Logement & immobilier

Le logement à Boulogne-sur-Mer

62200 Pas-de-Calais 40 539 hab.
Fiche complète

L'habitat de Boulogne-sur-Mer regroupe 23 657 logements, à dominante collective (73,0 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 87%
Logements vacants 9,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

23 657Logements au total
74 %Appartements i
29,2 %Propriétaires
3,5 %Rés. secondaires
36 %Logements sociaux i
9,2 %Logements vacants i+28% vs dept · +15% vs France
+2,1 %Évolution 2016–2022
2 957 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 23 657 logements dont 20 650 résidences principales, 830 résidences secondaires et 2 178 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Parmi les 23 657 logements du parc, 87 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 9 % de vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 1946-1970 concentre 45 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 28 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,5 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements22 27823 16323 657
Rés. principales19 77819 94920 650
Rés. secondaires288351830
Vacants2 2132 8642 178

En comparaison, Marcq-en-Barœul (à 105 km) enregistre 54,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 29,2 % de propriétaires face à 69,8 % de locataires (dont 32 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 64 % des résidences principales, devant électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 844
2 à 4 ans5 212
5 à 9 ans3 983
10 ans ou plus7 610
Total ménages20 650
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale5 969
Sous-occupation modérée5 891
Sous-occupation accentuée3 489
Suroccupation modérée2 424
Suroccupation accentuée151
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 36 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 14 % multi-motorisés. Par ailleurs, 27,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

23 657Logements en 2022
+40 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 16 862 à 23 657 logements, soit +40 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 3 162 2 991 2 853 3 168 3 919 2 018
Dont vacants > 2 ans 804 891 821 803 1 602 1 051

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
214kWh/m²/an en moyenne
9,8 %Passoires (F+G) i
14 860Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
214 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 779 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 14 860 diagnostics: la majorité se situe en classe C (36 %), avec 38 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 64 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 269 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 112 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (219), appartements classés C (213), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-3 kWh/m²/an
Consommation vs France+11 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,8 pts
Passoires vs France-0,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

37,7 %Taux logements sociaux i
7 070Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal20 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,22 €Loyer moyen /m² i
4,4 %Taux de vacance i
308dont PLAI i
1 255dont PLS i
3 967En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1225
T21 584
T32 773
T42 032
T5+483

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

23 657 logements sont décomptés dans le parc de Boulogne-sur-Mer au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Habitat majoritairement collectif — 73,8 % du parc en appartements contre 26,2 % en maisons. Ce contexte résidentiel — Boulogne-sur-Mer est une commune des plaines flamandes, à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, en arrière du littoral du Pas-de-Calais, à 3 km seulement — cadre la lecture du parc local.

Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 69,8 % de locataires. Le segment social représente 32,2 % du parc occupé à titre principal. Côté SRU, le compte est bon: 37,7 % en place pour 20,0 % requis.

L'ancienneté du parc de Boulogne-sur-Mer mêle deux époques — 6,4 % avant 1919, 7,7 % après 2006. Côté DPE, le parc de Boulogne-sur-Mer est dans la moyenne — classe C dominante, 214 kWh/m²/an. Le gaz de ville équipe 64,2 % des logements occupés à titre principal.

Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 36,3 % des ménages de Boulogne-sur-Mer ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune des plaines flamandes dans lequel s'inscrit Boulogne-sur-Mer. Le parc résidentiel de Boulogne-sur-Mer s'inscrit dans un territoire à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, en arrière du littoral du Pas-de-Calais, à 3 km seulement.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 20 650 résidences principales de Boulogne-sur-Mer et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Boulogne-sur-Mer en 2026 ?

Premier port de pêche français, Boulogne-sur-Mer est une ville côtière au patrimoine riche mais à l'économie en reconversion. Son marché immobilier, porté par sa position littorale et son attractivité résidentielle, affiche des signaux contradictoires entre rentabilité locative élevée et fragilités socio-économiques. Notre analyse décrypte ce paysage complexe pour 2026.

1 756 €/m² prix médian
+1,6 % sur un an
497 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut sur les maisons culminant à 7,0 %, la ville portuaire se détache nettement des marchés voisins pour les investisseurs en quête de rentabilité.

Verdict

➤ Investir à Boulogne-sur-Mer se justifie uniquement pour un portefeuille locatif ciblant les maisons, en acceptant un horizon moyen terme et une forte sélectivité géographique.

