01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 110 logements dont 11 149 résidences principales, 140 résidences secondaires et 821 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 149 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 140 | 1,2 % |
| Logements vacants | 821 | 6,8 % |
Parmi les 12 110 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 253 | 2,3 % |
| 1919-1945 | 345 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 2 659 | 23,9 % |
| 1971-1990 | 3 462 | 31,1 % |
| 1991-2005 | 2 164 | 19,5 % |
| 2006-2019 | 2 237 | 20,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 815 | 7,3 % |
| 2 pièces | 1 900 | 17,0 % |
| 3 pièces | 2 852 | 25,6 % |
| 4 pièces | 2 740 | 24,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 842 | 25,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 093 | 11 444 | 12 110 |
| Rés. principales | 9 546 | 10 500 | 11 149 |
| Rés. secondaires | 59 | 123 | 140 |
| Vacants | 488 | 821 | 821 |
À 9 km, Viry-Châtillon (30 838 hab.) enregistre 44,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 493 | 49,3 % |
| Locataires (privé) | 2 577 | 23,1 % |
| Locataires HLM | 2 875 | 25,8 % |
| Logés gratuitement | 204 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 49,3 % de propriétaires, 48,9 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 388 | 57,3 % |
| Fioul | 344 | 3,1 % |
| Électricité | 3 837 | 34,4 % |
| Gaz bouteille | 74 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 505 | 4,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par électricité (34 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 277 |
| 2 à 4 ans | 2 837 |
| 5 à 9 ans | 2 174 |
| 10 ans ou plus | 4 861 |
| Total ménages | 11 149 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 429 |
| Sous-occupation modérée | 2 799 |
| Sous-occupation accentuée | 1 704 |
| Suroccupation modérée | 1 380 |
| Suroccupation accentuée | 218 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 912 | 17,1 % |
| 1 voiture | 5 970 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 3 267 | 29,3 % |
Motorisation des ménages: 17 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 29 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 856 | 3 402 | 88 | 366 |
| 1975 | 6 003 | 5 672 | 61 | 270 |
| 1982 | 6 346 | 5 989 | 78 | 279 |
| 1990 | 7 109 | 6 716 | 125 | 268 |
| 1999 | 8 555 | 7 918 | 112 | 525 |
| 2006 | 9 208 | 8 808 | 61 | 339 |
| 2011 | 10 093 | 9 546 | 59 | 488 |
| 2016 | 11 444 | 10 500 | 123 | 821 |
| 2022 | 12 110 | 11 149 | 140 | 821 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 856 à 12 110 logements, soit +214 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 682 | 662 | 654 | 694 | 783 | 399 |
| Dont vacants > 2 ans | 90 | 100 | 95 | 94 | 100 | 137 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 0,3 % |
| Classe B | 389 | 6,3 % |
| Classe C | 2 770 | 44,5 % |
| Classe D | 2 099 | 33,7 % |
| Classe E | 677 | 10,9 % |
| Classe F | 180 | 2,9 % |
| Classe G | 89 | 1,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (45 %), 51 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 697 | 11,2 % |
| Classe B | 1 321 | 21,2 % |
| Classe C | 1 959 | 31,5 % |
| Classe D | 1 587 | 25,5 % |
| Classe E | 494 | 7,9 % |
| Classe F | 127 | 2,0 % |
| Classe G | 38 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 31 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 295 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 211 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 295 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 114 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 6 |
| Classe B | 35 | 354 |
| Classe C | 184 | 2 586 |
| Classe D | 390 | 1 709 |
| Classe E | 240 | 437 |
| Classe F | 93 | 87 |
| Classe G | 53 | 36 |
Performance comparée: maisons classées D (231), appartements classés C (166), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 107 |
| T2 | 489 |
| T3 | 1 205 |
| T4 | 1 197 |
| T5+ | 233 |
Faut-il investir à Brétigny-sur-Orge en 2026 ?
À 25 km au sud de Paris, Brétigny-sur-Orge jouit d'une desserte RER et de la proximité de l'aéroport d'Orly. Son marché immobilier, après un pic en 2022 et une correction récente, interroge sur son potentiel de rebond. Notre verdict s'appuie sur les dernières données DVF et les indicateurs territoriaux.
