Avec un rendement brut estimé à 7,5 % pour les appartements, Brunoy présente un potentiel locatif supérieur à la moyenne francilienne, mais à nuancer. Le rendement net tombe à environ 4,4 % après charges, illustrant l'impact de la fiscalité locale (taxe foncière à 43,98 %) et des coûts de gestion. Le marché locatif est structuré par la proximité de la gare et la demande des jeunes actifs.
Indices immobiliers de Brunoy
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché actif où la demande soutient les prix, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché actif où la demande soutient les prix, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité faible (2,5/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité faible (2,5/10) révèle que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,4/10) indique une demande locative stable, sans tension excessive, pour des rendements corrects.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,4/10) indique une demande locative stable, sans tension excessive, pour des rendements corrects.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière faible (2,1/10) confirme l'absence de marché saisonnier, orientant vers la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière faible (2,1/10) confirme l'absence de marché saisonnier, orientant vers la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Brunoy ?
L'investissement locatif à Brunoy trouve sa justification dans le rendement brut élevé des appartements, estimé à 7,5 % selon les dernières transactions. Ce taux, nettement supérieur à la moyenne francilienne, s'explique par des prix d'acquisition corrigés et des loyers soutenus (18,7 €/m²/mois en médiane). Pour un investisseur, cette configuration offre un point d'entrée intéressant, avec un effort financier résiduel limité, voire un cash-flow légèrement positif selon les conditions de financement.
Ce rendement séduisant doit être nuancé par plusieurs charges réelles. La taxe foncière, à 43,98 %, représente une charge annuelle équivalente à environ un mois de loyer. Surtout, la part de 15,5 % de passoires thermiques (DPE F/G) dans le parc indique un risque de rénovation important, avec l'interdiction de location des logements classés G dès 2025 et F en 2028. L'investisseur doit donc impérativement sélectionner des biens déjà performants ou budgétiser des travaux.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, l'indice de pression touristique étant faible (IPTI : 2,1/10). L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que les indicateurs économiques locaux, avec un taux de chômage à 8,7 %, se consolident. La dynamique de construction neuve modérée (325 logements autorisés sur 5 ans) évite un risque de sur-offre à court terme.
Profil locatif à Brunoy
La demande locative cible principalement les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par la desserte ferroviaire (gare à 0,2 km) et les 26 établissements scolaires. Le taux de chômage local de 8,7 % et le revenu médian de 27 460 €/an limitent cependant le pouvoir d'achat locatif. Une demande saisonnière ou étudiante est quasi inexistante, avec seulement 1,1 % de résidences secondaires.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 65 m² médians, offrent la meilleure rentabilité brute (7,5 %). Le parc ancien (17,5 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 15,5 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf (6,3 % post-2006) est rare mais peut attirer une clientèle plus aisée, avec un rendement souvent compressé.
Quelles zones cibler à Brunoy ?
La proximité immédiate de la gare Brunoy est le premier critère de valorisation locative. Le centre-bourg, avec ses commerces (78 équipements) et services, est également prisé. Les quartiers plus périphériques, moins bien desservis, conviennent aux investissements en maisons pour les familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant limitée (16 logements autorisés en 2024).
Performance énergétique du parc à Brunoy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 061 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Brunoy est C, avec 15,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante à Brunoy est C (234 kWh/m²/an), ce qui place le parc dans la moyenne nationale. Cependant, 15,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont directement visés par les interdictions de location de la loi Climat : interdiction de louer un logement classé G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier important sur les biens les moins performants.
Construction neuve à Brunoy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Brunoy totalise 325 logements sur 5 ans, soit +14 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Sur les cinq dernières années, 325 logements neufs ont été autorisés à Brunoy, avec une tendance en hausse de 14 %. Ce volume modéré, à peine 16 logements en 2024, indique une construction neuve mesurée qui ne risque pas de créer de sur-offre. Au contraire, cela confirme l'attractivité résidentielle de la commune au sein de la CA Val d'Yerres Val de Seine, répondant à une demande ciblée sans saturer le marché. L'offre neuve reste un segment à part, avec des prix généralement supérieurs à l'ancien.
