01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 662 logements dont 21 676 résidences principales, 444 résidences secondaires et 2 542 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 21 676 | 87,9 % |
| Résidences secondaires | 444 | 1,8 % |
| Logements vacants | 2 542 | 10,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 24 662.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 421 | 6,6 % |
| 1919-1945 | 2 786 | 13,0 % |
| 1946-1970 | 7 795 | 36,3 % |
| 1971-1990 | 3 962 | 18,5 % |
| 1991-2005 | 3 025 | 14,1 % |
| 2006-2020 | 2 481 | 11,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1946-1970 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 621 | 7,5 % |
| 2 pièces | 4 311 | 19,9 % |
| 3 pièces | 5 778 | 26,7 % |
| 4 pièces | 4 168 | 19,2 % |
| 5 pièces ou plus | 5 799 | 26,8 % |
Distribution par taille: 27 % de petits logements (T1-T2), 27 % de grands (5p+), moyenne à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 515 | 23 473 | 24 662 |
| Rés. principales | 20 215 | 20 698 | 21 676 |
| Rés. secondaires | 197 | 473 | 444 |
| Vacants | 2 104 | 2 302 | 2 542 |
En comparaison, Lens (à 17 km) enregistre 27,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 259 | 33,5 % |
| Locataires (privé) | 7 417 | 34,2 % |
| Locataires HLM | 6 640 | 30,6 % |
| Logés gratuitement | 361 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 33,5 % de propriétaires, 64,8 % de locataires, dont 31 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 14 237 | 65,7 % |
| Fioul | 416 | 1,9 % |
| Électricité | 6 471 | 29,9 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 520 | 2,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (66 %), 30 % pour électricité et 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 697 |
| 2 à 4 ans | 5 589 |
| 5 à 9 ans | 4 149 |
| 10 ans ou plus | 8 242 |
| Total ménages | 21 676 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 259 |
| Sous-occupation modérée | 5 650 |
| Sous-occupation accentuée | 3 392 |
| Sous-occupation très accentuée | 3 846 |
| Suroccupation modérée | 2 305 |
| Suroccupation accentuée | 178 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 280 | 29,0 % |
| 1 voiture | 11 570 | 53,4 % |
| 2 voitures ou plus | 3 826 | 17,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 329 | 14 623 | 55 | 651 |
| 1975 | 16 042 | 15 098 | 127 | 817 |
| 1982 | 16 350 | 15 279 | 151 | 920 |
| 1990 | 17 129 | 15 582 | 309 | 1 238 |
| 1999 | 19 489 | 17 983 | 241 | 1 265 |
| 2007 | 21 670 | 20 092 | 143 | 1 435 |
| 2012 | 22 515 | 20 215 | 197 | 2 104 |
| 2017 | 23 473 | 20 698 | 473 | 2 302 |
| 2023 | 24 662 | 21 676 | 444 | 2 542 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 15 329 à 24 662 logements, soit +61 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 655 | 2 592 | 2 486 | 2 092 | 2 404 | 1 601 | 2 096 |
| Dont vacants > 2 ans | 591 | 583 | 551 | 592 | 659 | 762 | 571 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 109 | 0,6 % |
| Classe B | 279 | 1,5 % |
| Classe C | 4 585 | 25,1 % |
| Classe D | 7 351 | 40,2 % |
| Classe E | 3 778 | 20,6 % |
| Classe F | 1 814 | 9,9 % |
| Classe G | 384 | 2,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (40 %), 27 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 539 | 8,4 % |
| Classe B | 2 832 | 15,5 % |
| Classe C | 5 280 | 28,9 % |
| Classe D | 5 407 | 29,5 % |
| Classe E | 1 978 | 10,8 % |
| Classe F | 1 162 | 6,3 % |
| Classe G | 102 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (30 %), et 53 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 253 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 199 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 101 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 253 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 101 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 100 |
| Classe B | 20 | 259 |
| Classe C | 549 | 4 036 |
| Classe D | 1 127 | 6 224 |
| Classe E | 856 | 2 922 |
| Classe F | 415 | 1 399 |
| Classe G | 126 | 258 |
Performance comparée: maisons classées D (240), appartements classés D (221), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 391 |
| T2 | 1 627 |
| T3 | 2 944 |
| T4 | 1 863 |
| T5+ | 521 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arras (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Arras est la ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Pas-de-Calais. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants)
- Arras est la ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Pas-de-Calais. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Arras est la ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Pas-de-Calais. (sur 7 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Arras s'élève à 24 662 logements au recensement 2023, très majoritairement affectés à la résidence principale (87,9 %, soit 21 676 logements habités à titre permanent). Le parc est à très forte dominante collective: 66,5 % d'appartements pour seulement 33,5 % de maisons. L'environnement communal: au cœur du bassin minier et des plaines du Nord.
