01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 746 logements dont 8 338 résidences principales, 50 résidences secondaires et 358 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 338 | 95,3 % |
| Résidences secondaires | 50 | 0,6 % |
| Logements vacants | 358 | 4,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 95 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 4 % de vacants pour un total de 8 746 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 469 | 5,6 % |
| 1919-1945 | 1 581 | 19,0 % |
| 1946-1970 | 2 711 | 32,6 % |
| 1971-1990 | 1 412 | 17,0 % |
| 1991-2005 | 840 | 10,1 % |
| 2006-2019 | 1 303 | 15,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 493 | 5,9 % |
| 2 pièces | 1 247 | 15,0 % |
| 3 pièces | 2 270 | 27,2 % |
| 4 pièces | 2 163 | 25,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 165 | 26,0 % |
Taille moyenne: 3,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 26 %, les T1-T2 21 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 908 | 8 572 | 8 746 |
| Rés. principales | 7 423 | 8 146 | 8 338 |
| Rés. secondaires | 30 | 45 | 50 |
| Vacants | 455 | 381 | 358 |
56,5 % de part de propriétaires à Montgeron, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 767 | 57,2 % |
| Locataires (privé) | 1 601 | 19,2 % |
| Locataires HLM | 1 830 | 21,9 % |
| Logés gratuitement | 141 | 1,7 % |
La répartition du parc occupé: 57,2 % de propriétaires, 41,1 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 206 | 62,4 % |
| Fioul | 410 | 4,9 % |
| Électricité | 2 428 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 42 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 252 | 3,0 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 62 %. électricité pèse 29 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 782 |
| 2 à 4 ans | 1 527 |
| 5 à 9 ans | 1 554 |
| 10 ans ou plus | 4 475 |
| Total ménages | 8 338 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 437 |
| Sous-occupation modérée | 2 032 |
| Sous-occupation accentuée | 1 311 |
| Suroccupation modérée | 1 124 |
| Suroccupation accentuée | 286 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 819 | 21,8 % |
| 1 voiture | 4 257 | 51,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 263 | 27,1 % |
Motorisation des ménages: 22 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 27 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 59,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 660 | 7 260 | 135 | 265 |
| 1975 | 7 613 | 7 322 | 106 | 185 |
| 1982 | 7 081 | 6 867 | 25 | 189 |
| 1990 | 7 394 | 7 038 | 71 | 285 |
| 1999 | 7 647 | 7 099 | 79 | 469 |
| 2006 | 7 841 | 7 299 | 59 | 482 |
| 2011 | 7 908 | 7 423 | 30 | 455 |
| 2016 | 8 572 | 8 146 | 45 | 381 |
| 2022 | 8 746 | 8 338 | 50 | 358 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 7 660 à 8 746, soit +14 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 832 | 1 015 | 775 | 790 | 901 | 511 |
| Dont vacants > 2 ans | 204 | 219 | 213 | 216 | 254 | 302 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 36 | 0,8 % |
| Classe C | 1 835 | 42,2 % |
| Classe D | 1 068 | 24,6 % |
| Classe E | 754 | 17,3 % |
| Classe F | 346 | 8,0 % |
| Classe G | 305 | 7,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 42 % des logements et 43 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 323 | 7,4 % |
| Classe B | 784 | 18,0 % |
| Classe C | 1 797 | 41,3 % |
| Classe D | 592 | 13,6 % |
| Classe E | 414 | 9,5 % |
| Classe F | 288 | 6,6 % |
| Classe G | 150 | 3,4 % |
Répartition climat du parc: C concentre 41 % des diagnostics et 67 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 321 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 126 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 126 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 321 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 126 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 16 | 20 |
| Classe C | 170 | 1 665 |
| Classe D | 196 | 872 |
| Classe E | 196 | 558 |
| Classe F | 149 | 197 |
| Classe G | 148 | 157 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (282 kWh/m²/an) et appartements en classe C (204).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 56 |
| T2 | 329 |
| T3 | 686 |
| T4 | 550 |
| T5+ | 131 |
Faut-il investir à Villeneuve-le-Roi en 2026 ?
En bordure immédiate de l'aéroport d'Orly, Villeneuve-Le-Roi présente un marché immobilier en phase de correction après les sommets de 2022. Avec un taux de chômage élevé et une fragilité territoriale marquée, l'analyse des indicateurs s'impose avant toute décision. Voici le verdict pour 2026.
Avec une baisse de 6,7 % en 2024, la commune offre un point d'entrée accessible mais dans un contexte territorial fragile.
Verdict
➤ Investir impose une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme, pour tirer parti de l'accessibilité malgré la fragilité locale.
Points clés
- ✓ Correction de -6,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut correct de 5,9 %
- ✓ Accessibilité élevée pour le département
- ⚠ Fragilité économique marquée
- ⚠ Potentiel locatif faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur à la moyenne nationale en Île-de-France.
- Inférieure de plus de 20 % à la moyenne du Val-de-Marne.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Villeneuve-le-Roi
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Villeneuve-le-Roi
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,8
Indice de Pression Immobilière
Faible
La faible pression immobilière indique un marché calme, favorable aux négociations à l'achat.
Indice de Pression Immobilière
FaibleLa faible pression immobilière indique un marché calme, favorable aux négociations à l'achat.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité élevée facilite l'acquisition, notamment pour les primo-accédants disposant d'un apport.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité élevée facilite l'acquisition, notamment pour les primo-accédants disposant d'un apport.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
La faible opportunité locative suggère une demande locative limitée, exigeant une étude de secteur approfondie.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableLa faible opportunité locative suggère une demande locative limitée, exigeant une étude de secteur approfondie.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée n'oriente pas le marché vers la location saisonnière. Privilégiez l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée n'oriente pas le marché vers la location saisonnière. Privilégiez l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3795,8 — Percentile dept : 35/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 44/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 20/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2625,0 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 57/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 54,5 — Percentile dept : 72/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,9 — Percentile dept : 54/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 42,8 — Percentile dept : 30/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3795,8 — Percentile dept : 65/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 7/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 24/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2625,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villeneuve-le-Roi : opportunités et risques
Investir à Villeneuve-Le-Roi en 2026 cible d'abord la location annuelle, avec un rendement brut de 5,9 % sur les appartements. La taxe foncière élevée (41,65 %) grève cependant la rentabilité nette, qui chute autour de 3,5 %, selon les estimations incluant vacance et gestion. Cette charge doit être intégrée au calcul dès l'acquisition.
La stratégie gagnante repose sur une sélection drastique du bien, en évitant les passoires thermiques (14,7 % du parc en F/G) qui deviendront progressivement interdites à la location. Privilégiez les appartements rénovés, de petite surface (proche de la médiane de 46 m²), bien desservis par les transports pour attirer une population locataire extérieure, moins sensible aux aléas économiques locaux.
L'horizon doit être au minimum du moyen terme, la perspective de plus-value restant conditionnée à une amélioration des indicateurs socio-économiques de la commune. La faible construction neuve (tendance à -39 %) limite le risque de sur-offre mais ne constitue pas, en soi, un moteur de valorisation.
Simuler un investissement immobilier à Villeneuve-le-Roi
Estimation sur un maison type de 75 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Villeneuve-le-Roi.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Villeneuve-le-Roi ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Villeneuve-le-Roi
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché villeneuvois affiche une correction nette en 2024, avec un prix médian retombé à 3 793 €/m², soit un niveau proche de celui de 2020. Selon les données DVF, cette baisse de 6,7 % intervient après deux années de stabilité relative autour de 4 000 €/m², suggérant un réajustement à la hausse des taux plutôt qu'un effondrement.