Rendement bon
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut exceptionnel pour les maisons (7,0 %)
  • ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,2/10)
  • ✓ Dynamique de construction neuve en forte accélération (+96 %)
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,3/10)
  • ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage à 22,1 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Son prix médian de 2 276 €/m² la place en deçà de la moyenne nationale.
  • Elle dépasse de 47 % la médiane des principales villes du Pas-de-Calais comme Lens ou Douai.
  • Son rendement locatif brut des maisons (7,0 %) surclasse celui des grandes métropoles.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Boulogne-sur-Mer

Le marché de Boulogne-sur-Mer est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Boulogne-sur-Mer

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,2

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Marché très tendu avec une forte demande : anticipez des négociations rapides et des biens peu disponibles.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
91
Années de revenu pour acheter 70 m²
96
% de résidences secondaires
62
Croissance démographique (5 ans)
54
Densité de population
100
2,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Très faible accessibilité : les prix sont largement décorrélés du revenu médian local, la demande est portée par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
4
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
3
5,1

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorisant une bonne occupation des biens.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
62
Croissance démographique (5 ans)
54
Capacité touristique / population
11
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
9
3,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée : un investissement en meublé saisonnier est envisageable en complément, mais pas comme pilier unique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
62
Capacité touristique / population
11
% de logements vacants
82
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2502,9 — Percentile dept : 91/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 96/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 62/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 54/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 5067,4 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 4/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 25,5 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 28,1 — Percentile dept : 3/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 70,8 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 62/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,3 — Percentile dept : 54/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2502,9 — Percentile dept : 9/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 62/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 82/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 5067,4 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Boulogne-sur-Mer : opportunités et risques

Investir à Boulogne-sur-Mer présente un intérêt principalement locatif et ciblé sur les maisons. Le rendement brut de 7,0 % sur ce segment est l'un des plus élevés de la région, selon les données de la Carte des Loyers. Cela s'explique par des prix d'acquisition encore mesurés et des loyers soutenus par une demande locative solide, dans un parc où seulement 26,4 % des logements sont des maisons individuelles. L'effort net pour l'investisseur reste significatif après intégration de la taxe foncière, particulièrement élevée à 57,64 %.

Le parc ancien (17,2 % d'avant 1945) et la part non négligeable de passoires thermiques (9,8 % classées F/G) imposent une vigilance accrue. La loi Climat et Résilience interdisant la location des logements les plus énergivores représente un risque réglementaire et financier concret pour les acquisitions non rénovées. Privilégier des biens déjà aux normes ou budgéter une rénovation énergétique est devenu incontournable.

Enfin, la stratégie de plus-value à long terme peut être pertinente, compte tenu de la hausse des prix et de la dynamique de renouvellement urbain portée par la CA du Boulonnais. Toutefois, elle est conditionnée à une sélection dans les quartiers en amélioration, à l'abri des risques naturels (falaises, bassin de la Liane), et suppose un horizon de détention suffisamment long pour lisser la volatilité liée à la fragilité économique locale.

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Données du marché immobilier à Boulogne-sur-Mer

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier boulonnais est caractérisé par une dualité frappante. D'un côté, les appartements, majoritaires dans les transactions (305 ventes), affichent un prix médian de 1 842 €/m² et animent la liquidité du marché. De l'autre, les maisons, moins nombreuses à changer de mains, offrent un point d'entrée à 1 716 €/m² et une rentabilité brute bien supérieure. Selon les données DVF 2024, cette dichotomie reflète deux demandes distinctes : une demande locative forte en centre-ville pour les petits appartements, et une demande en maisons portée par des ménages ou des investisseurs en quête de rendement.

2 276 €/m² : le prix médian global, en hausse de 10,6 % sur un an, signe un marché dynamique. Toutefois, l'écart important entre prix moyen (4 364 €/m²) et prix médian révèle une fourchette de valeurs très large, de 1 491 à 4 444 €/m² pour les 50 % de transactions centrales. Cette dispersion oblige à une sélection rigoureuse, certains biens bénéficiant d'une forte valorisation littorale ou patrimoniale, quand d'autres pâtissent d'un parc parfois dégradé.

