 |
| Classe E | 180 | 417 |
| Classe F | 4 | 103 |
| Classe G | 3 | 3 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (179 kWh/m²/an) et appartements en classe D (193).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 95 |
| T2 | 491 |
| T3 | 818 |
| T4 | 1 087 |
| T5+ | 490 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Val-de-Reuil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Val-de-Reuil est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Eure. (sur 585 communes) Voir le classement
- Val-de-Reuil est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Eure. (sur 584 communes) Voir le classement
- Val-de-Reuil se classe 4e commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) de France. (sur 34 795 communes) Voir le classement
Résumé
4 990 logements sont décomptés dans le parc de Val-de-Reuil au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Répartition relativement équilibrée entre maisons (53,3 %) et appartements (46,7 %). Ancrage local: la commune est au cœur du bocage normand, à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Le poids du locatif à Val-de-Reuil est caractéristique des communes urbaines denses (72,2 %). Côté logement social, 59,4 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Côté SRU, le compte est bon: 73,5 % en place pour 20,0 % requis.
Selon l'INSEE, 16,5 % du parc de Val-de-Reuil remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe D dominante et 187 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: électricité (54,4 %).
Croissance modérée du parc de Val-de-Reuil entre 2016 et 2022 (+3,2 %). La motorisation des ménages est classique: 20,4 % sans voiture et 29,9 % avec deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du bocage normand. Val-de-Reuil est à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 579 résidences principales de Val-de-Reuil et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Val-de-Reuil en 2026 ?
Nouvelle ville née dans les années 1970, Val-De-Reuil affiche un profil démographique jeune et une forte dynamique de construction. Son marché immobilier, très orienté vers la location sociale et privée, présente des caractéristiques financières hors norme en Normandie. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son attractivité réelle pour l'investisseur.
Avec un rendement locatif brut superieur a 9 % et un prix au m² en repli de près de 10 % sur un an, Val-De-Reuil offre un point d'entrée unique dans l'aire rouennaise pour les investisseurs recherchant un cash-flow immédiat.
Verdict
➤ Investir ici relève d'une stratégie purement locative, ciblant les rendements immédiats malgré une fragilité économique locale marquée.
Points clés
- ✓ Rendements bruts parmi les plus élevés de la région
- ✓ Correction récente de -10 % : opportunité d'achat
- ✓ Dynamique de construction neuve très soutenue (+100 %)
- ⚠ Taux de chômage élevé (21,5 %) : risque locatif local
- ⚠ Accessibilité très faible pour les résidents
- ⚠ Fort pourcentage de logements sociaux (71 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Se positionne dans le bas du classement des petites villes de l'Eure pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Val-de-Reuil
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,7 %.
Indices immobiliers de Val-de-Reuil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,2
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression d'achat modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression d'achat modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très peu accessible localement : les prix dépassent largement la capacité d'emprunt des habitants, indiquant un marché porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès peu accessible localement : les prix dépassent largement la capacité d'emprunt des habitants, indiquant un marché porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : une demande locative solide soutient des rendements attractifs, idéal pour un placement cash-flow.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : une demande locative solide soutient des rendements attractifs, idéal pour un placement cash-flow.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière, concentrez-vous sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune opportunité pour de la location saisonnière, concentrez-vous sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1559,6 — Percentile dept : 13/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 73/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 62/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 509,4 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 27/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 24,7 — Percentile dept : 0/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 54,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 73,1 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1559,6 — Percentile dept : 87/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 1/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 57/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 78/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 509,4 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Val-de-Reuil : opportunités et risques
Investir à Val-De-Reuil en 2026 cible exclusivement la génération de cash-flow via la location annuelle. Les rendements bruts, entre 8,1 et 9,1 %, figurent parmi les plus élevés de la région. Néanmoins, la taxe foncière à 61,27 % et un taux de vacance locative estimé à 8 % rongent sensiblement cette rentabilité, ramenant le rendement net autour de 4 % selon nos estimations.
La stratégie doit éviter les biens anciens à rénover, malgré leur faible part. La loi Climat & Résilience, qui interdira la location des passoires thermiques, ne constitue pas un risque majeur ici grâce à un parc récent. Privilégiez les appartements des années 2000-2010, bien isolés et proches de la gare ou des commerces, pour attirer une population de jeunes actifs mobiles.
