Brive-La-Gaillarde, sous-préfecture de Corrèze, combine l'animation d'une ville de 47 000 habitants et la douceur de vivre d'un territoire vert. Avec un prix médian de 2 041 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Angoulême (1 735 €/m²) ou Albi (1 966 €/m²). La commune attire des profils variés, des jeunes actifs aux retraités, séduits par ses 2 424 équipements de proximité et son patrimoine historique.
Carte du marché immobilier à Brive-la-Gaillarde
Brive-La-Gaillarde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Brive-la-Gaillarde
29 328 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (48 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (51 %) et le faible taux de résidences secondaires (4,4 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Cependant, le taux de logements vacants (11 %) est notable ; il peut refléter des biens en attente de rénovation ou localisés dans des quartiers moins demandés. Ce marché attire donc à la fois des familles en quête de maisons et des investisseurs pour du locatif, avec une base solide de demandeurs résidentiels.
Évolution démographique à Brive-la-Gaillarde
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Brive-la-Gaillarde
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Brive-la-Gaillarde
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,2 %
- Autres sans activité professionnelle 16,1 %
- Employés 16,0 %
- Professions intermédiaires 12,5 %
- Ouvriers 11,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Brive-la-Gaillarde
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Brive-la-Gaillarde
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 663 logements).
- Avant 1919 4,2 % 1 039 logts
- 1919-1945 12,0 % 2 964 logts
- 1946-1970 34,8 % 8 588 logts
- 1971-1990 30,4 % 7 503 logts
- 1991-2005 10,8 % 2 674 logts
- 2006-2019 7,7 % 1 895 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Brive-la-Gaillarde
2 424 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Brive-la-Gaillarde
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Brive-la-Gaillarde
Pour une maison type de 90 m² (170 820 €), le prix représente environ 8 années du revenu médian local (21 210 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 870 €. Il faut ajouter environ 13 000 € de frais de notaire. Ce budget est accessible à un couple de salariés aux revenus médians, illustrant l'accessibilité relative de la propriété à Brive.
Erreurs à éviter quand on achète à Brive-la-Gaillarde
- Zapper la consultation du PPR inondation.
- Acheter sans diagnostic radon en sous-sol.
- Ignorer la classe DPE moyenne (D).
- Négocier sans connaître le marché local.
Le saviez-vous ?
- Brive possède 20 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Brive-Vallée de la Dordogne est à 14 km.
- L'âge médian des Brivistes est de 46,9 ans.
Performance énergétique du parc à Brive-la-Gaillarde
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 11 577 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante et une consommation énergétique moyenne de 221 kWh/m²/an montrent un parc assez énergivore. Les passoires thermiques (F/G) représentent 12,5 % du parc diagnostiqué. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : les logements classés F ou G seront interdits à la location en 2025 (G) et 2028 (F). C'est aussi un poste de travaux potentiellement lourd. Privilégier un bien déjà rénové ou budgétiser une mise aux normes devient indispensable, sous peine de dépréciation future.
Risques naturels et géorisques à Brive-la-Gaillarde
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR inondation bassin de Brive PPRN Approuvé approuvé le 29/01/2019
- PPRT Butagaz PPRT Approuvé approuvé le 23/10/2012
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPR couvrant le bassin de Brive. Le risque technologique lié au site Butagaz fait aussi l'objet d'un PPRT. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel significatif dans le sous-sol corrézien, nécessitant une vigilance sur la ventilation. En revanche, la sismicité est très faible. Consulter le zonage précis en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) est une étape obligatoire pour tout achat, afin de connaître les contraintes exactes du terrain.
Cadre de vie à Brive-la-Gaillarde
Le climat est tempéré (moyenne annuelle 13°C) avec des précipitations modérées (904 mm/an). La ville est un pôle de services majeur, doté de 536 commerces, 618 équipements de santé et 106 structures sportives. La connectivité est un atout : gare TGV à 0,9 km, aéroport à 14 km et fibre disponible à 89,9 %. En revanche, trois plans de prévention des risques (PPR) sont actifs, dont un PPR inondation sur le bassin de Brive, à vérifier avant tout achat. Le centre-bourg, avec ses 20 monuments historiques, offre un cadre patrimonial préservé.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 52 m², comptez environ 113 000 € (2 167 €/m²). Une maison de 90 m² requiert un budget médian de 171 000 € (1 898 €/m²). Les biens les moins chers (premier quartile) démarrent à 1 536 €/m². Le revenu médian local étant de 21 210 €, il faut en moyenne 5,3 années de revenus pour acquérir un appartement type, et 8,1 ans pour une maison. La part de logements sociaux (15 %) et le taux de vacance (11 %) tempèrent la pression à la hausse.
À qui s'adresse Brive-La-Gaillarde ?
La ville s'adresse aux familles (32,1 % de moins de 30 ans, nombreuses écoles), aux retraités (34,4 % de 60 ans et plus) appréciant les services de santé, et aux actifs mobiles profitant du TGV pour Paris (environ 3h30). Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, surtout en maison, avec un effort d'épargne de 8,1 ans de revenus médians. L'indice de vieillissement de 250,2 indique une population âgée plus nombreuse que les jeunes, influençant le type de services et la demande immobilière.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée raisonnable (2 041 €/m² médian)
- Centralité et services nombreux (2 424 équipements)
- Desserte TGV et aérienne (aéroport à 14 km)
- Patrimoine historique et cadre vert (20 monuments)
- Climat doux (13°C de moyenne annuelle)
− À prendre en compte
- Risques naturels (PPR inondation actif, radon)
- Parc immobilier énergivore (classe D dominante)
- Taux de chômage élevé (13 %, rang 1/1 du département)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Brive-La-Gaillarde est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Brive-la-Gaillarde
- Climat doux : 13 °C de moyenne annuelle.
- Parc équilibré : 48 % de maisons.
- Gare TGV à moins d'1 km du centre.
- 12,5 % des logements sont des passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Brive-la-Gaillarde
Quel budget prévoir pour acheter à Brive-La-Gaillarde ?
Le budget médian pour un achat est de 113 000 € pour un appartement de 52 m² et 171 000 € pour une maison de 90 m². Le prix au m² commence à 1 536 € dans le premier quartile.
Brive-La-Gaillarde est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 56 établissements scolaires, 106 équipements sportifs et 32,1 % de moins de 30 ans. Les maisons, qui représentent 47,9 % du parc, sont adaptées à ce profil.
Quels sont les points de vigilance avant d'acheter ?
Vérifiez impérativement le DPE (classe dominante D) et la présence du bien en zone PPR (inondation). Le taux de chômage local de 13 % peut impacter la revente ou la mise en location.
Vous envisagez d'acheter à Brive-la-Gaillarde ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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