La correction de 3,6 % en 2024 ouvre une fenêtre d'entrée sur un marché locatif porté par un rendement brut de 6,2 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une plus-value incertaine et une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 6 %
- ✓ Desserte ferroviaire et proximité d'Orly
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,9/10)
- ⚠ Marché moins liquide en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian se situe au-dessus de la médiane nationale pour une ville de cette taille.
- Dans l'Essonne, Brétigny-sur-Orge est plus accessible que des voisines comme Viry-Châtillon (+16 %) ou Chilly-Mazarin (+23 %).
- Son rendement locatif brut de 6,2 % surpasse celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Brétigny-sur-Orge
Le marché immobilier de Brétigny-sur-Orge affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Brétigny-sur-Orge
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression élevée (5,9/10) indique un marché actif, encore porté par la demande.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression élevée (5,9/10) indique un marché actif, encore porté par la demande.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix dépassent largement la capacité d'achat du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (1/10) signifie que les prix dépassent largement la capacité d'achat du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative stable, sans pénurie ni surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,6/10) suggère une demande locative stable, sans pénurie ni surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2,9/10) limite les débouchés pour la location saisonnière ou meublée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2,9/10) limite les débouchés pour la location saisonnière ou meublée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3336,1 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 88/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 28/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1777,2 — Percentile dept : 78/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 12/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 45,4 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3336,1 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 22/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 60/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1777,2 — Percentile dept : 22/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Brétigny-sur-Orge : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,2 % sur les appartements, calculé d'après la carte des loyers du ministère, demeure le principal argument. Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti à 39,88 % en 2024 rogne significativement ce rendement, qui tombe à environ 3,8 % net après charges.
Le risque n'est pas négligeable : la fragilité territoriale est notée 6,9/10 et seulement 4,3 % du parc est classé F ou G au DPE, limitant le risque de rénovation obligatoire à court terme. Toutefois, la part de logements sociaux (29 %) et le taux de vacance (6,8 %) modèrent l'enthousiasme.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements bien situés, de préférence près de la gare, pour un investissement locatif annuel. La faible pression touristique (IPTI à 2,9/10) et la baisse des transactions conseillent la prudence sur les perspectives de plus-value immédiate, orientant l'horizon vers le moyen terme.
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Données du marché immobilier à Brétigny-sur-Orge
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix au mètre carré a perdu 3,6 % sur un an, selon les données DVF 2024, effaçant une partie des gains accumulés depuis 2020. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, s'explique par un tassement de la demande et un resserrement du crédit, caractéristiques du marché francilien actuel.
Brétigny-sur-Orge conserve un avantage de prix face à des pôles comme Viry-Châtillon ou Chilly-Mazarin, mais l'écart se resserre avec Grigny et Ris-Orangis. Cette position en milieu de grille tarifaire départementale en fait un marché d'opportunité pour les investisseurs cherchant un compromis entre accessibilité et rendement.
Le contexte territorial, marqué par une gare à 0,6 km et un taux de chômage de 10,8 %, pèse sur la dynamique. La demande locative est portée par la desserte ferroviaire vers Paris, mais la solvabilité locale, avec un revenu médian de 23 680 €, limite la capacité d'absorption en cas de hausse des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Brétigny-sur-Orge Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Brétigny-sur-Orge ont progressé de 2019 à 2022, grimpant de 3 306 €/m² à un pic de 3 484 €/m², avant une correction cumulée de 5,7 % pour s'établir à 3 286 €/m² en 2024. Cette évolution suit la tendance régionale, avec une baisse plus marquée sur les appartements que sur les maisons. Comparée aux communes voisines, Brétigny-sur-Orge affiche un décrochage moins prononcé que Grigny mais conserve un important écart de valorisation avec Chilly-Mazarin. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction pourrait constituer un point d'entrée, à condition de viser le moyen terme pour espérer une stabilisation.
Évolution du marché immobilier de Brétigny-sur-Orge
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 303 €/m² à 3 078 €/m² (-6,8 %), pour 281 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions s'élève à 239 ventes en 2024, en recul de 20 % par rapport à 2023, indiquant un marché moins liquide. Les appartements représentent 59 % des échanges, avec un prix médian de 3 208 €/m² pour une surface médiane de 54 m², contre 3 023 €/m² pour les maisons (87 m² médians). Le marché est équilibré, avec une légère advantage pour les acheteurs compte tenu de la baisse des prix. Le profil des biens vendus révèle une prédominance de logements de taille moyenne, souvent issus du parc récent (20,1 % construits après 2006), attirant principalement des investisseurs en quête de rentabilité.
