01 Le parc de logements
Le parc comprend 194 logements dont 184 résidences principales, 3 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 184 | 94,8 % |
| Résidences secondaires | 3 | 1,5 % |
| Logements vacants | 7 | 3,6 % |
Le graphique détaille la structure des 194 logements: 95 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 30 | 16,5 % |
| 1919-1945 | 6 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 5 | 2,7 % |
| 1971-1990 | 38 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 60 | 33,0 % |
| 2006-2019 | 43 | 23,6 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (33 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 11 | 6,0 % |
| 3 pièces | 23 | 12,5 % |
| 4 pièces | 46 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 104 | 56,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (57 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 159 | 175 | 194 |
| Rés. principales | 135 | 160 | 184 |
| Rés. secondaires | 6 | 1 | 3 |
| Vacants | 18 | 14 | 7 |
Pour référence, Saint-Clément (8 km) affiche 64,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 129 | 70,1 % |
| Locataires (privé) | 48 | 26,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 6 | 3,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 70,2 % de propriétaires face à 26,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,5 % |
| Fioul | 29 | 15,9 % |
| Électricité | 111 | 61,0 % |
| Gaz bouteille | 9 | 4,9 % |
| Autre (bois…) | 32 | 17,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par autres sources (bois notamment) (18 %) et fioul (16 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 24 |
| 2 à 4 ans | 42 |
| 5 à 9 ans | 28 |
| 10 ans ou plus | 89 |
| Total ménages | 184 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 36 |
| Sous-occupation modérée | 41 |
| Sous-occupation accentuée | 41 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 3,3 % |
| 1 voiture | 75 | 40,8 % |
| 2 voitures ou plus | 102 | 55,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 3 % sans, 41 % à une voiture, 55 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 55 | 40 | 4 | 11 |
| 1975 | 59 | 41 | 7 | 11 |
| 1982 | 66 | 48 | 9 | 9 |
| 1990 | 80 | 63 | 10 | 7 |
| 1999 | 118 | 104 | 10 | 4 |
| 2006 | 146 | 130 | 6 | 9 |
| 2011 | 159 | 135 | 6 | 18 |
| 2016 | 175 | 160 | 1 | 14 |
| 2022 | 194 | 184 | 3 | 7 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 55 à 194, soit +253 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 13 | 21 | 27 | 22 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 20,9 % |
| Classe B | 7 | 16,3 % |
| Classe C | 17 | 39,5 % |
| Classe D | 6 | 14,0 % |
| Classe E | 4 | 9,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 77 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 60,5 % |
| Classe B | 9 | 20,9 % |
| Classe C | 3 | 7,0 % |
| Classe D | 4 | 9,3 % |
| Classe E | 1 | 2,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 60 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 182 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 167 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 120 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 98 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 67 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 182 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 7 | 0 |
| Classe C | 13 | 4 |
| Classe D | 5 | 1 |
| Classe E | 3 | 1 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (121 kWh/m²/an); côté appartements, C (186).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Beauvoir (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Hilaire-de-Beauvoir est le petit village ayant le moins de résidences secondaires du département Hérault. (sur 96 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Saint-Hilaire-de-Beauvoir s'élève à 194 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (94,8 %, soit 184 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 90,7 % de maisons individuelles. Saint-Hilaire-de-Beauvoir est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Le parc penche vers la propriété occupante (70,2 %), le locatif étant minoritaire (26,3 %).
Le parc mêle bâti ancien (16,5 % avant 1919) et constructions récentes (23,6 % après 2006). Sur le plan énergétique, de Saint-Hilaire-de-Beauvoir, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 130 kWh/m²/an. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 61,0 % des résidences principales.
