01 Le parc de logements
Le parc comprend 173 logements dont 154 résidences principales, 12 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 154 | 89,0 % |
| Résidences secondaires | 12 | 6,9 % |
| Logements vacants | 6 | 3,5 % |
Sur les 173 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 7 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 26 | 18,2 % |
| 1919-1945 | 10 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 9 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 23 | 16,1 % |
| 1991-2005 | 25 | 17,5 % |
| 2006-2019 | 50 | 35,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 18 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 11 | 7,1 % |
| 3 pièces | 20 | 13,0 % |
| 4 pièces | 44 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 79 | 51,3 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 51 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 118 | 146 | 173 |
| Rés. principales | 106 | 133 | 154 |
| Rés. secondaires | 8 | 7 | 12 |
| Vacants | 3 | 7 | 6 |
62,3 % de part de propriétaires à Campagne, commune de population comparable à 4 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 121 | 78,6 % |
| Locataires (privé) | 26 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 5 | 3,2 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 78,4 % de propriétaires, 20,4 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,6 % |
| Fioul | 19 | 12,3 % |
| Électricité | 90 | 58,1 % |
| Gaz bouteille | 7 | 4,5 % |
| Autre (bois…) | 38 | 24,5 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (58 %), suivi par autres sources (bois notamment) (25 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 36 |
| 5 à 9 ans | 33 |
| 10 ans ou plus | 75 |
| Total ménages | 154 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 34 |
| Sous-occupation accentuée | 63 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 1,9 % |
| 1 voiture | 60 | 39,0 % |
| 2 voitures ou plus | 91 | 59,1 % |
Motorisation des ménages: 2 % n'ont aucune voiture, 39 % en ont une et 59 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 76,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 | 37 | 10 | 5 |
| 1975 | 51 | 37 | 10 | 4 |
| 1982 | 64 | 49 | 9 | 6 |
| 1990 | 75 | 60 | 11 | 4 |
| 1999 | 92 | 79 | 7 | 6 |
| 2006 | 109 | 97 | 5 | 7 |
| 2011 | 118 | 106 | 8 | 3 |
| 2016 | 146 | 133 | 7 | 7 |
| 2022 | 173 | 154 | 12 | 6 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 52 à 173 logements, soit +233 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 14 | 14 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 14,3 % |
| Classe B | 3 | 14,3 % |
| Classe C | 7 | 33,3 % |
| Classe D | 3 | 14,3 % |
| Classe E | 4 | 19,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 4,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (33 %), 62 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 52,4 % |
| Classe B | 4 | 19,0 % |
| Classe C | 4 | 19,0 % |
| Classe D | 2 | 9,5 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe A, 90 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 111 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 87 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 237 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 87 kWh/m²/an (1975-1988).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 5 | 2 |
| Classe D | 3 | 0 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (160 kWh/m²/an) et appartements en classe C (209).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 3 |
| T3 | 1 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Buzignargues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Buzignargues dispose de 173 logements, dont 89,0 % sont des résidences principales. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 87,3 % de maisons individuelles (151 unités). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Buzignargues (78,4 %). Le parc HLM pèse 3,2 % de l'offre de résidences principales.
Entre héritage et modernité: 18,3 % de logements d'avant 1919 et 35,2 % postérieurs à 2006. Le parc de Buzignargues se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 169 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Mode de chauffage dominant: électricité (58,1 %).
Dynamique résidentielle forte: +18,5 % supplémentaires sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Buzignargues: 59,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Buzignargues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Buzignargues en 2026 ?
Buzignargues, petit village de l'Herault en forte croissance demographique, beneficie de la proximite de Montpellier et d'un cadre de vie preserve. Le marche immobilier local a subi une hausse brutale des prix en 2022, interrogeant sur sa soutenabilite. Notre analyse croisee des prix, des loyers et des indicateurs territoriaux permet de trancher sur l'opportunite d'investir en 2026.
Avec un prix median qui a bondi de 58,7 % en 2022 sur un marche etroit, Buzignargues se positionne comme un village sous tension, mais au potentiel locatif encore modere.
Verdict
➤ Marche a dominante residentielle et speculative, interessant uniquement pour une strategie de plus-value a long terme et avec une selection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Croissance demographique soutenue (+37 % en 10 ans)
- ✓ Pouvoir de vivre eleve (IPV 6,6/10) et cadre de vie
- ✓ Desserte correcte (20 km de Montpellier et du TGV)
- ⚠ Rendement locatif faible (2,6 % brut)
- ⚠ Marche illiquide (4 transactions en 2022)
- ⚠ Accessibilite degradee pour les locaux (14,8 annees de revenu)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix median de 1 701 €/m², Buzignargues depasse la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Son prix au m² est superieur de 25 % a la mediane des communes voisines comparables comme Carnas ou Saint-Clement.