Répartition des ventes
45,6 % de maisons et 54,4 % d'appartements parmi les 281 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 45,6 % de maisons et 54,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 281 | 128 | 153 |
| Prix médian/m² | 3 078 € | 3 023 € | 3 208 € |
| Prix moyen/m² | 3 178 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 329 | 3 303 € |
| 2022 | 412 | 3 461 € |
| 2023 | 267 | 3 373 € |
| 2024 | 222 | 3 256 € |
| 2025 | 281 | 3 078 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 741 logements ont été autorisés à Brétigny-sur-Orge, mais la tendance est à la baisse (-8 % par rapport à la période précédente), avec seulement 20 permis délivrés en 2024. Ce ralentissement de la construction neuve, couplé à une démographie stable (-0,8 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre à court terme. Il confirme aussi une maturation du parc, centrée sur la rénovation et la densification autour des pôles de transport. Pour l'investisseur, cela signifie une pression locative potentiellement soutenue, mais aussi un renouvellement limité de l'offre neuve.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 20 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 266 sur 2013 — soit -92,5 %.
Vacance longue durée à Brétigny-sur-Orge
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Brétigny-sur-Orge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 734 logements ont été autorisés à à Brétigny-sur-Orge, +57 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Brétigny-sur-Orge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brétigny-sur-Orge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est une vision idéalisée. Pour obtenir le net, déduisez systématiquement la taxe foncière, élevée ici à 39,88 %. Ajoutez les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux et un taux de vacance locative. Le parc local affiche 6,8 % de logements vacants, un chiffre à considérer. Ces prélèvements expliquent pourquoi le rendement net chute souvent de 2 à 2,5 points par rapport au brut. Une gestion rigoureuse est indispensable pour préserver la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Brétigny-sur-Orge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 223 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Brétigny-sur-Orge: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement classé C, avec une consommation d'énergie moyenne de 175 kWh/m²/an. Seulement 4,3 % sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela réduit le risque de travaux urgents de rénovation. Attention cependant, la loi Climat étend progressivement les interdictions de location. Même avec un faible taux de passoires, tout bien classé D ou pire devra être amélioré d'ici 2034 pour rester louable, une donnée cruciale pour un investissement durable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (54 m² médians), particulièrement les T2 et T3, qui correspondent à la demande majoritaire. Le parc récent (20,1 % construit après 2006) offre des biens aux DPE souvent corrects (classe C dominante), un atout face à la réglementation. Attention aux 4,3 % de passoires thermiques (DPE F/G), sources de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Brétigny-sur-Orge ?
La zone la plus attractive reste le secteur de la gare SNCF, pour sa connexion directe à Paris. Le centre-bourg, avec ses commerces (144 équipements), est également recherché. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles locataires. Surveillez les projets de renouvellement urbain, même si la construction neuve ralentit (20 logements autorisés en 2024).
Calculateur de rendement à Brétigny-sur-Orge
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Brétigny-sur-Orge
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,8 %. La taxe foncière, à 39,88 %, grève significativement le rendement net. Enfin, la commune est soumise à un plan de prévention des risques inondation (PPRi), nécessitant une vérification stricte de l'assurabilité du bien avant tout achat.
Cas pratique : un investissement type à Brétigny-sur-Orge
Pour un appartement type de 55 m² à Brétigny-sur-Orge, comptez un investissement d'environ 187 000 €. Il générera un loyer mensuel aux alentours de 975 € (17,7 €/m²), soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 3,8 %. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel pourrait être de l'ordre de 200 €, à budgéter.
Erreurs à éviter quand on investit à Brétigny-sur-Orge
- Oublier la taxe foncière, pourtant à 39,88 % à Brétigny-sur-Orge.
- Négliger le taux de vacance local (6,8 %) dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (17,7 €/m² pour un appartement).
- Acheter sans vérifier le classement DPE et les obligations de rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Brétigny-sur-Orge suit le rythme francilien classique. La période la plus active va de mars à juin, avec une affluence de biens et d'acheteurs. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain avant la trêve hivernale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois offrir des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Brétigny-sur-Orge possède une gare à moins d'1 km du centre, desservie par le RER C.
- Seulement 1,2 % des logements sont des résidences secondaires.