Parc à orientation locative marquée: 64,8 % de locataires, 33,5 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 30,6 % dans l'offre de résidences principales. Bilan SRU favorable: 35,6 % de logements sociaux pour une obligation de 20,0 %.
Le parc d'Arras combine un noyau ancien (6,6 %) et une couronne plus récente (11,6 % après 2006). DPE: classe D dominante et 224 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 12,0 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (65,7 %).
Progression modérée du parc: +5,1 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages d'Arras traduit un profil urbain: 29,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du bassin minier et des plaines du Nord.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 870 communes du Pas-de-Calais, Arras se place dans le top 11 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Pas-de-Calais
Analyse du marché immobilier à Arras
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Arras
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arras s'établit à 2 239 €, sur la base de 528 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Arras se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Pas-de-Calais.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arras Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Arras
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 528 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,6 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 239 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
47,3 % de maisons et 52,7 % d'appartements parmi les 528 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (52,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 990 €/m² pour les maisons et 2 425 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 528 | 250 | 278 |
| Prix médian/m² | 2 239 € | 1 990 € | 2 425 € |
| Prix moyen/m² | 2 436 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 698 | 2 024 € |
| 2022 | 657 | 2 189 € |
| 2023 | 522 | 2 296 € |
| 2024 | 490 | 2 240 € |
| 2025 | 528 | 2 239 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 6 452 autorisations et 5 104 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 79 %.
Vacance longue durée à Arras
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Arras (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 168 logements ont été autorisés à à Arras, -16 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Arras
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Arras
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Arras
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 18 300 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Arras: classe D en tête, 12,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Arras
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S'installer à Arras : cadre de vie et logement
Arras, commune de 42 875 habitants étendue sur 11,63 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,8 °C annuels).
Le territoire abrite 227 monuments historiques protégés et 2 076 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Arras
Arras et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arras
Composition du parc immobilier à Arras
24 662 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 257 maisons et 16 234 appartements à à Arras.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Arras
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 21 471 logements).
- Avant 1919 6,6 % 1 421 logts
- 1919-1945 13,0 % 2 786 logts
- 1946-1970 36,3 % 7 795 logts
- 1971-1990 18,5 % 3 962 logts
- 1991-2005 14,1 % 3 025 logts
- 2006-2020 11,6 % 2 481 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arras
2 076 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arras
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR lié aux cavités souterraines PPRN Approuvé approuvé le 24/08/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Arras
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
197 032 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arras
Quel est le prix de l'immobilier à Arras ?
Le prix médian au m² à Arras est de 2 239 € (données DVF, 528 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 175 000 €.
Comment Arras se situe-t-elle dans le Pas-de-Calais ?
Arras se classe au 95ᵉ rang sur 870 communes du Pas-de-Calais — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Arras ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Arras est de 6,2 % (loyer de 10,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Avec 2 239 €/m² en médiane, Arras s'inscrit au niveau de la médiane du Pas-de-Calais (1 659 €/m²) et reste -8,5 % au regard de la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +10,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 2 895 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Arras: maisons à 1 990 €/m² et appartements à 2 425 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (88 m² à 175 120 €) équivaut à 7,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Arras: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 10,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Arras: l'équivalent de 234 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Arras est au cœur du bassin minier et des plaines du Nord.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).