01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 267 logements dont 5 680 résidences principales, 141 résidences secondaires et 446 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 680 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 141 | 2,2 % |
| Logements vacants | 446 | 7,1 % |
Sur les 6 267 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 326 | 5,8 % |
| 1919-1945 | 396 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 1 557 | 27,6 % |
| 1971-1990 | 1 922 | 34,0 % |
| 1991-2005 | 839 | 14,9 % |
| 2006-2020 | 607 | 10,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 252 | 4,4 % |
| 2 pièces | 882 | 15,5 % |
| 3 pièces | 1 511 | 26,6 % |
| 4 pièces | 1 418 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 617 | 28,5 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 20 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 552 | 5 931 | 6 267 |
| Rés. principales | 5 020 | 5 281 | 5 680 |
| Rés. secondaires | 65 | 128 | 141 |
| Vacants | 468 | 522 | 446 |
En comparaison, Méru (à 27 km) enregistre 52,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 334 | 41,1 % |
| Locataires (privé) | 1 165 | 20,5 % |
| Locataires HLM | 2 103 | 37,0 % |
| Logés gratuitement | 78 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 41,1 % de propriétaires face à 57,5 % de locataires (dont 37 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 140 | 55,3 % |
| Fioul | 222 | 3,9 % |
| Électricité | 1 990 | 35,0 % |
| Gaz bouteille | 19 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 308 | 5,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (55 %), 35 % pour électricité et 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 553 |
| 2 à 4 ans | 1 308 |
| 5 à 9 ans | 1 271 |
| 10 ans ou plus | 2 547 |
| Total ménages | 5 680 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 532 |
| Sous-occupation modérée | 1 532 |
| Sous-occupation accentuée | 1 153 |
| Sous-occupation très accentuée | 960 |
| Suroccupation modérée | 473 |
| Suroccupation accentuée | 23 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 149 | 20,2 % |
| 1 voiture | 3 050 | 53,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 481 | 26,1 % |
Motorisation des ménages: 20 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 59,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 557 | 2 253 | 207 | 97 |
| 1975 | 2 767 | 2 617 | 75 | 75 |
| 1982 | 3 564 | 3 124 | 258 | 182 |
| 1990 | 3 980 | 3 657 | 114 | 209 |
| 1999 | 4 721 | 4 392 | 107 | 222 |
| 2007 | 5 168 | 4 841 | 81 | 247 |
| 2012 | 5 552 | 5 020 | 65 | 468 |
| 2017 | 5 931 | 5 281 | 128 | 522 |
| 2023 | 6 267 | 5 680 | 141 | 446 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 557 logements, le total atteint 6 267 en 2023 (+145 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 532 | 545 | 592 | 548 | 565 | 347 | 454 |
| Dont vacants > 2 ans | 164 | 197 | 191 | 199 | 189 | 175 | 154 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,5 % |
| Classe B | 79 | 2,1 % |
| Classe C | 1 530 | 40,0 % |
| Classe D | 1 446 | 37,8 % |
| Classe E | 446 | 11,7 % |
| Classe F | 171 | 4,5 % |
| Classe G | 136 | 3,6 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 270 | 7,1 % |
| Classe B | 730 | 19,1 % |
| Classe C | 1 390 | 36,3 % |
| Classe D | 1 022 | 26,7 % |
| Classe E | 278 | 7,3 % |
| Classe F | 99 | 2,6 % |
| Classe G | 39 | 1,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 62 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 251 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 101 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 251 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 6 |
| Classe B | 24 | 55 |
| Classe C | 221 | 1 309 |
| Classe D | 310 | 1 136 |
| Classe E | 204 | 242 |
| Classe F | 83 | 88 |
| Classe G | 50 | 86 |
Côté maisons, la dominante est D (226 kWh/m²/an); côté appartements, C (192).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 94 |
| T2 | 393 |
| T3 | 871 |
| T4 | 543 |
| T5+ | 153 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gisors (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gisors est la petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Eure. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants)
Résumé
Le parc résidentiel de Gisors s'établit à 6 267 logements en 2023, dont la très grande majorité sont des résidences principales (90,6 %). Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (46,5 % / 53,5 %). Côté cadre local, Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 57,5 % de locataires. 37,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 5,8 % de logements d'avant 1919 et 10,7 % postérieurs à 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 200 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (55,3 %).
Croissance modérée du parc de Gisors entre 2017 et 2023 (+5,7 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 20,2 % de ménages sans voiture, 26,1 % à au moins deux voitures.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 5 680 résidences principales de Gisors et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Parmi les 583 communes du Eure, Gisors se place dans le top 12 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 12 % du Eure
Analyse du marché immobilier à Gisors
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gisors
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gisors s'établit à 2 333 €, sur la base de 129 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gisors se positionne dans le top 12 % des communes les plus chères du Eure.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gisors Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gisors
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 318 €/m² à 2 333 €/m² (+0,6 %), pour 129 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 129 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 66,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 226 €/m² (maisons) contre 2 446 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 129 | 86 | 43 |
| Prix médian/m² | 2 333 € | 2 226 € | 2 446 € |
| Prix moyen/m² | 2 362 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 177 | 2 318 € |
| 2022 | 168 | 2 493 € |
| 2023 | 117 | 2 500 € |
| 2024 | 103 | 2 479 € |
| 2025 | 129 | 2 333 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 858 logements ont été autorisés et 782 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 91 %.
Vacance longue durée à Gisors
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gisors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gisors: 124 logements autorisés sur 5 ans, 23 pour la dernière année (-46 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gisors
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Gisors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gisors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 828 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gisors: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gisors
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S'installer à Gisors : cadre de vie et logement
Avec 12 410 habitants concentrés sur 16,67 km² (745 hab/km²), Gisors affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 6 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 713 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gisors
Gisors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gisors
Composition du parc immobilier à Gisors
6 267 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 46,9 % de maisons, 53,1 % d'appartements sur un total de 6 267 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Gisors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 648 logements).
- Avant 1919 5,8 % 326 logts
- 1919-1945 7,0 % 396 logts
- 1946-1970 27,6 % 1 557 logts
- 1971-1990 34,0 % 1 922 logts
- 1991-2005 14,9 % 839 logts
- 2006-2020 10,7 % 607 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gisors
713 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gisors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Epte aval PPRN Approuvé approuvé le 15/03/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gisors
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
205 304 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gisors
Quel est le prix de l'immobilier à Gisors ?
Le prix médian au m² à Gisors est de 2 333 € (données DVF, 129 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 196 000 €.
Comment Gisors se situe-t-elle dans le Eure ?
Gisors se classe au 68ᵉ rang sur 583 communes du Eure — dans le top 12 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Gisors ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gisors est de 5,4 % (loyer de 10,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian de Gisors s'établit à 2 333 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Eure.
Le prix médian au m² à Gisors est stable entre 2021 et 2025 (+0,6 %). Au total, 694 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de 5,9 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Gisors: 2 226 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 2 446 €/m² pour les appartements (56 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 195 888 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 10,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 25 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Gisors s'interprète dans un contexte plus large — Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.