Le marché immobilier de Boulogne-sur-Mer se situe dans la moyenne — prix médian 2 276 €/m², dans la ligne de la médiane du Pas-de-Calais. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 491 et 4 444 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Dynamique haussière marquée: +20,6 % sur le prix médian entre 2020 et 2024 à Boulogne-sur-Mer. Au total, 4 032 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +10,6 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Boulogne-sur-Mer: 1 643 €/m² pour les maisons (surface médiane 88 m²) et 2 800 €/m² pour les appartements (45 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 144 584 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Boulogne-sur-Mer (3,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Boulogne-sur-Mer: 785 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 157 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Boulogne-sur-Mer est une commune des plaines flamandes. Sur le plan physique, la commune est en arrière du littoral du Pas-de-Calais, à 3 km seulement, à basse altitude (34 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Boulogne-sur-Mer
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Boulogne-sur-Mer en chiffres
Faut-il investir à Boulogne-sur-Mer en 2026 ?
Premier port de pêche français, Boulogne-sur-Mer est une ville côtière au patrimoine riche mais à l'économie en reconversion. Son marché immobilier, porté par sa position littorale et son attractivité résidentielle, affiche des signaux contradictoires entre rentabilité locative élevée et fragilités socio-économiques. Notre analyse décrypte ce paysage complexe pour 2026.
Avec un rendement locatif brut sur les maisons culminant à 7,0 %, la ville portuaire se détache nettement des marchés voisins pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Verdict
➤ Investir à Boulogne-sur-Mer se justifie uniquement pour un portefeuille locatif ciblant les maisons, en acceptant un horizon moyen terme et une forte sélectivité géographique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel pour les maisons (7,0 %)
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,2/10)
- ✓ Dynamique de construction neuve en forte accélération (+96 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,3/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage à 22,1 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Son prix médian de 2 276 €/m² la place en deçà de la moyenne nationale.
- Elle dépasse de 47 % la médiane des principales villes du Pas-de-Calais comme Lens ou Douai.
- Son rendement locatif brut des maisons (7,0 %) surclasse celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Boulogne-sur-Mer
Le marché de Boulogne-sur-Mer est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Boulogne-sur-Mer
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché très tendu avec une forte demande : anticipez des négociations rapides et des biens peu disponibles.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché très tendu avec une forte demande : anticipez des négociations rapides et des biens peu disponibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande est portée par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande est portée par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorisant une bonne occupation des biens.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorisant une bonne occupation des biens.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : un investissement en meublé saisonnier est envisageable en complément, mais pas comme pilier unique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : un investissement en meublé saisonnier est envisageable en complément, mais pas comme pilier unique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Boulogne-sur-Mer : cadre de vie et logement
Acheter à Boulogne-sur-Mer, c'est opter pour une ville portuaire au patrimoine historique riche (13 monuments protégés) et aux paysages maritêmes singuliers, avec une densité urbaine marquée (5 000 hab/km²). Le marché immobilier, dynamique, propose des opportunités différenciées : des appartements en centre-ville animé et des maisons plus abordables en périphérie. Une analyse fine du cadre de vie et des contraintes locales est essentielle.
Tout savoir pour acheter et vivre à Boulogne-sur-MerInvestir à Boulogne-sur-Mer : passer à l'action
Les données DVF posent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Boulogne-sur-Mer se joue sur la sélection du bien, l'état du bâti et la connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en opportunité concrète et sécurisée.
Ces chiffres tracent une trajectoire. Passer à l'action requiert une expertise fine des quartiers et du parc ancien.
Découvrez la valeur réelle de votre projet à Boulogne-sur-Mer grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 736 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché boulonnais
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Boulogne-sur-Mer
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Boulogne-sur-Mer
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Boulogne-sur-Mer ?
Le prix médian est de 2 276 €/m², mais le prix moyen, tiré par les biens les plus chers, atteint 4 364 €/m². Pour un appartement, comptez 2 800 €/m² en médiane, et 1 643 €/m² pour une maison.
Est-ce rentable d'investir en location à Boulogne-sur-Mer ?
Le rendement locatif brut est correct pour les appartements (4,9 %) et très bon pour les maisons (7,0 %). Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée, est d'environ 2,6 % et 3,6 % respectivement.
Boulogne-sur-Mer est-elle plus chère que Lens ?
Oui, beaucoup plus. Le prix médian au mètre carré à Boulogne-sur-Mer (2 276 €) est 47 % plus élevé qu'à Lens (1 548 €), en raison de sa position littorale et de son attractivité touristique.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut intégrer la forte taxe foncière (57,64 %), la part de passoires thermiques (9,8 %), les risques naturels sur certains secteurs (falaises, inondations), et la fragilité de l'économie locale (22,1 % de chômage).
La ville attire-t-elle de nouveaux habitants ?
La population baisse légèrement (-0,3 % sur 5 ans), mais la dynamique de construction neuve est très forte (+96 % d'autorisations), signe d'un renouvellement et d'une attractivité résidentielle persistante.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré un prix médian 19 % supérieur à celui de Wattrelos et 47 % supérieur à Lens, Boulogne-sur-Mer offre un rendement locatif bien plus élevé, créant un effet de levier significatif pour qui cible les maisons.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boulogne-sur-Mer.
Communes limitrophes de Boulogne-sur-Mer
Boulogne-sur-Mer est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :