Avec 3 793 €/m², Villeneuve-le-Roi se place parmi les communes chères du Val-de-Marne, au-dessus de la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 3 187 à 4 649 €/m².
Repli du prix médian: -6,7 % entre 2020 et 2024 à Villeneuve-le-Roi. Au total, 1 203 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -6,7 %.
Les maisons (53,8 % des transactions, 3 793 €/m²) et les appartements (46,2 %, 3 799 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (80 m² à 303 440 €) équivaut à 13,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,7 €/m² pour un appartement et 16,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 251 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villeneuve-le-Roi est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Contexte physique: en plaine, à 60 m d'altitude.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
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Faut-il investir à Villeneuve-le-Roi en 2026 ?
En bordure immédiate de l'aéroport d'Orly, Villeneuve-Le-Roi présente un marché immobilier en phase de correction après les sommets de 2022. Avec un taux de chômage élevé et une fragilité territoriale marquée, l'analyse des indicateurs s'impose avant toute décision. Voici le verdict pour 2026.
Avec une baisse de 6,7 % en 2024, la commune offre un point d'entrée accessible mais dans un contexte territorial fragile.
Verdict
➤ Investir impose une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme, pour tirer parti de l'accessibilité malgré la fragilité locale.
Points clés
- ✓ Correction de -6,7 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut correct de 5,9 %
- ✓ Accessibilité élevée pour le département
- ⚠ Fragilité économique marquée
- ⚠ Potentiel locatif faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur à la moyenne nationale en Île-de-France.
- Inférieure de plus de 20 % à la moyenne du Val-de-Marne.
- Rendement locatif brut supérieur à celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Villeneuve-le-Roi
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Villeneuve-le-Roi
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,8
Indice de Pression Immobilière
Faible
La faible pression immobilière indique un marché calme, favorable aux négociations à l'achat.
Indice de Pression Immobilière
FaibleLa faible pression immobilière indique un marché calme, favorable aux négociations à l'achat.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité élevée facilite l'acquisition, notamment pour les primo-accédants disposant d'un apport.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité élevée facilite l'acquisition, notamment pour les primo-accédants disposant d'un apport.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,0
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
La faible opportunité locative suggère une demande locative limitée, exigeant une étude de secteur approfondie.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableLa faible opportunité locative suggère une demande locative limitée, exigeant une étude de secteur approfondie.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
La pression touristique modérée n'oriente pas le marché vers la location saisonnière. Privilégiez l'annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréLa pression touristique modérée n'oriente pas le marché vers la location saisonnière. Privilégiez l'annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Villeneuve-le-Roi : cadre de vie et logement
Acheter à Villeneuve-Le-Roi, c'est opter pour une ville résidentielle de 8 km² à l'ambiance tranquille, où les maisons individuelles représentent plus de la moitié du parc. Avec un prix médian de 3 793 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Paris intra-muros. La commune, bien desservie par la route et le rail, offre un compromis entre urbanité et calme, malgré quelques contraintes environnementales. Voici ce qu'il faut savoir avant de se porter acquéreur.
Tout savoir pour acheter et vivre à Villeneuve-le-RoiInvestir à Villeneuve-le-Roi : passer à l'action
Transformer ces données en investissement réussi exige une connaissance fine des quartiers et des opportunités locales. Notre réseau de professionnels vous aide à concrétiser votre projet avec une expertise terrain, indispensable pour naviguer dans un marché contrasté.
Les données révèlent un marché en correction, mais le potentiel dépend du bon choix de bien et de secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villeneuve-le-Roi
Quel est le prix immobilier moyen à Villeneuve-Le-Roi ?
En 2024, le prix médian à Villeneuve-Le-Roi est de 3 793 €/m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 3 187 et 4 649 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux extrêmes, s'élève à 5 005 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Villeneuve-Le-Roi ?
La correction de 6,7 % en 2024 offre un point d'entrée plus accessible qu'en 2022. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité est bonne. En revanche, l'investisseur doit composer avec un potentiel locatif faible et une fragilité économique.
Villeneuve-Le-Roi est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Villeneuve-Le-Roi est généralement moins chère. Son prix est inférieur de 5 % à celui de Longjumeau et de 4 % à Morsang-sur-Orge. Elle est en revanche 5 % moins chère que Brunoy ou Montgeron.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est de 5,9 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 41,65 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,5 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Il faut tenir compte de la fragilité économique locale (taux de chômage à 13 %), des risques d'inondation (PPRI actif) et de la part non négligeable de logements énergétiquement dégradés (14,7 % classés F ou G).
Marché immobilier des communes voisines
Villeneuve-Le-Roi reste 5 % moins chère que Brunoy pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant malgré une correction récente et une fragilité économique plus marquée.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villeneuve-le-Roi.
Communes limitrophes de Villeneuve-le-Roi
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