Le contexte territorial, avec un taux de chômage élevé (22,1 %) et une population en léger déclin, constitue un frein structurel. Néanmoins, l'attractivité résidentielle de la ville, son riche tissu de services (1 388 équipements) et sa connexion numérique excellente (fibre à 93,2 %) continuent d'attirer une demande extérieure, soutenant les prix. La forte augmentation des permis de construire (+96 %) indique que les acteurs fonciers anticipent une poursuite de cette attractivité.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Boulogne-sur-Mer Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian à Boulogne-sur-Mer a connu une progression régulière de 20,6 %, passant de 1 887 €/m² en 2020 à 2 276 €/m² en 2024. La hausse de 10,6 % enregistrée en 2024 est la plus forte sur la période, effaçant la légère correction de 2023. Cette tendance est principalement portée par les appartements, dont le prix médian (1 842 €/m²) dépasse de 70 % celui des maisons. Comparée aux autres villes du département, Boulogne-sur-Mer affiche une prime de confort littoral et de services qui justifie cet écart de valorisation croissant. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique haussière récente invite à la prudence sur les prix d'entrée.

Évolution du marché immobilier de Boulogne-sur-Mer

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Boulogne-sur-Mer évolue de +8,9 %, passant de 1 613 à 1 756 €/m²; 497 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 716 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 192
Appartements
Prix médian 1 842 €/m²
Surface médiane 53 m²
Transactions 305

Indicateurs clés du marché

+1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,5 %
Rendement locatif apparts ?
6,7 %
Rendement locatif maisons ?
41,1 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

154 440 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~896 €/mois (20 ans, 3,5 %)
97 626 €
Appartement 53 m² ?
Mensualité ~566 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 53 m²

566 €/mois
Mensualité crédit ?
607 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 41 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

8,7 ans
Pour une maison ?
5,5 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

11,5 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,2 - 14,2 €/m²
9,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
7,6 - 12,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

38,6 % de maisons et 61,4 % d'appartements parmi les 497 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (61,4 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 716 €/m² pour les maisons et 1 842 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 497 192 305
Prix médian/m² 1 756 € 1 716 € 1 842 €
Prix moyen/m² 2 243 €
Surface médiane – 90 m² 53 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 665 1 613 €
2022 699 1 675 €
2023 578 1 734 €
2024 498 1 729 €
2025 497 1 756 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Boulogne-sur-Mer est particulièrement vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 785 logements ont été autorisés, avec une accélération nette en 2024 (476 autorisations). Cette tendance en hausse de 96 % par rapport à la période quinquennale précédente contraste avec une évolution démographique légèrement négative. Elle traduit une volonté de renouvellement du parc, souvent ancien (17,2 % d'avant 1945), et répond à une pression résidentielle soutenue. Pour l'investisseur, cette offre neuve croissante constitue une alternative au parc ancien, mais nécessite de surveiller d'éventuels risques de saturation à moyen terme sur certains segments.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 138 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 228 autorisations pour 2 168 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Boulogne-sur-Mer

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 018 logements vacants au total
1 051 vacants depuis plus de 2 ans 52,1 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Boulogne-sur-Mer (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Boulogne-sur-Mer: 792 logements autorisés sur 5 ans, 69 pour la dernière année (+148 %).

792 logements autorisés sur 5 ans
69 en 2025 dernière année connue
+148 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Boulogne-sur-Mer

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,2 €/m²
Médian 11,5 €/m²
Haut 14,2 €/m²
Écart de 5,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 7,6 €/m²
Médian 9,5 €/m²
Haut 12,0 €/m²
Écart de 4,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Boulogne-sur-Mer

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (53 m²)
~2 099 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~2 969 €/an
soit ~3,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 57,64 % Moyenne dept : 52,40 % +5,24 pt Moyenne France : 43,01 % +14,63 pt
Taxe d'habitation (rappel) 44,37 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

56,96 % 2021
56,86 % 2022
57,43 % 2023
57,64 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (57,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Boulogne-sur-Mer, à 57,64 %, est un premier poste. Ajoutez la vacance locative (9,2 % de logements vacants), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, pour les appartements, les charges de copropriété. Un rendement brut de 7 % pour une maison se transforme ainsi en un net d'environ 3,6 %, soit un cash-flow réel à bien anticiper.