- Moins chere que le littoral montpellierain, la commune offre un cadre de vie villageois a 20 minutes de la metropole regionale.
Analyse du marché immobilier à Buzignargues
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Buzignargues : opportunités et risques
Investir a Buzignargues en 2026 releve d'une strategie de plus-value a long terme plutot que de rendement locatif immediat. Les donnees de la Carte des Loyers du Ministere du Logement indiquent un loyer median de 12,2 €/m²/mois pour les appartements, soit un rendement brut de seulement 2,6%. Apres deduction des charges recurrentes (taxe fonciere a 37,97%, gestion, vacance locative estimee a 8%), le rendement net tombe aux alentours de 1,6%, insuffisant pour couvrir les mensualites d'un credit classique.
La taxe fonciere, bien que dans la moyenne basse du departement, represente une charge non negligeable qui rogne la rentabilite. Par ailleurs, avec seulement 5,3% de passoires energetiques (classes F ou G), le parc est globalement conforme aux normes, limitant le risque de travaux obligatoires a court terme. Neanmoins, la part importante de logements construits avant 1945 (25,4%) invite a une vigilance accrue sur l'etat des biens lors de l'acquisition.
Le principal levier reste la plus-value fonciere, portee par la pejoration continue de l'offre et la pression demographique. L'indice IOT (5,8/10) confirme ce potentiel territorial. Cependant, le risque de liquidite est eleve : avec une dizaine de transactions par an en moyenne, revendre un bien peut prendre du temps et necessiter une negociation serree. Cette strategie n'est donc envisageable que pour un investisseur patient, disposant d'une trésorerie confortable et capable de saisir une opportunite bien localisee, notamment a l'ecart des zones inondables identifiees par le PPR.
Simuler un investissement immobilier à Buzignargues
Estimation sur un maison type de 101 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Buzignargues.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Buzignargues ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Buzignargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Buzignargues s'établit à 1 701 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Buzignargues fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Buzignargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Buzignargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Buzignargues évolue de -41,5 %, passant de 2 906 à 1 701 €/m²; 4 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 101 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 701 € | 1 701 € |
| Prix moyen/m² | 2 012 € | |
| Surface médiane | – | 101 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 2 906 € |
| 2022 | 3 | 3 616 € |
| 2023 | 1 | 3 735 € |
| 2024 | 1 | 4 385 € |
| 2025 | 4 | 1 701 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Buzignargues est atone : seulement 7 logements autorises sur les 5 dernieres annees, dont 2 en 2024. La tendance est a la baisse de 70% par rapport aux 5 annees precedentes. Ce ralentissement frappant contraste avec la forte croissance demographique (+37% en 10 ans) et suggere une tension accrue sur l'offre existante. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limite de sur-offre nouvelle, mais aussi une rarete des opportunites de neuf. L'essentiel du marche se fera donc dans l'ancien, avec les contraintes de renovation que cela peut impliquer, notamment au regard des passoires energetiques (5,3% de logements F/G).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 90 autorisations et 80 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 89 %.
Construction neuve à Buzignargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 5 logements ont été autorisés à à Buzignargues, -75 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Buzignargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Buzignargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net d'un investissement locatif à Buzignargues est inférieur au rendement brut, notamment en raison de la taxe foncière, l'une des plus élevées du Grand Pic Saint-Loup à 37,97 %. Pour un appartement, le passage de 2,6 % de rendement brut à 1,6 % net illustre l'impact des prélèvements et des frais. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 3,5 %), les frais de gestion, d'assurance et les travaux. Dans un parc composé à 25,4 % de biens d'avant 1945, une enveloppe pour la rénovation est prudente.
Performance énergétique du parc à Buzignargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Buzignargues: classe C en tête, 4,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Buzignargues affiche une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C (166 kWh/m²/an). Seulement 5,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce constat limite le risque réglementaire à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour un acquéreur, cela signifie un parc moins exposé aux grandes rénovations énergétiques urgentes et obligatoires.