Hausse mesurée du nombre de logements: +10,9 % entre 2016 et 2022. 55,4 % des ménages de Saint-Hilaire-de-Beauvoir disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Saint-Hilaire-de-Beauvoir est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc — éclaire les choix d'habitat localement. L'environnement physique — à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (184 résidences principales de Saint-Hilaire-de-Beauvoir) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Niche au sein de la Communauté de communes du Grand Pic Saint-Loup, à moins de 20 km de Montpellier, Saint-Hilaire-de-Beauvoir allie dynamisme démographique (+19,4 % en 10 ans) et caractère rural préservé. Son marché immobilier, dominé par l'habitat individuel, affiche une évolution des prix contrastée. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher sur son potentiel réel pour un investisseur.
Avec un bond de 13,9 % des prix en 2024, le marché affiche une dynamique soutenue, tirée par un parc récent et une attractivité territoriale élevée.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse dans un marché peu liquide.
Points clés
- ✓ Dynamisme démographique (+8,2 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ✓ Pression immobilière élevée confirmant l'attractivité
- ⚠ Liquidité limitée (4 transactions en 2024)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants
- ⚠ Dépendance à l'économie extérieure (taux de chômage 11,2 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 150 €/m², Saint-Hilaire-de-Beauvoir se situe au-dessus de la moyenne des petits villages français.
- Dans l'Hérault, la commune affiche une pression immobilière supérieure à la moyenne du département.
- Son prix reste inférieur de 30 % à celui du littoral montpelliérain tout proche, offrant un effet de levier intéressant.
Analyse du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir : opportunités et risques
Investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir en 2026 relève d'une stratégie de plus-value à moyen terme plutôt que de rendement locatif immédiat. Le rendement brut des maisons, à 3,5 %, est rogné par une taxe foncière s'élevant à 37,24 %, réduisant le net à environ 2,2 % selon les estimations. La faible part de passoires thermiques (0,0 % en classes F/G) est un atout, écartant le risque de rénovation obligatoire à court terme.
La rareté de l'offre, avec seulement 3,6 % de logements vacants, et la dynamique de construction neuve limitée (19 autorisations sur 5 ans) sont des facteurs positifs pour la valorisation future. L'investisseur doit cependant intégrer le risque spécifique lié au PPR inondation actif sur la commune, qui peut impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Enfin, avec un effort financier net mensuel estimé à plus de 1 500 € pour une maison type, la stratégie n'est viable que pour un portefeuille solide, capable d'absorber cette trésorerie négative en attendant une revente profitable, dans un horizon de 8 à 12 ans.
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Données du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Saint-Hilaire-de-Beauvoir, analysé via les données DVF 2024, est caractérisé par sa volatilité et sa faible liquidité. La hausse de 13,9 % du prix médian en un an masque un volume très restreint de sept transactions, où chaque vente atypique peut fausser la moyenne. Cette fragilité statistique impose de considérer les prix avec prudence et de privilégier une analyse au cas par cas.
Néanmoins, des indicateurs solides soutiennent la demande. L'attractivité territoriale élevée (IAT 5,9/10) s'explique par la dynamique démographique portée par la proximité de Montpellier, accessible en moins de 30 minutes via la gare TGV de Montpellier Sud de France à 19 km. La commune bénéficie également d'un parc résidentiel récent et performant, avec 23,6 % des logements construits après 2006 et une classe énergétique dominante C.
Toutefois, le tissu économique local, avec un taux de chômage de 11,2 %, ne permet pas de porter seul le marché. Celui-ci dépend donc largement des navetteurs et des néo-ruraux attirés par le cadre de vie, ce qui le rend sensible aux évolutions du marché du travail montpelliérain et aux taux de crédit.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Beauvoir Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Hilaire-de-Beauvoir dessine une courbe en dents de scie, symptomatique d'un petit marché sensible à chaque transaction. Après un pic à 3 852 €/m² en 2021, les données DVF indiquent une correction à 3 643 €/m² en 2023, suivie d'un rebond vigoureux à 3 345 €/m² en 2024 (+13,9 %). Cette volatilité souligne l'absence d'un trend linéaire et l'importance cruciale du timing et de la négociation. Comparé aux communes voisines comme Salinelles, Saint-Hilaire-de-Beauvoir maintient une prime de prix significative, qui pourrait être testée en cas de ralentissement économique. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique impose une extrême vigilance sur le prix payé au mètre carré, le marché local n'étant pas assez profond pour garantir une valorisation stable.