La dynamique de construction neuve, en hausse de 100 %, est un signal à double tranchant. Elle confirme l'attractivité du territoire mais promet aussi une augmentation continue de l'offre locative, ce qui pourrait contenir la hausse des loyers à moyen terme. L'horizon de placement doit donc être envisagé sur du court à moyen terme, avec un objectif de rentabilité cash-flow plutôt que de plus-value à la revente.
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Données du marché immobilier à Val-de-Reuil
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à 1 904 €/m², en recul de 9,9 % sur un an, masque une dualité de marché. Les appartements, moins nombreux mais plus récents, se négocient 12 % plus cher que les maisons. Selon les données DVF 2024, cette écart s'explique par la qualité énergétique supérieure du parc collectif, où seulement 2,9 % des logements sont des passoires, contre un parc individuel plus hétérogène.
La comparaison avec les communes voisines de l'agglomération rouennaise est sans appel : Val-De-Reuil est la porte d'entrée la plus accessible. Son écart de prix avec une ville comme Oissel, pourtant comparable par la population et les services, avoisine les 6 %. Cet écart représente un effet de levier considérable pour capter des loyers qui, eux, sont du même ordre de grandeur.
Cette attractivité financière doit être nuancée par les indicateurs socio-économiques locaux. Le taux de chômage de 21,5 % et un revenu médian parmi les plus bas du département créent une fragilité qui pèse sur la demande locative autonome. Le marchà est donc structurellement dépendant des navetteurs travaillant à Rouen ou dans les zones d'activités voisines, attirés par les tarifs attractifs et la présence de la gare TGV.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Val-de-Reuil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Val-De-Reuil sur les cinq dernières années est marquée par une forte volatilité. Après une hausse significative en 2021, le marché a connu un recul en 2022 avant un pic étonnant en 2023 à 1 813 €/m². La correction de 2024 (-9,9 %) ramène le prix médian à un niveau proche de 2021, signe d'un marchà qui cherche son équilibre. Cette instabilité contraste avec la stabilité relative des communes voisines et reflète la sensibilité du marchà local, très segmenté entre logements sociaux, neufs et anciens. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire signifie que la fenêtre de négociation peut être large, mais que la valorisation à la revente reste incertaine.
Évolution du marché immobilier de Val-de-Reuil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 904 €/m² de prix médian pour 68 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +16,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent la singularité du marchà rolivalois : grâce à des loyers relativement élevés et des prix d'acquisition contenus, un investissement type peut générer un cash-flow positif dès la première année. Pour un appartement de 55 m² à 93 500 €, le loyer couvre et dépasse une mensualité de crédit standard, réduisant l'effort financier initial à néant. Le rendement brut de 8,1 % est très attractif, mais il faut immédiatement le pondérer par un taux de vacance locative élevé (8 %) et une taxe foncière importante (61,27 %), qui rognent le rendement net réel aux alentours de 4 %. La viabilité du montage repose donc sur une gestion rigoureuse des délais de location et des charges.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 68 transactions en 2024, le marchà de Val-De-Reuil montre une activité soutenue, bien en deçà du pic de 101 ventes enregistré en 2021 et 2022. La répartition est largement dominée par les maisons (52 ventes), qui représentent le segment historique de la ville, avec une surface médiane de 95 m². Le segment des appartements, plus récent, compte 16 ventes pour des surfaces plus modestes (55 m² médians). Ce marchà est clairement un marché d'acheteurs, où l'offre neuve abondante et la correction des prix donnent le pouvoir de négociation. Le profil typique des biens vendus est récent, souvent issu des programmes des années 2000-2010, ce qui explique une classe DPE dominante et un faible taux de passoires thermiques.
Répartition des ventes
76,5 % de maisons et 23,5 % d'appartements parmi les 68 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 76,5 % de maisons et 23,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 68 | 52 | 16 |
| Prix médian/m² | 1 904 € | 1 918 € | 1 788 € |
| Prix moyen/m² | 2 570 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 88 | 1 634 € |
| 2022 | 95 | 1 525 € |
| 2023 | 59 | 1 809 € |
| 2024 | 67 | 1 578 € |
| 2025 | 68 | 1 904 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Val-De-Reuil est exceptionnelle, avec 607 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 100 % par rapport à la période précédente. La seule année 2024 compte 292 autorisations, indiquant une accélération forte. Cette urbanisation intense, portée par la communauté d'agglomération Seine-Eure, répond à une pression démographique positive (+1 % sur 5 ans) et à la volonté de densifier cette ville nouvelle. Pour l'investisseur, cela signifie à la fois un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de freiner la hausse des prix, et l'opportunité d'acquérir des biens neufs à fort attrait locatif. Les zones en développement se concentrent autour du centre-ville et le long des axes de désenclavement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 224 sur 2013 — soit -96,4 %.