Calculateur de rendement à Buzignargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Buzignargues
Pour un appartement de 66 m² (surface médiane déduite du prix total type), comptez un investissement d'environ 370 000 €. Avec un loyer moyen de 12,2 €/m², cela génère un revenu locatif brut d'environ 805 € par mois. Le rendement brut s'établit ainsi autour de 2,6 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir positif ou négatif selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Buzignargues
- Oublier la taxe foncière, à 37,97 % à Buzignargues.
- Négliger les frais de gestion dans un village excentré.
- Surévaluer les loyers face à une demande locale limitée.
- Investir sans vérifier le classement DPE du bien.
Quand acheter ou vendre ?
À Buzignargues, le marché immobilier suit la saisonnalité classique du Sud de la France, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme en raison des vacances, mais la proximité de Montpellier maintient une certaine activité. Pour un vendeur, le printemps est souvent propice à une mise en valeur optimale des extérieurs. Pour un acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés, notamment avant l'échéance de la taxe foncière en septembre.
Le saviez-vous ?
- Buzignargues compte 2 monuments historiques protégés pour 378 habitants.
- La commune a autorisé seulement 7 logements neufs en 5 ans.
- L'âge médian y est de 39,6 ans, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Buzignargues : cadre de vie et logement
S'installer a Buzignargues, c'est choisir un cadre de vie villageois preserve a moins de 30 minutes de la gare TGV Montpellier Sud de France et de l'aeroport. La commune, membre de la Communaute de Communes du Grand Pic Saint-Loup, offre un acces rapide aux amenities de la metropole tout en conservant une identite rurale. Avec un indice de vieillissement de 87,2 et 33,8% de moins de 30 ans, la demographie est equilibree et dynamique, meme si l'offre de services quotidiens reste modeste (13 equipements recenses).
Le territoire presente un risque inondation concret, avec un Plan de Prevention des Risques (PPR) specifique et 8 arretes de catastrophe naturelle historiques. Cette realite doit etre integree au projet d'achat, tant pour le choix du bien que pour les conditions d'assurance. Cote connectivite, la couverture fibre (57,8%) et THD (73,4%) est correcte mais perfectible, un point a verifier selon le secteur. Le climat mediterraneen, avec des temperatures moyennes de 14,7 °C et 775 mm de precipitations, complete un tableau agreable pour les residents permanents comme pour les nouveaux arrivants.
Carte du marché immobilier à Buzignargues
Buzignargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Buzignargues
Le climat à Buzignargues est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne annuelle de 14,7 °C et des précipitations modérées (775 mm/an). Ce profil offre des hivers doux et des étés chauds, apprécié par les actifs travaillant dans la région de Montpellier, située à 20 km. L'altitude basse (72 m) limite les jours de gel. Ce cadre convient particulièrement aux familles et aux profils recherchant un ensoleillement généreux tout au long de l'année, sans les excès littoraux.
Composition du parc immobilier à Buzignargues
173 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
151 maisons pour 19 appartements: le parc à Buzignargues est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Buzignargues est très majoritairement constitué de maisons individuelles (88,8 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (78,4 %). Cette configuration indique un marché résidentiel stable et ancré, où la pression locative est faible. La part modeste de résidences secondaires (6,9 %) et de logements vacants (3,5 %) suggère une demande principalement tournée vers l'habitation permanente. L'acheteur typique est donc un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village dynamique, proche de Montpellier.
Ancienneté du parc à Buzignargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 142 logements).
- Avant 1919 18,3 % 26 logts
- 1919-1945 7,0 % 10 logts
- 1946-1970 6,3 % 9 logts
- 1971-1990 16,2 % 23 logts
- 1991-2005 17,6 % 25 logts
- 2006-2019 35,2 % 50 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Buzignargues
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Buzignargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Buzignargues est concerné par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) actif, ce qui implique des contraintes constructives et des règles d'urbanisme spécifiques dans les zones identifiées. Historiquement, la commune a fait l'objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon y présente un niveau moyen et la sismicité est faible. Tout acquéreur doit consulter le dossier géorisques et le PLU pour connaître les règles applicables à la parcelle visée. Ces éléments sont à vérifier systématiquement avant une offre.
Erreurs à éviter quand on achète à Buzignargues
- Omettre de consulter le PPR Inondation de la commune.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très volatil.
- Négocier sans connaître l'état exact du parc (25,4 % avant 1945).
- Oublier de vérifier la couverture réelle de la fibre.
Points clés à retenir à Buzignargues
- Prix médian à 1 701 €/m², en hausse de 58,7 % sur un an (DVF 2022).