Performance énergétique du parc à Boulogne-sur-Mer

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 860 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Boulogne-sur-Mer: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,8 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 9,8 % F + G
Conso moyenne 214 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante, mais 9,8 % de passoires thermiques (F/G) subsistent. Ce taux, inférieur à la moyenne nationale, reste un risque réglementaire concret. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Un bien mal noté aujourd'hui verra sa valeur se dégrader rapidement. La rénovation énergétique n'est plus une option, mais un impératif de valorisation patrimoniale.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (surface médiane de vente : 45 m²) sont les plus liquides. L'ancien domine, avec un risque de travaux (DPE classe C dominante, 9,8 % de passoires). Le neuf (7,7 % du parc post-2006) est en développement, avec 785 logements autorisés sur 5 ans, pouvant créer une concurrence sur les loyers. Les maisons, moins chères à l'achat, offrent un meilleur rendement brut mais génèrent des charges (entretien, taxe foncière) plus lourdes.

Quelles zones cibler à Boulogne-sur-Mer ?

Le centre-ville et ses abords, bien desservis et animés, concentrent la demande locative pour les petits budgets. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent attirer des familles. Il est crucial de vérifier les zones exposées aux risques naturels (PPRL falaises, PPRN Liane), impactant l'assurabilité et l'attractivité. La connectivité fibre (93,2 %) est un atout majeur sur l'ensemble de la commune.

Calculateur de rendement à Boulogne-sur-Mer

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Boulogne-sur-Mer

Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 9,2 % des logements sont déjà vacants et le taux de chômage atteint 22,1 %. La dépendance à une économie locale fragile exige de cibler des biens parfaitement adaptés. La réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location progressive) concerne 9,8 % du parc. Enfin, la taxe foncière élevée grève significativement la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Boulogne-sur-Mer

Pour un appartement de 45 m² à Boulogne-sur-Mer, comptez environ 126 000 € à l'achat. Au loyer médian de 11,5 €/m², cela génère 517 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement de 4,9 %. Après charges et taxe foncière, le rendement net tombe à 2,6 %, nécessitant souvent un complément pour couvrir la mensualité de crédit.

Erreurs à éviter quand on investit à Boulogne-sur-Mer

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 57,64 %.
  • Surestimer le loyer dans un parc social dense (36 %).
  • Oublier la provision pour travaux dans un parc ancien.
  • Ignorer le risque réglementaire sur les passoires (9,8 %).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier boulonnais connaît une légère accélération au printemps, portée par les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne est aussi actif, après la saison touristique. Vendre entre avril et juin peut maximiser l'exposition. Pour acheter, la fin d'année (hors périodes de fêtes) offre parfois plus de négociation, les vendeurs étant plus pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.

Le saviez-vous ?

  • 13 monuments historiques protégés parsèment la ville.
  • La fibre couvre 93,2 % des logements, un atout numérique.
  • L'aéroport du Touquet n'est qu'à 24 km.

S'installer à Boulogne-sur-Mer : cadre de vie et logement

S'installer à Boulogne-sur-Mer, c'est opter pour le cadre vivant d'une ville portuaire au patrimoine remarquable (13 monuments historiques), à moins d'une demi-heure de l'aéroport du Touquet. La commune offre un niveau d'équipements et de services exceptionnel pour une ville de cette taille, avec 591 services et 360 établissements de santé recensés par l'INSEE. La gare des Tintelleries en centre-ville et la fibre quasi généralisée facilitent les déplacements et le télétravail.

Le profil démographique, avec un âge médian de 39,5 ans et 39,1 % de moins de 30 ans, est plutôt jeune et dynamique. Le cadre de vie est néanmoins marqué par une fragilité économique palpable (taux d'emploi de 54,1 %) et une densité de population très forte (5 000 hab/km²). L'offre culturelle et le front de mer contrebalancent partiellement ces contraintes, dessinant un territoire aux ambiances multiples, entre ville active et station balnéaire.

Carte du marché immobilier à Boulogne-sur-Mer

Boulogne-sur-Mer et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Boulogne-sur-Mer

11,2 °C
Température moyenne ?
825 mm
Précipitations ?
19 j
Jours de gel/an ?

Un climat océanique tempéré, avec des températures moyennes de 11,2 °C et 825 mm de pluie par an. Les hivers sont doux mais humides, les étés rarement caniculaires. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale et supportant la grisaille. L'altitude basse (34 m) et la proximité de la Manche accentuent la brise, un atout pour les activités nautiques mais à considérer pour le chauffage.

À qui s'adresse Boulogne-sur-Mer ?

Cette ville s'adresse en priorité aux acheteurs au budget serré (primo-accédants, jeunes actifs) cherchant à devenir propriétaires d'un appartement en centre-ville bien desservi. Les familles pourront y trouver des maisons à prix contenu, malgré un environnement urbain dense. Les retraités apprécieront l'accès aux services de santé (360 équipements) et la vie culturelle. Elle convient moins aux chercheurs de calme absolu ou aux profils très mobiles nécessitant un TGV quotidien.

