01 Le parc de logements
Le parc comprend 22 395 logements dont 18 916 résidences principales, 338 résidences secondaires et 3 141 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 18 916 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 338 | 1,5 % |
| Logements vacants | 3 141 | 14,0 % |
Sur les 22 395 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 775 | 9,5 % |
| 1919-1945 | 2 884 | 15,4 % |
| 1946-1970 | 5 532 | 29,5 % |
| 1971-1990 | 4 770 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 2 019 | 10,8 % |
| 2006-2020 | 1 799 | 9,6 % |
La période 1946-1970 concentre 29 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 432 | 7,6 % |
| 2 pièces | 3 335 | 17,6 % |
| 3 pièces | 4 140 | 21,9 % |
| 4 pièces | 3 978 | 21,0 % |
| 5 pièces ou plus | 6 032 | 31,9 % |
Distribution par taille: 25 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 20 475 | 21 364 | 22 395 |
| Rés. principales | 18 042 | 17 725 | 18 916 |
| Rés. secondaires | 143 | 234 | 338 |
| Vacants | 2 290 | 3 405 | 3 141 |
En comparaison, Lens (à 21 km) enregistre 27,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 631 | 35,1 % |
| Locataires (privé) | 5 979 | 31,6 % |
| Locataires HLM | 5 836 | 30,9 % |
| Logés gratuitement | 470 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 35,1 % de propriétaires, 62,5 % de locataires, dont 31 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 13 085 | 69,2 % |
| Fioul | 346 | 1,8 % |
| Électricité | 4 902 | 25,9 % |
| Gaz bouteille | 33 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 549 | 2,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (69 %), 26 % pour électricité et 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 896 |
| 2 à 4 ans | 4 716 |
| 5 à 9 ans | 3 685 |
| 10 ans ou plus | 7 618 |
| Total ménages | 18 916 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 861 |
| Sous-occupation modérée | 4 738 |
| Sous-occupation accentuée | 3 360 |
| Sous-occupation très accentuée | 4 039 |
| Suroccupation modérée | 1 853 |
| Suroccupation accentuée | 150 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 254 | 27,8 % |
| 1 voiture | 9 986 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 3 676 | 19,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 28 % sans, 53 % à une voiture, 19 % multi-motorisés. Par ailleurs, 49,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 521 | 14 291 | 59 | 1 171 |
| 1975 | 15 628 | 14 516 | 116 | 996 |
| 1982 | 16 536 | 14 979 | 107 | 1 450 |
| 1990 | 17 600 | 15 632 | 268 | 1 700 |
| 1999 | 18 196 | 16 639 | 261 | 1 296 |
| 2007 | 19 609 | 18 047 | 92 | 1 470 |
| 2012 | 20 475 | 18 042 | 143 | 2 290 |
| 2017 | 21 364 | 17 725 | 234 | 3 405 |
| 2023 | 22 395 | 18 916 | 338 | 3 141 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 15 521 logements à l'origine, 22 395 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 797 | 2 848 | 2 672 | 2 521 | 2 417 | 1 751 | 2 196 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 132 | 1 217 | 1 232 | 1 077 | 991 | 1 002 | 847 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0,1 % |
| Classe B | 219 | 1,4 % |
| Classe C | 5 462 | 34,8 % |
| Classe D | 6 095 | 38,9 % |
| Classe E | 2 498 | 15,9 % |
| Classe F | 953 | 6,1 % |
| Classe G | 436 | 2,8 % |
La classe D domine avec 39 % des diagnostics, et 36 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 178 | 7,5 % |
| Classe B | 2 644 | 16,9 % |
| Classe C | 5 238 | 33,4 % |
| Classe D | 4 278 | 27,3 % |
| Classe E | 1 555 | 9,9 % |
| Classe F | 634 | 4,0 % |
| Classe G | 159 | 1,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (33 %), et 58 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 238 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 105 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 15 |
| Classe B | 36 | 183 |
| Classe C | 1 354 | 4 108 |
| Classe D | 2 206 | 3 889 |
| Classe E | 1 045 | 1 453 |
| Classe F | 420 | 533 |
| Classe G | 156 | 280 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 213 kWh/m²/an côté maisons, C à 205 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 347 |
| T2 | 1 564 |
| T3 | 2 491 |
| T4 | 2 064 |
| T5+ | 703 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douai (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Douai est la ville moyenne ayant le plus de logements vacants du département Nord. (sur 18 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Douai présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 14,0 % en 2023. Parc mixte: 41,5 % de maisons et 58,5 % d'appartements cohabitent. Le cadre local de Douai est une commune des plaines flamandes.
