4 angles pour comprendre le marché immobilier à Brétigny-sur-Orge
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Faut-il investir à Brétigny-sur-Orge en 2026 ?
À 25 km au sud de Paris, Brétigny-sur-Orge jouit d'une desserte RER et de la proximité de l'aéroport d'Orly. Son marché immobilier, après un pic en 2022 et une correction récente, interroge sur son potentiel de rebond. Notre verdict s'appuie sur les dernières données DVF et les indicateurs territoriaux.
La correction de 3,6 % en 2024 ouvre une fenêtre d'entrée sur un marché locatif porté par un rendement brut de 6,2 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une plus-value incertaine et une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Desserte ferroviaire et proximité d'Orly
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,9/10)
- ⚠ Marché moins liquide en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian se situe au-dessus de la médiane nationale pour une ville de cette taille.
- Dans l'Essonne, Brétigny-sur-Orge est plus accessible que des voisines comme Viry-Châtillon (+16 %) ou Chilly-Mazarin (+23 %).
- Son rendement locatif brut de 6,2 % surpasse celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Brétigny-sur-Orge
Le marché immobilier de Brétigny-sur-Orge affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Brétigny-sur-Orge
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression élevée (5,9/10) indique un marché actif, encore porté par la demande.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression élevée (5,9/10) indique un marché actif, encore porté par la demande.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix dépassent largement la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix dépassent largement la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative stable, sans pénurie ni surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative stable, sans pénurie ni surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,9/10) limite les débouchés pour la location saisonnière ou meublée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,9/10) limite les débouchés pour la location saisonnière ou meublée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3336,1 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1777,2 — Percentile dept : 78/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,4 — Percentile dept : 8/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3336,1 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 60/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1777,2 — Percentile dept : 22/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Brétigny-sur-Orge : cadre de vie et logement
Brétigny-sur-Orge, ville de 26 658 habitants en Essonne, offre un cadre de vie équilibré entre urbanité et accès à la nature. Son marché immobilier, avec un prix médian de 3 286 €/m², est plus accessible que dans les communes voisines comme Chilly-Mazarin (4 042 €/m²). Elle attire principalement des primo-accédants et des jeunes familles en quête de pied-à-terre propriétaire.
Tout savoir pour acheter et vivre à Brétigny-sur-OrgeInvestir à Brétigny-sur-Orge : passer à l'action
Transformer cette analyse en investissement réussi requiert une expertise fine du terrain et du parc local. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de Brétigny-sur-Orge et peut vous guider vers les biens à fort potentiel locatif.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain, par la négociation et le choix du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brétigny-sur-Orge
Quel est le prix immobilier moyen à Brétigny-sur-Orge ?
Le prix médian global est de 3 286 €/m² en 2024. Un appartement se négocie autour de 3 405 €/m² et une maison à 3 237 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Brétigny-sur-Orge ?
Le marché est en correction (-3,6 % en 2024), ce qui peut constituer un point d'entrée. Le rendement locatif brut de 6,2 % reste attractif, mais l'accessibilité pour les primo-accédants locaux est faible.
Brétigny-sur-Orge est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 16 % moins chère que Viry-Châtillon et 23 % moins chère que Chilly-Mazarin, mais légèrement plus chère que Grigny et Ris-Orangis, selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Brétigny-sur-Orge ?
Le rendement brut moyen est de 6,2 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Après charges et taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Brétigny-sur-Orge ?
Les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commerçants, sont les plus demandés pour la location. Il convient de vérifier les zones concernées par les PPRi d'inondation.
Marché immobilier des communes voisines
Brétigny-sur-Orge présente un écart de valorisation de -23 % par rapport à Chilly-Mazarin, avec des indicateurs locatifs et une desserte ferroviaire similaires, offrant un effet de levier immédiat pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brétigny-sur-Orge.
Communes limitrophes de Brétigny-sur-Orge
Brétigny-sur-Orge est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 078 €/m² en médiane, Brétigny-sur-Orge s'inscrit dans la moyenne de l'Essonne (3 280 €/m²) et reste +21,4 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Brétigny-sur-Orge se replie de -6,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 511 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -5,5 %.
Marché mixte à Brétigny-sur-Orge: maisons à 3 023 €/m² et appartements à 3 208 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 272 070 €) équivaut à 11,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Brétigny-sur-Orge: 17,7 €/m²/mois pour un appartement, 15,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 734 logements autorisés au permis de construire à Brétigny-sur-Orge — un rythme moyen de 147 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Brétigny-sur-Orge est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 75 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.