- La commune a autorisé 741 logements neufs sur les 5 dernières années.
S'installer à Brétigny-sur-Orge : cadre de vie et logement
Avec 955 équipements recensés par l'INSEE, dont 144 commerces et 192 établissements de santé, Brétigny-sur-Orge offre un cadre de vie complet. La desserte est un atout majeur : la gare relie Paris en 30 minutes et l'aéroport d'Orly est à 13 km. La fibre couvre 94 % du territoire, un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35 ans) et familial, avec 42,6 % de moins de 30 ans. La commune présente cependant deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) actifs, un facteur à intégrer dans le choix du secteur d'habitation et dans les assurances.
Carte du marché immobilier à Brétigny-sur-Orge
Brétigny-sur-Orge et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Brétigny-sur-Orge
Avec une température moyenne annuelle de 11,9 °C et 624 mm de pluie, Brétigny-sur-Orge bénéficie d'un climat océanique atténué, similaire à l'Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie sans extrêmes climatiques, idéal pour les familles avec enfants ou les actifs appréciant des saisons marquées mais supportables. L'altitude basse (75 m) limite les gelées persistantes, favorable à un usage régulier des espaces extérieurs.
À qui s'adresse Brétigny-sur-Orge ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes ménages actifs, attirés par la desserte transport et les prix encore abordables. Les familles y trouvent un parc de maisons représentant 36,4 % des logements. En revanche, les retraités (17,6 % de 60 ans et plus) pourraient être sensibles à la densité urbaine élevée (1 777 hab/km²).
Avantages et limites à Brétigny-sur-Orge
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire excellente (gare à 0,6 km)
- Prix au m² inférieur à la moyenne de la zone (ex: vs Chilly-Mazarin)
- Parc de logements relativement récent (20,1% post-2006)
- Services et commerces nombreux (955 équipements)
- Environnement connecté (fibre 94%, 5G déployée)
− À prendre en compte
- Taxe foncière élevée (39,88% en 2024)
- Exposition à des risques d'inondation (PPRi actif)
- Densité de population élevée (1 777 hab/km²)
- Taux de chômage local à 10,8%
Composition du parc immobilier à Brétigny-sur-Orge
12 110 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 360 maisons et 7 603 appartements à à Brétigny-sur-Orge.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 36,4 % de maisons, indique un mix équilibré entre collectif et individuel. La forte proportion de propriétaires (49,3 %) suggère un ancrage résidentiel stable, renforçant la valeur à long terme. Un taux de logements sociaux de 29,0 % et de vacants à 6,8 % nuance cette stabilité. Le marché attire donc à la fois des primo-accédants en quête d'appartement et des familles visant une maison. La faible part de résidences secondaires (1,2 %) confirme une vocation principalement de résidence principale.
Ancienneté du parc à Brétigny-sur-Orge
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 120 logements).
- Avant 1919 2,3 % 253 logts
- 1919-1945 3,1 % 345 logts
- 1946-1970 23,9 % 2 659 logts
- 1971-1990 31,1 % 3 462 logts
- 1991-2005 19,5 % 2 164 logts
- 2006-2019 20,1 % 2 237 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Brétigny-sur-Orge
955 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Brétigny-sur-Orge
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Brétigny-sur-Orge est soumise à deux plans de prévention des risques inondation (PPRi) actifs pour l'Orge et la Sallemouille. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPRi peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité dans certains secteurs. Consultez systématement le zonage avant tout achat. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement liés aux inondations. Une vérification en mairie ou sur Géorisques est indispensable pour évaluer l'exposition exacte du bien convoité.
Cas pratique : un achat type à Brétigny-sur-Orge
Une maison familiale de 87 m² (surface médiane correspondant au prix total type) coûte environ 282 000 € hors frais de notaire. Cela représente près de 12 années de revenu médian local (23 680 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux représentatif, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 250 €, un effort important à mettre en regard des revenus du foyer.
Erreurs à éviter quand on achète à Brétigny-sur-Orge
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Omettre de consulter les plans de prévention des risques inondation (PPRi).
- Négocier sans connaître le DPE, un levier de prix essentiel désormais.
- Sous-estimer le coût de la taxe foncière pour son budget annuel.
Points clés à retenir à Brétigny-sur-Orge
- Prix médian à 3 286 €/m², en baisse de 3,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,9 °C de moyenne et 624 mm de pluie par an.