Selon l'INSEE, 62,5 % des résidences principales de Douai sont occupées par des locataires. Le segment social représente 30,9 % du parc occupé à titre principal.
Entre héritage et modernité: 9,5 % de logements d'avant 1919 et 9,6 % postérieurs à 2006. Le parc de Douai présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 207 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (69,2 %).
Douai affiche une croissance de son parc de +4,8 % depuis 2017. Le taux de ménages sans voiture atteint 27,8 % à Douai, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Douai est une commune des plaines flamandes.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 1 599 € à Douai, dans un marché de 461 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,3 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Nord
Analyse du marché immobilier à Douai
Acheter demande un effort important : 6,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Douai
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Douai s'établit à 1 599 €, sur la base de 461 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douai Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Douai
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Douai évolue de +2,3 %, passant de 1 563 à 1 599 €/m²; 461 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
53,8 % de maisons et 46,2 % d'appartements parmi les 461 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 53,8 % de maisons et 46,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 461 | 248 | 213 |
| Prix médian/m² | 1 599 € | 1 545 € | 1 667 € |
| Prix moyen/m² | 1 714 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 546 | 1 563 € |
| 2022 | 533 | 1 612 € |
| 2023 | 450 | 1 580 € |
| 2024 | 404 | 1 524 € |
| 2025 | 461 | 1 599 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 826 logements autorisés cumulés, 2 302 commencés: la dynamique récente affiche 680 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Douai
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Douai (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 352 logements autorisés à à Douai, dont 340 en 2025 (+152 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Douai
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Douai
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Douai
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 686 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Douai: la classe D domine, 8,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Douai
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S'installer à Douai : cadre de vie et logement
Avec 40 250 habitants concentrés sur 16,88 km² (2 385 hab/km²), Douai affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 46 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 1 605 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Douai
Douai et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douai
Composition du parc immobilier à Douai
22 395 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (42,0 %) et collectif (58,0 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Douai
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 779 logements).
- Avant 1919 9,5 % 1 775 logts
- 1919-1945 15,4 % 2 884 logts
- 1946-1970 29,5 % 5 532 logts
- 1971-1990 25,4 % 4 770 logts
- 1991-2005 10,8 % 2 019 logts
- 2006-2020 9,6 % 1 799 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Douai
1 605 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Douai
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRT SOGIF - WAZIERS PPRT Approuvé approuvé le 23/11/2010
- PPRT SOGIF - DOUAI PPRT Approuvé approuvé le 11/06/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Douai
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
142 311 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douai
Quel est le prix de l'immobilier à Douai ?
Le prix médian au m² à Douai est de 1 599 € (données DVF, 461 transactions). Pour une maison de 89 m² (surface médiane locale), compter environ 138 000 €.
Comment Douai se situe-t-elle dans le Nord ?
Douai se situe dans la moyenne départementale du Nord.
Quel rendement locatif espérer à Douai ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Douai est de 7,1 % (loyer de 9,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Quels risques naturels à Douai ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le prix médian au m² à Douai ressort à 1 599 € (source DVF, 461 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Nord.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,3 %). Sur l'ensemble de la période, 2 394 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,9 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 545 €/m² (surface médiane 89 m²) et celui des appartements à 1 667 €/m² (60 m²). Rapporté au revenu médian de Douai, un logement de 89 m² (137 505 €) représente 6,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Douai (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 352 logements autorisés, soit 270/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Douai est une commune des plaines flamandes.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).