Avantages et limites à Boulogne-sur-Mer

✓ Points forts

  • Prix d'entrée attractifs vs. la région Hauts-de-France
  • Cadre de vie animé avec patrimoine historique et maritime
  • Services et commodités très complets (1 388 équipements)
  • Très bonne desserte fibre (93,2 % éligible)
  • Accès facilité aux soins (360 équipements de santé)

Composition du parc immobilier à Boulogne-sur-Mer

23 657 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 73,6 % d'appartements, 26,4 % de maisons — profil urbain marqué.

87,3 % Résidences principales 20 650 logements
3,5 % Résidences secondaires 830 logements
9,2 % Logements vacants 2 178 logements
29,2 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Un parc locatif et social prédominant : seulement 29,2 % de propriétaires occupants et 36 % de logements sociaux. Le taux de vacants (9,2 %) et la faible part de résidences secondaires (3,5 %) indiquent un marché locatif tendu mais aussi une forme de précarité. L'acheteur typique est souvent un investisseur locatif, les primo-accédants étant moins présents. La stabilité des loyers est réelle, mais la plus-value à la revente peut être lente.

Ancienneté du parc à Boulogne-sur-Mer

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 566 logements).

  • Avant 1919 6,4 % 1 319 logts
  • 1919-1945 10,8 % 2 226 logts
  • 1946-1970 44,8 % 9 216 logts
  • 1971-1990 23,6 % 4 849 logts
  • 1991-2005 6,7 % 1 379 logts
  • 2006-2019 7,7 % 1 579 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Boulogne-sur-Mer

1 388 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

270 Commerces
591 Services
360 Santé
71 Sports et loisirs
60 Enseignement
20 Tourisme
16 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Boulogne-sur-Mer

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 5 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 20 catastrophes naturelles déclarées

Deux plans de prévention des risques (PPR) sont actifs : l'évolution des falaises et le bassin de la Liane. Cela implique des contraintes constructives et d'usage dans certains quartiers. La sismicité et le radon sont faibles. La commune a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations et coulées de boue. Consulter le certificat d'urbanisme et les zonages PPR est une étape indispensable avant tout achat en bordure de falaise ou près de la rivière.

Erreurs à éviter quand on achète à Boulogne-sur-Mer

  • Omettre de consulter les zonages PPR (falaises, inondations).
  • Acheter un bien classé F ou G sans budget rénovation.
  • Surestimer la capacité d'emprunt avec un revenu médian de 17 720 €.
  • Négliger la proximité des 591 services pour la valorisation.

Points clés à retenir à Boulogne-sur-Mer

  • Prix médian à 2 276 €/m², en hausse de 10,6 % en un an.
  • Rendement brut maison : 7,0 %, net environ 3,6 %.
  • Climat doux : 11,2 °C de moyenne, 825 mm de pluie.
  • Le DPE est un facteur valorisant ou pénalisant majeur.
  • Écart marqué : maison 1 716 €/m² vs appartement 1 842 €/m².
  • Taxe foncière élevée, à 57,64 % de la valeur locative.
  • Parc énergétique performant (classe C dominante).
  • La vue mer et la proximité de la gare font grimper les prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Boulogne-sur-Mer ?

À Boulogne-sur-Mer, l'écart de prix entre maisons (1 716 €/m²) et appartements (1 842 €/m²) montre que la typologie prime. Pour un appartement, l'étage avec vue mer, la proximité de la gare Tintelleries (0,4 km) et des 270 commerces, ainsi qu'un DPE rénové (classe B ou mieux) tirent les prix. Pour une maison, la taille du terrain et l'éloignement des zones inondables comptent. L'état général est crucial dans un parc où 17,2 % des logements sont antérieurs à 1945.