Comparée aux communes similaires du Val-de-Marne, Villeneuve-Le-Roi se positionne dans le bas de la fourchette des prix, avec un écart allant jusqu'à -7 % par rapport à Chilly-Mazarin. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif brut correct, pourrait représenter un effet de levier pour des investisseurs patients, à condition de surmonter la fragilité économique locale.
Le contexte territorial, marqué par un taux de chômage de 13 % et un indice de fragilité élevé (6,6/10), pèse sur la dynamique. Le marché est donc moins porté par la demande locale que par son accessibilité depuis Paris via la gare d'Orly Ville, située à moins d'un kilomètre, un atout pour les actifs franciliens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villeneuve-le-Roi Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Villeneuve-Le-Roi ont connu un pic en 2022 à 4 082 €/m² avant une correction significative de -6,7 % en 2024, ramenant la valeur à 3 793 €/m². Cette baisse suit la surchauffe post-Covid où les transactions avaient explosé (345 en 2021). Comparée à ses voisines, la commune affiche une variation annuelle plus défavorable, indiquant peut-être un point d'entrée mais reflétant aussi des fragilités locales. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre une marge de négociation mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien choisi.
Évolution du marché immobilier de Villeneuve-le-Roi
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 815 €/m² à 3 577 €/m² (-6,2 %), pour 164 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
53,7 % de maisons et 46,3 % d'appartements parmi les 164 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 53,7 % de maisons et 46,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 164 | 88 | 76 |
| Prix médian/m² | 3 577 € | 3 777 € | 3 265 € |
| Prix moyen/m² | 4 155 € | ||
| Surface médiane | – | 75 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 298 | 3 815 € |
| 2022 | 254 | 3 907 € |
| 2023 | 181 | 3 831 € |
| 2024 | 181 | 3 707 € |
| 2025 | 164 | 3 577 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est au ralenti à Villeneuve-Le-Roi : seulement 11 logements autorisés en 2024, une chute de 39 % par rapport à la moyenne quinquennale précédente. Cette faible activité des promoteurs indique une attractivité limitée pour l'offre neuve, peut-être due à la fragilité économique ou à la saturation foncière. Avec seulement 0,6 % de résidences secondaires et 4,1 % de logements vacants, le parc est principalement occupé par des résidents permanents. Ce faible renouvellement de l'offre peut limiter le risque de surproduction mais aussi freiner l'attractivité pour les nouveaux ménages.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 510 autorisations et 1 108 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 73 %.
Vacance longue durée à Villeneuve-le-Roi
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villeneuve-le-Roi (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villeneuve-le-Roi: 246 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (+74 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Villeneuve-le-Roi
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villeneuve-le-Roi
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,9 % pour les appartements se réduit à environ 3,5 % net. Cette déduction de 2,4 points couvre plusieurs postes. Le premier est la taxe foncière, élevée à Villeneuve-Le-Roi avec un taux de 41,65 %. Viennent ensuite les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, et une provision pour travaux et vacance locative. Le taux de vacance structurel est modéré (4,1 % de logements vacants), mais il faut anticiper des périodes de remise sur le marché. Un rendement net supérieur à 3 % reste compétitif dans le Grand Paris.
Performance énergétique du parc à Villeneuve-le-Roi
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 348 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villeneuve-le-Roi: majorité classée C, part de passoires thermiques à 15,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est mitigée. Si la classe C domine, la consommation moyenne de 218 kWh/m²/an reste élevée. Surtout, 14,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont directement concernés par l'interdiction de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : des travaux de rénovation lourds seront obligatoires pour louer ou revendre. Vérifier le DPE est donc une étape critique avant toute offre, plus encore qu'ailleurs.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) de moins de 46 m² sont les plus adaptés, correspondant à la surface médiane des transactions et à un loyer abordable. Le parc ancien (24,6% d'avant 1945) peut présenter des opportunités de rénovation, mais attention aux 14,7% de passoires thermiques (DPE F/G) soumises à la loi Climat. La construction neuve est limitée (11 logements autorisés en 2024), limitant les options en défiscalisation.