Évolution du marché immobilier de Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 4 transactions en 2025 et affiche une évolution de -13,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 345 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données de loyer moyen et de prix médian, révèle les conditions d'un investissement à Saint-Hilaire-de-Beauvoir. Pour une maison type de 136 m² valorisée 564 400 €, le loyer mensuel théorique avoisine 1 670 € (12,3 €/m²/mois). Avec un taux d'emprunt estimé à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité de crédit dépasserait 3 200 €, nécessitant un effort résiduel net d'environ 1 520 € par mois. Le rendement brut de 3,5 % est correct mais se contracte nettement une fois intégrées la taxe foncière (37,24 %), les charges de gestion et la vacance locative. Ce montage n'est viable que pour un investisseur recherchant une plus-value à terme, capable de supporter une trésorerie négative pendant la durée du prêt.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le profil des transactions à Saint-Hilaire-de-Beauvoir en 2024, selon la source DVF, est celui d'un micro-marché : seulement 3 ventes enregistrées, exclusivement des maisons. La surface médiane de 136 m² confirme l'orientation vers l'habitat familial spacieux. Ce faible volume, couplé à la forte proportion de propriétaires occupants (70,2 %), indique un marché peu liquide, où l'offre est rare. Cette rareté structurelle peut expliquer en partie le rebond des prix en 2024, chaque nouvelle offre trouvant acquéreur relativement rapidement auprès d'acheteurs souvent extérieurs. Pour un investisseur, cela signifie un risque de liquidité à la revente et la nécessité d'une très longue patience pour dénicher le bon bien. L'absence totale de transactions en appartement rend ce segment non identifiable.
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 3 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 345 € | 3 238 € | 4 023 € |
| Prix moyen/m² | 3 464 € | ||
| Surface médiane | – | 158 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 3 852 € |
| 2023 | 7 | 3 643 € |
| 2024 | 4 | 3 711 € |
| 2025 | 4 | 3 345 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Hilaire-de-Beauvoir, suivie via les données SITADEL, est modeste mais stable. Sur les cinq dernières années, 19 logements ont été autorisés, avec une légère tendance à la hausse (+6 %). Avec seulement 3 logements autorisés en 2024, le rythme reste très inférieur à la croissance démographique récente (+8,2 % en 5 ans), ce qui contribue à maintenir une pression à la hausse sur l'ancien. Ce décalage entre demande et nouvelle offre soutient les prix à moyen terme. L'urbanisation semble maîtrisée, évitant le risque de sur-offre brutale. Pour un investisseur, le neuf représente une opportunité limitée mais qualitativement intéressante, bénéficiant de la classe énergétique dominante C du parc local, mais elle reste tributaire des rares opérations programmées.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 4 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 90 autorisations pour 72 démarrages effectifs.
Construction neuve à Saint-Hilaire-de-Beauvoir (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 18 logements ont été autorisés à à Saint-Hilaire-de-Beauvoir, +38 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net (approximativement de 3,5 % à 2,2 % pour une maison) s'explique par plusieurs charges. La taxe foncière, à 37,24 % de taux, est le premier poste. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les provisions pour travaux (d'autant plus que 19,8 % du parc est antérieur à 1945) et les éventuels frais de copropriété, bien que le parc soit quasi-exclusivement composé de maisons individuelles.
Performance énergétique du parc à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 43 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Saint-Hilaire-de-Beauvoir: classe C en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique solide, avec une classe C dominante et un diagnostic de 0,0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci, basé sur 39 diagnostics, réduit considérablement le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acheteur, c'est un gage de sérénité et de moindres travaux de rénovation énergétique à prévoir à court terme.
