01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 140 logements dont 5 578 résidences principales, 126 résidences secondaires et 437 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 578 | 90,8 % |
| Résidences secondaires | 126 | 2,1 % |
| Logements vacants | 437 | 7,1 % |
Sur les 6 140 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 322 | 5,8 % |
| 1919-1945 | 385 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 1 478 | 26,6 % |
| 1971-1990 | 1 881 | 33,9 % |
| 1991-2005 | 865 | 15,6 % |
| 2006-2019 | 625 | 11,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (34 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 261 | 4,7 % |
| 2 pièces | 838 | 15,0 % |
| 3 pièces | 1 534 | 27,5 % |
| 4 pièces | 1 362 | 24,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 583 | 28,4 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 20 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 520 | 5 914 | 6 140 |
| Rés. principales | 5 056 | 5 272 | 5 578 |
| Rés. secondaires | 68 | 109 | 126 |
| Vacants | 396 | 533 | 437 |
En comparaison, Méru (à 27 km) enregistre 48,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 222 | 39,8 % |
| Locataires (privé) | 1 150 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 2 120 | 38,0 % |
| Logés gratuitement | 87 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 39,8 % de propriétaires face à 58,6 % de locataires (dont 38 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 099 | 55,5 % |
| Fioul | 245 | 4,4 % |
| Électricité | 1 912 | 34,3 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 301 | 5,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (56 %), 34 % pour électricité et 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 633 |
| 2 à 4 ans | 1 311 |
| 5 à 9 ans | 1 188 |
| 10 ans ou plus | 2 447 |
| Total ménages | 5 578 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 475 |
| Sous-occupation modérée | 1 603 |
| Sous-occupation accentuée | 1 063 |
| Suroccupation modérée | 463 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 157 | 20,7 % |
| 1 voiture | 2 990 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 431 | 25,7 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 557 | 2 253 | 207 | 97 |
| 1975 | 2 767 | 2 617 | 75 | 75 |
| 1982 | 3 564 | 3 124 | 258 | 182 |
| 1990 | 3 980 | 3 657 | 114 | 209 |
| 1999 | 4 721 | 4 392 | 107 | 222 |
| 2006 | 5 126 | 4 820 | 74 | 232 |
| 2011 | 5 520 | 5 056 | 68 | 396 |
| 2016 | 5 914 | 5 272 | 109 | 533 |
| 2022 | 6 140 | 5 578 | 126 | 437 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 2 557 logements, le total atteint 6 140 en 2022 (+140 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 532 | 545 | 592 | 548 | 565 | 347 |
| Dont vacants > 2 ans | 164 | 197 | 191 | 199 | 189 | 175 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,6 % |
| Classe B | 65 | 1,8 % |
| Classe C | 1 348 | 38,1 % |
| Classe D | 1 379 | 38,9 % |
| Classe E | 432 | 12,2 % |
| Classe F | 163 | 4,6 % |
| Classe G | 134 | 3,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (39 %), 40 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 240 | 6,8 % |
| Classe B | 682 | 19,3 % |
| Classe C | 1 227 | 34,7 % |
| Classe D | 982 | 27,7 % |
| Classe E | 275 | 7,8 % |
| Classe F | 97 | 2,7 % |
| Classe G | 38 | 1,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (35 %), 61 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 256 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 244 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 101 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 256 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 6 |
| Classe B | 20 | 45 |
| Classe C | 216 | 1 132 |
| Classe D | 298 | 1 081 |
| Classe E | 195 | 237 |
| Classe F | 79 | 84 |
| Classe G | 48 | 86 |
Côté maisons, la dominante est D (226 kWh/m²/an); côté appartements, C (196).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 94 |
| T2 | 393 |
| T3 | 871 |
| T4 | 543 |
| T5+ | 153 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gisors (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gisors est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Eure. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Gisors s'établit à 6 140 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (90,8 %). Les deux typologies sont représentées presque à parts comparables (45,5 % / 54,5 %). Côté cadre local, Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, à basse altitude (113 m), dans un relief de plaine.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 58,6 % de locataires. 38,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 5,8 % de logements d'avant 1919 et 11,3 % postérieurs à 2006. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 203 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (55,5 %).
Croissance modérée du parc de Gisors entre 2016 et 2022 (+3,8 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 20,7 % de ménages sans voiture, 25,7 % à au moins deux voitures.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne. Le parc résidentiel de Gisors s'inscrit dans un territoire à basse altitude (113 m), dans un relief de plaine.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 578 résidences principales de Gisors et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Gisors en 2026 ?