Quelles zones cibler à Villeneuve-le-Roi ?
La proximité immédiate de la gare d'Orly Ville et du RER C constitue le premier critère de valorisation locative. Le centre-bourg, bien que moins dense, bénéficie de la concentration des commerces (76 équipements). Aucun quartier ne se dégage comme exclusivement privilégié par les investisseurs, la demande étant diffuse. La présence de trois plans de prévention des risques (inondation, technologique) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Calculateur de rendement à Villeneuve-le-Roi
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Villeneuve-le-Roi
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de chômage local élevé (13%) et un revenu médian modeste (22 380 €). La taxe foncière est de 41,65%, une charge à intégrer dans le calcul de rentabilité. La part non négligeable de passoires thermiques (14,7%) expose à des travaux de rénovation obligatoires dès 2025 pour les locations des logements les moins performants. Enfin, la baisse des prix à la vente (-6,7%) limite les perspectives de plus-value à court terme.
Cas pratique : un investissement type à Villeneuve-le-Roi
Pour un appartement de 46 m² au prix médian (174 754 €), le loyer mensuel attendu est d'environ 860 € (18,7 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans à 3,5 % et 10 % d'apport, la mensualité s'élève à 745 €. Le loyer couvre le crédit, dégageant un cash-flow positif de 115 € brut. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et de la provision pour vacance, l'effort mensuel net est proche de zéro, un scénario équilibré en Île-de-France.
Erreurs à éviter quand on investit à Villeneuve-le-Roi
- Oublier la taxe foncière élevée (41,65 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Ne pas provisionner pour les travaux sur les logements anciens (24,6 % d'avant 1945).
- Négliger le risque locatif lié au taux de chômage local de 13,0 %.
- Investir sans vérifier le classement en zone PPR, qui peut compliquer l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Villeneuve-Le-Roi suit le rythme francilien : printemps actif (mars-juin) et reprise en septembre. Les vacances scolaires ralentissent les visites. Vendre au printemps maximise la visibilité, notamment pour les maisons avec jardin. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'échéance. Aucun afflux touristique ne perturbe le marché local.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés, dont l'église Saint-Louis.
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 2,7 km à vol d'oiseau.
- Seulement 0,6 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Villeneuve-le-Roi : cadre de vie et logement
S'installer à Villeneuve-Le-Roi, c'est profiter d'une ville de 8 km² bien reliée, à deux pas de l'aéroport d'Orly et de sa gare. La commune offre 850 équipements de proximité, dont 125 établissements de santé et 45 équipements sportifs, assurant une autonomie quotidienne. La fibre optique est déployée à 100 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles (52,9 %), attire un profil familial, avec un âge médian de 38,1 ans. Il convient toutefois de vérifier l'exposition aux risques naturels, la commune étant concernée par un PPRI (inondations) et ayant connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle. La taxe foncière, à 41,65 %, représente une charge non négligeable pour les propriétaires.
Carte du marché immobilier à Villeneuve-le-Roi
Villeneuve-le-Roi et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villeneuve-le-Roi
Avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations de 622 mm, le climat de Villeneuve-Le-Roi est typique du bassin parisien : doux et modérément arrosé. L'altitude de 60 m le préserve des brouillards persistants de la vallée. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés supportables. Ce profil climatique convient particulièrement aux personnes recherchant une variation saisonnière marquée sans excès, et aux familles qui profitent des parcs et jardins une grande partie de l'année. Un atout pour le cadre de vie, sans être un argument décisif face à la concurrence francilienne.
À qui s'adresse Villeneuve-le-Roi ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles cherchant une maison en Île-de-France sans s'éloigner des grands axes de transport. Les acheteurs sont souvent des actifs travaillant près d'Orly ou en petite couronne, pour qui la proximité de la gare et de l'aéroport est un atout décisif. Le faible taux de résidences secondaires (0,6%) confirme l'attrait pour la résidence principale. Les retraités y sont moins représentés (20,6% des habitants).