- Les appartements (3 208 €/m²) sont plus chers que les maisons (3 023 €/m²).
- Rendement net approximatif de 3,8 % après charges et taxe foncière.
- Parc énergétique performant, seulement 4,3 % de passoires thermiques.
- La proximité de la gare est le premier facteur de valorisation.
- Un bien type coûte 183 870 € pour un appartement, 281 619 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Brétigny-sur-Orge ?
À Brétigny-sur-Orge, la valeur d'un bien est d'abord pilotée par sa localisation précise. La proximité de la gare (0,6 km), des commerces (144 équipements) et des écoles prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété font varier le prix au m² de plus ou moins 10 %. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sud ou ouest sont décisives. L'état général et le DPE sont de plus en plus impactants : un bien classé C vaut jusqu'à 5 % de plus qu'un D équivalent. Enfin, la vue sur des espaces verts ou l'éloignement des axes bruyants créent aussi des écarts significatifs.
Estimation indicative d'une maison à Brétigny-sur-Orge
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
277 020 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de stagnation, surtout avec 6,8 % de logements déjà vacants. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Les outils en ligne, basés sur des moyennes, ne captent pas les spécificités de votre rue ou de votre immeuble. Une expertise locale, croisant les données DVF avec la connaissance du terrain, est indispensable pour fixer un prix d'appel attractif et réaliste, capable de générer des visites qualifiées.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local connaît les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rénové près de la gare se vend plus cher qu'un similaire près de la N20, malgré une surface identique. Il évalue justement l'état réel, les travaux à prévoir, et l'impact du DPE sur la valorisation. Son estimation, étayée par des visites et une connaissance des acheteurs actifs, permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire des offres sérieuses et évite une stagnation coûteuse. C'est un levier de négociation essentiel.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du département comme référence unique.
- Ne pas visiter des biens comparables récemment vendus dans le même secteur.
- Ignorer l'impact d'un mauvais DPE (classe F/G) sur la valorisation.
- Oublier de mentionner des atouts comme la proximité de la gare dans l'annonce.
Investir à Brétigny-sur-Orge : passer à l'action
Transformer cette analyse en investissement réussi requiert une expertise fine du terrain et du parc local. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de Brétigny-sur-Orge et peut vous guider vers les biens à fort potentiel locatif.
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain, par la négociation et le choix du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Brétigny-sur-Orge grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Brétigny-sur-Orge
Quel est le prix immobilier moyen à Brétigny-sur-Orge ?
Le prix médian global est de 3 286 €/m² en 2024. Un appartement se négocie autour de 3 208 €/m² et une maison à 3 023 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Brétigny-sur-Orge ?
Le marché est en correction (-3,6 % en 2024), ce qui peut constituer un point d'entrée. Le rendement locatif brut de 6,2 % reste attractif, mais l'accessibilité pour les primo-accédants locaux est faible.
Brétigny-sur-Orge est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est 16 % moins chère que Viry-Châtillon et 23 % moins chère que Chilly-Mazarin, mais légèrement plus chère que Grigny et Ris-Orangis, selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Brétigny-sur-Orge ?
Le rendement brut moyen est de 6,2 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Après charges et taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Brétigny-sur-Orge ?
Les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis et commerçants, sont les plus demandés pour la location. Il convient de vérifier les zones concernées par les PPRi d'inondation.
Marché immobilier des communes voisines
Brétigny-sur-Orge présente un écart de valorisation de -23 % par rapport à Chilly-Mazarin, avec des indicateurs locatifs et une desserte ferroviaire similaires, offrant un effet de levier immédiat pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brétigny-sur-Orge.
Communes limitrophes de Brétigny-sur-Orge
Brétigny-sur-Orge est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 078 €/m² en médiane, Brétigny-sur-Orge s'inscrit dans la moyenne de l'Essonne (3 280 €/m²) et reste +21,4 % au regard de la médiane nationale.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Brétigny-sur-Orge se replie de -6,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 511 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -5,5 %.
Marché mixte à Brétigny-sur-Orge: maisons à 3 023 €/m² et appartements à 3 208 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 272 070 €) équivaut à 11,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Brétigny-sur-Orge: 17,7 €/m²/mois pour un appartement, 15,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 734 logements autorisés au permis de construire à Brétigny-sur-Orge — un rythme moyen de 147 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Brétigny-sur-Orge est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 78 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.