Petite ville normande du Vexin, Gisors affiche une croissance demographique soutenue (+10,8 % en 10 ans) et une tres forte dotation en equipements. Son marche immobilier, apres une nette correction en 2024, presente un profil paradoxal : attractif pour l'investisseur locatif, mais hors de portee du primo-accedant local. Voici notre analyse.
Dans le top 20 % des communes les plus attractives de l'Eure, Gisors offre un rendement locatif solide, mais sa forte correction de prix en 2024 impose une analyse fine des indicateurs.
Verdict
➤ Investir a Gisors demande de cibler rigoureusement les biens adaptes a la demande locative locale, en privilegiant les appartements pour leur rendement, avec un horizon moyen terme pour esperer une revalorisation.
Points clés
- ✓ Rendement brut apparts 6,1 % : locatif attractif
- ✓ Attractivite territoriale tres elevee (8,7/10)
- ✓ Correction recente de -9,6 % : point d'entree potentiel
- ⚠ Accessibilite immobiliere tres faible (0,3/10)
- ⚠ Taux de chomage local eleve (16,9 %)
- ⚠ DPE dominant D avec 8,2 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 2 343 €/m², Gisors reste en deca de la moyenne nationale pour les petites villes.
- Elle se positionne dans le top 20 % des communes de l'Eure pour son attractivite territoriale, mais affiche une accessibilite locale degradee.
- Son rendement locatif brut (6,1 %) depasse largement celui des grandes metropoles, compensant partiellement l'effort d'acquisition.
Analyse du marché immobilier à Gisors
Acheter demande un effort important : 8,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gisors : opportunités et risques
Investir a Gisors en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel en appartement, dont le rendement brut de 6,1 % depasse la moyenne regionale. La demande est soutenue par une population locataire importante (seulement 39,8 % de proprietaires) et une offre limitee en logements sociaux dans le parc prive recent. Il faut toutefois integrer la charge de la taxe fonciere, elevee a 62,42 %, qui reduit sensiblement le rendement net.
Le risque principal n'est pas la vacance (7,1 % des logements sont vacants, un taux normal) mais la fragilite economique locale, avec un taux de chomage de 16,9 %. Cela rend le marche sensible aux conjonctures negatives et peut peser sur la solvabilite des locataires. Une selection rigoureuse des dossiers est imperative.
Enfin, la loi Climat et Resilience impose de regarder de pres la performance energetique. Avec une classe D dominante et 8,2 % de passoires thermiques (F/G), certains biens necessiteront des travaux de renovation. C'est un levier de negociation a l'achat, mais aussi une obligation future a anticiper pour maintenir le bien en location.
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Données du marché immobilier à Gisors
DVF, loyers, permis, analyse expertLa baisse de 9,6 % du prix median en 2024, d'apres les transactions DVF, marque une rupture nette avec la periode de hausse precedente. Cette correction, plus forte que dans certaines communes comparables, reequilibre un marche qui avait pu apparaitre surchauffe. Elle cree un environnement propice a la negociation, notamment pour les biens necessitant des travaux.
Le paradoxe gisorien reside dans l'ecart entre une attractivite territoriale tres elevee (indice 8,7/10) et une accessibilite immobiliere catastrophique (0,3/10). Ce decalage signifie que la demande d'achat est largement portee par des populations exterieures, beneficiant de revenus superieurs au revenu median local de 20 550 €. La proximite de la gare et l'acces a l'aeroport de Beauvais-Tille a 30 km renforcent cette attractite exogene.
Enfin, la structure du parc, avec 45,8 % de maisons et un taux de logements sociaux de 37 %, dessine un territoire a deux visages. Le marche locatif est dynamique (IOL 5,6/10) mais concentre sur une demande residentielle classique, et non touristique, comme en temoigne la faible part de residences secondaires (2,1 %).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gisors Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les donnees DVF, les prix median a Gisors ont progresse de 22 % entre 2020 et 2022, atteignant un pic a 2 756 €/m². Une correction nette de -9,6 % est intervenue en 2024, ramenant le prix median a 2 343 €/m², un niveau comparable a 2021. Cette baisse, plus marquee que dans certaines communes voisines, peut representer une fenetre d'opportunite pour l'acquereur. Toutefois, elle s'accompagne d'une baisse du volume des transactions (-45 % depuis 2022), indiquant un marche plus hesitant.