Avantages et limites à Villeneuve-le-Roi
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale.
- Desserte exceptionnelle : gare, aéroport d'Orly à 3 km, accès rapide à Paris.
- Cadre majoritairement pavillonnaire et familial (52,9% de maisons).
- Équipements et services nombreux (850 au total) pour une ville de cette taille.
- Parc de logements plutôt performant énergétiquement (classe DPE dominante C).
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels et technologiques (PPRI, PPRT).
- Marché immobilier en baisse (-6,7%), limitant la perspective de plus-value immédiate.
- Environnement urbanisé et densité élevée (2 625 hab/km²).
Composition du parc immobilier à Villeneuve-le-Roi
8 746 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 52,9 % de maisons, 47,1 % d'appartements sur un total de 8 746 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons (52,9 %), une rareté en petite couronne qui attire les familles en quête d'espace. La part de propriétaires (57,2 %) est solide, signe d'un ancrage résidentiel et d'une certaine stabilité des prix. Seuls 0,6 % de résidences secondaires indiquent une vocation purement résidentielle, sans pression touristique. Le taux de logements vacants (4,1 %) et sociaux (21,0 %) se situe dans la moyenne régionale. Ce mix dessine un marché mature, où l'acheteur type est un accédant à la propriété, souvent local, cherchant une maison individuelle ou un appartement familial.
Ancienneté du parc à Villeneuve-le-Roi
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 317 logements).
- Avant 1919 5,6 % 469 logts
- 1919-1945 19,0 % 1 581 logts
- 1946-1970 32,6 % 2 711 logts
- 1971-1990 17,0 % 1 412 logts
- 1991-2005 10,1 % 840 logts
- 2006-2019 15,7 % 1 303 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Villeneuve-le-Roi
850 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Villeneuve-le-Roi
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon faible. En revanche, trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs : le PPRI pour les crues de la Marne et de la Seine, le PPRT lié à la proximité de l'aéroport d'Orly (SMCA), et un PPRi pour le ruissellement urbain. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Ces contraintes signifient que certaines zones sont inconstructibles ou soumises à des règles spécifiques (hauteur, matériaux, assurances obligatoires). La consultation du cadastre des risques en mairie est indispensable pour connaître les servitudes exactes pesant sur un bien.
Cas pratique : un achat type à Villeneuve-le-Roi
Une maison de 80 m² au prix médian (303 440 €) représente 13,5 années du revenu médian local (22 380 €). Avec un apport de 10 % (30 344 €) et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance est d'environ 1 220 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (estimée à 1 200 €/an, soit 100 €/mois). L'effort total mensuel approche donc 1 320 €, à comparer à un loyer moyen pour une maison de 1 304 € (16,3 €/m²).
Erreurs à éviter quand on achète à Villeneuve-le-Roi
- Faire une offre sans consulter le DPE, sous peine de mauvaises surprises réglementaires.
- Oublier de vérifier les règles d'urbanisme du PPRi en cas de projet d'extension.
- Négocier sans connaître la valeur précise des biens similaires vendus récemment (DVF).
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 15 % des logements sont des passoires.
Points clés à retenir à Villeneuve-le-Roi
- Prix médian à 3 793 €/m², en baisse de 6,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,9 % pour les appartements.
- Climat doux avec 12,1°C de moyenne et 622 mm de pluie.
- Maisons et appartements au même prix au m² (environ 3 800 €).
- Rendement net d'environ 3,5 % après charges et impôts.
- 52,9 % de maisons, parc à dominante individuelle.
- Les biens rénovés (DPE B) valent 20 % de plus.
- Un bien type coûte 174 754 € (appart) ou 303 440 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villeneuve-le-Roi ?