Estimation indicative d'une maison à Boulogne-sur-Mer

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

158 040 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation trop haute entraîne une stagnation et un décrédibilisation du bien. Une estimation trop basse vous prive d'une partie substantielle de votre capital, dans un contexte où chaque mètre carré compte. À Boulogne-sur-Mer, où le parc est ancien (17,2 % d'avant 1945) et les profils d'acquéreurs variés, négliger l'impact d'un DPE ou de la taxe foncière (57,64 %) dans le calcul peut fausser totalement votre positionnement. Une estimation professionnelle, ancrée sur les données locales et les spécificités de votre bien, est le premier pas vers une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils automatiques peinent à saisir les micro-marchés boulonnais : un appartement rénové rue de Lille n'a pas la même valeur qu'un logement social des hauts de la ville. Un professionnel local intègre l'impact d'un DPE F, la vue partielle sur le port, ou la dynamique d'un quartier en requalification. Son estimation, fondée sur des visites et des transactions réelles, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, dont 36 % sont des investisseurs avertis.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix moyen au m², très variable.
  • Sous-évaluer l'impact négatif d'un DPE dégradé.
  • Oublier de comparer avec le neuf (476 logements autorisés en 2024).
  • Ne pas visiter le bien pour juger de son état réel.

Investir à Boulogne-sur-Mer : passer à l'action

Les données DVF posent un cadre, mais la réussite d'un investissement à Boulogne-sur-Mer se joue sur la sélection du bien, l'état du bâti et la connaissance des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en opportunité concrète et sécurisée.

Ces chiffres tracent une trajectoire. Passer à l'action requiert une expertise fine des quartiers et du parc ancien.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Boulogne-sur-Mer

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Boulogne-sur-Mer ?

    Le prix médian est de 2 276 €/m², mais le prix moyen, tiré par les biens les plus chers, atteint 4 364 €/m². Pour un appartement, comptez 1 842 €/m² en médiane, et 1 716 €/m² pour une maison.

    Est-ce rentable d'investir en location à Boulogne-sur-Mer ?

    Le rendement locatif brut est correct pour les appartements (4,9 %) et très bon pour les maisons (7,0 %). Le rendement net, après charges et taxe foncière élevée, est d'environ 2,6 % et 3,6 % respectivement.

    Boulogne-sur-Mer est-elle plus chère que Lens ?

    Oui, beaucoup plus. Le prix médian au mètre carré à Boulogne-sur-Mer (2 276 €) est 47 % plus élevé qu'à Lens (1 548 €), en raison de sa position littorale et de son attractivité touristique.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?

    Il faut intégrer la forte taxe foncière (57,64 %), la part de passoires thermiques (9,8 %), les risques naturels sur certains secteurs (falaises, inondations), et la fragilité de l'économie locale (22,1 % de chômage).

    La ville attire-t-elle de nouveaux habitants ?

    La population baisse légèrement (-0,3 % sur 5 ans), mais la dynamique de construction neuve est très forte (+96 % d'autorisations), signe d'un renouvellement et d'une attractivité résidentielle persistante.

    Marché immobilier des communes voisines

    Malgré un prix médian 19 % supérieur à celui de Wattrelos et 47 % supérieur à Lens, Boulogne-sur-Mer offre un rendement locatif bien plus élevé, créant un effet de levier significatif pour qui cible les maisons.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Boulogne-sur-Mer.

    Communes limitrophes de Boulogne-sur-Mer

    Boulogne-sur-Mer est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 756 €/m² Prix médian à Boulogne-sur-Mer
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Boulogne-sur-Mer se situe dans la moyenne — prix médian 1 756 €/m², dans la ligne de la médiane du Pas-de-Calais.

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Boulogne-sur-Mer a augmenté de +8,9 %. Au total, 2 937 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Boulogne-sur-Mer: 1 716 €/m² pour les maisons (surface médiane 90 m²) et 1 842 €/m² pour les appartements (53 m²). Un bien type de 90 m² revient à environ 154 440 €, soit 8,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,5 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Boulogne-sur-Mer (3,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    La construction neuve est soutenue à Boulogne-sur-Mer: 792 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 158 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Boulogne-sur-Mer est une commune des plaines flamandes. Sur le plan physique, la commune est en arrière du littoral du Pas-de-Calais, à 3 km seulement, à basse altitude (73 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Boulogne-sur-Mer

    Classement remarquable Population Top 197 national Aussi sur cette commune Prix et analyses de l'eau Aussi sur cette commune Équipements publics Aussi sur cette commune Établissements scolaires Aussi sur cette commune Démographie Aussi sur cette commune Marché du travail Aussi sur cette commune Patrimoine & tourisme Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Boulogne-sur-Mer

    Communes voisines

    Outreau 62230 13 138 hab. 2,5 km Saint-Martin-Boulogne 62280 10 888 hab. 1,5 km Le Portel 62480 8 768 hab. 3,2 km Wimille 62126 3 866 hab. 4,5 km