Évolution du marché immobilier de Gisors
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 435 €/m² à 2 343 €/m² (-3,8 %), pour 135 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 123 ventes ont ete enregistrees, un volume en repli par rapport aux annees precedentes mais qui maintient une certaine liquidite. Les maisons (87 transactions, surface mediane 94 m²) dominent le marche, mais les appartements (48 ventes) affichent un prix median superieur (2 725 €/m² contre 2 231 €/m²). Ce desequilibre s'explique par la localisation et la qualite des appartements vendus, souvent mieux situes. Le marche penche desormais en faveur de l'acheteur, avec une marge de negociation retrouvee.
Répartition des ventes
64,4 % de maisons et 35,6 % d'appartements parmi les 135 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 64,4 % des mutations, pour un prix médian de 2 231 €/m² (maisons) contre 2 725 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 135 | 87 | 48 |
| Prix médian/m² | 2 343 € | 2 231 € | 2 725 € |
| Prix moyen/m² | 2 531 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 191 | 2 435 € |
| 2022 | 180 | 2 513 € |
| 2023 | 133 | 2 510 € |
| 2024 | 108 | 2 482 € |
| 2025 | 135 | 2 343 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Gisors est modeste mais en nette acceleration : 222 logements autorises sur les 5 dernieres annees, soit une tendance a la hausse de +54 % par rapport aux 5 annees precedentes. Neanmoins, seulement 3 permis ont ete delivres en 2024, ce qui indique un ralentissement recent. Cette offre neuve limitee, couplee a une pression demographique positive, limite le risque de sur- offre et soutient a moyen terme les prix de l'ancien, a condition que la demande se maintienne.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 858 logements ont été autorisés et 782 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 91 %.
Vacance longue durée à Gisors
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gisors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gisors: 124 logements autorisés sur 5 ans, 23 pour la dernière année (-46 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gisors
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gisors
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3 % pour un appartement, intègre des frais récurrents. La taxe foncière locale, élevée à 62,42 %, pèse lourd. Il faut aussi provisionner la vacance locative (un parc avec 7,1 % de logements vacants) et les frais de gestion. Pour les appartements, les charges de copropriété peuvent être significatives. Un investisseur averti doit donc soustraire environ 50 % du loyer brut pour obtenir une rentabilité nette réaliste, avant impôt et travaux.
Performance énergétique du parc à Gisors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 541 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gisors: majorité classée D, part de passoires thermiques à 8,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (188 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. La part des passoires thermiques (F/G) est contenue à 8,2 %, un point positif. Cependant, la future réglementation (interdiction de location des logements F et G en 2025, E en 2028) concerne encore plusieurs centaines de biens. Pour un acheteur, privilégier un bien classé C ou mieux devient un impératif pour sécuriser son investissement et maîtriser ses futures factures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus rentables, sont à privilégier, notamment les T2 et T3 récents ou rénovés. Leur surface médiane est de 52 m². Les maisons, plus chères à l'achat, offrent une rentabilité brute plus faible (4,9 %) et s'adressent à des familles. Le parc est ancien (seulement 11,3 % construit après 2006) et la classe DPE dominante (D, 188 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation énergétique pour éviter les passoires thermiques (8,2 % classées F/G).
Quelles zones cibler à Gisors ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des commerces (102 équipements), est le plus recherché pour sa praticité. La proximité immédiate de la gare de Gisors (0,8 km) est un atout pour les locataires travaillant en région parisienne via des correspondances. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles mais avec des loyers au m² légèrement inférieurs. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant très limitée (3 logements autorisés en 2024).
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Risques à connaître avant d'investir à Gisors
Le risque principal est la vacance locative, liée au taux de chômage élevé (16,9 %) et à la concurrence des logements sociaux (37 % du parc). La dépendance à l'économie locale limite la hausse des loyers. La vétusté du parc expose à des travaux de rénovation énergétique (DPE), obligatoires avec la loi Climat. Enfin, la taxe foncière (62,42 % en 2024) grève significativement le rendement net. Les risques naturels (PPRN-I - Epte aval) peuvent également impacter l'assurance.