À Villeneuve-Le-Roi, la valeur au m² cache de fortes disparités. La proximité de la gare d'Orly Ville (0,9 km) et des commerces (76 équipements recensés) tire les prix vers le haut. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. Pour un appartement, l'étage (avec vue dégagée ou non) et la présence d'un ascenseur créent des écarts de 10 à 15 %. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové (classe B) se vendra jusqu'à 20 % plus cher qu'un bien similaire en classe E. Enfin, la vue sur les monuments historiques protégés ou l'éloignement des axes bruyants sont des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Villeneuve-le-Roi
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
268 275 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction comme celui de Villeneuve-Le-Roi, une erreur d'estimation peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée, un prix trop bas une moins-value immédiate. Intégrer les paramètres locaux (taxe foncière à 41,65%, 14,7% de passoires thermiques, risques naturels) est essentiel pour fixer un prix de vente juste et attractif. Notre outil croise les données DVF avec les spécificités de votre bien pour une évaluation réaliste, première étape vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais un expert local saisit les micro-marchés. Il sait qu'un appartement rénové près de la gare se vend au prix d'une maison ancienne à rénover en secteur pavillonnaire éloigné. Il évalue l'impact réel d'un DPE F sur la négociation, ou la plus-value apportée par la fibre optique (déployée à 100 %). Il connaît aussi la demande spécifique : des familles pour les maisons, des jeunes actifs pour les apparts bien desservis. Son estimation inclut l'état exact du bien (vétusté, conformité), invisible sur les bases de données. Enfin, il vous met en relation avec des acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très réducteur sur cette commune.
- Oublier de valoriser un DPE performant, atout majeur face à la réglementation.
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix (-6,7 %) pour fixer un prix de vente réaliste.
- Vendre sans professionnel et se priver de son réseau d'acheteurs locaux sérieux.
Investir à Villeneuve-le-Roi : passer à l'action
Transformer ces données en investissement réussi exige une connaissance fine des quartiers et des opportunités locales. Notre réseau de professionnels vous aide à concrétiser votre projet avec une expertise terrain, indispensable pour naviguer dans un marché contrasté.
Les données révèlent un marché en correction, mais le potentiel dépend du bon choix de bien et de secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villeneuve-Le-Roi grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Villeneuve-Le-Roi
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Villeneuve-le-Roi
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeneuve-le-Roi
Quel est le prix immobilier moyen à Villeneuve-Le-Roi ?
En 2024, le prix médian à Villeneuve-Le-Roi est de 3 793 €/m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 3 187 et 4 649 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'élève à 5 005 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Le-Roi ?
La correction de 6,7 % en 2024 offre un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité est bonne. En revanche, l'investisseur doit composer avec un potentiel locatif faible et une fragilité économique.
Villeneuve-Le-Roi est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Villeneuve-Le-Roi est généralement moins chère. Son prix est inférieur de 5 % à celui de Longjumeau et de 4 % à Morsang-sur-Orge. Elle est en revanche 5 % moins chère que Brunoy ou Montgeron.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 41,65 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut tenir compte de la fragilité économique locale (taux de chômage à 13 %), des risques d'inondation (PPRI actif) et de la part non négligeable de logements énergétiquement dégradés (14,7 % classés F ou G).
Marché immobilier des communes voisines
Villeneuve-Le-Roi reste 5 % moins chère que Brunoy pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant malgré une correction récente et une fragilité économique plus marquée.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villeneuve-le-Roi.
Communes limitrophes de Villeneuve-le-Roi
Villeneuve-le-Roi est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 577 €/m², Villeneuve-le-Roi se place parmi les communes chères du Val-de-Marne, au-dessus de la médiane départementale.
Repli du prix médian: -6,2 % entre 2021 et 2025 à Villeneuve-le-Roi. Au total, 1 078 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -3,5 %.
Les maisons (53,7 % des transactions, 3 777 €/m²) et les appartements (46,3 %, 3 265 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (75 m² à 283 275 €) équivaut à 12,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,7 €/m² pour un appartement et 16,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 246 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 89 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villeneuve-le-Roi est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Contexte physique: en plaine, à 86 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.