Calculateur de rendement à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
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Cas pratique : un investissement type à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Pour une maison type de 136 m² (surface déduite du prix total médian), l'investissement serait d'environ 564 400 €. Avec un loyer estimé à 12,3 €/m², le revenu locatif brut mensuel atteindrait environ 1 673 €. Le rendement brut serait ainsi d'environ 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel pour l'investisseur serait à calculer précisément.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Négliger la taxe foncière élevée (37,24 %).
- Surévaluer le loyer face à une demande locale limitée.
- Oublier de provisionner pour des travaux sur l'ancien.
- Ne pas vérifier les contraintes du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local, moins soumis au tourisme de masse (1,5 % de résidences secondaires), suit généralement le rythme national avec une accélération au printemps. La période post-rentrée scolaire (septembre-octobre) peut aussi être active. Il est stratégique pour un vendeur d'anticiper la taxe foncière, payable en septembre, dans son calendrier de transaction. L'affluence estivale dans la région peut générer des visites opportunes.
Le saviez-vous ?
- La dette communale s'élève à 313 € par habitant.
- Le village compte 41 entreprises actives sur son territoire.
- L'indice de vieillissement est de 86,3, une structure plutôt jeune.
S'installer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 500 âmes tout en restant connecté à la métropole régionale. Le cadre de vie est marqué par une population relativement jeune (médiane d'âge à 39,7 ans) et familiale, bénéficiant de 20 équipements de proximité dont une école. La dépendance à la voiture reste néanmoins forte pour les achats et les services spécialisés.
L'environnement est plutôt sain, avec un indice de santé environnementale élevé (5,5/10) et une exposition modérée aux risques naturels, malgré la présence d'un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI). La connectivité numérique, avec un taux de couverture fibre de 22,1 %, est un point faible à vérifier au cas par cas pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Saint-Hilaire-de-Beauvoir et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Le climat à Saint-Hilaire-de-Beauvoir, avec une température moyenne de 14,7 °C et des précipitations annuelles de 775 mm, est typiquement méditerranéen, doux et relativement sec. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable avec des hivers peu rigoureux et un bon ensoleilment, un atout majeur pour la qualité de vie et la valorisation du patrimoine.
Composition du parc immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
194 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
176 maisons pour 18 appartements: le parc à Saint-Hilaire-de-Beauvoir est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est ultra-dominé par les maisons individuelles (90,7 %), avec une très faible proportion de résidences secondaires (1,5 %) et de logements vacants (3,6 %). Ce profil indique un marché stable et ancré, composé majoritairement de résidents permanents (70,2 % de propriétaires). Cela attire des acheteurs recherchant un village paisible et familial, avec une pression locative potentiellement limitée.
Ancienneté du parc à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 182 logements).
- Avant 1919 16,5 % 30 logts
- 1919-1945 3,3 % 6 logts
- 1946-1970 2,7 % 5 logts
- 1971-1990 20,9 % 38 logts
- 1991-2005 33,0 % 60 logts
- 2006-2019 23,6 % 43 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un PPR Inondation actif, et 8 risques naturels sont recensés, avec 7 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Un acheteur doit systématiquement consulter l'état des risques (ERP) pour le bien visé et vérifier son éligibilité à l'assurance, ces éléments pouvant impacter la constructibilité et la valeur.
Cas pratique : un achat type à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Pour acquérir une maison médiane à Saint-Hilaire-de-Beauvoir (564 400 €), un ménage local au revenu médian de 25 100 € devrait mobiliser l'équivalent de 22,5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (56 440 €) et un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 850 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Oublier de consulter l'état des risques (ERP).
- Négocier sans connaître la dynamique de prix (+13,9 %).
- Sous-estimer l'impact du DPE sur le futur budget.
- Ne pas explorer la connectivité fibre (22,1 % couvert).
Points clés à retenir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Prix médian des maisons à 3 345 €/m² en 2024.
- Rendement brut moyen des maisons : 3,5 %.
- Climat méditerranéen, 14,7 °C de moyenne.
- Marché très dynamique (+13,9 % en 1 an).
- Rendement net estimé autour de 2,2 %.
- Parc immobilier composé à 90,7 % de maisons.