Erreurs à éviter quand on investit à Gisors
- Négliger la taxe foncière, élevée à 62,42 %.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
- Ne pas vérifier la composition de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Gisors suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus d'acheteurs et une meilleure visibilité des biens. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être favorable après la pause estivale. Évitez de vendre en décembre-janvier, où l'activité est atone. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut influencer certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 6 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Beauvais-Tillé n'est qu'à 30,6 km.
- Le score numérique de la commune est de 9/100.
S'installer à Gisors : cadre de vie et logement
Avec 555 equipements recenses pour 12 410 habitants, Gisors offre un cadre de vie remarquablement bien dote pour une commune de cette taille. Les residents beneficient de 271 services, 124 etablissements de sante et 102 commerces, assurant une autonomie quotidienne. La connectivite est excellente, avec une couverture fibre de 88,2 % et la presence de la 5G, un atout majeur pour les tele travailleurs.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Six risques naturels sont recenses et la commune est couverte par un Plan de Prevention des Risques Naturels (PPRN) pour l'Epte aval, impliquant des restrictions constructives dans certains secteurs. Le climat, avec 696 mm de precipitations annuelles et une temperature moyenne de 11°C, est typique du Vexin normand.
Carte du marché immobilier à Gisors
Gisors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gisors
Le climat à Gisors, avec une température moyenne de 11 °C et 696 mm de pluie annuels, est tempéré. Les hivers sont frais sans être rudes, idéal pour ceux qui fuient les grands froids. Cette douceur relative et l'altitude basse (78 m) conviennent aux familles et aux retraités recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques sévères. L'ensoleillement, typique du Vexin normand, permet une bonne qualité de vie en toute saison.
À qui s'adresse Gisors ?
L'achat à Gisors s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix inférieur à l'Île-de-France voisine. Les retraités peuvent y trouver un cadre paisible et bien équipé. Les actifs travaillant localement ou acceptant un trajet en train vers la région parisienne (via correspondance) sont également une cible. En revanche, les profils recherchant une vie nocturne animée ou une forte croissance patrimoniale à court terme seront déçus.
Avantages et limites à Gisors
✓ Points forts
- Prix inférieur aux communes franciliennes voisines.
- Démographie dynamique (+6,3 % en 5 ans) et services de proximité.
- Cadre de vie patrimonial avec 6 monuments historiques.
- Desserte ferroviaire (gare à 800 m) et connexion fibre (88,2 %).
- Taux de criminalité faible (indice ICS de 8,9/10).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-9,6 %), risque de moins-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (16,9 %) et revenu médian faible.
- Parc de logements ancien, nécessitant souvent des travaux.
Composition du parc immobilier à Gisors
6 140 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 45,8 % de maisons, 54,2 % d'appartements sur un total de 6 140 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est équilibré : 45,8 % de maisons et une part importante de logements sociaux (37 %). Seulement 39,8 % de propriétaires occupants suggère un marché locatif actif et une population plutôt locataire. La faible proportion de résidences secondaires (2,1 %) indique une vocation résidentielle principale. Cette composition assure une certaine stabilité de la demande, notamment locative, mais reflète aussi un pouvoir d'achat local modéré, avec un revenu médian de 20 550 €.
Ancienneté du parc à Gisors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 555 logements).
- Avant 1919 5,8 % 322 logts
- 1919-1945 6,9 % 385 logts
- 1946-1970 26,6 % 1 478 logts
- 1971-1990 33,9 % 1 881 logts
- 1991-2005 15,6 % 865 logts
- 2006-2019 11,3 % 625 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gisors
555 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gisors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations de l'Epte aval. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, principalement pour inondations et coulées de boue. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Tout acquéreur doit consulter le zonage du PPRN, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. Ces risques, localisés, sont à intégrer dans la décision, surtout pour les biens proches des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Gisors
Une maison type de 95 m² coûte environ 228 608 €. Cela représente l'équivalent de 11 années du revenu médian local (20 550 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 100 €. Cette charge représente un tiers du revenu médian pour un couple, ce qui rend l'accession possible mais nécessite une situation professionnelle stable.
Erreurs à éviter quand on achète à Gisors
- Faire une offre sans consulter le DPE et le diagnostic plomb.
- Négliger le zonage du PPRN Inondation de l'Epte.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire (8 %).
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour le bruit.
Points clés à retenir à Gisors
- Prix médian au m² en baisse de 9,6 % sur un an.
- Rendement brut des appartements : 6,1 %.
