Acheter à Cachan, c'est opter pour une ville dense de la proche banlieue parisienne, où le prix médian du mètre carré s'élève à 5 000 €. La commune, peuplée de 31 103 habitants, affiche un profil jeune (âge médian de 35,4 ans) et actif (taux d'emploi de 62,5 %). Son principal atout est sa connectivité, avec un accès rapide à Paris. Toutefois, le marché est en phase de correction (-12,2 % en un an), ce qui ouvre des opportunités de négociation pour les acheteurs prudents et bien financés.
Carte du marché immobilier à Cachan
Cachan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cachan
14 820 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 82,7 % d'appartements, 17,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (82,7 %), caractéristique d'une ville dense de la proche banlieue. Seuls 38 % des Cachanais sont propriétaires, un taux inférieur à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif actif et une population plutôt mobile. La faible part de résidences secondaires (2 %) et un taux de vacance modéré (5,4 %) suggèrent une demande résidentielle stable, portée par les actifs travaillant dans le Grand Paris.
Évolution démographique à Cachan
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Cachan
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cachan
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 23,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 20,3 %
- Retraités 19,1 %
- Professions intermédiaires 14,8 %
- Employés 14,4 %
- Ouvriers 5,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,3 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Cachan
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Cachan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 696 logements).
- Avant 1919 2,2 % 295 logts
- 1919-1945 10,8 % 1 484 logts
- 1946-1970 29,5 % 4 047 logts
- 1971-1990 22,1 % 3 022 logts
- 1991-2005 22,5 % 3 085 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 764 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cachan
854 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Cachan
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cachan
Pour acquérir une maison type de 85 m² à Cachan, comptez environ 450 415 €. Avec un apport de 10 % (45 040 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 500 €. Cela représente environ 14 années de revenu médian local (25 800 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Cachan
- Ne pas vérifier le DPE et son risque d'interdiction.
- Oublier de consulter les PPR (argiles, carrières).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix.
- Ignorer les charges de copropriété dans son budget.
Le saviez-vous ?
- Cachan compte 5 monuments historiques protégés.
- La commune est traversée par l'aqueduc de la Vanne.
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Cachan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 985 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cachan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est dominé par la classe C (200 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Attention cependant aux 8,9 % de passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont visés par l'interdiction de location prévue par la loi Climat : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux conséquent, soit l'impossibilité de louer le bien à court terme.
Risques naturels et géorisques à Cachan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cachan est soumise à trois plans de prévention des risques : PPRMT pour les anciennes carrières, PPRMT pour le retrait-gonflement des argiles, et PPRi pour le ruissellement urbain. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés à des inondations ou coulées de boue. Ces risques, bien que gérables, impliquent de vérifier systématiquement l'assurabilité du bien et d'anticiper d'éventuelles prescriptions dans un permis de construire (végétalisation, drainage).
Cadre de vie à Cachan
Cachan bénéficie d'un climat francilien tempéré (12,4 °C de moyenne) et d'une bonne couverture en services avec 854 équipements, dont 68 commerces et 175 établissements de santé. La ville est bien desservie par les transports (gare TGV à 5,2 km) et entièrement fibrée. Le patrimoine compte 5 monuments historiques. L'environnement urbain est dense, avec peu d'espaces naturels, et la commune est soumise à des risques naturels modérés (inondation, mouvements de terrain) couverts par trois Plans de Prévention des Risques. La qualité énergétique du parc est moyenne (classe C dominante).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 50 m², il faut prévoir environ 247 000 € (médiane à 4 946 €/m²). Une maison de 85 m² représente un investissement moyen de 450 000 €. La fourchette normale pour un bien se situe entre 4 259 et 5 714 €/m². Avec un revenu médian local de 25 800 €, l'accession à la propriété est difficile sans apport conséquent. Les délais de vente peuvent s'allonger du fait du rééquilibrage du marché, offrant des possibilités de négociation, surtout pour les biens mal positionnés ou énergivores.
À qui s'adresse Cachan ?
Cachan s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant en Île-de-France, attirés par la mobilité et la vie de proximité. Les primo-accédants avec un bon apport peuvent y trouver une porte d'entrée dans la propriété en petite couronne. Les familles y trouvent des services (18 établissements scolaires) mais un environnement plutôt minéral. Les investisseurs visant une rentabilité modeste mais régulière sont aussi présents. La commune convient moins aux chercheurs de calme absolu ou aux budgets très serrés sans apport.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Densité de services et de commerces (854 équipements).
- Excellente connectivité (fibre, THD, 5G, proximité gare TGV).
- Démographie jeune et dynamique (âge médian 35,4 ans).
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe C dominante).
- Proximité de Paris (environ 5 km de la Porte d'Italie).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-12,2 %), risque de moins-value à court terme.
- Densité élevée (10 368 hab./km²) et cadre urbain très minéral.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, mouvements de terrain).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cachan est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cachan
- Climat tempéré : 12,4°C de moyenne et 668 mm de pluie.
- Parc immobilier à 82,7 % d'appartements.
- Seulement 8,9 % de passoires énergétiques (F/G).
- 18 établissements scolaires sur la commune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cachan
Quel budget pour acheter un appartement à Cachan ?
Un appartement de 50 m², la surface médiane, coûte environ 247 000 € (au prix médian de 4 946 €/m²). Un T2 peut donc se trouver à partir de 200 000 € pour les biens les plus modestes.
Cachan est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Cachan dispose de 18 établissements scolaires et de nombreux services de santé. Toutefois, la forte densité (10 368 hab./km²) et la rareté des maisons (17,3 % du parc) peuvent être des freins pour les familles recherchant de l'espace.
Quels sont les points noirs de Cachan ?
Les points de vigilance sont la baisse du marché immobilier, la densité importante, l'existence de trois plans de prévention des risques (inondation, carrières, argiles) et un taux de chômage local de 12,6 %.
Vous envisagez d'acheter à Cachan ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Cachan
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.