Fourchettes de loyers à Brunoy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Brunoy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la théorie à la réalité. À Brunoy, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,98 %. C'est la première charge à soustraire, avec la gestion (4 à 8 % du loyer), les travaux et les périodes de vacance (le taux de logements vacants est de 5,8 %). Pour un appartement, le rendement brut de 7,5 % chute ainsi autour de 4,4 % net. Dans une copropriété, ajoutez les charges courantes et les éventuels travaux votés. Une bonne estimation intègre ces éléments pour éviter les mauvaises surprises.
Calculateur de rendement à Brunoy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Brunoy ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Brunoy
Pour un appartement type de 65 m² à Brunoy (prix médian 195 130 €), le loyer espéré est d'environ 1 216 €/mois (18,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité hors assurance atteint environ 860 €. Le loyer couvre ainsi une large part de l'échéance, laissant un effort résiduel d'environ 350 €/mois avant impôt et charges. Le rendement brut se situe à 7,5 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Brunoy
- Oublier la taxe foncière élevée (43,98 %).
- Tabler sur le rendement brut, pas le net.
- Négliger le DPE et les risques locatifs.
- Surestimer le loyer par rapport au marché.
Le saviez-vous ?
- Brunoy compte 6 monuments historiques protégés.
- 87,8 % des logements sont éligibles à la fibre.
- L'aéroport d'Orly n'est qu'à 9,4 km.
Risques à connaître avant d'investir à Brunoy
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc comptant déjà 5,8 % de logements vacants. La dépendance à l'économie francilienne (taux d'emploi 70,3 %) expose aux retournements conjoncturels. La rénovation énergétique est un enjeu crucial face aux 15,5 % de passoires, avec des coûts à anticiper. Le risque inondation (PPRi Yerres) peut affecter l'assurabilité.
Simulation financière — appartement type 65 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit oppose votre mensualité emprunteur au loyer perçu. À Brunoy, avec un loyer médian de 18,7 €/m² pour un appartement, un investisseur couvre souvent une part significative de l'échéance. L'effort résiduel – ce qui reste à payer après encaissement du loyer – dépend du taux d'emprunt et de votre apport. Pour un projet sérieux, anticipez une hausse des taux qui alourdirait la mensualité, et vérifiez que le cash-flow reste positif même avec un taux à 4 %. Le rendement brut local de 7,5 % pour les appartements offre une marge de manœuvre.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -5,6 % : opportunité d'achat
- Rendement brut appartements 7,5 % attractif
- Confort de services élevé (6,3/10)
− Points d'attention
- Accessibilité faible : marché porté par l'extérieur
- 15,5 % de passoires thermiques à rénover
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un appartement proche de la gare pour maximiser la rentabilité, tout en provisionnant des travaux de rénovation énergétique. À éviter : les maisons énergivores en secteurs éloignés, au rendement net trop faible (3 %).
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Brunoy
- Rendement brut appartement : 7,5 %.
- Rendement net plafonne autour de 4,4 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 43,98 %.
- Loyer moyen appartement : 18,7 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Brunoy
Est-il rentable d'investir à Brunoy ?
La rentabilité brute des appartements atteint 7,5 %, mais le rendement net chute à 4,4 % après charges et impôts. L'investissement est rentable sous condition d'un bien bien situé et d'un bon DPE.
Quel rendement locatif attendre à Brunoy ?
Pour un appartement, le loyer médian est de 18,7 €/m²/mois, menant à un rendement brut de 7,5 %. Le rendement net estimé est d'environ 4,4 %, intégrant vacance, gestion et taxe foncière.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (taux de 5,8 % sur le parc), le parc vieillissant (15,5 % de passoires thermiques) et la dépendance économique à l'Île-de-France.
Vous envisagez d'investir à Brunoy ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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