Vacance longue durée à Val-de-Reuil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Val-de-Reuil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Val-de-Reuil: 553 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+88 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Val-de-Reuil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Val-de-Reuil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 4 points par rapport au brut. Ce différentiel intègre la taxe foncière, élevée à 61,27 % à Val-de-Reuil, les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux. Avec un parc ancien dominant (classe D moyenne) et seulement 1,1 % de logements antérieurs à 1945, les travaux courants de rénovation énergétique sont à anticiper dans le budget, impactant la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Val-de-Reuil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 042 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Val-de-Reuil: majorité classée D, part de passoires thermiques à 2,8 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique D dominante (187 kWh/m²/an) place le parc de Val-de-Reuil dans la moyenne basse. Le très faible taux de passoires thermiques (2,9 % en F/G) est un atout, limitant le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acheteur, cela signifie que la plupart des biens sont 'louables' aujourd'hui, mais qu'une mise aux normes progressive (loi Climat 2028-2034) concernera tout de même une part non négligeable du parc vieillissant.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons (53,6 % du parc), qui offrent un meilleur rendement net (4,6 %) et correspondent à la demande familiale. Les appartements de petite surface (médiane 55 m²), type T2, sont adaptés aux petits budgets. Méfiez-vous du parc ancien mal isolé : la classe DPE dominante est D (187 kWh/m²/an) et 2,9 % sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier avec la loi Climat. Le neuf récent (16,5 % du parc post-2006) est plus sûr mais moins rentable.
Quelles zones cibler à Val-de-Reuil ?
La centralité et la proximité immédiate de la gare TGV (0,6 km) sont les atouts majeurs pour la location. Les zones les plus demandées seront celles à proximité des commerces (46 équipements) et des services de santé (76 équipements). La commune étant de taille modeste (26 km²), la différence de prix entre le centre et la périphérie est atténuée. Surveillez les zones en développement, avec 607 logements neufs autorisés, pour éviter une sur-offre future qui pèserait sur les loyers et la vacance.
Calculateur de rendement à Val-de-Reuil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Val-de-Reuil
Le risque principal est une vacance locative élevée, déjà structurelle à 8 %. Il est aggravé par le poids du parc social (71 %), le taux de chômage (21,5 %) et la modestie des revenus. La taxe foncière est lourde (61,27 %), rognant la rentabilité. Enfin, le risque réglementaire sur l'énergie est réel avec 2,9 % de passoires et un parc globalement peu performant (classe D). La dépendance à une mono-industrie ou à un bassin d'emploi fragile est un autre point de vigilance, malgré un taux d'emploi de 50,9 %.
Cas pratique : un investissement type à Val-de-Reuil
Pour un appartement type de 55 m² à Val-de-Reuil, comptez environ 93 500 € à l'achat. Au loyer médian de 11,5 €/m², il génère 633 € de revenus mensuels. Le rendement brut atteint 8,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être nul ou légèrement positif avec un apport initial conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Val-de-Reuil
- Oublier la taxe foncière élevée (61,27 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de chômage local (21,5 %) et son impact sur la solvabilité des locataires.
- Surévaluer les loyers face à une offre neuve croissante.
- Ignorer le PPRN inondation lors du choix du bien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Val-de-Reuil, tourné vers les primo-accédants et les investisseurs locatifs, est moins sujet à une saisonnalité marquée que les stations touristiques. Cependant, l'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus motivés avant l'hiver. La période de la taxe foncière (septembre) peut aussi inciter certains propriétaires à vendre. Le printemps voit traditionnellement une augmentation des visites.
Le saviez-vous ?
- Val-de-Reuil est une des villes les plus jeunes de France, avec un âge médian de 32,2 ans.
- La commune dispose d'une gare TGV en son cœur, à moins d'1 km du centre.