- Population en croissance (+8,2 % en 5 ans).
- Revenu médian local de 25 100 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
À Saint-Hilaire-de-Beauvoir, la valeur d'un bien est influencée par plusieurs facteurs locaux. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont primordiaux, le parc étant plutôt récent (23,6 % construit après 2006). La proximité des commodités du village (1 commerce, 1 école) et des axes de transport (gare à 10 km) joue également. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition, optimisant l'ensoleillement, sont des atouts valorisants dans ce climat. La vue dégagée et l'absence de nuisance sont des critères recherchés.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Pour une maison de 158 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
528 510 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation professionnelle locale dépasse le simple prix au m² (4 150 €/m²). Elle intègre la connaissance fine des micro-secteurs du village, l'état réel du bien (travaux, DPE) et les dynamiques de demande spécifiques, comme l'attractivité pour les familles (36,5 % de moins de 30 ans). Un expert local peut aussi identifier les leviers de valorisation avant la vente et cibler les acheteurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian de 4 150 €/m².
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'attrait des biens récents (23,6 %).
- Minimiser l'impact des risques naturels sur la valeur.
Investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement se joue sur le terrain : identification des biens à potentiel, négociation dans un marché peu liquide, arbitrage sur les zones exposées au PPR inondation. Une expertise hyperlocale est indispensable pour transformer cette analyse en opportunité concrète et éviter les pièges d'une valorisation irrégulière.
Les données DVF révèlent une dynamique de prix. Son interprétation dépend de votre stratégie et du bien visé.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Hilaire-de-Beauvoir grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Quel est le prix immobilier à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le prix médian à Saint-Hilaire-de-Beauvoir est de 4 150 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison de 136 m² (surface médiane), le budget total avoisine les 564 400 €. Les prix varient généralement entre 3 272 et 4 352 €/m² dans la fourchette centrale.
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le marché vient d'enregistrer une hausse de 13,9 % en 2024, portant les prix à un niveau record. Avec seulement 4 transactions, la liquidité est faible. Le moment est opportun pour les investisseurs patients visant la plus-value, mais requiert une négociation serrée pour éviter la surcote.
Saint-Hilaire-de-Beauvoir est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Hilaire-de-Beauvoir est significativement plus chère. Son prix au mètre carré est supérieur de 17 % à celui de Saint-Clément (3 448 €/m²) et de 40 % à celui de Salinelles (2 959 €/m²), selon les dernières comparaisons disponibles.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Hilaire-de-Beauvoir ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 3,5 %, d'après un loyer moyen de 12,3 €/m²/mois. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,2 %, ce qui est correct mais pas exceptionnel pour un investissement locatif classique.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la dépendance à l'économie de Montpellier, et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR). Il est crucial de vérifier si un bien est en zone inondable, ce qui impacte son assurance et sa valeur.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation est saisissant : investir à Saint-Hilaire-de-Beauvoir coûte 17 % de plus qu'à Saint-Clément et 40 % de plus qu'à Salinelles, pour des indicateurs territoriaux similaires, ce qui suggère une surcote à intégrer dans la négociation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Hilaire-de-Beauvoir.
Communes limitrophes de Saint-Hilaire-de-Beauvoir
Saint-Hilaire-de-Beauvoir est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Saint-Hilaire-de-Beauvoir s'échange à 3 345 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Le prix médian de Saint-Hilaire-de-Beauvoir recule de -13,2 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 20 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -9,9 %.
Le marché de Saint-Hilaire-de-Beauvoir est dominé par les maisons individuelles — 75,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 238 €/m² pour 158 m² en surface médiane. Le bien médian (158 m² à 511 604 €) équivaut à 20,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Saint-Hilaire-de-Beauvoir: 12,2 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,6 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Saint-Hilaire-de-Beauvoir (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Saint-Hilaire-de-Beauvoir: 18 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 4 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Hilaire-de-Beauvoir est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Sur le plan physique, la commune est à 71 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.