À 3 500 €/m², le prix médian de l'immobilier à Brunoy se situe dans la moyenne haute de l'Essonne, mais a reculé de 5,6 % sur un an. En 2024, 264 transactions ont été enregistrées (source DVF/DGFiP). Ce marché, où les maisons représentent près de la moitié du parc, offre des opportunités différenciées selon les typologies.
Comment se porte le marché immobilier à Brunoy
Le marché brunoyen montre une correction notable en 2024, avec une baisse annuelle des prix de 5,6 %. Le volume de 264 ventes indique une activité soutenue, légèrement dominée par les appartements (140 ventes). Les maisons restent chères, à 3 966 €/m² pour 90 m² médians, soit 13 ans de revenu médian local. Cette dynamique de prix place Brunoy entre Sucy-en-Brie (4 278 €/m²) et Combs-La-Ville (3 155 €/m²). La variation des prix est forte : le premier quartile est à 2 799 €/m² et le troisième à 4 526 €/m².
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -5,6 % sur un an, s'établissant à 3 500 €/m². Cette baisse, dans un contexte national de renchérissement du crédit, suggère un marché en phase de réajustement après des années de forte hausse. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens depuis longtemps en vente. Pour un vendeur, le timing exige un prix réaliste dès l'annonce, sous peine de voir le bien dormir. La stabilité démographique (+1,1 % sur 5 ans) limite cependant le risque d'effondrement.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Brunoy
Les maisons, qui composent 49 % du parc, ont représenté 124 ventes à un prix médian de 3 966 €/m². Les appartements (140 ventes) se négocient à 3 002 €/m² pour 65 m² médians. Avec 65,2 % de propriétaires occupants, le marché est principalement porté par des acheteurs en résidence principale. Le taux de logements vacants, de 5,8 %, suggère une liquidité modérée.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une baisse des prix et un volume stable, le marché tend à devenir plus favorable aux acheteurs. Toutefois, la proportion de maisons et le taux de vacance limité maintiennent une tension sur les biens familiaux bien situés. La vente est facilitée pour les biens correctement estimés, surtout près de la gare (0,2 km) qui améliore l'attractivité. Les 5,8 % de logements vacants indiquent peu de sur-stock.
Vacance longue durée à Brunoy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Brunoy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Brunoy totalise 472 logements sur 5 ans, soit +235 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 325 logements neufs ont été autorisés à Brunoy, avec une tendance en hausse de 14 %. Ce volume modéré, à peine 16 logements en 2024, indique une construction neuve mesurée qui ne risque pas de créer de sur-offre. Au contraire, cela confirme l'attractivité résidentielle de la commune au sein de la CA Val d'Yerres Val de Seine, répondant à une demande ciblée sans saturer le marché. L'offre neuve reste un segment à part, avec des prix généralement supérieurs à l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier brunoyen suit le rythme francilien : une reprise au printemps (mars-avril) et une activité soutenue jusqu'en octobre. L'automne est propice aux transactions sérieuses, les acheteurs étant moins nombreux mais plus déterminés. Évitez de mettre en vente durant les vacances scolaires d'été. Pour un acheteur, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation sur des biens invendus depuis le printemps. La taxe foncière, due en septembre, n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- Brunoy compte 6 monuments historiques protégés.
- 87,8 % des logements sont éligibles à la fibre.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,4 km.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Brunoy
- Prix médian à 3 500 €/m² en 2024.
- Correction de -5,6 % sur un an.
- Écart maison/appart : +32 % pour les maisons.
- Prix total type : 356 940 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Brunoy
Quel est le prix au m² d'une maison à Brunoy ?
Le prix médian d'une maison à Brunoy est de 3 966 €/m², pour une surface médiane de 90 m², selon les données DVF 2024. Cela représente un budget médian d'environ 357 000 €.
Le prix immobilier à Brunoy est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 5,6 % sur un an, avec un prix médian global à 3 500 €/m² en 2024. Ce replacé s'inscrit dans un contexte de correction du marché francilien.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Les appartements se situent autour de 3 002 €/m², les maisons à 3 966 €/m². La fourchette interquartile (Q1–Q3) du marché global est large, de 2 799 à 4 526 €/m².
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