- 71 % des logements sont des HLM, l'un des taux les plus élevés de Normandie.
S'installer à Val-de-Reuil : cadre de vie et logement
S'installer à Val-De-Reuil, c'est choisir une ville jeune, où près de 47 % de la population a moins de 30 ans. Ce profil se reflète dans les 393 équipements recensés par l'INSEE, avec une densité remarquable de services (197) et de commerces de proximité (46). La ville bénéficie d'une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille, complétée par une desserte en fibre à 70 %.
Le cadre, marqué par la boucle de la Seine, offre des espaces naturels mais est aussi soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations. Cette contrainte, couplée à une sismicité très faible, doit être intégrée au choix du logement et à son assurance. Pour les familles, la présence de 15 établissements scolaires et d'équipements sportifs nombreux compense un taux de ménages propriétaires très faible (26,9 %), signe d'une population majoritairement locataire.
Carte du marché immobilier à Val-de-Reuil
Val-de-Reuil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Val-de-Reuil
Le climat de Val-de-Reuil est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,0 °C et 848 mm de pluie. L'altitude basse (23 m) et la proximité de la Seine peuvent générer des brumes matinales. Ce profil, peu propice aux grands froids, convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans excès. La présence de 42 équipements sportifs et de loisirs permet de profiter des espaces extérieurs une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Val-de-Reuil ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles attirés par des prix modérés et des équipements familiaux (15 écoles). Les actifs travaillant à Paris ou à Rouen et valorisant la connexion TGV y trouveront aussi un intérêt. En revanche, les recherches d'un centre historique animé ou d'une forte mixité sociale seront déçues. Le faible taux de propriétaires (26,9 %) et la jeunesse de la population en font une terre d'installation plus que de transmission patrimoniale.
Avantages et limites à Val-de-Reuil
✓ Points forts
- Prix d'entrée très compétitifs dans l'aire rouennaise
- Connexion TGV exceptionnelle (gare à 0,6 km)
- Équipements et services nombreux et variés (393 au total)
- Ville jeune et dynamique (âge médian 32,2 ans)
- Environnement verdoyant et cadre de vie apaisé
− À prendre en compte
- Taux de chômage très élevé (21,5 %, dernier du département)
- Présence d'un risque naturel inondation (PPRN actif)
- Faible part de propriétaires et parc locatif social très majoritaire
- Parc immobilier globalement peu performant énergétiquement (DPE D)
Composition du parc immobilier à Val-de-Reuil
4 990 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 53,6 % de maisons, 46,4 % d'appartements sur un total de 4 990 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (53,6 %) et très récent : 16,5 % des logements ont été construits après 2006. Cette dominante de maisons neuves ou récentes attire des primo-accédants et familles. Le taux de propriétaires est bas (26,9 %) et le logement social représente 71,0 % du parc, indiquant un marché locatif très structuré et une population plutôt locataire. La vacance à 7,7 % est un signal à surveiller.
Ancienneté du parc à Val-de-Reuil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 538 logements).
- Avant 1919 0,8 % 35 logts
- 1919-1945 0,3 % 13 logts
- 1946-1970 5,7 % 260 logts
- 1971-1990 62,8 % 2 850 logts
- 1991-2005 13,9 % 632 logts
- 2006-2019 16,5 % 747 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Val-de-Reuil
393 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Val-de-Reuil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour la 'Boucle de Poses', lié aux inondations. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle historiques ont été recensés. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Un acheteur doit donc consulter systématiquement le zonage du PPRN pour vérifier si un bien est en zone contrainte, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité.
Cas pratique : un achat type à Val-de-Reuil
Une maison type de 95 m² coûte environ 143 450 €. Cela représente 8,4 années du revenu médian local (17 140 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 129 105 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 748 € hors assurance. Cette charge est à mettre en regard du loyer médian pour une maison (11,4 €/m²), soit 1 083 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Val-de-Reuil
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de vérifier le zonage du PPRN 'Boucle de Poses'.
- Négocier sans avoir obtenu un DPE définitif.
- Sous-estimer les charges dans les copropriétés récentes.
Points clés à retenir à Val-de-Reuil
- Prix médian en baisse de -9,9 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif parmi les plus élevés du secteur : 9,1 % pour les maisons.
- Ville jeune : âge médian de 32,2 ans et 46,7 % de moins de 30 ans.
