01 Le parc de logements
Le parc comprend 77 187 logements dont 66 835 résidences principales, 2 828 résidences secondaires et 7 524 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 66 835 | 86,6 % |
| Résidences secondaires | 2 828 | 3,7 % |
| Logements vacants | 7 524 | 9,7 % |
Le graphique détaille la structure des 77 187 logements: 87 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 998 | 13,7 % |
| 1919-1945 | 6 483 | 9,9 % |
| 1946-1970 | 16 899 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 14 212 | 21,6 % |
| 1991-2005 | 8 648 | 13,2 % |
| 2006-2020 | 10 516 | 16,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 923 | 16,3 % |
| 2 pièces | 17 677 | 26,4 % |
| 3 pièces | 18 145 | 27,1 % |
| 4 pièces | 10 881 | 16,3 % |
| 5 pièces ou plus | 9 209 | 13,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 14 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 68 761 | 72 137 | 77 187 |
| Rés. principales | 60 945 | 62 265 | 66 835 |
| Rés. secondaires | 1 077 | 1 613 | 2 828 |
| Vacants | 6 738 | 8 259 | 7 524 |
La part de propriétaires atteint 30,8 % à Amiens, commune de 136 449 hab. à 100 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 18 205 | 27,2 % |
| Locataires (privé) | 34 464 | 51,6 % |
| Locataires HLM | 12 887 | 19,3 % |
| Logés gratuitement | 1 280 | 1,9 % |
La répartition du parc occupé: 27,2 % de propriétaires, 70,8 % de locataires, dont 19 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 36 239 | 54,2 % |
| Fioul | 1 519 | 2,3 % |
| Électricité | 27 308 | 40,9 % |
| Gaz bouteille | 208 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 561 | 2,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au gaz de ville, 41 % pour électricité, 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 767 |
| 2 à 4 ans | 21 081 |
| 5 à 9 ans | 11 870 |
| 10 ans ou plus | 18 117 |
| Total ménages | 66 835 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 227 |
| Sous-occupation modérée | 16 790 |
| Sous-occupation accentuée | 7 753 |
| Sous-occupation très accentuée | 5 934 |
| Suroccupation modérée | 12 457 |
| Suroccupation accentuée | 472 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 784 | 40,1 % |
| 1 voiture | 32 496 | 48,6 % |
| 2 voitures ou plus | 7 556 | 11,3 % |
Équipement automobile des ménages: 40 % sans voiture, 49 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 45,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 45 002 | 42 471 | 730 | 1 801 |
| 1975 | 48 591 | 44 643 | 809 | 3 139 |
| 1982 | 50 259 | 44 955 | 1 434 | 3 870 |
| 1990 | 54 877 | 47 851 | 1 980 | 5 046 |
| 1999 | 61 626 | 54 119 | 1 274 | 6 233 |
| 2007 | 66 223 | 58 928 | 1 041 | 6 254 |
| 2012 | 68 761 | 60 945 | 1 077 | 6 738 |
| 2017 | 72 137 | 62 265 | 1 613 | 8 259 |
| 2023 | 77 187 | 66 835 | 2 828 | 7 524 |
Trajectoire de long terme: 45 002 logements en 1968, 77 187 en 2023 (+72 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 540 | 11 991 | 12 298 | 12 601 | 10 050 | 6 548 | 9 168 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 283 | 2 957 | 2 262 | 2 334 | 2 949 | 2 850 | 2 301 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 217 | 0,4 % |
| Classe B | 2 322 | 3,8 % |
| Classe C | 21 065 | 34,4 % |
| Classe D | 19 629 | 32,0 % |
| Classe E | 11 687 | 19,1 % |
| Classe F | 3 964 | 6,5 % |
| Classe G | 2 427 | 4,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 34 % des logements et 38 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 891 | 12,9 % |
| Classe B | 14 874 | 24,3 % |
| Classe C | 19 029 | 31,0 % |
| Classe D | 9 928 | 16,2 % |
| Classe E | 6 542 | 10,7 % |
| Classe F | 2 275 | 3,7 % |
| Classe G | 772 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 68 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 222 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 175 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 103 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 281 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 103 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 207 |
| Classe B | 53 | 2 269 |
| Classe C | 622 | 20 443 |
| Classe D | 1 267 | 18 362 |
| Classe E | 946 | 10 741 |
| Classe F | 510 | 3 454 |
| Classe G | 362 | 2 065 |
Les maisons affichent une classe dominante D (257 kWh/m²/an), les appartements C (216) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 641 |
| T2 | 3 486 |
| T3 | 6 077 |
| T4 | 4 036 |
| T5+ | 1 160 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rouen (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 77 187 logements dont 86,6 % de résidences principales, Rouen présente un parc orienté vers l'habitat permanent. L'appartement domine nettement le parc (86,4 %), la maison individuelle ne représentant que 13,6 %. Rouen se situe dans un environnement une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux.