- Climat tempéré avec 11 °C de moyenne annuelle.
- Le DPE moyen est D (188 kWh/m²/an).
- Écart de 190 €/m² entre maisons et appartements.
- Taxe foncière élevée à 62,42 %.
- 45,8 % de maisons dans le parc immobilier.
- 8,2 % des logements sont des passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gisors ?
À Gisors, l'état du bien et sa performance énergétique sont désormais déterminants, avec un DPE médian en classe D. La proximité de la gare (0,8 km) et des 11 établissements scolaires valorise un bien. Pour une maison, la superficie du terrain et l'exposition jouent. Les appartements en étage élevé sans ascenseur se vendent moins cher. La présence de monuments historiques crée des îlots de valeur élevée. Un bien rénové avec de bonnes caractéristiques énergétiques peut justifier un prix au m² supérieur de 10 à 15 % à la médiane.
Estimation indicative d'une maison à Gisors
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
206 184 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut conduire à une stagnation de plusieurs mois ou à une vente sous-évaluée. Avec 7,1 % de logements vacants et un parc ancien (classe DPE D dominante), les acheteurs sont attentifs au prix et à l'état du bien. Une estimation précise, fondée sur les comparaisons de ventes réelles (DVF) et les spécificités locales (proximité gare, risques inondation), permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. Elle est le premier pas vers une négociation réussie, surtout dans un marché qui devient acquéreur.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés : la différence de valeur entre un appartement près de la gare et un autre dans un quartier excentré. Il évalue précisément l'impact d'une vue dégagée ou d'une rénovation récente. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables réels, est bien plus fiable qu'un algorithme. Il peut aussi conseiller sur les travaux de valorisation prioritaire. Enfin, une estimation crédible par un expert reconnu donne du poids à la négociation avec les acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² communal.
- Oublier de déduire la valeur des travaux nécessaires.
- Ne pas comparer avec des biens similaires récemment vendus.
- Surestimer l'impact d'une 'vue' ou d'une 'charpente apparente'.
Investir à Gisors : passer à l'action
Le potentiel locatif est confirme par les chiffres, mais le risque reside dans le choix du bien et du secteur. Une expertise locale est indispensable pour identifier les biens a fort potentiel locatif et negocier au juste prix dans un contexte de baisse.
Les donnees posent un diagnostic clair. Passer a l'action exige une connaissance fine des rues et de la qualite du bati.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Gisors grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 123 ventes reelles en 2024
- Evolution des prix et dynamique locative decryptees
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gisors
Quel est le prix moyen d'un appartement a Gisors ?
Le prix median des appartements a Gisors est de 2 725 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 52 m², le budget total s'eleve a environ 136 344 €.
Est-ce interessant d'investir en locatif a Gisors ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,1 %, ce qui est attractif. Cependant, le taux de chomage local eleve (16,9 %) et la taxe fonciere importante (62,42 %) reduisent la rentabilite nette et imposent une selection stricte des locataires.
Gisors est-elle plus chere que Meru ?
Non, Gisors est legerement moins chere. Le prix median a Gisors est de 2 343 €/m² contre 2 508 €/m² a Meru, soit un ecart de -1 % environ.
Quels sont les quartiers recherches a Gisors ?
Les donnees DVF ne detailient pas les quartiers. Neanmoins, la proximite de la gare (0,8 km du centre), du centre-bourg historique et des equipements scolaires (11 etablissements) structurent generalement la valeur immobiliere.
Le marche est-il en baisse a Gisors ?
Oui, le prix median a baisse de 9,6 % entre 2023 et 2024, passant de 2 742 €/m² a 2 343 €/m². Cette correction fait suite a une periode de forte hausse et cree des opportunites de negociation.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation allant jusqu'a -30 % par rapport a des communes voisines comme Chambly, Gisors offre un effet de levier interessant pour un investisseur, a condition de selectionner un bien compatible avec la demande locale.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gisors.
Communes limitrophes de Gisors
Gisors est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Gisors s'établit à 2 343 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Eure.
Le prix médian au m² à Gisors diminue de -3,8 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 747 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,6 % — un retournement à surveiller.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Gisors: 2 231 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 2 725 €/m² pour les appartements (52 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 196 328 €, soit 9,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 10,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 25 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Le marché immobilier de Gisors s'interprète dans un contexte plus large — Gisors est une commune normande, dans le bocage ou la campagne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (113 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.