- Maison à 1 918 €/m² vs appartement à 1 788 €/m².
- Taxe foncière sur le bâti élevée, à 61,27 %.
- Gare TGV à 0,6 km pour des connexions rapides à Paris.
- La valeur dépend beaucoup de la localisation par rapport à la gare TGV.
- 607 logements neufs autorisés sur 5 ans, tendance en forte hausse.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Val-de-Reuil ?
À Val-de-Reuil, la valeur dépend fortement de la localisation dans la ville et de l'état du bien. La proximité de la gare TGV (0,6 km) et des 46 commerces est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain joue. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent. Avec 71,0 % de logements sociaux, la composition de l'immeuble (quote-part de logements sociaux) peut influencer la perception du bien. Un DPE mauvais (classe E ou inférieure) devient un frein majeur à la vente.
Estimation indicative d'une maison à Val-de-Reuil
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
167 552 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation réaliste évite deux écueils : une surévaluation qui allonge inutilement la vente (risque de dépréciation dans un marché baissier) et une sous-évaluation qui vous prive de milliers d'euros. À Val-De-Reuil, où seulement 26,9 % des habitants sont propriétaires, cibler le bon prix est essentiel pour attirer la clientèle réduite des acheteurs. Une estimation professionnelle, basée sur les comparables de vente récents et une connaissance fine des quartiers, vous donne le pouvoir de négocier en position de force et de planifier sereinement votre projet.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un appartement près de la gare et un autre en secteur purement HLM. Il évalue l'impact réel des 5 risques naturels recensés sur la valeur. Il peut aussi juger de l'état du bâti, crucial dans un parc où l'âge médian est jeune mais la performance énergétique moyenne (classe D). Son réseau permet une mise en vente ciblée, essentielle dans une ville où le revenu médian est de 17 140 € et le pouvoir d'achat limité.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser la moyenne du m² sans pondérer par l'état et la localisation exacte.
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
- Oublier que 71 % de logements sociaux peuvent influencer la demande.
- Vendre sans professionaliser la communication, essentielle en période de baisse des prix.
Investir à Val-de-Reuil : passer à l'action
Identifier un bien rentable à Val-De-Reuil nécessite de naviguer entre un parc neuf dynamique et un parc ancien hétérogène. La valeur d'un logement varie sensiblement d'une résidence à l'autre. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer le potentiel théorique en investissement réussi.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des immeubles et des rues.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Val-de-Reuil
Quel est le prix immobilier moyen à Val-De-Reuil ?
Le prix médian global est de 1 904 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale de 1 297 à 1 989 €/m². Les appartements sont légèrement plus chers (1 788 €/m²) que les maisons (1 918 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir à Val-De-Reuil ?
La correction des prix de -9,9 % en 2024, couplée à des rendements bruts supérieurs à 8 %, crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en location. Il faut cibler les biens récents et bien placés.
Val-De-Reuil est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Val-De-Reuil est nettement moins chère : -12 % par rapport à Elbeuf et -20 % par rapport à Canteleu. Seule Caudebec-lès-Elbeuf affiche des prix proches, à +5 %.
Quel rendement locatif espérer à Val-De-Reuil ?
Le rendement locatif brut est de 8,1 % pour un appartement et 9,1 % pour une maison. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net estimé se situe entre 4,1 et 4,6 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Val-De-Reuil ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare TGV pour attirer les navetteurs, et les résidences récentes autour du centre-ville, mieux équipées et plus économes en énergie. Évitez les zones isolées ou trop éloignées des commerces.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines aux indicateurs similaires est saisissant : Val-De-Reuil est 20 % moins chère que Canteleu et moitié moins chère que Bois-Guillaume, offrant un effet de levier considérable pour capter des rendements élevés.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Val-de-Reuil.
Communes limitrophes de Val-de-Reuil
Val-de-Reuil est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Val-de-Reuil se situe dans la moyenne — prix médian 1 904 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Eure.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Val-de-Reuil a progressé de +16,5 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 377 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +20,7 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (76,5 %), vendues autour de 1 918 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Rapporté au revenu médian de Val-de-Reuil, un logement de 88 m² (168 784 €) représente 9,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 11,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,7 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Val-de-Reuil: 553 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 111 par an.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Val-de-Reuil est au cœur du bocage normand. Le cadre géographique (à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.