70,8 % des ménages de Rouen louent leur résidence principale. 19,3 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Bilan SRU favorable: 28,6 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 13,7 % du parc date d'avant 1919, 16,0 % d'après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation de 219 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 10,4 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Au plan énergétique résidentiel, 54,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc de Rouen s'est étoffé de +7,0 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2017-2023). 40,1 % des ménages de Rouen ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux dans lequel s'inscrit Rouen.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Données du marché immobilier à Rouen
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Rouen s'établit à 2 714 €, sur la base de 2239 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Rouen se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Seine-Maritime.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Rouen Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Rouen
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Rouen évolue de +1,8 %, passant de 2 667 à 2 714 €/m²; 2 239 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
16,4 % de maisons et 83,6 % d'appartements parmi les 2 239 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 83,6 % des mutations, pour un prix médian de 2 781 €/m² (maisons) contre 2 710 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 239 | 367 | 1 872 |
| Prix médian/m² | 2 714 € | 2 781 € | 2 710 € |
| Prix moyen/m² | 2 831 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 573 | 2 667 € |
| 2022 | 2 669 | 2 841 € |
| 2023 | 2 157 | 2 773 € |
| 2024 | 1 976 | 2 701 € |
| 2025 | 2 239 | 2 714 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 202 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 22 160 autorisations pour 18 518 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Rouen
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Rouen (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Rouen totalise 3 008 logements sur 5 ans, soit -41 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Rouen
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Rouen
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Rouen
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 61 311 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Rouen est C, avec 10,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Rouen
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S'installer à Rouen : cadre de vie et logement
Rouen compte 117 662 habitants sur 21,38 km². Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 816 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 234 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 5 706 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Rouen
Rouen et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rouen
Composition du parc immobilier à Rouen
77 187 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Rouen est majoritairement collectif: 86,3 % d'appartements contre 13,7 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Rouen
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 65 756 logements).
- Avant 1919 13,7 % 8 998 logts
- 1919-1945 9,9 % 6 483 logts
- 1946-1970 25,7 % 16 899 logts
- 1971-1990 21,6 % 14 212 logts
- 1991-2005 13,2 % 8 648 logts
- 2006-2020 16,0 % 10 516 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Rouen
5 706 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rouen
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Seine boucle de Rouen PPRN Approuvé approuvé le 20/04/2009
- PPRi-Cailly Aubette Robec PPRN Approuvé approuvé le 11/07/2022
- PPRN-I - Seine Normande de Sotteville-sous-le-Val au Trait PPRN Prescrit
- ZIP Petit et Grand Quevilly PPRT Approuvé approuvé le 25/01/2018
- Rouen Lubrizol PPRT Approuvé approuvé le 31/03/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Rouen
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
238 832 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rouen
Quel est le prix de l'immobilier à Rouen ?
Le prix médian au m² à Rouen est de 2 714 € (données DVF, 2239 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 245 000 €.
Comment Rouen se situe-t-elle dans le Seine-Maritime ?
Rouen se classe au 31ᵉ rang sur 702 communes du Seine-Maritime — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Rouen ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Rouen est de 5,3 % (loyer de 12,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Rouen s'établit à 2 714 € sur 2 239 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Seine-Maritime (2 179 €/m²). Dans la Seine-Maritime, Rouen appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian de Rouen reste globalement stable sur la période 2021-2025. 11 614 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 83,6 % des ventes portent sur des appartements, à 2 710 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Un bien type de 88 m² revient à environ 244 728 €, soit 10,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Rouen avoisinent 13,3 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 3,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 008 logements autorisés, soit 602/an en moyenne.
Côté contexte, Rouen est une commune de Normandie, entre haies, prairies et plateaux, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.