- Rendement brut locatif de 2,6 % pour les appartements.
- Climat doux avec 14,7 °C de moyenne annuelle.
- Un appartement type coûte environ 370 000 €.
- Taxe foncière élevée, à 37,97 % sur le bâti.
- Parc immobilier sain, seulement 5,3 % de passoires.
- 35,2 % du parc construit après 2006, bien valorisé.
- Revenu médian local de 24 990 €, classé 8e/96 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Buzignargues ?
À Buzignargues, la valeur d'un bien est fortement influencée par son état et sa performance énergétique, dans un parc où 35,2 % des logements ont été construits après 2006. La proximité des commodités (13 équipements recensés) et de l'arrêt de transport à Lansargues (11,8 km) est valorisante. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition sont déterminantes. La connexion fibre (disponible pour 57,8 % des logements) devient un critère incontournable. L'état du bien (à rénover ou clé en main) peut créer des écarts de prix significatifs sur un marché où le prix médian a connu une forte hausse annuelle.
Estimation indicative d'une maison à Buzignargues
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 801 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation par un professionnel local est cruciale à Buzignargues, où le marché est restreint (173 logements) et les biens très hétérogènes. Un expert connaît les micro-différences de valorisation entre les quartiers et l'impact réel de l'exposition, des vues ou du risque inondation. Il peut évaluer précisément l'état du bâti et les travaux nécessaires, éléments peu captés par les algorithmes. Enfin, son réseau lui permet de jauger la demande réelle et de conseiller sur une stratégie de négociation adaptée à un bassin d'acheteurs majoritairement locaux (taux de chômage à 8,9 %).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² sans pondérer par l'état du bien.
- Ignorer l'impact de la vue et de l'exposition au soleil.
- Oublier de valoriser un terrain constructible attenant.
- Ne pas tenir compte de la rareté de l'offre neuve.
Investir à Buzignargues : passer à l'action
Les chiffres bruts ne suffisent pas : dans un marche aussi restreint que celui de Buzignargues, la valeur reelle d'un bien se negocie au cas par cas. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a transformer ces donnees en decision d'achat ou de vente eclairee.
Les donnees posent un diagnostic contraste : seul un expert local peut identifier les rares opportunites dans ce marche etroit.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Buzignargues grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Buzignargues
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Buzignargues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Buzignargues
Quel est le prix immobilier moyen a Buzignargues ?
Le prix median global etait de 1 701 €/m² en 2022 selon les donnees DVF, mais avec de fortes disparites. La fourchette centrale des prix s'etendait de 3 548 a 7 904 €/m². Le prix moyen etait lui de 6 841 €/m², tire par quelques ventes d'appartements a un prix eleve.
Est-ce le bon moment pour investir a Buzignargues ?
Le marche, apres une hausse de 58,7% en 2022, semble entre dans une phase de consolidation. Avec un rendement locatif faible (2,6% brut), l'investissement n'est pertinent qu'en visant une plus-value a long terme, en capitalisant sur la croissance demographique et la rarefaction de l'offre.
Buzignargues est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Buzignargues est significativement plus chere que ses voisines comparables. Son prix median est superieur de 25% a 26% a ceux de Carnas (3 391 €/m²) et Saint-Clement (3 448 €/m²), selon les dernieres donnees disponibles.
Quel rendement locatif esperer a Buzignargues ?
Le rendement locatif brut est faible, estime a 2,6% pour les appartements. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net tombe aux alentours de 1,6%. Ce niveau ne permet generalement pas de couvrir integralement un credit.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Buzignargues ?
Le principal risque est l'inondation, avec un PPR actif et un historique de catastrophes naturelles. Le marche est aussi tres etroit (peu de transactions), ce qui peut compliquer la revente. Enfin, l'accessibilite est faible pour les revenus locaux, ce qui peut limiter la demande locale a la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Buzignargues affiche un prix au m² superieur de 25 % a ceux de Carnas et Saint-Clement, sans indicateurs locatifs significativement differents, ce qui en fait un marche moins attractif pour l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Buzignargues.
Communes limitrophes de Buzignargues
Buzignargues est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 701 €/m² en médiane, Buzignargues s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²) et reste -31,2 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian de Buzignargues recule de -41,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 15 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -61,2 % du prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 701 €/m². Le bien médian (101 m² à 171 801 €) équivaut à 6,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Buzignargues: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (6,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 5 logements autorisés au total, soit 1 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Buzignargues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 71 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.